Category: Global Investment Column

今年新冠疫情對全球經濟的影響無疑是巨大的，在防禦御性投資配置策略下，相對於其他發達國家，日本的收入和資本回報相對更穩定，是一個較為安全的投資配置的避風港。

據仲量聯行一份對來自全球38個國家和地區的頂級投資人的調研，約56%的受訪者選擇在2021年底前，增加對日本的投資。不少投資人認為，日本可以在不穩定時期下，提供相對更多的確定性回報。

從日本房地產市場的基本面來看，也相對樂觀。第二季度，東京甲級寫字樓的空置率環比下降0.2%至0.7％，為兩個季度以來的首次下降；大阪甲級寫字樓空置率環比保持不變， 為0.5％；東京的住宅類、物流類和辦公類房產的預期收益率出現2個基點至5個基點的下降；而大阪的的預期收益率環比增長了4個基點；而J-REIT指數在3月觸底1,145點後，於6月10日回升至1,721點，之後雖出現波動，但基本都維持在1700點之上。

香港基金太盟投資集團（PAG）於近期宣布，將在今後的約4年間向日本房地產最多投入約8400億日元。PAG認為在新冠疫情的不利情況下，日本房地產市場受到的衝擊有限，如面臨房地產被出售，或金融機構處理不良債權的增加，投資有望取得相對較高的回報。

 

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資深金融專家陳柏軒
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中國香港政府剛宣布今年會重推通脹掛鈎債券（iBond）。今年 iBond 的最低保證息率，由以往的 1 釐大幅提升至 2 釐。香港經濟受疫情打擊，出現通縮的機會很大。銀行的港幣存款息率接近零息。相比之下，iBond 似乎很有吸引力，但若從實際角度考慮，iBond 是否能夠“抗通脹”？

首先，債券發行量只有 150 億。 2017 年最後一次發行時，有 50 萬人申請，結果每人最多可獲派三手，每手一萬元，即每人最多只能獲得三萬元的債券，即每年獲派利息 600 元，債券年期也只是 3 年，合共 1,800 元利息。認購 iBond 可抗通脹，純粹美麗的誤會，甚至可謂“得啖笑”。

談到抗通脹，民間智慧一般都會認為購買黃金更實際。黃金上一個大漲是 80 年代，因石油危機，金價由 1977 年 100 美元升至 1980 年的 850 美元，去到今年金價又升破 2,000美元，比上一次 850 美元高點升了 235%，合共經歷了 40 年。若從過去 20 年表現，金價由 1999 年低點的 300 美元起步，至今 1,900 美元，上升了超過 6 倍。

黃金在 08 年之後，每一次顯著升幅都跟美國的 QE （量化寬松）關系很大。今年疫情又令美國擴大 QE，黃金升勢又破頂，所以黃金在對抗通縮果然系一個不錯選擇。

在中國香港，民間智慧告訴我們置業買磚頭來抗通脹，實際效益又如何？2019 年政府的樓價指數是 383 點，相對於 1997 年的高 163.7 。剛好跟黃金一樣，上升了 235% 。相對於 2003 年的低點 61.1點，樓價上升也超過 6 倍，數字上香港物業的升幅跟黃金差不多。

但當中最大的分別，黃金是沒有利息，還有貯存及保安的費用，物業則有租金收益。

再者，購買物業可以做貸款，杠杆很容易。只要取出首期，租金收益足夠利息的話，升值的幅度就可倍大數倍（視乎首期多少）。再簡單來說，一般市民很少能用現金購買幾百萬的黃金來抗通脹。相反，向銀行貸款買幾百萬的物業，卻是易如反掌，也是司空見慣。

所以在考慮至實際操作層面，置業無異是抗通脹的最佳手段！

 

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由於受新冠疫情的影響，入境日本的旅客數量急劇下降，疊加去年10月起消費稅增加的原因，日本的酒店和百貨業出現低迷。同時，房地產投資交易也出現停滯，今年第一季度以來日本城市土地價格出現了自2014年以來的首次下降。

根據調查數據顯示，四月至六月，東京、大阪、名古屋和其他主要城市的100個高度發達的商業和住宅區中，有38個的土地出現下降，這是自2012年以來，價格下降的地區數量首次超過價格上漲的地區。這項被認為是日本主要城市房地產市場趨勢的領先指標，直到今年年初，都由於持續發展和入境旅行需求的增加，保持著持續的穩定增長。

