三分钟了解适合您的英国移民途径|居外专栏

不知不觉,从事英国移民工作已有超过十年的时间。作为英国移民律师的我,这些年来曾遇见不少勇敢追梦的人,来自各行各业的人总会跟我分享不同的创业故事,以及盼望移居英国开展新生活的愿景。

这些年来查询移民英国的人很多,落实移居计划的也不少。感谢居外的邀请,让我有机会在这个平台分享有关的移民资讯,以及在移居这路上所遇到的故事。


移居英国的明智

近年移居海外的声音此起彼落,不少人因为教育、生活、社会环境等等因素,萌生了移民的念头。英国一直都是热门的移居地点之一,英国最奇妙之处是那里的多元文化,我在伦敦工作和生活时,得到很多机会去和不同国家的人接触和交流。不同背景的人有不同的思考方式,让我看到世界之大,并不只是地理上的广阔,也在于人心,那段日子对于我自己的成长也有很深刻的影响,因为目光的扩阔,让我学懂了怎样去体察别人和理解其他人的想法。

很多人说英国另一个吸引人之处,在于她位处欧洲,除了国内有不少值得前往的景点外,只要乘坐飞机一两个小时,就可以到达欧洲不少城市,而且机票也相当便宜。这个我十分同意,因为我也正正是每逢有多几天的假期,就必定会找个欧洲城市去游览。


移居英国的四大

说到有关移居英国的途径,不少人可能会联想到有关投资和创业等的途径,事实上,根据现时英国的移民法律,近年比较热门的移民途径包括有以下:

  • 投资者签证

资金要求为200万英镑(折合约1700万人民币),申请人需要提供过去两年的资金来源证明,可包括现金存款、物业出售、第三方转赠或遗产等,物业贷款不能计算在内。

申请人需要在申请前先开立英国投资银行帐户,并于登陆英国后把资金全数投资于英国公司债券或股票,投资的时间一般为期五年,直到取得永久居留权为止。若投资金额增加至500万英镑,主申请人可在三年后申请永居;若投资金额增加至1,000万英镑,则可在两年后申请永居。

  • 海外公司首席代表签证

英国海外公司首席代表签证为近年最热门的签证,很适合有意带着家族或海外生意到英国发展的申请人。计划的好处是没有任何指定的投资及请人要求,申请人只需证明母公司有稳定的财务状况及已预留充足的资金作英国创业之用。

目前法例并没有对公司的营业收入、利润或存款有指定的要求,所需的金额根据个别行业有所不同。另外,每间公司只能委派一位海外代表到其英国公司工作,而这位申请人必须符合以下条件:

  • 已受雇于英国境外的母公司;
  • 拥有相关业务范围内的行业经验及知识;
  • 在该公司担任高级职位,并有英国的全权决策权;
  • 不能是该公司的主要股东。

  • 创新者签证

创新者签证的资金要求为5万英镑(折合约42万人民币),申请人需要具有创新、可行和可扩展性的创业计划,并通过移民局的授权机构如英国本土银行、风险投资公司、科技研发公司等,取得背书信(endorsement letter),确认其创新、可行和可扩展性的业务理念。

首次申请成功后,主申请人会获批三年的签证。如申请人在三年内达到其中两项的要求,如投资至少5万英镑于其生意上、创造至少5个或10个工作职位、从事重要的研发项目,并已在英国申请知识产权保护等,便可申请永居

  • 初创者签证

初创者签证并没有任何投资资金要求,申请人需要具有创新、可行和可扩展性的创业计划,并通过移民局的授权机构如英国本土大学、英国本土银行、风险投资公司、科技研发公司等,取得背书信(endorsement letter),确认其创新、可行和可扩展性的业务理念。

重要提示,初创者签证的获批年期只有两年,两年后不可以申请永居,因此,对于想长远移居的申请人而言,并不是最好的选择。若申请人想在两年后继续留在英国,届时需要再申请其他签证,并达到相关的居住要求,才可申请永居。


移民英国的最好时刻

有关移民前的准备,其中一个常见的问题是,什麽时候最适合移民英国?

