Special Investment Column – Page 6

拿英国永居，有关离境180日限制的七大疑问｜居外专栏

拿到签证准备开展英国生活，大家都明白是要以“5+1”为目标，希望居住够五年后可以顺利获得永久居民身份，然后再住多一年以后就可以拿取英国护照。

有关住够五年成为永居的条件，相信大家都已经清楚知道，当中为任何12个月不能离开英国超过180日。然而这180日的计算，有些人仍然有疑问如何才计算在内？其计算方式又以甚麽作标准？我不妨就住几个常见的争议点和大家温习一下。

1. 入境离境日是否计算在内？

根据英国移民局的指引，一天24小时离开，才算为离开；换句话说，入境和离境这两天都不计算为离开英国。举例说，如果星期一离开英国，星期五回来，实质离开的日子只计作三天。

2. 离开英国的原因和地点有所豁免吗？

常常有申请人问，如果是因为工作原因离开，能否不计算在180日内。答案是不能的，无论离开的原因是什么，例如读书，工作，家庭原因等，都算作离开。只有极罕有的情况，如national or international humanitarian or environmental crisis（国家或国际人道主义或环境危机），移民局才可以行驶豁免权。

3. 什么地区不算离境？

相信大家也知道，英国是由英格兰丶威尔斯丶苏格兰和北爱尔兰等四大区域所组成，只要是离开这四个区域，就算作离开英国国境。即使是在脱欧之前，前往欧盟地区也被计算成离开英国国境。此外Channel Islands（海峡群岛）及Isle of Man也都计算在英国国境之内，去这里度假就不用担心。

4. 180日的计算日期是怎样计算的呢？

如果你想申请永居，在申请前的五年期间，任何12个月内，均不能离开英国超过180天。任何12个月即是什么意思呢？意思即是，计算的周期并不是以每年为计，而是在这五年期间，抽任何的12个月，都不能离开超过180天。因此，申请人在计划行程的时候，每次都要倒数最近12个月计算，看看自己还有多少日子可以离开英国。

5. 居留日期不足将如何影响你的永居申请结果？

居留日期不足，你将无法在五年的签证限期内成为永久居民，在五年后你就需要向移民局申请续签。

6. 五年的居留限制如果在中间断开，是否要重新计算？

以上的居住要求所指的是连续五年，举例说，如果申请人在第三年连续12个月离开了英国，居住要求将会中断，你需要在下一次入境英国之后，重新计算五年的居英要求。

7. 申请永居的居留限制，和申请英国护照的居留限制好像并不一样，可以清楚分享一下吗？

如想申请英籍，每位申请人需在申请入籍前的五年期间，总共不离境超过450天，最后一年不离境超过90天，简单来说，即平均每年不离境超过90天。值得留意的是，申请英籍前的最后一年，申请人必须已持有永久居民身份。

以上，就是有关居住英国并打算以5+1年期拿取护照的居留限制。我明白到现今时代大家生活的流动性相当高，地域限制也低了很多。但如果想要稳妥地拿到英国永居以至英国护照，以上的事项就要多加留意了。

英国大律师缪晓彤Janine
解读英伦移民大小事
【英伦移民】专注英国移民和签证服务

日本银行有没有即时房产估价应用程序？｜居外专栏

要查到外国到房价并不那么方便。就如日本，之前也提及日本为了保护个人私隐，不会公开不动产的交易数据。公开的数据只有买卖双方各义务地提交交易资料给国土交通省，此资料可以在国土交通省网站搜索得到。

数据内容只会显示成交地价的每平方米金额，并不提供实际买卖成交价，亦没有成交易房地产的完整地址、楼层、和面积等等，令到不能透过过去的数据及交易价来评估现价。因此，国土交通省所得到的数据，对于日本房产投资者初学者可能并不太合适。