日本建築工程狀態——私人住宅

在今年的前六個月中，日本的住宅開工量比去年同期下降了11.4％，公寓的供應一直保持在相對較低水平。數據顯示，第二季度，東京房價同比增長1.28％，比上一年的0.94％的同比增長有所改善；而在第一季度，該房價數據為下跌了0.86％。東京新公寓的平均價格，在2020年第二季度，同比增長5.34％，比去年同期的1.65％的下降，有大幅度的提高。

目前日本七個主要公寓開發商（包括三井，三菱，住友，大京，野村等），控制著大約70％至80％的市場，預計其不太可能輕易進行價格傾銷。盡管面臨的新冠疫情不確定性依然存在，但日本的基本面可能並不會像有些觀望者想像的那麼脆弱，因此，期望房產價格出現急劇大幅下降的可能性並不會太大。

 

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美國標准普爾500指數（SPX，下稱標普）由今年2月19日創下新高：3,337點，卻在同年3月23日又大跌2,237點，實現了歷史上最快的跌幅。但經過6個月的反覆上升，標普在9月2日又創出歷史新高點：3,580點。表面上是典型的“V”型反彈，在疫情仍未受控、經濟大幅萎縮、失業人士倚靠政府救濟的社會背景下，實情是“K”型走勢。

標普排名前五位股票（蘋果、微軟、亞馬遜、Facebook 及AlphaNet）占指數成份23%。這些科技巨人因疫情而變得估值更高，都是市場贏家。反觀其餘舊經濟業務：餐廳、戲院、酒店、旅游、零售，股價都是大幅回落。若扣除這五個科技巨頭，標普回報肯定是“負數”！

中國香港的恆生指數同樣地在年頭1月17日突破29,000點，是今年高位。3月23日下跌穿22,000點，至9月仍然在23,000點左右徘徊，皆因恆生指數成份內缺乏科技股，但其間科技股卻大幅跑贏恆生指數，程度跟美國差不多。

相對於股市，中國香港的樓市卻明顯出現“K 型”走勢。在疫情影響之下，工商鋪的租金及售價大幅下跌。相反，住宅物業的售價，尤其是1,000萬元以下的住宅，卻能保持平穩，這當然是受按揭政策放寬政策影響。

美國的量化寬松及低息政策令科技股大升，中國香港受聯系彙率影響，當然也是低息環境，貨幣供應M3仍不斷上升，配合按揭政策令上車盤成為最佳避險資產！

其實，2008年美國金融海嘯以來，不斷的量化，不斷的增發鈔票，擁有資產的人，可以輕輕松松獲得銀行貸款，享受低息資產升值，財富進一步增加。相反，沒有資產的階層，固然享受不了資產升值帶來的好處，更受疫情的打擊、失業率急升、工作朝不保夕、居住空間越來越細、社會的貧富懸殊越演越烈，形成“K型社會”，民心不穩！

無論K型股市、K型樓市或者K型社會，都不是一個健康穩定的發展形態，必須經歷較大的調整，無論經濟及社會都會面對較大的動蕩，投資者宜加倍小心，不宜太冒進！

 

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作為日本最長首相任期的安倍晉三，以其著名的“安倍經濟學”，使日本在經歷了長達20年的通縮後，經濟景氣迅速觸底反彈，在貨幣寬松、財政支出和結構性改革組合拳的作用下，自2012年以來（未含本年度）年均GDP增長率為1.3％，是過去十年平均水平0.63％的兩倍。日經指數強勁反彈，從2012年12月的約10000點升至20000點之上。

整體平均收入和全國最低工資都有增長。據厚生勞動省公布的調查數據顯示，日本整體平均收入從2012年的約537萬日元，增至2018年的約552萬日元，全國平均最低工資從2012年的每小時749日元，增長至2020年的901日元，但城市和地方的差距在擴大。

最新日本總務省公布數據，日本8月的全國消費者物價指數（生鮮食品除外）為101.3，同比下降0.4%。主要原因之一是，由於為了應對新冠疫情，政府推出的旅游支援項目“Go To Travel”導致了住宿費下跌32.0%，對指數造成一定的影響，如剔除該因素，8月的消費者物價指數，基本與去年同期指數持平。