其实何谓最好时刻呢?近年申请移民英国的人有年轻化的趋势,不少申请人会选择在小孩的初中阶段前移居,其中一个重要的考虑,是希望小孩可以在英国住满五年后,在入大学前取得永久居留权。原因很简单,因为如果小孩在大学第一年入学时已取得永久居留权,便可享用本土学费,相比海外学生的学费节省多一截。

其实在我而言,移民的决定,就像生命里许多的决定一样,没有太早或太迟,只要在下定决心的那一刻起,一直相信和坚持走下去便对了。但愿,您也找到属于您自己的最佳时刻。

 

英国大律师缪晓彤Janine
解读英伦移民大小事 
英伦移民】专注英国移民和签证服务

 

日本零售销售首现增长,这里租金涨得快!|居外专栏

由于政府放松了针对新冠疫情采取的防疫限制措施,放宽的餐饮业营业时间,恢复中的大型活动,叠加接种疫苗后家庭支出的稳步回升等因素,经济在第三季度后开始反弹。根据数据显示,日本10月零售销售同比增长0.9%,为三个月来首次出现增长,但仍低于市场预期的1.1%的增长。

零售销售与百货公司销售比较

数据来源:经济产业省、日本百貨店協会、世邦魏理仕

第三季度的零售物业租金表现反映出受零售销售拖累的情况,在东京,在其国内零售商相对集中度较高的银座大街,由于需求疲软,零售物业租金环比下降0.6%;而受奢侈品牌青睐的高街,虽然租金水平基本还保持不变,但空置率为5.2%,环比上升 0.1%。在大阪,受奢侈品牌欢迎的心斋桥大街,由于需求的持续上涨,其第三季度的租金环比上涨达到2.1% ,而整个心斋桥商圈,租金水准基本维持不变。

大阪心斋桥大街

日本经济的复苏已延续到各个行业。根据财务省数据,日本三季度全行业(不包括金融和保险业)经常利润达到16.75万亿日元,较去年同期增长超过35%。其中,制造业经常利润为7.11万亿日元,涨幅超过70%;制造业增长17%;而因之前受疫情冲击严重的餐饮服务业,因其基数效应,第三季度的增长达到近75%。

 

风险披露:
本公司提供的环球市场、日本房地产市场等情况和分析,并非以发行的产品为参考,只旨在提供信息给投资者以了解市场和进行投资决策思考。市场情况瞬息万变,上述情况和分析不能确保其内容和引用的数据的正确性,也非作为任何特定投资产品,策略,计划的建议或推荐。

 

资深金融专家陈柏轩
带您疫后寻宝,全球创富
联系邮箱:cs@brainbridge.com.hk

 

英镑大跌,创年内新低!留学、投资却迎来好时机|居外专栏

在过去2周,英镑兑人民币跌破8.6,一度降至8.4884,直接创下了过去一年以来的最低水平。

通常,开学季都是英镑汇率走高之时,兑人民币保持在9以上是司空见惯的,鲜少能看到如今这般“美丽”的汇率。

这也意味着,有小伙伴可以省下一大笔钱了!

为什么英镑跌到新低?

通常,影响汇率涨跌的因素主要在于本国经济和国际关系。

英国经济而言,其通货膨胀数据和就业情况受到了密切关注。英国国家统计局ONS公布的就业数据显示,今年第三季度的ILO失业率保持在4.5%,没有变化。此外,英国在9月底结束了“政府支付工资计划Furlough Scheme”,这可能会在未来几个月产生影响。

英国央行还表示:9月的消费者物价指数CPI从8月的3.2%放缓至3.1%,证明英国通货膨胀趋势好转。

英国稳定的经济数据,将这次英镑下跌的矛头直接指向——脱欧

由于脱欧导致的北爱尔兰与欧盟所属爱尔兰边境问题已经持续了多年时间,目前仍在谈判中,且时常陷入僵局。英国官方预计政府很可能在近期触发《北爱尔兰协议》第16条,启动英国和欧盟之间为期28天的正式谈判,欧盟届时可能会进行以贸易等各种方式的报复行为,引发英镑的更大波动。

根据FXstreet预测,脱欧边境问题可能会在近几周造成英镑进一步下跌。

此外,早前曾暗示可能提高利率的英国央行,在11月的政策会议上,将指标利率维持在0.1%不变,令市场相当失望。不仅如此,英国制造业和工业生产数据也低于普遍预期,凡此种种都为英镑未来走势蒙上了阴影

低成本留学、投资好时机

但,汝之毒药,或许正是吾之蜜糖。英镑的持续下跌,对有赴英留学和投资计划的朋友来说却是一次难得的好时机!

