Category: Global Investment Column

中国香港楼市疯狂抢购潮，大家可能已经见怪不怪。香港物业已经常被媒体报导，为全世界最贵的城市！但在南韩，楼价最近几年也是节节上升，升势愈升愈有。即使南韩政府在过去 3 年，累计已颁布了 23 项不同的辣招，南韩首都首尔的楼价，并没有回落。

2020 年 7 月首尔公寓的平均售价已经突破 10 亿韩元，折合港币超过 650 万，相比 3 年前，涨幅达到 52%。单单今年 7 月份成交量达到 141,000 宗。而 1 至 7月份累计则为 762,000 宗，同比增长 110%，环比增长也有 37%。一个有 110 个单位的首尔新盘开售，吸引了超过 37,400 人抢购，超额 340 倍，买家疯狂程度跟中国香港不相伯仲！

其实，南韩政府对楼市的抑制措施，可谓一浪接一浪。去年 12 月 16日，针对 15 亿韩元以上的豪宅，禁止银行贷款，比中国香港的辣招更辣！但有钱人可以用现金买楼，其他人只能望门轻叹，贫富悬殊情况更严重！

至今年 7 月 10 日更提议实施囤房税，针对拥有 3 套或以上的业主，需要支付 1.2 % 至 6% 不等的房产税。买入物业一年内出售要付 70 %销售税；两年内税率则为 60%。 11 月更於首尔地区引入了房价上限制，实行类似国内的限价出售。由於上述建议，必须获得议会通过，要等待下年才能有机会实施。

由於这段时间属於真空期，买家纷纷抢先入市。一方面赶在辣招生效前入市，同时，也怕政府招层出不穷，只会令他们错失入市机会。“恐慌性”抢购情绪，一发不可收拾。

当地学者指出低利率及供应不足才是楼价飞升的根本原因！政府辣招愈帮愈忙，根本解决不到问题核心。这些故事大家在中国香港应该感到耳熟能详，不会陌生了！

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日本政府计划以大阪为中心，将关西圈和福冈县作为“国际金融基地”的候选地，以期加强吸引全球金融机构和金融专业人才入驻，从而为提升经济，增加新的动能和贡献。

大阪拥有统一交易金融衍生品和商品期货的大阪交易所，福冈的地理位置与亚洲各地都较近，且具有能利用在限定区域内放宽管制的国家战略特区制度的优点，因此，自7月以来，内阁官房丶金融厅丶法务省丶外务省等相关部门经多次磋商，基本确认了在上述两地打造“国际金融基地”；在9月底截止的2021年度预算申请中，将列入该相关项目。此前，日本政府曾计划在东京打造国际金融中心，但基於接连发生灾害的风险和新型冠状病毒疫情平息後的地区分散型社会等问题，最终决定转变战略。

日本政府已将下调高於中国香港和新加坡等其他亚洲金融城市的企业及个人税率等作为专题研究，同时探讨的措施和问题，还包括免签丶行政手续简化，“双重国籍问题”等。

备受瞩目的“2025年大阪･关西世博会”，近日发布了其官方会徽，在作为候选的5件作品中，“生命闪耀未来社会的设计”最终获选。该主题会徽，是由圆形丶椭圆形等大小不同的细胞连成环状，具有以1970年世博会标志樱花为主题丶犹如眼睛的细胞核；环状内侧的形状代表大阪府和关西。

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中国香港正受到双重打击，一方面是疫情令社会停摆，人人在家工作，减少接触。餐厅晚市停顿，经济自然每况愈下！

另一方面，又受到国安法实施，英国及澳洲都在抢香港人才，提供各式各样的特快移民途径！日本也在讨论如何吸引香港金融人才，令不少人怀疑中国香港能否保持过往的繁荣，东方之珠的光芒，能否继续发光发热？

笔者反而对此抱乐观态度。

中国香港夹在建制派与反对派之间寸步难行，形成过去 20 多年的发展缓慢。 当国安法实施後，暴力揽炒事件不见了。代价将会是有部份港人会移民外地，但这跟 67 年丶 89 年丶及 97 年的情况相约，反而有机会令留下的人更多机会！

对中国香港来说，可能是一种解脱。若能减少无谓的政治争拗，集中精力发展，香港的未来是乐观的。中国香港始终是一个特别的中国城市，有自己的货币，可自由兑现，又行普通法，对外国及中国资金，仍然见有吸引力！

最近，中国香港疫情出现第三波，中央政府立即用 7 亿元，免费为香港市民做病毒测试，就显现出香港在中国发展的重要位置！

未来的日子，中国跟美国的斗争，相信会持续。过往国内企业可以选择在美国或中国香港作为境外上市。中美相斗，反而令中资减少到美国，甚至回归香港上市，反令中国香港的金融市场更受益！

