Special Investment Column – Page 8

Inadmissible to Canada后是否无法与加拿大续缘？｜居外专栏

恭喜天绮移民客户L先生近期旅游签申请获批！这次旅游签申请通过意义不同以往。L先生是在逾期滞留加拿大将近2年，inadmissible to Canada（不被加拿大接受人群）的情况下委托天绮移民办理他的旅游签申请。天绮移民全方面考虑客户的情况，对于移民局可能会提出质疑的地方，申请材料里给出合理解释。疫情期间，官方公布旅游签审批时间超过半年，我们不负客户重托，历时4个月收到了获批信。

这封获批信除了给予L先生今后入境加拿大的认可，鉴于L先生过往在加拿大的求学经历和家庭情况，更为L先生打开了移民加拿大的大门。

什么是inadmissible？什么原因导致inadmissible？

简单来说，inadmissible 意味着不被加拿大所接受，不允许入境加拿大和在加拿大居住。导致inadmissible 的原因如下：

安全原因，包括

谍报
颠覆（政府、制度等）
暴力或恐怖主义
参与了存在以上行为的组织

违反人权或国际人权法，包括

战争罪
反人道主义
在从事严重侵犯人权或受到国际制裁的政府中担任高级官员
犯罪包括酒驾和毒驾
组织犯罪，包括参与团伙组织的犯罪行为，走私人口或洗钱

健康因素，包括

危害公共健康
危害公共安全
对健康或社会服务的过度需求（部分申请人被豁免）

资金原因：无法或不愿意负担自己或依附家庭成员的生活费用

虚假陈述：包括提供虚假信息或隐瞒影响依据“移民和难民保护法”移民官做出决定的相关信息

未能遵守移民和难民保护法（IRPA）

有inadmissible to Canada的家庭成员

其中移民局关于“未能遵守移民和难民保护法（IRPA）”指出：临时居民不遵守停留条件——例如，逗留时间超过允许的时间，或在没有适当许可的情况下工作或学习会产生 inadmissible to Canada的后果。

因此请大家不要认为没有在社会上违法犯罪，就没有严重后果。可能你的一次失误，一次不在意，一次不了解，面对的是你无法入境加拿大的残酷现实，影响的是你已经做好的人生规划。

Inadmissible是否意味着再没有机会与加拿大续缘？

答案是否定的！即使Inadmissible to Canada也还是有机会入境和停留在加拿大的。Inadmissible也有时间限定的不同。比如虚假陈述，一般会有5年的时间不能允许进入加拿大。

Inadmissible to Canada的情况下想要入境或停留在加拿大，也可以通过申请Temporary Resident Permit（TRP）来实现，但需要有充分且有说服力的理由。移民行业工作人员习惯称其为“特批”。但这个“特批”存在很多弊端，除了移民局可以随时取消，还有就是一旦离开加拿大“特批”将不再有效，除非持有人获得的是特别授权离开后允许重新进入，即允许多次出入境的TRP。

天绮寄语

首先要感谢L先生的信任，配合我司一起完成这次不同寻常的旅游签的申请工作。由于客户提供了完整的资料和事实，我们才可以对事情的来龙去脉了解的清楚透彻，跟移民官做出合理解释。

有些人遇到问题找到专业人士，出于某种原因，没有告知问题发生的全部，这是非常不可取的，会影响成功机率。

也有些人想到要先咨询专业人士，但一听有咨询费，就立即放弃了。习惯性地愿意为购买的商品付费，而不愿意为咨询服务付费。当面对进退两难处境的时候，需要花更多的金钱解决问题。

每每看到需要帮助的客户，我们总能更加感觉职业人为他人排忧解难，提供专业服务的重要意义。每一次成功帮到有疑难问题的客户都激励我们要做得更好。职业人应该多探索，多学习，让自己更专业，这样才能帮助到有需要的人。否则，就只是一个有职业证书的人，不能算做真正意义的职业人！我们应该让客户和移民局都看到持证移民顾问存在的意义！