以留学英国为例,我们为大家算了一笔账:

不算上额外的购物消费,孩子在英国安分留学一年,学费和生活费的开销中位数大概在3万英镑左右。

按今年11月之前购汇,汇率在8.8左右徘徊的情况下,则全年花费为26.4万。但如果按11月27日英镑汇率低点8.48来算,则只要25.44万

1万大洋就这么凭空出现!

留学已然如此,买房、投资移民等的省钱效应就更大了。只要关注汇率动向,根据手中额度情况分批次购汇,适时配置,就有机会变向降低留学和投资成本,省下一大笔哦。


工作、移民、陪读、创业··· 各类英国签证解决方案,欢迎联系外联,专业移民律师将为您提供帮助。

 

外联出国欧洲总监韩韵专栏全集

Juwaicolumnist

如需咨询或有疑问,欢迎随时发邮件至:editorial@juwai.com,我们会尽快为您解答!

本文系居外网独家稿件,未经授权,不得转载,否则将追究法律责任

“滞胀”为房市增添不明朗因素,投资者如何应对?|居外专栏

市场上很多评论都在说全球在面对滞胀风险!何谓“滞胀”?“滞”及“胀”是两个不同的现象: “滞”是指经济衰退,需求不足;“胀”是指物价不断攀升。

笔者认为在欧美有胀,暂时并没有滞。新冠疫情虽然短暂影响需求,但政府不断派钱,大大减少了冲击。反而疫情更直接影响供应链,令物资缺乏,连美国感恩节的销情也大受影响。长远而言,去全球化也令物价有增无减,欧美确实存在通货澎胀的风险!

美国面对持续的通涨风险,虽然联储局不断强调CPI的急升只是暂时性,但笔者并不认同,加息又会增加财赤负担,又会影响股市,只会继续拖下去。

相反,中国疫情受控,供应链也完好无缺,物资并不缺乏,自给自足。物价上升有限,不过,受到加强监管房地产丶打击垄断平台丶经济丶债务去杠杆化等等政策影响,令经济活力减弱,需求自然萎缩。换句话,只会有滞却没有胀,甚至有出现过缩的金融风险!

中国香港作为东西方的交汇点,既受欧美,也受中国的影响,夹在两大经济体中间,情况非常被动。未来两年,一个通涨,一个通缩,利息趋势实在难料。站在资产市场(包括房市)的角度而言,通胀带来对利率的变化就是最大的风险。

作为保守的投资者,虽然笔者估计利率大升的机会很低,也必须有所准备,形势不致于沽清资产或物业,不要过度倚赖借贷,一但欧美利率回升,对资产市场带来极大压力,价格只要短期大幅下跌也令投资者资不抵债。

长远而言,有通胀,对资产绝不是坏事,但大前提是大家能够守过逆境的时刻。

 

“真心待您”李峻铭与您全析香港房产市场

Juwaicolumnist

如需咨询或有疑问,欢迎随时发邮件至:editorial@juwai.com,我们会尽快为您解答!

本文系居外网独家稿件,未经授权,不得转载,否则将追究法律责任。

“昨晚老板给我发了条信息,于是我……报了警”|居外专栏

葡萄牙又刷屏了。冲上热搜的,不是美景,也不是C罗,而是一纸劳动法修正案——下班后老板给员工发短信,违法!

新闻截图

月初,葡萄牙议会正式通过一项针对“居家办公”的劳动法修正案:雇主不得在下班后联系员工,不论是发短信、打电话等,违者将被罚款

同时,雇主也被禁止在员工在家工作时对其进行监控

如有违反,雇主将被罚款,并为居家办公的员工支付电费和煤气费等相关费用。

除此之外,该修正案还包括其他保护雇员个人权利的措施。比如:

公司必须在两个月内组织一次线下会议,防止长期居家办公的雇员陷入抑郁情绪;如果孩子不满8岁,雇员可在不通知雇主的情况下自行居家办公

这着实让各国网友羡慕不已,纷纷表示本国雇主应该“引以为戒”。还有人“脑补”新法规付诸实施后可能上演的桥段:“我老板昨晚给我发了条信息,于是我报警了。”