只要留在中国香港的每一个香港人，都热爱香港，减少争拗，方向一致！相信东方之珠可以继续发光发热，香港的物业市场也不愁买家！

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根据最新数据显示：第二季度，东京甲级写字楼的空置率环比下降0.2%至0.7％，为两个季度以来的首次下降；大阪甲级写字楼空置率环比保持不变，为0.5％。

由於COVID-19新冠疫情和相应限制措施的影响，租赁活动出现放缓，并令有些合同被延期丶搁置或取消。2020年第二季度，东京全等级写字楼（加总计）空置率比上一季度上涨0.2%至0.8％。同时，东京甲级写字楼租金环比下降0.4％，

空置率一览

为2017年第四季度以来的首次下降；东京全等级写字楼（加总计）房租下降0.2％，为2012年第二季度以来的首次下降。基於许多公司对於成本的收紧，租金可能有下行压力。

在大阪，全等级写字楼（加总计）空置率在2020年第二季度有所上升，尽管幅度很小，但仍保持在1％以下；同时，甲级写字楼租金环比下降0.4％，为2013年第四季度以来的首次下降。由於大阪的新供应量在2020年和2021年将保持较低水平，因此空置率和租金预计将有所改善。

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中国香港疫情第三波持续，确诊人数并未有下降。政府一再收紧防疫措施，餐厅食肆虽然回复了日间堂食，但生意仍然淡静，可能大家都习惯自家带饭或者外卖了。

其实，疫情相信仍会维持一段时间，大家都在学习及适应当中。笔者估计有一些行业是无法恢复疫情前的形势。

首当其冲当然是旅游相关的，尤其是公务旅游。当大家发现用 Zoom 等视像软件开会也可以解决问题，不但不会飞行十多小时长途跋涉飞去外地开会，连由香港去新界也可免则免。笔者的银行客户经理最近也是通过视像软件向笔者解释投资的建议，相比之前面对面会谈，效果分别不大。但这却节省了大量交通时间。而且只要有电脑或电话在手，甚麽地点也可以进行，方便得多！

笔者当然更关心地产代理业务得影响，以往看房是不少家庭在假日的节目之一，业主前往代理公司的地铺，跟营业员闲谈丶了解一下市道，也时公司空见惯。

在疫情下，看房变得困难了！不少代理为了争取生意机会，纷纷拍摄介绍楼盘的短片。先发送给潜在买家，让他们足不出户，便可以了解放售物业的特点。业主也可减少招待无诚意的看房客，可谓双赢。在这个转变的过程中，代理当然必须学习如何运用拍摄技巧，及後期制作如剪影片丶配音等等。

更重要的是，当客人花更多时间在网上浏览，代理公司必须懂得如何在网上宣传丶如何追踪客户丶甚至如何运用人工智能丶大数据等等。而且客户在网上的体验越佳，促成生意的机会自然会更高。疫情无可避免加促了地产代理的数码转型，适者生存，汰弱留强自然免不了！

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新冠疫情令全球旅游业遭受重创，据估算，全球旅游业今年1至4月的损失可能达到1950亿美元。为了重启行业，疫情相当国家间，基於协议免除入境者临时隔离的措施，正在被各国关注和响应。

日本，尽管正在应对第二波疫情的出现，以及旅游推广项目“Go To Travel”被迫调整的情况下，仍在积极推进该免除隔离措施的方案。在6月，日本首次与越南启动分阶段放宽措施，与泰国丶澳大利亚丶新西兰的协调正在进行中，中国和韩国等也在协调计划之列。

日本环球影城近日宣布，以人气漫画《哆啦A梦》为主题的过山车“《哆啦A梦：伴我同行2》XR乘车游”於8月4日开放，这是环球影城首次开设《哆啦A梦》为主题的游乐设施。游客佩戴虚拟现实的VR终端后，将能体验高空飞行的感觉，开启参观大雄和静香婚礼的时光之旅。

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疫情在全世界不断升温，感染及死亡人数屡创新高。中国香港的情况也不乐观，每天过百宗本土感染，不少更是源头不明，证明病毒已在社区爆发！

笔者执笔时，政府刚宣布餐厅食肆的堂食禁令，伸延至全日，食肆的生意将受进一步打击。未来一年，食肆倒闭潮将无可避免，熟食外卖或半制品外卖将会成为食肆的救命草。

财爷陈茂波也公开在网志中呼吁各大小业主减租，与零售商户丶食肆等共渡时艰。作为小业主，物业按揭又要还款，真是进退维谷！

疫情一波接一波，没完没了，对实体经济的影响，已愈来愈浮现。

疫情也令不少白领“在家工作”（Work from home）！会议在线上举行，经过长时间适应磨合之後，未来写字楼空间的需求，又给大幅下调。由於上班出外的需求减少，连车位的价格也会发生变化！