当日本欠缺银行Apps得到估价，令到海外物业投资者要搜查特定单位的公平价值（Fair Value）市价并不容易。

我们了解到海外房产投资者对于搜查海外房产的公平价值（Fair Value）市价有难度，因此开发AI 系统，通过过去大量日本房产及交易真实资料数据分析，以此对房产能做出价格评估为买家及卖家做参考。大家有兴趣可以在网站了解：https://propcaptechnologies.com/ai-valuation-property-report/ 。

延伸阅读：海外买家日本房产按揭及贷款详细指南｜居外专栏

海外房产融资平台创办人张永达
PropCap日本房产按揭贷款专栏

佳节当前楼市静买房议价好时机｜居外专栏

今年圣诞、新年的气氛特别浓厚，走到街上，不难发现处处都车水马龙，挤得水泄不通，相信跟未能出外旅游，大家都留在国内有关。

打开Facebook，提醒笔者去年今天，中国香港正藉疫情高峰，连晚饭堂食都取消了。大家唯有在家自行制作美食，否则就唯有外卖。今年餐厅却大收旺场，高朋满座，出名的餐厅甚至一位难求。笔者曾到访一间私房菜，他已经停止接受订位，因为2022年的订位已经全满！夸张至极，风光背后其实不少餐厅捱不住去年的逆景，已经结业，无法享受今年好日子。

这个情况，令笔者想起投资，能够有能力在逆景时守住，才能获得顺景时的回报！
其实，在楼市方面，今年年中是市场最畅旺的时候，楼价指数也曾创历史新高，但之后便慢慢回软，虽然跌幅有限，但买家的变化明显减慢了。当今正籍圣诞新年，下月又到农历新年，大节日一个接一个，买家的购买意欲自然更加打上折扣，尤其是二手市场交易。

相反，一手高价物业在静市中，表现一支独秀。刚刚屯门青山公路The Carmel售出一洋房，售价高达8,500万港元，呎价20,512港元。马鞍山泓碧也售出另一洋房，楼价更高达1.44亿，呎价$40,224港元；元朗山水盈去周连沽3幢洋房，最后一座以4145.4万港元售出，呎价也达$18,800港元。

新界洋房连续高价售出，买家并未受到节日气氛影响。相反，接近年尾，发展商出货意欲提高，纷纷提高佣金推动代理，买家也肯在静市中出价购买优质罕有物业！

其实，在二手市场也有部份业主在年尾较急吐现，经过几个月时间的调整，买家现在只要肯出价，随时找到笋货成交。

翻查笔者公司记录，发现有一个全沙田马场的三房单位成交，以往这类单位市价肯定超过1000万，旺市时更是一盘难求，上周竟然可以用900万成交了——买家勤力，抢到笋盘！所以，如果买家想搵到心水笋盘，不妨考虑牺牲节日的时间去看房，下一位幸运儿可能就是你！

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英国投资移民计划：常见问题FAQ详解｜居外专栏

英国投资移民计划（Investor Visa）是近年其中一个热门的英国移民途径之一，申请人须投资不少于200万英镑于指定的投资产品，为期五年以申请永久居留权。签证的最大优势是审批期短，对申请人没有工作经验丶学历或英语等要求。

申请对象

主申请人为18岁以上
配偶及18岁以下的子女可随同申请

财务要求

申请人需持有至少200万英镑的现金存款，并提供最近两年的资金来源证明，如最近两年的银行帐单，清楚例明有关的记录。如资金来源为第三方转赠，物业出售，企业利润或遗产等，需提交有关的资金来源文件。

资产审查

主申请人需要在申请前先开立英国投资银行或金融机构的帐户，有关机构需要受英国金融行为监管局（Financial Conduct Authority）监管。主申请人需要向银行提交有关的财富来源，银行需对申请人进行严谨的尽职调查以及背景调查。