改变远程工作“游戏规则”:欧洲首个

玩笑归玩笑,葡萄牙这回挠在了最痒处。

图源:网络

“工作休息不分开,随时随地待命”、“居家办公=24小时开工”……大概是疫情以来不少“打工人”最大的烦恼。

近期于里斯本举行的互联网峰会上,劳工和社会保障部部长Ana Mendes Godinho表示:

“新冠疫情爆发以来,我们不断加强对居家办公等相关措施的监督。我们希望能为远程工作者创造更具吸引力的就业环境和条件……改变远程办公‘游戏规则’。”

改善远程办公痛点,并白纸黑字写入法案中。葡萄牙政府想到了,也做到了。不愧是欧洲传统的高福利国家,不愧是最能给到公民安全感的国家(《全球和平指数报告》第一梯队“常客”,被誉为“世界上最安全的国家之一”)。

甚至同处欧洲的优越感十足的法国人都“嫉妒”了。

外媒报道,葡萄牙吸引了许多法国退休人员的申请。这些退休人员在葡萄牙享受优厚税收优惠政策的同时,还能继续享受法国的养老、医疗福利。

而对众多欧洲以外的外国家庭,自不必说,葡萄牙一直都是心向往之的对象。

如何让家人得享葡国高福利

并不难。葡萄牙一直是移民要求最宽松的欧洲国家之一

最普遍的移民方式有两种:

  1. 50万欧元 / 35万欧元房产项目;
  2. 35万欧元基金项目。

由于房产的高性价比和可观的房价涨幅,葡萄牙黄金居留签证出台的9年间,绝大多数人都选择通过投资房产获得其黄金居留签证

直接结果是,房价飙升;进一步的结果是,购房移民门槛不得不抬高。

——从2022年1月1日起葡萄牙移民新政实施,里斯本、波尔图等大都市区不再支持购房移民。也就是说,里、波二城的房子还可以买,但不再“送身份”了

如果不执着于实体的房子,还有一条两全之策,不直接投资房产,却能坐享房价上涨的红利,又有身份可拿,且能规避疫情限制和不可知风险。

这就是房产基金移民:无高额房产持有成本,5年即可现金赎回,自带移民属性,同样专注于地产投资,给投资人多一重选择

不仅购房移民,葡萄牙基金移民也将同时变政。官方消息:2021年1月1日起,基金投资门槛将从35万欧元涨价至50万欧元(涨幅折合人民币约120万元)。

留给我们的,就30来天。把握黄金签证最后低价期,联络我们,了解一下葡萄牙房产基金移民吧。

 

外联出国欧洲总监韩韵专栏全集

Juwaicolumnist

如需咨询或有疑问,欢迎随时发邮件至:editorial@juwai.com,我们会尽快为您解答!

本文系居外网独家稿件,未经授权,不得转载,否则将追究法律责任

全球高通胀压力下,为何日本CPI仍维持在低位?|居外专栏

在美国迎来感恩节和黑五之际,原本应是消费者疯狂购物的喜悦氛围,今年抱怨高物价的声潮却一浪高过一浪。确实,资料显示,美国最新的通胀率已达到6.2%,创下近31年来的新高。深受通胀之苦的,不仅是美国消费者,欧元区10月的同比通胀率也高达4.1%,远高於之前设定的可控范围。

与此起彼伏的全球高通胀形成鲜明反差的是,日本10月的消费者价格指数(CPI),剔除生鲜食品价格因素后,经季节调整后为99.9,同比仅上升0.1%

日本目前的低通胀现象并非有利的因素,因爲伴随着低通胀和低利率,经济增长通常也会出现相应的迟缓。纵观日本近几十年的通胀率水准都维持在低位,这和日本消费者抗拒支付更高价格,以及企业由此不得不长期将价格保持在相对低位是分不开的。而这一现象也导致了公司必须长期严格控制投资和支出,其中用工成本的控制,也直接导致了员工收入的有限增加;加上日本企业通常采用员工终身雇用的激励,使得员工无意跳槽至可能有更大发展的行业和企业,从而使整个经济发展缺乏活力。