地产代理，也追上时代的需要，加强了网上睇楼。社交媒体上也出现大量 KOL，争取曝光丶争取点击，所以代理也减少在铺位上的扩张。笔者公司最近投标新铺位，租金只需过往的三分之一价钱就可以，证明商场经营的苦况。

除了在投资砖头时，要留意疫情对物业的影响外，投资哪类公司或股票，相信也需全面反思！过往传统的航空丶银行丶物业出租公司都面临重大挑战！相反，视像软件丶自动化机器丶网上教学丶甚至外卖都会大行其道。

另外，疫情不但没有令世界各国团结一致抗疫。相反，中美互相推卸责任，令各国都各自为政丶互筑高墙。未来在农业上，甚至工业制成品上，都难以互通有无，自由贸易都面临巨大障碍。面对商业模式大转移，经济不稳定的前提下，投资者务必对投资组合作重新评估，适应世界的转变！

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刚刚上星期才写完疫情一波接一波，不幸言中，中国香港出现第三波疫情，确诊人数每天都超过 100 人，而且不少源头未明，这说明病毒已经在社区存在一段时间，并且扩散至社区的不同角落。

中国香港本来已经有一段长时间无确诊个案，所以大家估计病毒多数由免检疫人士带入社区之机会最大。政府漏招，责无旁贷。除了要立即堵塞源头之外，大家又要实施更严格的社交距离限制及各项防疫措施！在过去一个月，大家的警戒心理，可能放松了！有时会跟一大班朋友饮红酒丶叹咖啡丶庆祝生日丶吃晚饭等等聚会，又或者大家会想像即使中招，死亡率很低丶自己身体强壮，不是甚麽大不了的事情。

这只是事实的一部份，另一部份是你可能没有甚麽病徵，但却可以感染其他接触过的亲友。亲友当中可能有年龄老迈丶甚至患病的家人，他们就没有你那麽好运了！对他们来说，此病毒会带来的是并发症丶是恶梦丶随时死亡於隔离病房丶离世时也无法与亲人道别！

为了保障自己丶家人，及社会的安全，大家都要继续忍受口罩带来的不便！

疫情因此毫无疑问会打乱社会的步伐，楼市在过去周末的睇楼量或成交量也大幅下跌。一手楼盘也会押後推出，部份急售的业主，自然需要割价求售，笔者相信这只属短暂的个别例子！

政府为救经济，只能加码放水。美国议会又再讨论增派现金予美国民众，中国香港政府又可能需要第三轮派钱，钱从何来？只能加强量宽，加印钞票。优质资产在疫情中，更见保值。大家不要因疫情而对楼市过份悲观！立即点击查看香港在售优质房源

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中国香港疫情反覆，又要收紧“限聚令”，大型活动取消，连食肆晚市也要取消堂食。对经济回复，无疑是一项重大打击。美国的情况更差，单天确诊人数数字已超越七万，屡创新高。全球确诊累积人数也达1,300万人，每天新增人数也超过 20万人。连特朗普也要屈服，在公共场合带口罩，巴西总统博索纳罗也确诊了。经济活动只要稍为放松，疫情又随时反弹。

在此疫情不断扩散的背景下，重啓经济的时机，只能一拖再拖。企业倒闭丶员工失业丶经济不景，绝对是合理的推测。

令人感到意外的是，风险资产价格只在 3 月份曾经大幅下跌，美股在 7 月已经完全收复失地，科技股更加屡创新高。Google母公司 Alphabet 在 2020 年 1 月股价最高至 1,517 美元； 3 月份下跌至 1,008 美元；到笔者执笔时又再新高至 1,576 美元。电动车 Telsa 更夸张，1 月份高位是 900 美元；3 月份下跌至 428 美元； 7 月份再创新高至 1,795 美元。股价比之前高位攀升一倍，不但美股，连国内 A 股，也出现爆升。单在 7 月份只需 10 天，上证指数已由 3,000 点上至 3,450 点，上升 15%。港股的升幅已经算是温和。

除股票外，中国香港的楼价也不跌反升。城市大型屋苑领先指数在 2020 年 1 月的 178.61 升至 7 月的 181.63。而且，800 万以下的上车盘，更是一盘难求，无论一手或二手都出现抢购潮！

令人费解的是风险资产不断升值的同时，黄金作为避险资产，也涨价至接近历史新高。7 月又突破了每安士 1,800 美元，风险资产跟避险资产同时上升，实属罕见！

疑团的答案只有一个，面对疫情各国央行大量印发钞票丶压低利率丶购买国债丶甚至企业债，令政府有能力补贴个人丶解决生活所需，尽能力阻止企业倒闭，所以疫情愈严重，量化宽松的政策只会愈厉害。货币贬值，预期只会愈演愈烈。资金不停在寻找回报，令所有类别资产都被抢购。在疫情下，资产价格上升似乎是无可避免！

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