鑒於旅游支援項目仍將持續一段時間，以及原油價格處於低位，從目前來看，今後數月未見有對物價上漲造成較大影響的因素。

 

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根據近期日本橄欖球協會發布的“第九屆橄欖球世界杯成果分析報告”顯示，去年舉辦的這場橄欖球盛事，為日本帶來的經濟輻射效應達到6464億日元，遠高於賽前估算；其中，訪日游客的消費為3482億日元，貢獻率超過50%。

第九屆橄欖球世界杯，共吸引訪日游客高達約24.2萬，且其中近60%為首次到訪日本；上述游客平均在日本的逗留期為16晚，人均消費額超過68萬日元，經濟效應顯著。

近日，日本職業棒球和足球聯賽（J聯賽）向經濟再生擔當提交了請願書，要求放寬觀眾人數的限制。

政府目前基於防止新冠疫情擴大的規定為，至9月底觀眾人數最多5000名；請願書要求政府可采取新的標准，提高上限，建議設為2萬名觀眾或者場地的可容納人數的50%中人數較少的一方。

J聯賽主席認為，體育場的大小有差異，一律5000人限制，日產體育場和埼玉體育場有90%以上是空的。

最新消息顯示，日本政府正在探討放寬舉辦活動的限制方案，內容包括職業棒球和足球聯賽（J聯賽）等大型活動會場人數上限維持額定人數的“50%以內”，而之前的5000人的統一人數限制規定將取消。電影、戲劇等安靜觀賞的活動將允許滿座。

同時，國土交通大臣赤羽一嘉表示，將於10月1日起把東京都列為旅游推廣項目“Go To Travel”的對像。政府整體加速經濟重啟的立場鮮明。

 

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自從疫情第三波在七月份爆發，中國香港的住宅樓市開始轉弱，限聚令看房量下跌，部分業主也開始擔心疫情會繼續長時間困擾經濟，業主減價求售遂變成主流。部分業主也因生意周轉不靈，也被迫大幅減價求售。

另外一類就是外國人離港回老家，由於有時間限制，也是肯接受大幅還價的業主。雖然這類成交的個案實際數量不多，但卻往往能搶得讀者的眼球及注意力。加上買賣的成交量減少，估計住宅樓市在今年疫情籠罩之下，仍然會受壓。買家會有較強的談判籌碼！但會否持續下跌，很大程度要視乎業主的持貨能力。

筆者向一個 WhatsApp 群組朋友做一下簡單調查，當中組員大多數是中小企老板，一向有投資各類型中國香港物業。調查發現 ，15% 的組員表示會賣出香港的住宅；同時又有 15 % 表示會加碼買入；而餘下的 70 % 表示保持現有的數量，不會賣出也不會加碼買入。換句話，買跟賣的力量相抵銷。住宅的樓價應該保持平穩！

另外，也看看發展商的態度，七月份政府售出兩幅住宅用地：大埔馬窩路，萬科置業及青建國際以 37.05 億投得，樓面呎價 4,738 元。而西貢蠔湧則由華懋集團投得，成交價 5.3 億，樓面呎價為 9,246 元。兩幅地皮都在新界，也算不上豪宅罕有地皮，卻分別收到 13 份及 20 份標書，反應相當熱烈，而成交價都在市場估值的中位數成交價。由此可見，一眾發展商出價雖然沒有以往進取，但對後市仍然保持樂觀。

中國香港貧富懸殊一向厲害，物價高升，只有社會上最富有的三分之一有能力置業。疫情打擊社會的低下層，富有階層卻損失有限，而低息環境進一步惡化，香港住宅物業有穩定租金回報，也是亂世中較穩健之選。加上香港土地長期供應短缺，長線住宅的價格，不宜看淡。

 

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日本政府在近日決定，為有效應對新冠疫情的影響，將支出6714億日元的預備費，用於采購疫苗，並希望可以在2021年上半年，能讓其國民使用疫苗。

日本已在采購疫苗的進程中，目前已與二家達成初步協議，分別為美國的輝瑞制藥和英國的阿斯利康，接受上述公司供應的正在研發的疫苗，共計1.2億劑；同時，與美國MODERNA的談判在開展中，計劃采購的疫苗為4000萬劑。