尽管日本同样面临近期石油、大宗商品的价格飞涨,但企业面对成本上涨,和是否提高产品价格时,日本央行行长黑田东彦无奈地预计:“受日本企业文化的影响,企业可能无法将上涨的成本完全传导到产品价格上。”

为应对通胀,美联储已开始减少购债规模,并且随着美联储的加息预期的上升,美元逐步走强,美元兑日元创下了自2017年1月以来的高位。通常弱势日元被认为可以进一步推动日本的出口,但随着日本制造商将生产业务转向海外,走弱的日元对出口的影响已大为降低,而目前在全球普通通胀下,疲软的日元反而会带动了进口价格上涨,对有进口需求的公司和家庭造成压力。

如何有效应对全球通胀和汇率给日本带来的挑战,值得我们持续密切关注。

 

风险披露:
本公司提供的环球市场、日本房地产市场等情况和分析,并非以发行的产品为参考,只旨在提供信息给投资者以了解市场和进行投资决策思考。市场情况瞬息万变,上述情况和分析不能确保其内容和引用的数据的正确性,也非作为任何特定投资产品,策略,计划的建议或推荐。

 

资深金融专家陈柏轩
带您疫后寻宝,全球创富
联系邮箱:cs@brainbridge.com.hk

 

日本天皇女婿贷款买房被拒?在日本贷款真的这么难?|居外专栏

在2017年9月订婚之后,历经4年,30岁的真子和30岁的小室圭终于在2021年领证结婚了。婚后,真子脱离皇族成为“平民”,二人没有在日本停留太长时间,于11月14日夫妻双双赴美。

两人从相识到结婚一路上都饱受争议,但日子毕竟是人家小两口一起过,未来的生活遥远又未知,两人的启程看起来轻松又自在,对未来也应该是充满了期待吧。

天皇女婿买房要贷款,还贷不出?

但就在不久之前,一则《不能贷款的小室圭,婚房要用公主的嫁妆钱来买豪宅吗?》的新闻还在日本引起了不小的热议。

因为自从真子公主与小室圭订婚之后,这位还在美国留学的现任皇室女婿曾不断被爆黑料,不仅母亲佳代存在严重的经济问题,就连小室圭出国的费用也是跟实习的律师事务所借来的。

大量债务,加上长时间处于“无业”状态,没有稳定的工作和收入来源,小室先生基本上申请房贷已经无望。因为申请住宅贷款最被银行看重的就是偿还能力。

网友认为,背负债务又无法贷款的小室圭,跟真子公主结婚后,他可能不得不依靠公主的嫁妆钱去支付他们的婚房费用。

虽然嫁妆钱可以用于购买“婚房”,但是完全依靠公主的嫁妆钱去支付,还是引起了日本民众的不满,毕竟公主的嫁妆钱都是来源于纳税人。

不难看出,在日本想要申请贷款,与你的地位和身份并没有什么关系,银行最关心的就是贷款者是否具有还款能力,就算你是天皇家的亲戚,如果没有正经的工作和固定的收入来源都是不行的。

中国人在日本买房可以贷款吗?

很多中国顾客在日本购房时,都担心以自己是否能在日本银行贷款?如果能贷款,能贷多少?

大部分金融机构为了回避还贷风险,很重视外国人是否在日本定居。因此,拥有永住权,或者配偶是日本人,或是已经持有永住申请资格的长期居留签证(如经营管理签证),通常是银行的必要审核条件。

我们整理了日本大多数的都市銀行(三菱UFJ銀行、瑞穂银行銀行、三井住友銀行、RISONA银行)、信託銀行、地方銀行等的贷款要求:

    • 拥有永住权,或者配偶者是日本人

    • 在日本就业,有纳税记录(要提供収入证明、课税证明书・源泉征収票等)

    • 居住在日本,在市政府有居民登记

通常买家应在签订购房合同后,房产过户前申请贷款。从申请贷款到银行放款,一般需要3周到1个月的时间。在日本贷款买房的流程共分为八步:

1、买家选定房产,确定购房预算

2、签署购房合同 

3、贷款人向银行提交相关材料 

4、银行审核贷款人的资质

5、银行审核房产

6、审核通过,银行放款

7、房产交割、办理过户

其实随着在日买房的外国人逐渐增多,日本银行对外国人的贷款条件和限制都有所缓和,有些金融机构向没有永住权的外籍人士放贷,设有外籍人士专用的住宅贷款计划。金融机构会根据每个人的状况设定不同的放贷要求和文件清单,申请到的贷款利息及贷款年限也不同。

日本购房贷款的审核要点有哪些?

