Category: Global Investment Column

中國香港樓市瘋狂搶購潮，大家可能已經見怪不怪。香港物業已經常被媒體報導，為全世界最貴的城市！但在南韓，樓價最近幾年也是節節上升，升勢愈升愈有。即使南韓政府在過去 3 年，累計已頒布了 23 項不同的辣招，南韓首都首爾的樓價，並沒有回落。

2020 年 7 月首爾公寓的平均售價已經突破 10 億韓元，折合港幣超過 650 萬，相比 3 年前，漲幅達到 52%。單單今年 7 月份成交量達到 141,000 宗。而 1 至 7月份累計則為 762,000 宗，同比增長 110%，環比增長也有 37%。一個有 110 個單位的首爾新盤開售，吸引了超過 37,400 人搶購，超額 340 倍，買家瘋狂程度跟中國香港不相伯仲！

其實，南韓政府對樓市的抑制措施，可謂一浪接一浪。去年 12 月 16日，針對 15 億韓元以上的豪宅，禁止銀行貸款，比中國香港的辣招更辣！但有錢人可以用現金買樓，其他人只能望門輕嘆，貧富懸殊情況更嚴重！

至今年 7 月 10 日更提議實施囤房稅，針對擁有 3 套或以上的業主，需要支付 1.2 % 至 6% 不等的房產稅。買入物業一年內出售要付 70 %銷售稅；兩年內稅率則為 60%。 11 月更於首爾地區引入了房價上限制，實行類似國內的限價出售。由於上述建議，必須獲得議會通過，要等待下年才能有機會實施。

由於這段時間屬於真空期，買家紛紛搶先入市。一方面趕在辣招生效前入市，同時，也怕政府招層出不窮，只會令他們錯失入市機會。“恐慌性”搶購情緒，一發不可收拾。

當地學者指出低利率及供應不足才是樓價飛升的根本原因！政府辣招愈幫愈忙，根本解決不到問題核心。這些故事大家在中國香港應該感到耳熟能詳，不會陌生了！

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日本政府計劃以大阪為中心，將關西圈和福岡縣作為“國際金融基地”的候選地，以期加強吸引全球金融機構和金融專業人才入駐，從而為提升經濟，增加新的動能和貢獻。

大阪擁有統一交易金融衍生品和商品期貨的大阪交易所，福岡的地理位置與亞洲各地都較近，且具有能利用在限定區域內放寬管制的國家戰略特區制度的優點，因此，自7月以來，內閣官房、金融廳、法務省、外務省等相關部門經多次磋商，基本確認了在上述兩地打造“國際金融基地”；在9月底截止的2021年度預算申請中，將列入該相關項目。此前，日本政府曾計劃在東京打造國際金融中心，但基於接連發生災害的風險和新型冠狀病毒疫情平息後的地區分散型社會等問題，最終決定轉變戰略。

日本政府已將下調高於中國香港和新加坡等其他亞洲金融城市的企業及個人稅率等作為專題研究，同時探討的措施和問題，還包括免簽、行政手續簡化，“雙重國籍問題”等。

備受矚目的“2025年大阪･關西世博會”，近日發布了其官方會徽，在作為候選的5件作品中，“生命閃耀未來社會的設計”最終獲選。該主題會徽，是由圓形、橢圓形等大小不同的細胞連成環狀，具有以1970年世博會標志櫻花為主題、猶如眼睛的細胞核；環狀內側的形狀代表大阪府和關西。

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中國香港正受到雙重打擊，一方面是疫情令社會停擺，人人在家工作，減少接觸。餐廳晚市停頓，經濟自然每況愈下！

另一方面，又受到國安法實施，英國及澳洲都在搶香港人才，提供各式各樣的特快移民途徑！日本也在討論如何吸引香港金融人才，令不少人懷疑中國香港能否保持過往的繁榮，東方之珠的光芒，能否繼續發光發熱？

筆者反而對此抱樂觀態度。

中國香港夾在建制派與反對派之間寸步難行，形成過去 20 多年的發展緩慢。 當國安法實施後，暴力攬炒事件不見了。代價將會是有部份港人會移民外地，但這跟 67 年、 89 年、及 97 年的情況相約，反而有機會令留下的人更多機會！

對中國香港來說，可能是一種解脫。若能減少無謂的政治爭拗，集中精力發展，香港的未來是樂觀的。中國香港始終是一個特別的中國城市，有自己的貨幣，可自由兌現，又行普通法，對外國及中國資金，仍然見有吸引力！

最近，中國香港疫情出現第三波，中央政府立即用 7 億元，免費為香港市民做病毒測試，就顯現出香港在中國發展的重要位置！

未來的日子，中國跟美國的鬥爭，相信會持續。過往國內企業可以選擇在美國或中國香港作為境外上市。中美相鬥，反而令中資減少到美國，甚至回歸香港上市，反令中國香港的金融市場更受益！