可投资的产品

签证获批后，申请人需把200万镑全数投资在英国公司债券或股票。申请人所投资的产品不能与物业投资丶物业管理或物业发展的公司相关。

投资年期

投资200万英镑：主申请人丶配偶和子女家属可在5年后申请永居
投资500万英镑：主申请人3年后可申请永居；配偶和子女家属可以在5年后申请永居
投资1000万英镑：主申请人2年后可申请永居；配偶和子女家属可以在5年后申请永居

居住要求

如想申请永久居留权，申请人及配偶在签证的五年期间，任何12个月不离境超过180天

如想申请英籍，每位申请人需在申请入籍前的五年期间，总共不离境超过450天，即平均每年不离境超过90天，并且最后一年必须已持有永久居民身份。

签证优势

就签证要求而言，投资者签证申请非常简单。对英语水平、工作经验和学历没有具体要求
标准的准备时间大约是2到3个月（如果一切准备就绪可以更快）
英国签证处正常审批时间15个工作天，快证5个工作天
五年签证期间，没有投资保值或补仓要求
申请人和配偶都可以在英国自由工作
子女获批入境签证后可免费享用当地中小学教育

常见问题

1. 此计划对英国投资产品有什么限制吗？

签证获批后，主申请人必须在登陆英国后3个月内将全部200万英镑投资于英国公司债券或股票。申请人可以通过其在英国选择的投资银行分配自己的投资组合。然而，投资产品不能与任何物业投资丶物业管理或物业发展公司有关。

2. 我可以投资英国政府债券吗？

不可以，因为移民规则于2019年3月更新，申请人不能投资英国政府债券。

3. 我是否需要在5年期间投入更多资金或补仓吗？

如果您在5年期间出售您的投资产品，无论盈亏如何，您都需要在下一个报告期之前将出售的全部金额再投资。例如，如果投资的售出价为210万英镑，您必须将全部210万英镑再投资。另一方面，如果售出价为190万英镑，申请人只需将190万英镑再投资，无需补仓。

4. 申请人能否在5年内取回部分投资资金？

不可以，申请人必须在5年内投资全部200万英镑，在此期间只能提取利息或股息。

5. 五年投资期后，我能否取回全部200万英镑？

获得永久居留权后，您可以出售所有投资产品并提取本金和利息。无需进一步投资。

6. 最常见的拒绝理由是什么？

资金来源是整个申请最重要的考虑因素。申请人需要提供详细的资金来源文件，以便开设英国投资银行和申请签证。如果英国签证部门对资金来源有顾虑或怀疑，申请可能会被拒绝。

7. 签证申请流程是怎样的？

提供免费电话初步谘询，评估申请人背景并回答相关问题
安排面对面谘询，讨论申请人的情况丶资格和时间表
协助开设英国投资银行账户（处理时间约为2至4周）
检查所有证明文件和资金来源以确保乎合需要
文件准备好后，我们将提交申请表并预约您到警察局总部申请良民证
英国签证处正常审批时间15个工作天，快证5个工作天
确保在指定的三个月内完成投资，以确保符合内政部的要求

8. 整个处理需时多久？

准备时间主要看申请人的资金和文件是否准备好。一般来说，您可以预期整个申靖需时三个月左右，每个阶段的细分概述如下：

准备文件时间大约是2到3个月（如果一切准备就绪，可以更快）
开设英国投资银行的处理时间约为2至4周
良民证的处理时间约为1个月
英国移民局的正常审批时间15个工作天，快证5个工作天

英国大律师缪晓彤Janine
解读英伦移民大小事
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日本家庭金融资产创下新高！您在日本能位列“富裕家庭”吗？｜居外专栏

日本股市的持续走强，以及新冠疫情对消费的不利影响，使日本家庭的资产获得增长。据日本央行公布的三季度资金循环统计初值显示，截至9月底，日本家庭拥有的金融资产馀额达到1999万亿日元，较去年同期增加5.7%，创了2005年以来的新高。其中，股票增幅最大，为28.6%；其次为投资信托，上涨24%；现金和存款达到1072万亿日元，上升3.7%。