最后，祝大家都能如同本文中提到的L先生一样，碰到问题了，找到适合自己，亡羊补牢的职业人，获得有效的支持和帮助！

加拿大移民-留学顾问周天绮专栏全集

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英国租赁服务的5个必经阶段｜居外专栏

如果您是一位海外房东，希望在英国出租您的房产，那么租赁过程可能会让您感到困惑和复杂。

对此，我们特意撰写了这篇实用指南，希望帮助业主们了解并展示清晰的英国租赁流程。

下面我们将分五个阶段来向您讲解，在委托租赁服务后，在不同阶段的工作内容。

第一阶段：前期文书准备工作

您将收到并在线签署我们的服务合同。
接受正式委托后，我们会代表您领取钥匙，收房验房，如果发现任何房屋问题，我们将督促开发商尽快修缮。
我们将为房东提供建议租金价格作为参考，商讨后确认具体出租价格。

与您一起安排室内设计及家具配置。
为您的房产量身定制专业租赁广告、照片和解说视频等营销资料。
在各大租赁网站及新媒体平台发布租赁信息，推广招租。

与此同时，房东需要提供以下材料：

护照扫描件和地址证明。
填写并申请海外房东税号，提前申请会帮您避免第一个月租金20%的税款。

第二阶段：寻找合适的租客

协助您与租客商定租金和入住条件。双方达成一致后，收取一周租金作为定金。
委托第三方专业机构对租客进行背景和信用调查，并将结果反馈给房东。如果您对结果不满意，可以在此阶段放弃与租客签约，并退还定金。
如果您对结果满意，我们将根据英国法律规定拟定租赁协议，并将合同发给您和租客查阅并签署。

双方签约后，我们将代您收取第一个月的租金以及五周的租金作为押金。如果房产年租金超过5万英镑，将收取六周租金作为押金。根据英国法律，押金必须存放于第三方监管机构。
安排专业清点公司盘点家具、检查房屋状态并做出报告。
入住当天，我们的物业经理将面对面迎接新租客，并对其身份和签证进行核实，检查无误后方可入住。

第三阶段：履行租约期间

协助您将所有能源账单转移到租客名下，例如水、电、天然气等，以避免产生额外的能源费用。
为您代缴物业费、地租及相关账单，避免账单逾期未缴带来的罚款。
代收租金并扣除相应费用，将剩余房款和明细转给房东。
提供物业管理服务，处理房屋相关的日常问题，并及时解答和处理租客的需求。
为租客提供非工作日保养、管理以及应急维修服务。
每六个月对租客进行回访，并检查房屋状态。
协助您准备年终个人报税表，方便您和会计师沟通报税。

第四阶段：临近租约结束期间

如果租客想续租：

我们将协助您与租户协商续租条款等事宜，并根据通货膨胀和市场研究数据调整租金，以最大限度保障您的租金收益。
准备续租合约及相关手续，并重新在第三方机构注册押金。

如果租客想退租：

我们会提前与租客沟通，并在租客搬出前两个月进行房屋营销与推广，最大程度减少房屋空置时间。

第五阶段：租客退租后

我们将安排专业公司清点家具，检查房屋状态，并出具盘点报告。
物业经理将再次对房屋进行仔细检查，避免遗漏任何细节问题。
安排退还押金。如果租客对物业或家具造成任何损失、损坏，都需从押金中扣除相应金额。
我们会按照您的需求进行房屋空置期管理，如能源费用、房屋清洁等相关事宜，以便您再次将房产出租或用来自住。

希望以上的流程解析能帮助您更好的了解地产租赁托管服务中包含的项目。

如果您想了解更多信息或有任何疑问，随时欢迎与皇冠地产联系，我们将竭诚为您服务。

英国皇冠地产（Crown Home Buying & Letting ｜ CHBL）是一家英国ARLA认证的伦敦房产经纪公司，专注于代理伦敦优质新建住宅项目，拥有广泛一手房源，致力于为国际买方提供一站式置业服务，包括房屋买卖、租赁管理以及信贷咨询。其团队在英国从事地产行业十逾年，经验丰富。英国皇冠地产竭诚为客户争取最大利益，让您的海外投资更安心。