只要留在中國香港的每一個香港人，都熱愛香港，減少爭拗，方向一致！相信東方之珠可以繼續發光發熱，香港的物業市場也不愁買家！

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根據最新數據顯示：第二季度，東京甲級寫字樓的空置率環比下降0.2%至0.7％，為兩個季度以來的首次下降；大阪甲級寫字樓空置率環比保持不變，為0.5％。

由於COVID-19新冠疫情和相應限制措施的影響，租賃活動出現放緩，並令有些合同被延期、擱置或取消。2020年第二季度，東京全等級寫字樓（加總計）空置率比上一季度上漲0.2%至0.8％。同時，東京甲級寫字樓租金環比下降0.4％，

空置率一覽

為2017年第四季度以來的首次下降；東京全等級寫字樓（加總計）房租下降0.2％，為2012年第二季度以來的首次下降。基於許多公司對於成本的收緊，租金可能有下行壓力。

在大阪，全等級寫字樓（加總計）空置率在2020年第二季度有所上升，盡管幅度很小，但仍保持在1％以下；同時，甲級寫字樓租金環比下降0.4％，為2013年第四季度以來的首次下降。由於大阪的新供應量在2020年和2021年將保持較低水平，因此空置率和租金預計將有所改善。

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中國香港疫情第三波持續，確診人數並未有下降。政府一再收緊防疫措施，餐廳食肆雖然回復了日間堂食，但生意仍然淡靜，可能大家都習慣自家帶飯或者外賣了。

其實，疫情相信仍會維持一段時間，大家都在學習及適應當中。筆者估計有一些行業是無法恢復疫情前的形勢。

首當其衝當然是旅游相關的，尤其是公務旅游。當大家發現用 Zoom 等視像軟件開會也可以解決問題，不但不會飛行十多小時長途跋涉飛去外地開會，連由香港去新界也可免則免。筆者的銀行客戶經理最近也是通過視像軟件向筆者解釋投資的建議，相比之前面對面會談，效果分別不大。但這卻節省了大量交通時間。而且只要有電腦或電話在手，甚麼地點也可以進行，方便得多！

筆者當然更關心地產代理業務得影響，以往看房是不少家庭在假日的節目之一，業主前往代理公司的地鋪，跟營業員閑談、了解一下市道，也時公司空見慣。

在疫情下，看房變得困難了！不少代理為了爭取生意機會，紛紛拍攝介紹樓盤的短片。先發送給潛在買家，讓他們足不出戶，便可以了解放售物業的特點。業主也可減少招待無誠意的看房客，可謂雙贏。在這個轉變的過程中，代理當然必須學習如何運用拍攝技巧，及後期制作如剪影片、配音等等。

更重要的是，當客人花更多時間在網上瀏覽，代理公司必須懂得如何在網上宣傳、如何追蹤客戶、甚至如何運用人工智能、大數據等等。而且客戶在網上的體驗越佳，促成生意的機會自然會更高。疫情無可避免加促了地產代理的數碼轉型，適者生存，汰弱留強自然免不了！

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新冠疫情令全球旅游業遭受重創，據估算，全球旅游業今年1至4月的損失可能達到1950億美元。為了重啟行業，疫情相當國家間，基於協議免除入境者臨時隔離的措施，正在被各國關注和響應。

日本，盡管正在應對第二波疫情的出現，以及旅游推廣項目“Go To Travel”被迫調整的情況下，仍在積極推進該免除隔離措施的方案。在6月，日本首次與越南啟動分階段放寬措施，與泰國、澳大利亞、新西蘭的協調正在進行中，中國和韓國等也在協調計劃之列。

日本環球影城近日宣布，以人氣漫畫《哆啦A夢》為主題的過山車“《哆啦A夢：伴我同行2》XR乘車游”於8月4日開放，這是環球影城首次開設《哆啦A夢》為主題的游樂設施。游客佩戴虛擬現實的VR終端後，將能體驗高空飛行的感覺，開啟參觀大雄和靜香婚禮的時光之旅。

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疫情在全世界不斷升溫，感染及死亡人數屢創新高。中國香港的情況也不樂觀，每天過百宗本土感染，不少更是源頭不明，證明病毒已在社區爆發！

筆者執筆時，政府剛宣布餐廳食肆的堂食禁令，伸延至全日，食肆的生意將受進一步打擊。未來一年，食肆倒閉潮將無可避免，熟食外賣或半制品外賣將會成為食肆的救命草。

財爺陳茂波也公開在網志中呼吁各大小業主減租，與零售商戶、食肆等共渡時艱。作為小業主，物業按揭又要還款，真是進退維谷！

疫情一波接一波，沒完沒了，對實體經濟的影響，已愈來愈浮現。

疫情也令不少白領“在家工作”（Work from home）！會議在線上舉行，經過長時間適應磨合之後，未來寫字樓空間的需求，又給大幅下調。由於上班出外的需求減少，連車位的價格也會發生變化！