何为“家庭金融资产”？

家庭金融资产通常是指以权益丶债权等形式存在的资产，包括现金、存款、股票、债券、权益投资、金融投资、票据，以及保险等。家庭金融资产不包含房地产（含自住或投资）、汽车、黄金、珠宝、艺术品，古董收藏等。

日本家庭资产持有情况及分类

根据2020年野村综合研究所发布的《日本家庭资产持有报告》显示，如果您的纯金融资产（持有的金融资产总额减去縂家庭负债）超过1亿日元（约美元88万），您即属於“富裕家庭”。具体分类如下：

大众家庭：纯金融资产额3000万日元以下（约美元26.4万以下），约占日本縂家庭数的78%；
超大众家庭：纯金融资产额3000万日元 – 5000万日元以下（约美元44万以下），约占日本总家庭数的13.2%；
准富裕家庭：纯金融资产额5000万日元 -1亿日元以下（约美元88万以下），约占日本总家庭数的6.3%；
富裕家庭：纯金融资产额1亿日元 – 5亿日元以下（约美元440万以下），约占日本总家庭数的2.3%；
超富裕家庭：纯金融资产额超过5亿日元（约美元440万），约占日本总家庭数的0.2%。

风险披露：
本公司提供的环球市场、日本房地产市场等情况和分析，并非以发行的产品为参考，只旨在提供信息给投资者以了解市场和进行投资决策思考。市场情况瞬息万变，上述情况和分析不能确保其内容和引用的数据的正确性，也非作为任何特定投资产品，策略，计划的建议或推荐。

资深金融专家陈柏轩
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退休欠保障？三宝帮到你！｜居外专栏

最近笔者有朋友登陆（60大寿），一大班朋友为他庆祝，但他却忧心重重，原来登陆也意味即将退休，为失去了固定收入而感到忧心！

中国香港现行的退休保障只有MPF，退休人士若能够有100万的累积结馀，已算不错，对于中产人士当然远远不足够退休的财务需要！大家若翻查中国香港的按揭证券有限公司的网页，便会发现他们在力推退休三宝。三宝包含年金计划，保单逆按揭，及安老按揭计划。

1. 年金计划

先说中国香港政府的年金计划，以一位65岁的男士为例，投入200万每月便可以获得11,600元收入，直至去世。每年即是139,200，回报率高达5.8%。直至15年后，即是80岁时，共会收到208.8万元，以后收到的都是有赚了，中国香港男士一般有85岁，由65至85岁，20年合共收到278.4万，如果长寿一点，90岁的话，就收到348万，回报非常可观而稳定。

由于计划由中国香港政府的年金公司担保，这种20年，甚至30年的担保，比一般保险公司安心很多，何况，保险公司已经很少肯做担保回报，只会提供过往的业绩作参考，中国香港政府的年金确实优胜得多！可惜的是，每位投保人的金额上限是300万，对于较富裕的中产，金额可能不足。相反，对于普罗大众，要取出300万闲钱，又却绝不容易！

2. 保单逆按揭

大家又可以考虑保单逆按揭，去到退休年纪，一般都有些人寿保单已经供满，退休人士可以提前活化此保单，将保单的权益抵押予，按揭证劵公司每月跟年金一样，可获现金直至去世为止，同样65岁的男士，200万保单约可获每月3,157元的收入。金额视乎保单细节略有不同，但跟年金的金额相差很远。不过，胜在没有额外资金需要投入也是一笔活化收入。