從9月1日起，日本已全面解禁持有在留資格的外國人再次入境，對應的人數共計約260萬人，涵蓋已出境人員在內的定住者和商務相關人士等，其中包括四類符合在留資格的外國人士：

• 永住者（永久居留）
• 日本公民的配偶或子女
• 永住者的配偶或子女
• 定住者（長期居留）

上述人員的入境條件為：

1. 檢測結果呈陰性
2. 入境後需二周隔離（在家或指定場所等）
3. 確認健康狀況沒有異常等。

日本政府在3個機場（成田、羽田、關西國際）設立了專用的“PCR檢測中心”，預計9月中旬起，日均檢測數可達1萬人規模。

 

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受到新冠肺炎疫情第三波影響，無論新盤開售及二手市場的成交量都大受影響。估計八月份各類物業（包括住宅、車位及工商鋪）的買賣合約宗數只有 5,500 宗，按月跌 27%，是近 4 個月來新低。限聚令使到看房活動大減，成交量自然下跌，成交價也自然好不了。十大二手屋苑龍頭太古城樓價更連續三個月下跌。最新平均呎價跌破 2 萬元正；而天水圍嘉湖山莊 3 房單位呎價也跌穿 9,000元，創今年新低。

八月份樓市除了受疫情影響，中美之間的博奕也令中國香港經濟蒙上陰影。而美國對香港的制裁措施也愈來愈多，投資市場最怕不確定性，而工商鋪主力是投資客，所以影響最大。住宅市場則回歸用家市場，影響較少。

政府實施各項樓市辣招的目的，就是希望壓住樓價，讓真正用家可以較易入市。但針無兩頭利，部分措施難免令用家也一樣被打壓。

當然最明顯的就是按揭成數的限制，這招無論對任何類別買家都適用，結果往往弄巧反拙。而富有階層有現金，影響有限！上車客有按揭保險協助，還算可以應付，受到最嚴重影響的反而是換樓客，令“中價”市場一直跑輸大市。

上年年尾，政府按揭成數放寬至 1,000 萬以下樓宇，結果不少用家成功“上車”。筆者建議應該將 1,000 至 2,000 萬的按揭成數提升至 7 成； 2,000 至 3,000 萬則提升至 6 成； 3,000萬以上才維持5成不變。

正如上文所述，現時用家當道，放寬按揭成數，便是切切實實協助用家置業。正所謂置業安居，對中國香港的繁榮穩定也有莫大裨益。

同時，中國香港經濟受挫，估計措施對樓價的刺激作用有限。參考上次放寬 1,000 萬以下樓宇按揭的經驗，只會刺激交投量，而樓價上升的幅度有限。交投量增加，筆者作為地產代理當然受益，但更重要是對全港真正用家，也是難得的置業時機。希望政府把握時機，適時調整政策，協助有真正置業需要的用家。

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受COVID-19新冠疫情的不利影響，更多租賃和交易逐漸出現被推遲，甚至取消的現像，J-REITs和日本國內投資者的投資出現明顯下降。據數據顯示， 2020年第二季度，日本商業類房地產交易量為7,530億日元（不包含土地交易和J-REIT IPOs），同比下降22％；其中，海外投資者的交易量同比增長45％，其主要原因是今年初簽訂的一項重大投資組合交易所致， 除去該項大額交易，海外投資者的投資總額也呈現下降。

投資交易額（按投資者類型）

J-REIT指數在3月觸底1,145點後，於6月10日回升至1,721，之後繼續出現波動。現有J-REIT交易量、並購數量和IPO數量均出現下跌。那些多元化的J-REIT，由於其資產類型的結構，被認作可以減輕經濟波動的影響而受到關注。

雖然市場的投資資金充足，但買賣雙方的價格預期差距卻越來越大，由於擔心經濟的不確定性而帶來可能的需求減少和租金下降，商業類房產的預期收益類都出現下降。目前，投資者對防御性資產如住宅類和物流類表現出更大的興趣，但二季度，東京的住宅類、物流類和辦公類房產的預期收益率仍然出現2個基點至5個基點的下降；而大阪的辦公類房產的預期收益率環比增長了4個基點。

 

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