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日本大幅放宽边境管制，旅游业离恢复还远吗？｜居外专栏

根据日本政府新发布的政策，放宽了部分边境对于新冠病毒的防控规定，已接种疫苗的商务目的之日籍回国人员等的入境后隔离时间，将从原来的10天缩短至3天。目前对于外籍商务人士、留学生、技能实习生等，政府各相关部门已开始受理申请。

该措施是基于疫苗的有效性，以及政府希望社会经济活动得以恢复而推出的。边境管控措施放宽后，收到各行业和机构的积极反馈，无论是急需劳动力的农业或制造业第一綫，还是希望恢复留学生入境的教育院校和文部科学省，以及与海外企业和市场有着密切交易及及投资的大型机构。

受到新冠疫情重创的旅游业是最为渴望复苏的行业之一，虽然本次边境管制措施放松后，普通游客还未被允许入境，日本国家旅游局理事长清野智最近仍表示，预计至2024年，访日的外国游客数量将可能恢复至新冠疫情前水平。

清野进一步解释，据联合国机构的预测为全球海外游客数量可能于2023至2024年恢复至疫情前水平，但从近期的实际情况来判断，或需3年左右的时间。

政府旅游支援项目“Go To Travel”有望在明年2月重啓，该支援项目于2020年7月啓动，因其极具吸引力的优惠幅度，一度为游客和旅游市场带来振奋及活力，但由于新冠疫情的再次来袭和迅猛蔓延，支援项目不得不在去年底被暂停。

目前在日本疫苗接种率快速提高，以及防止新冠重症化的口服药或在年内被批准，急待重啓经济的各地方政府和面临严重经营困境的旅游业，让政府再次认识到推出专项旅游支援政策的必要性。压抑太久的需求，是时候舒展了。

风险披露：
本公司提供的环球市场、日本房地产市场等情况和分析，并非以发行的产品为参考，只旨在提供信息给投资者以了解市场和进行投资决策思考。市场情况瞬息万变，上述情况和分析不能确保其内容和引用的数据的正确性，也非作为任何特定投资产品，策略，计划的建议或推荐。

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【视频】2021年纽约房市火爆年！难得一遇入市机会交易量创纪录｜居外专栏

大家好！时间很快进入2021年尾声了，这一年是纽约房市相当火爆的一年，这大大出乎很多人的预料，包括我本人在内。这一年我亲历和目睹了房市的风云变幻，今天就以我的观察来聊聊纽约最近一年房地产发生了哪些变化？经历了疫情冲击之后，怎么看纽约这个城市和它的房地产市场？

现在你走在纽约街头，如果不是在很多场合人们还戴着口罩，你感觉不到就在去年纽约经受有史以来最严重的打击，2020年曼哈顿大半年的时间仿佛就是一座死城，但仅仅一年过去，无论从纽约地铁的拥挤程度和时代广场的人潮，纽约又回到了之前的喧闹和活力，纽约的元气又回来了。如果问我经历这段特殊时期的感受，我最深的感受就是反差太大了。

同时这种转变也发生得太快了，尤其纽约的房地产市场。我之前提到，纽约在疫情前已经处于房地产周期性低谷期的尾声，如果没有疫情发生，纽约房地产将从谷底爬升，但疫情沉重打击了纽约房地产，使得房地产低谷期继续延长，但我也预告这个窗口期，随着疫苗问世和疫情控制，不会延续太长时间。一晃眼到2021年末，我们看到的各方面房地产数据，都显示这波房市的反弹力度太猛了！

曼哈顿肯定是疫情的重创区，也是反弹力度最大的。根据纽约著名经纪公司 Corcoran 的数据，曼哈顿2021年第三季度的房产销售额超过95亿美元，创下任何一个季度的最高记录，房产交易数在第三季度达到4523套，是32年所有季度里面最高纪录。上一次销售量最高的是纽约房地产高峰期的2007年第二季度的3939套。如果和去年相比，2021年第三季的销售额是2020年同期的三倍多，比2019年同期也增加了76.5%。