3. 物业逆按揭

最后，当然是谈到物业的逆按揭，亦即是安老按揭。

这跟保单逆按揭的操作机制相似，每月按揭证券公司会根据抵押物业的价值派发定额的数目。例如，物业价值500万，65岁的男士若采用定息按揭，每月可得14,750元，直至终身。收款期间业主可以继续住在物业内，如属退休更可以将物业出租，在这种情况下，业主会有双重收益，当业主身故，後人可以还清物业的逆按揭贷款总数，以便继续持有物业，否则，贷款机构会沽出物业，扣除贷款馀额後，若有馀款，便会拨归业主後人所有！即使物业出售获得的款项不足够还款，业主及其後人也没有责任，楼宇升值有得益，贬值就没责任，不愧是一个输打赢要的理想安排。

坊间有不少误会，以为必须没有按揭的物业，才可以做逆按揭，其实并不如此。在此计划，可以先取部分款项用作还清原有按揭，当然，这样每月收到的款项就会有所折扣。另外，由于物业可能会升值，业主在中途也可以因应升值而加额按揭，换句话，业主更可以选择一笔过收钱，用作紧急用途，例如医疗费用，也可以选择每月加钱收取款项。

上述三宝，可以遂项或一并选用，视乎当事人手头上的财政状况而定，保单逆按揭最简单，但一般金额太少，所以如果手头现金充裕，笔者认为年金回报最高，又有政府担保，应属首选。若现金不多，就应该考虑物业逆按揭，若果业主还有工作，而物业还有按揭馀额，不妨考虑加按物业，取得贷款来做年金，利用楼宇贷款的低息优势，将获得更高回报！

善用退休三宝，将有一笔额外稳定收入，安享晚年就易得多！

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想交本地学费升读英国大学？先参考这份学童抵英时间表｜居外专栏

不少人选择移民英国，首要都是为了子女的将来着想。讲到教育的安排，例如就读公立学校（state school）／文法学校（grammar school），或是私立的日间学校（day school）／寄宿学校（boarding school）？这当然是每个人衡量自己理想及财政负担能力去计划。但讲到读大学，学费问题则又是另一次安排计算。

很多人在计划移民时会问，到底学童在什么年龄到达英国升学为最佳？尤其是考虑到升读大学时，是否可享用本地学生学费标准？这都是很多家长想知道的问题。

首先，有关以本地学生学费就读大学的条例（The Education (Fees and Awards) (England) Regulations 2007），记载如下：

(a) you must be settled in the UK on the first day of the first academic year of the course; and
您必须在课程开始时第一个学期的第一天，已取得永久居民的资格（Settled Status）；

(b) you must be ordinarily resident in the UK on the first day of the first academic year of the course; and
您必须在课程开始时第一个学期的第一天，为常居于英国的居民；

(c) you must also have been ordinarily resident in the UK and Islands for the full three year period before the first day of the first academic year of the course, for example, if your course begins in October 2018 you must have been ordinarily resident in the UK and Islands from 1 September 2015 to 31 August 2018; and
在您第一个学期开始前的过去三年，您必须常居于英国。举例说，如果您的课程在2018年10月开始，在这过去的三年，即是2015年9月到2018年8月，您必须常居住英国。

(d) the main purpose for your residence in the UK and Islands must not have been to receive full-time education during any part of that three-year period.
在过去的三年期间，不可以以学生身份居留，换句话说以学生签证逗留的时期不会计算在内。

Note: It is not necessary to have had settled immigration status in the UK for the full three years. You only need to show that you have it on, at the latest, the first day of the first academic year of the course.
注：您并不需要证明，过去三年均持有永居的身份，只要在课程第一个学期的第一天持有永居便可以。

Janine专业解读：学童最佳抵英时间

让我以投资移民申请者们为例，这当中有两个数字您们需要记住：

第一，是申请人需要在英国连续居住五年，达到相关的居住要求，才能够在五年后申请永居。

其次，根据移民局的官方时间，永居的审批时间最长可达六个月。以我们的经验而言，一般可以在入纸申请永居后，两至三个月获批，最快一个月内也试过。

以两者五年加半年的标准总和，如果小孩子需要在18岁入大学，那就是说，小孩子最好在12岁左右取得首次签证。五年后，当孩子到了17岁，便能够申请永居，并按申请呈序下最迟在17岁半取得永居资格。这样，便能够赶及在入大学时第一个学期的第一天，取得永居的身份，并以本地学生标准来缴交大学费用。