问题来了,在日本买房贷款好还是全款好?海外人士在日本购房贷款的审核要点有哪些?

让我们来看看为什么非永住签证的人申请贷款会有一定困难:

  • 没有永住签证的人随时回国的风险更高(如成功贷款,有在贷款没有还清之前就回国的风险)

  • 难以得到担保公司的保证

  • 日语水平参差不齐(无法正常交流、看不懂贷款合同)

  • 可能没有一定年限的稳定工作以及收入

没有永住签证申请贷款的确有一定困难,但办法总是有的,只要满足一定条件,即使暂时享受不到零首付福利,也有很大机会可以成功申请贷款。

图片来源:饭田产业

由以上各大银行对无永住签证人士的所须条件看来,只要有固定工作,固定收入,个人信誉好的外国人未持有永住者,也可在日本银行申请到贷款。根据个人情况还能享受到和日本公民同样的优惠金利,可大大降低还款利息和月还款金额。

欢迎与我们交流,了解更多外国人在日购房贷款的最新情报。

 

外联出国欧洲总监韩韵专栏全集

Juwaicolumnist

如需咨询或有疑问,欢迎随时发邮件至:editorial@juwai.com,我们会尽快为您解答!

本文系居外网独家稿件,未经授权,不得转载,否则将追究法律责任

真正认识“风险” 才能趋吉避凶|居外专栏

市场有一句明言:“买楼有风险,不买楼也有风险”,说明风险无处不在,要正确了解“风险”一词,才能找到适合的应对方法。

首先,每个人的处境不同,风险也不一样。笔者曾经有一位朋友,他的儿子在澳洲升学,当然有需要澳元以缴付学费及生活费等等在澳洲的开支,购入澳币是抵销澳元上升的风险相反,笔者并没有此需要,购入澳元的话,纯属投机其升值,是增加了本身的财务风险。同样是购入澳元,风险的管理可是刚刚相反!

风险因人而异之外,风险的等级程度也有很大的分别。就以当今热门的购买海外楼花为例,当中就涉及不同程度的风险,例如单位用的材料,甚至颜色可能跟当初想像的不同。这个风险损失当然有限,单位落成日子延期跟烂尾的风险就大大不同。有些风险是可以接受,有些却无法接受,风险无处不在,问题是如何避重就轻。

最后,也谈一种时间性的风险,例如移民卖房,或者楼换楼,大家必须在限期前完成,就宁愿平价也要沽出以避免更大的损失!其实借钱买股票、买基金、买债券、买任何的资产,都会面对一但资产大跌价,银行自会Call Margin。如果没有足够现金还款,就会被迫斩仓,即使资产价格之后回升,你也会捐失惨重!这也是时间性的风险,所以对于一些年龄已近退休的人士,就不太适合这类杠杆性投资了。

风险一词太简单,由于每个人面对风险各有不同,大家适宜多加思考,不要人云亦云才能趋吉避凶,减低真正的风险。

 

“真心待您”李峻铭与您全析香港房产市场

Juwaicolumnist

如需咨询或有疑问,欢迎随时发邮件至:editorial@juwai.com,我们会尽快为您解答!

本文系居外网独家稿件,未经授权,不得转载,否则将追究法律责任。

日本速报:经济刺激政策规模再创纪录|居外专栏

为早日走出疫情影响,让社会活动和经济回归正常,以及实现日本新首相岸田文雄“新资本主义“的增长和分配良性回圈的计画,日本政府确定了高达55.7万亿日元财政支出的经济对策,此规模再次打破历史最高纪录。新确定的经济对策包括规模为78.9万亿日元的民间投资专案、新冠疫情对策、以及向18岁以下儿童发放补贴等。

大部分的资金将通过发行国债来筹集。其中较为瞩目的是,将向(年收入在960万日元以下家庭中)18岁以下儿童发放相当于10万日元的疫情补贴。根据日本家庭收入情况资料,该政策可惠及约93%的家庭,这也是日本政府第三次针对儿童发放的疫情相关补贴。