从人们最关心的房价来看，变化还相对比较温和，没有像全美其他地区那么疯狂。截止到2021年第三季度，曼哈顿房产中位数比疫情时最严重的第一季度相比上涨9.9%，皇后区上涨5.6%，布鲁克林上涨1.4%，布朗士区上涨1.3%，史丹顿岛上涨8%。

第三季度房产价格的打折力度也比去年和今年年初缩小了，目前二手房的平均折扣力度仅为2.6%，是近四年来最小的折扣，而现金买家则大量涌现，几乎占了销售额的40%。另外很长一段时间没有出现的竞价战，在2021年的第二和第三季度也频频出现。

在疫情期间备受打击的租赁市场，真的像一夜间回归。去年和今年年初，房地产最惨淡的就是租赁市场和商业地产，因为作为租客主力军的学生和上班族都撤离了城市，曼哈顿的空置率突破了10%，房东需要大幅降低租金或给予2-3月的免租金优惠来吸引租客。但从今年4、5月开始，疫苗普及和实体上学上班的要求，加上国际学生开始涌入，租房市场迅速回温。目前曼哈顿的空置率已经恢复到3.4%，基本回归疫情前的正常水平。

可以用一个实际例子做说明，纽约市最大的一个网红租赁楼位于长岛市的Jackson Park,总共1800套租赁单元，在今年6月底全部签约出租，而就在今年年初的几个月，这个楼还要大力促销，提供租客3个月的免租。

由此可见，纽约市房地产市场的恢复和反弹速度惊人。我认为最形象比喻纽约房地产的说法是，疫情给这个城市按下了暂停键，一旦松开暂停键那就是加速快进。

这段时间我和不少纽约资深经纪有过交流，有几点看法和大家分享。

一，纽约永远是纽约，千万不要小看它的能量，作为全球第一大都市，不是那么轻易被打败的。过去疫情期间很多人看衰纽约，说很多人搬出了纽约，纽约已死，现在看来纽约不仅没死，还回弹的如此之快。

二，房地产市场真不是谁可以操控的，房价更不是被地产经纪炒起来的，纽约房市哪能是一小撮人操控的。房价是市场决定的，一个房子定价是否合理，拿到市场上放一周就知道。有的房价标高了，最终就会打折出售；有些房源价格标得低于市场预期，就会出现加价购买。

三，纽约市场瞬息万变，它和外部的经济环境有关，也和市场的供需是否平衡有关。因此个人很难判断或预测未来市场走向，很多买家或投资人想追那个房市最低谷或买入的最好时机，但往往很难，有时候是我们身处最好的时机而不自知。

像这次纽约房地产史上难遇的低谷期或者说窗口期，是如此短暂，我们大家都身处其中，但往往后知后觉。那现在纽约房市是在什么阶段，我认为现在纽约房地产处在买家市场逐渐往卖家市场转换的过程，同时还处在低利率和通胀压力的形势下，目前入市对买家还是有利的，为时不晚，尤其新楼盘库存量大，部分开发商也主动调整价格。还是那句老话，对有买房打算的朋友，只要你知识储备和资金储备都准备好了的时候，就是购房好时机。

【安家纽约】节目制片人/主持人陈东
聚焦纽约房地产热点话题
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直飞美国攻略：免隔离入境文件大总结！︱居外专栏

美国已于11月8日开放入境！华人打完中国科兴、国药疫苗，可直飞入境，无需隔离！

美国当地时间10月15日表示，将从11月8日起取消所有旅行限制，允许完全接种新冠疫苗的外国旅客乘坐国际航班或通过水陆口岸入境，无须在第三国停留14天。

白宫助理新闻发言人Kevin Munoz表示，新政策于11月8日开始实施，解除33个国家的外国游客旅行限制，这些国家包括来自欧洲26个申根国家以及英国、爱尔兰、中国、印度、南非、伊朗和巴西。