地產代理，也追上時代的需要，加強了網上睇樓。社交媒體上也出現大量 KOL，爭取曝光、爭取點擊，所以代理也減少在鋪位上的擴張。筆者公司最近投標新鋪位，租金只需過往的三分之一價錢就可以，證明商場經營的苦況。

除了在投資磚頭時，要留意疫情對物業的影響外，投資哪類公司或股票，相信也需全面反思！過往傳統的航空、銀行、物業出租公司都面臨重大挑戰！相反，視像軟件、自動化機器、網上教學、甚至外賣都會大行其道。

另外，疫情不但沒有令世界各國團結一致抗疫。相反，中美互相推卸責任，令各國都各自為政、互築高牆。未來在農業上，甚至工業制成品上，都難以互通有無，自由貿易都面臨巨大障礙。面對商業模式大轉移，經濟不穩定的前提下，投資者務必對投資組合作重新評估，適應世界的轉變！

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剛剛上星期才寫完疫情一波接一波，不幸言中，中國香港出現第三波疫情，確診人數每天都超過 100 人，而且不少源頭未明，這說明病毒已經在社區存在一段時間，並且擴散至社區的不同角落。

中國香港本來已經有一段長時間無確診個案，所以大家估計病毒多數由免檢疫人士帶入社區之機會最大。政府漏招，責無旁貸。除了要立即堵塞源頭之外，大家又要實施更嚴格的社交距離限制及各項防疫措施！在過去一個月，大家的警戒心理，可能放松了！有時會跟一大班朋友飲紅酒、嘆咖啡、慶祝生日、吃晚飯等等聚會，又或者大家會想像即使中招，死亡率很低、自己身體強壯，不是甚麼大不了的事情。

這只是事實的一部份，另一部份是你可能沒有甚麼病徵，但卻可以感染其他接觸過的親友。親友當中可能有年齡老邁、甚至患病的家人，他們就沒有你那麼好運了！對他們來說，此病毒會帶來的是並發症、是惡夢、隨時死亡於隔離病房、離世時也無法與親人道別！

為了保障自己、家人，及社會的安全，大家都要繼續忍受口罩帶來的不便！

疫情因此毫無疑問會打亂社會的步伐，樓市在過去周末的睇樓量或成交量也大幅下跌。一手樓盤也會押後推出，部份急售的業主，自然需要割價求售，筆者相信這只屬短暫的個別例子！

政府為救經濟，只能加碼放水。美國議會又再討論增派現金予美國民眾，中國香港政府又可能需要第三輪派錢，錢從何來？只能加強量寬，加印鈔票。優質資產在疫情中，更見保值。大家不要因疫情而對樓市過份悲觀！立即點擊查看香港在售優質房源

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中國香港疫情反覆，又要收緊“限聚令”，大型活動取消，連食肆晚市也要取消堂食。對經濟回復，無疑是一項重大打擊。美國的情況更差，單天確診人數數字已超越七萬，屢創新高。全球確診累積人數也達1,300萬人，每天新增人數也超過 20萬人。連特朗普也要屈服，在公共場合帶口罩，巴西總統博索納羅也確診了。經濟活動只要稍為放松，疫情又隨時反彈。

在此疫情不斷擴散的背景下，重啓經濟的時機，只能一拖再拖。企業倒閉、員工失業、經濟不景，絕對是合理的推測。

令人感到意外的是，風險資產價格只在 3 月份曾經大幅下跌，美股在 7 月已經完全收復失地，科技股更加屢創新高。Google母公司 Alphabet 在 2020 年 1 月股價最高至 1,517 美元； 3 月份下跌至 1,008 美元；到筆者執筆時又再新高至 1,576 美元。電動車 Telsa 更誇張，1 月份高位是 900 美元；3 月份下跌至 428 美元； 7 月份再創新高至 1,795 美元。股價比之前高位攀升一倍，不但美股，連國內 A 股，也出現爆升。單在 7 月份只需 10 天，上證指數已由 3,000 點上至 3,450 點，上升 15%。港股的升幅已經算是溫和。

除股票外，中國香港的樓價也不跌反升。城市大型屋苑領先指數在 2020 年 1 月的 178.61 升至 7 月的 181.63。而且，800 萬以下的上車盤，更是一盤難求，無論一手或二手都出現搶購潮！

令人費解的是風險資產不斷升值的同時，黃金作為避險資產，也漲價至接近歷史新高。7 月又突破了每安士 1,800 美元，風險資產跟避險資產同時上升，實屬罕見！

疑團的答案只有一個，面對疫情各國央行大量印發鈔票、壓低利率、購買國債、甚至企業債，令政府有能力補貼個人、解決生活所需，盡能力阻止企業倒閉，所以疫情愈嚴重，量化寬松的政策只會愈厲害。貨幣貶值，預期只會愈演愈烈。資金不停在尋找回報，令所有類別資產都被搶購。在疫情下，資產價格上升似乎是無可避免！

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