此外,持有个人编号卡的国民,将可获得最多价值2万日元的实际可支配收入近二年变化(2人及以上工薪家庭)积分等,用于购物或消费。

实际可支配收入近二年变化(2人及以上工薪家庭)

数据来源:MIC家庭收入和支出调研

同时,确立了经济安全为增长战略的核心,将大力扶持重要技术的研发和实用化,如为建设半导体和疫苗生产基地提供支援。日本一直被认作为长期对移民关闭视窗的国家,但近期其一位法务省官员,“正在考虑允许从事某些蓝领工作的外国人无限期居留”的表示,引起了广泛的关注。

长期以来,因为日本老龄化程度越来越严重,以及其人口减少的问题,导致劳动力短缺的压力巨大,而引入外国劳工或移民则时常被各界热烈讨论。随后,日本政府于2019年出台一项法律,包括建筑、农业,以及环卫等14个行业的“特定技术工人”被允许在日最长停留五年,但不可携带其家属。但此项限制,也造成了一部分企业不愿雇佣上述人员的现象。

现今,若确如上述官员的表述,将在2022年起可能放宽外国劳工可在日本无限期居留,则意味着日本的移民政策正在发生重大转变?我们拭目以待。

 

风险披露:
本公司提供的环球市场、日本房地产市场等情况和分析,并非以发行的产品为参考,只旨在提供信息给投资者以了解市场和进行投资决策思考。市场情况瞬息万变,上述情况和分析不能确保其内容和引用的数据的正确性,也非作为任何特定投资产品,策略,计划的建议或推荐。

 

资深金融专家陈柏轩
带您疫后寻宝,全球创富
联系邮箱:cs@brainbridge.com.hk

 

海外置业欠监管 买家如何自保?︱居外专栏

海外买楼始於都是隔山买牛,当中一定涉及风险,加上销售海外物业的代理,又缺乏监管,良莠不齐,大家更需格外小心!笔者也曾指出,单纯发牌监管代理,也未能提供足够保障。

面对这种客观环境,买家又应如何自保?首先大家想想最大的风险是什么?烂尾相信一定是首项!作为买家必须详细了解发展商的背景丶历史丶过往项目的往绩,但当然也非万全之策,为了减少风险,一旦烂尾,订金就有机会损失,所以较佳办法是减少订金的数目。

对订金的要求,每国家地区的惯例可能不同,英国加拿大澳洲等成熟国家,10% ~ 20%是惯例,一但高於此水平,大家便要小心。在英国,10%的订金是有保险的,一但发展商出事,10%订金是可以追讨的。订金少也证明发展实力雄厚。再者,买家也可以追问代理订金有没有托管安排,托管在哪里?动用订金的条款如何?大家便会知道发涉及的风险大大不同。至於东南亚国家的订金数目,就五花百门,大家需要更加留神了!

如果大家需要按揭的话,就必须留意楼花的时间有多久。首先,外地银行有没有提供楼花按揭,如果没有的话,就必须做建筑期付款计划。换句话,银行只会待楼宇建好,才提供按揭(其实,在英国加拿大澳洲都很普遍)。一但楼花期超过一年的话,当地的贷款政策可能有变,楼宇估值也有可能有变,买家本人的财政状况也可能有变,所以大家在购买长年期楼花的话,首期款项必须保留弹性,以便应付贷款比预期少的情况,更加不要相信代理一面之词,轻易相信银行在入伙时,必定能提供足够的贷款。

第三项重要陷阱是租金保证回报,为了吸引买家,发展商可能提价高於市场的租金,但保证期後,租金回报就大跌,甚至空置租不出。最差的例子,更是发展商的保证不兑现。大家在计算回报率时,应该要求代理提供物业附近的租贷个案作参考,才是实际的租金回报。

除这三项最普遍的陷阱,物业转手有没有限制,物业的出租率及转手率如何,需要缴付的各种税费,例如入息税丶增值税丶遗产税等等,都是一般必须了解清楚,置业的风险自可降低。

 

“真心待您”李峻铭与您全析香港房产市场

Juwaicolumnist

如需咨询或有疑问,欢迎随时发邮件至:editorial@juwai.com,我们会尽快为您解答!

本文系居外网独家稿件,未经授权,不得转载,否则将追究法律责任。