特别一提的是，以上条例只适用于英格兰。至于苏格兰、威尔斯及北爱尔兰地区的条例则有点不一样，但前提同样是以取得永居为主。

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如何快速查到日本房产最新房价？｜居外专栏

如这几年有留意有关日本地价新闻消息，都会发现数字一直维持上升。而由于日本比较着重保护个人私隐，不动产的交易数据并不公开。一般做法都只能向仲介查询，不然很难知道房价现值多少。那身为日本业主的您，如何靠自己得知持有房产升幅多少？当前房产价又值多少呢？

现在，就提供一些简单方法给大家参考估算房产价格现值！

方法一：根据政府部门公布资料推算

日本不同的政府部门每年都会分阶段公布地价资料﹐我们可以根据资料数据去推算房产价。

地价名称	公示地価	固定资产税评価额	相続税路线価	基准地価
时间	3月	4月	7月	9月
公布机构	国土交通省	各市村	国税庁	各省市

要注意的是，由于评估价是根据全国2万多个地点评估得出，并非所有地区都有公布地价作参考。因此需要找出最近自己投资房产的地点。

方法二：在网站中查看地价走势

大家可以按所属或最近距离的日本房产地址在以下网站找到地价走势：https://www.stepon.co.jp/tochi/chikadoukou/

例如，您所属的日本房产地址：东京都渋谷区恵比寿１丁目
最近地址：东京都渋谷区恵比寿3-21-2

通过数据纪录计算不同年间地价差价，从而推算出您的房产在这此年间的差价。例如： 2015年买入，至今大概计算出地价上升了31.1%（JPY 1280K / JPY 976K）。

此方法免费简单知道房产价走势，但只可用作参考及计算现价和当年买入的差价。

方法三：AI评估最新价值

我们最新发布了AI智能计算日本房产Fair Value市价，只需要提供基本房产信息，如地址、房产层、房产龄等，便可为您估算日本房产价。系统根据大量日本房产及交易真实资料进行最接近真实情况的职能推算。只需24小时内便可得到评估报告，方便快捷，准确率高，且可预约专门评估人员进行电话讲解，推荐海外投资者使用。

如需了解更多，可以微信我们咨询详情。

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申请英国房贷，这个审批因素您万万没想到！｜居外专栏

气候变化问题日益严峻，各国为此致力减排。英国也订立了2030年的减碳目标，各界受政策影响。英国政府要求房屋无论是出售，出租或按揭都需要备有能源性能证书（EPC），有效让买家或租户知道房屋的能源效率，也作为按揭贷款审批的一个考虑文件。

什么是能源性能证书（Energy Performance Certificate, EPC）？

英国早在2007年已设立 能源性能证书 Energy Performance Certificate（简称EPC），作为房屋的能源效益指标。指标级别由A级最高节能效率，至G级最低节能效率。证书有效期为10年。业主在出售或出租时，应出示有效期内的EPC能源性能证书给买家或租客。

EPC能源性能证书由当地能源评估员或合资格的评估小组为房屋审查，主要以房屋的窗户、屋顶、地板、墙身、暖气、热水、照明等方面评分。分数愈高，代表能源效益愈高，房产耗电量相对较低，也因如此，住户所付的能源费用开支都相对低。

英国政府利用EPC能源性能证书去规范房屋须达到一定的级别，才准许出售或出租。 2008年时规定房屋须达F级或以上的EPC级别才可以把房屋出租。2020年，再把要求提升至E级或以上。英国政府将进一步收紧要求，2025年起出租的房屋EPC级别须达C级或以上，政府将分阶段实施，首阶段范围涵盖由2025年起的租约，随后扩至2028年的所有租约。