哪些新冠疫苗被认可？

美国疾病控制与预防中心（CDC）将在新政策生效前，发布一份被认可的新冠疫苗清单。

目前世界卫生组织（WHO）认证了7种疫苗的使用权，包括莫德纳、辉瑞／BNT、强生、AZ、中国国药、中国科兴和Covishield(印度版AZ)。另外，在美国境内，FDA授权批准的疫苗为莫德纳（Moderna）、辉瑞、强生单剂疫苗三款，AZ疫苗仍在审核中。

另外，针对很多国家存在疫苗“混打”现象，CDC表示，只要是任何FDA或者WHO认可的疫苗混打，也是可以的。

新政策下，如何顺利赴美？

旅行禁令被取消之后，如何赴美？各类人士各自需要准备什么材料？小联整理一个速查表，快看看自己能不能入境吧！

01 美国公民及绿卡持有人

美国公民及绿卡持有人其实并不受到之前特朗普旅行禁令的限制。

如果您尚未接种任何疫苗，那么您只要持有效证件（美国护照、美国绿卡或其他移民身份证件）以及24小时以内的核酸检测证明即可入境美国，而在入境美国之后，您还需进行一次核酸检测。
如果您已经接种疫苗，那么您持有疫苗接种证明以及72小时内的核酸检测证明即可入境美国。

检查清单

入境美国：
有效证件（美国护照、美国绿卡或其他移民身份证件）、24小时/72小时内核酸检测证明、有效的电话以及Email地址；

入境中国（即取得回国绿码）：
疫苗接种凭证（如接种请准备）、核酸检测证明、赴华直飞机票及行程单、护照及在美合法居留证明。

02 持有美国签证已接种疫苗人士

如果您已接种疫苗并是在持有美国签证的情况下入境，那么在11月8日之后，您需要提供疫苗接种凭证以及72小时内的核酸检测证明。通常，各航司会审核出境人士的证件以及签证，所以建议您尽量提早前往机场以免耽误您的出行。 小提示：

目前，疫苗接种记录的中英双语证明已经可以通过国家政务中心的《国际健康码小程序》直接开具，无需前往医院。而核酸检测记录的双语证明也将在数据上传完成后通过该小程序开具。此外，由于美国边检处不允许使用手机，所以建议您将证明文件下载并打印出来随身携带。

检查清单

入境美国：
有效证件（中国护照 + 有效签证）、72小时内核酸检测证明、疫苗接种凭证（双语）、有效的电话以及Email地址；

入境中国（即取得回国绿码）：
疫苗接种凭证（双语）、核酸检测证明（双语）、赴华直飞机票及行程单、护照及在美合法居留证明。

03 持有美国签证还未接种疫苗人士

如果您还没有接种疫苗，您暂时不能前往美国，因此我们强烈建议您接种疫苗。

特殊提醒：如果您是在美国接种疫苗，那么按照中国的规定，您需要在接种完成14日之后才能回国。

你可能关心的其他问题

01 如何拿到疫苗完整接种证明？

完整接种新冠疫苗，指的是第二针接种完成14天。在国内，大部分人都早已接种完了疫苗，符合完整接种新冠疫苗的要求。

根据《疫苗管理法》，我国实行疫苗全程电子追溯制度。只要打开自己的健康码，就能看到自己的接种证明。

拿到中文版接种证明后，还需要找到正规翻译机构或公证处，将凭证翻译成被海关认可的英文版本。

如果不想自己跑翻译疫苗接种凭证，也可以选择各城市的国际旅行卫生保健中心，免费开据英文的接种证明。

该中心出具的英文核酸检测报告，受海关认可。

带好这些文件，就能拿到赴美必须的“疫苗接种证明”了！

02 起飞前三天新冠阴性证明

除了完全接种疫苗，也需要赴美前3日内的新冠检测（核酸PCR或抗原）阴性结果。被认可的新冠检测机构，可在“国务院客户端”小程序内找到。

另外，如果是90天内感染过新冠后又痊愈的乘客，新冠检测为阳性，则还需要提供新冠康复报告Documentation of Recovery。

新冠康复报告需为书面或电子版文件，证明乘客已经痊愈，具体形式可为阳性检测结果+持照医疗机构或防疫部分出具的允许乘客出行的证明信。

注意，新冠证明是否需要英文、是否需要纸质版全部由航空公司决定。

各大航司也在官网上发布了对核酸检测证明的要求。

03 入境后联系人追踪

在11月份美国取消“国际旅行限制令”后，CDC还将会执行“联系人追踪令”（contact tracing order）。

航空公司收集入境者的旅客信息，并保留至少30天，其中包括旅客的电话号码和电子邮件，并提醒旅客可能密切接触的信息。

向航司提供了个人联系信息后，旅客就可以自行前往自己的在美目的地，无需接受任何隔离。

*风险提示：上述相关信息及引用数据，来源于已公开的资料，我司对这些信息及数据的准确性及完整性不进行保证，且具体移民申请要求，请以递交申请时的政策为准。

外联出国欧洲总监韩韵专栏全集

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终于开放！最快11月8日就能入境日本，这些人群都可以｜居外专栏

据日本广播协会（NHK）电视台报道，日本政府本月下旬计划把每天允许入境的人数上限，从目前的3500人，增加到5000人。之后将以安全为考量，逐步分阶段开放更多的外国人入境，包括游客。

对于以商务目的入境日本并短暂停留的入境者，如果接种完疫苗，入境后的隔离观察时间将由目前的10天缩短至最短3天，隔离观察后的次日将进行PCR检测，若结果为阴性，则可以使用公共交通并能参与外出活动。

此外，日本最快从下周一11月8号起，将会放宽外国人入境限制，包括商务和留学、研修生签证，要求所在企业和大学对其出行进行管理。

对比之前的政策，说这次是“大开放”一点不为过。

1. 早在今年1月起，日本因变异新冠病毒强化了入境管制，原则上禁止外国人入境，除非有日籍配偶或其他特殊情况。

2. 据《日本经济新闻》报道，截至10月1日，约有37万名的外国人已从日本出入国在留管理厅（简称入管厅）取得在留资格、但因日本的边境防疫对策而无法入境。其中七成是留学生或技能研修生。

3. 在日本大部分地区解除防疫紧急状态后，日本政府10月起放宽入境限制，把入境人员在住处自我隔离的时长从14天缩短至10天，条件是已经全程接种日本批准的美国辉瑞、莫德纳或英国阿斯利康疫苗。

据日经中文网11月2日报道，11月1日，日本东京和大阪两地新增感染人数分别为9人和7人，也是去年年中至今年以来，首次降至个位数。

据FASTALERT数据显示，目前，日本的疫苗接种率也已经达到了接近80%，相信不久的将来，日本很快就会实现全民接种。

随着近期日本国内疫情迅速降温，社会各界要求放宽商务往来限制的呼声愈发强烈，日本政府已经就重开商务相关外国人入境展开详细讨论，我们相信，未来日本将会迅速全面开放入境。

届时，赴日旅行、考察、医疗等将不再受限制。相信日本的旅游业也将会迎来一波新的高峰。

外联出国欧洲总监韩韵专栏全集

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安倍经济学后，岸田文雄的“新资本主义”登台｜居外专栏

作为执政党的自民党在第49届众院选举中，确保了众院“绝对稳定多数”，成为多数派，并可独力执政；于上月新当选的党魁岸田文雄，其核心经济政策成为大家关注的重点。

岸田文雄的经济政策与之前两任首相有明显不同，安倍晋三和菅义伟推行的均为“安倍经济学”。安倍晋三自2012年底出任首相后，为了摆脱沉寂多年的日本经济困局，克服通货紧缩难题，提出了一系列政策，即安倍经济学的三“箭”齐发——“积极的金融政策”、“灵活的财政政策”，以及“促进并发展民间投资”。

日经225指数

安倍经济学在推出后的首年便大获成功，日本经济景气迅速触底反弹，在货币宽松、财政支出和结构性改革组合拳的作用下，实际GDP增长率从2012年度的0.8%上升到2013年度的2.6%，完全失业率从4.2%降到了2013财年的3.6%。根据国际货币基金组织疫情前资料，自2012年以来年均GDP增长率为1.3％，是过去十年平均水准0.63％的两倍；再看下日本股市，2012年安倍晋三上任首年，日经平均指数低于1万点，而今年二月，日经指数超过3万点，是自1990年以来的首次突破。