只有业主才需要理会EPC吗？

EPC能源性能证书是反映房屋的节能分数，当地金融机构也会参考报告。无论您是英国房产业主，打算购入或租住，都需要知道各身份需留意的事项。

英国房产按揭贷款如何受EPC级别影响？

英国银行配合政府政策，提倡Green Building概念，就似中国香港的绿色按揭贷款。当准业主向英国银行或财务机构申请按揭时，EPC能源性能证书也是必须的申请文件。EPC级别较高级别的，英国银行可为准买家提供更多按揭贷款优惠，例如延长定息按揭年期、按揭成数、享有更高优惠利率等等。对 BLT（Buy-to-Let，买房租赁）按揭贷款尤其影响，因银行也会考虑房屋出租能力，若然EPC评级太低，则有机会不获批按揭贷款。

有关英国Buy-to-Let房产按揭贷款，详情欢迎向我们咨询。

业主需要留意什么？

按政府要求，业主如打算把房屋出售或出租，就须达一定级别的EPC级别。如房屋本身未达到要求，就必须把房屋修葺，改善屋内家电、增加节能系统，以提升当中EPC级别。自住为长远日后节能及节省更多电费，都建议业主提升房屋节能效益。

业主想知道如何提升EPC级别，有效节能，可到以下英国政府认可网站了解。如需为房屋申请EPC，可到此网站参考。

买家 / 租户又需要留意什么？

身为买家或租客，EPC等级绝对是其中重要参考指标。因影响入住后所需付的能源费用开支。在地产网站有列出EPC等级，作买家或租客参考。也可自行到英国政府网站查搜查或向业主查询。

查核时，最好知道EPC申请日期，如EPC证书日期已太久远，需衡量房屋的节能效益是否能达当初般效能。否则，买家日后有可能需要另外花一大笔金钱去改善屋企节能系统。

结语

海外买家无论是自用或是Buy-to-let投资，建议前瞻性地将EPC影响因素考虑在内，为日后无论是在英国按揭贷款申请、买卖或租赁均做好完全的准备。如对此有相关疑问，欢迎向我们咨询。

海外房产融资平台首席分销官李树钊
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日本商业地产交易大涨，哪几类物业最被看好？｜居外专栏

日本第三季度经济复苏态势趋缓

受新冠病毒防疫措施“紧急事态宣言”，以及半导体短缺影响制造业和出口等的不利因素，日本经济复苏的态势在第三季度并不乐观。据内阁府数据，日本第三季度的实际GDP（剔除物价变动因素），较上一季度减少0.9%，按年率为减少3.6%，低于较市场预期的3.0%。目前，由于新型变异毒株omicron的影响还存在不确定性，因此，第四季度经济的情况还有待观察。

作为观察日本和海外货物丶服务，以及投资交易等情况的“经常项目盈馀”，10月继续疲软。据财务省数据，10月国际收支的经常项目盈馀比上一年同期减少39.4%，为1.18万亿日元。该经常项目盈馀额已连续3个月同比下降，半导体短缺导致的制造业和汽车的减产而令出口下滑，是较为重要的原因之一。

商业地产成交额同比大幅上涨

第三季度在写字楼投资的大幅增长推动下，商业地产的交易额达到1.18亿日元，同比增长77%。2021年累计至三季度末，总交易额为2.6万亿日元，较去年同期下降2%。同期，交易数量却同比增长约10%，显示中小规模交易比2020年明显增多。

值得关注的是，与去年海外投资者交易活跃的特点不同，今年以来，日本本国的投资者的交易额大幅增长——非J-REIT的交易额同比增长400%，J-REIT交易额也有41%的增长；而海外投资者的交易额较去年同比下滑了35%。

主要交易量（按投资者类型）

在商业地产的类别中，写字楼丶零售业，以及商业住宅类投资出现上涨，而物流和酒店业显示出明显的下降。

资深金融专家陈柏轩
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