岸田文雄对“安倍经济学”存有一些不同的看法，除了该政策带来的成效之外，也使得日本民众的贫富差距变得更大，岸田文雄希望可以将财富分摊至更广大的群体中去。很多普通民众未感受到“安倍经济学”的益处，原因之一是日本的平均工资在去过的30年里几乎原地踏步，而相同期间，同为发达国家的欧美民众收入却在大幅度增长。究其原因，很大程度是日本经历了长期通缩，企业为保障盈利而压低了员工工资。根据经济与合作发展组织（OECD）的统计资料，日本的平均工资（按物价水准的购买力平价计算），2020年为38514美元，仅比1990年的平均工资相增长了4%。

岸田文雄拟推出将国内财富重新分配的计画，并称之为“新资本主义”，他在第一场议会
政策演讲当中，12次提及“分配”；在他当选为新首相时，他也一再表示将“倾听人民的声音”。当然，也有经济学家和投资者认为岸田文雄提出的新政策可能只是为了迎合选民支持的策略；是否会推出“新资本主义”具体的政策和举措，以及新政策会给日本经济和社会带来何种影响，我们将持续关注。

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中国中介会消失吗？｜居外专栏

于今年在美国上市的中国龙头中介平台 – 贝壳找房，市值曾经超过6,000亿人民币，其创办人左晖个人财富水涨船高，因而成为中国地产首富，比李嘉诚还要富有！

可惜，天妒英才，左晖於今年5月20日逝世，终年只是50岁。贝壳股价也从此一落千丈。由最高近80美元，跌至只有18美元左右。领导人去世，固然是原因之一，但更重要是中国一系列收紧房地产政策开始收效。三条红线令发展商财困停止扩张，二手指导价也令买家的首期大增，更要命的是市场相信楼价会调整一段长时间，买家自然会放慢入市，若市场调节机制发挥效力的话，业主及发展商会自然减价卖楼，交投便会增加，但中国却又有限跌令，加上国内文化，发展商减价卖楼是制造恐慌的原凶，会令之前的买家不满，要求退房的话，情况更乱，所以减价短期并不普遍，当然有财困的恒大是例外，但只属少数。结果交投大幅减少，今年固然没有“金九银十”，只有“寒冬瑟瑟”是不错的写照！大湾区9个地城市9月份成为一手近39000宗，比去年下跌50%。

二手房遭受到的影响最严重的深圳，去年7月网签合约量达13,407宗的高峰，到今年9月已经跌至1,765宗的交易量。中介门店关门的达到642家，登记的中介从业员也下降6,000人。很多中介在此冰河时期，选择转行，有些去了送外卖，也有开小餐馆，甚至当工人。

雪上加霜的是政府在上海及杭州设立“一网通办”的官方服务，这是让业主在官方网站上挂牌出售，让买卖双方跳过中介，自行配对。并进一步协助买卖双方办理相关的过户手续，一但实验成功的话，可能扩至全国，中介会否从此消失？

中介若果只有配对功能，在互联网世界下，被淘汰是迟早的事！回顾中国香港的情况，发展商去年付给代理的佣金超过30亿，不少发展商也曾经成立自己的销售团队去取代中介，但却无法成功。就是证明中介并不单单具备配对的功能。

笔者相信，国内中介无异会面对巨大挑战，不少代理会被淘汰，若能籍此困境提升转型，令服务更上一层楼，实力自然比之前更强！国内市场地大物博，长远仍有很大的发展空间。

“真心待您”李峻铭与您全析香港房产市场

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澳洲PR加入澳籍需要满足哪些条件？入籍流程是什么？︱居外专栏

很多拿到PR的小伙伴们开始考虑自己是否要成为澳洲公民，怎么申请成为澳洲公民，以及申请条件都有哪些呢？本文为您简要介绍如何申请成为澳洲公民。

首先，Australian Government Department of Home Affairs 的网站是您必须要了解的重要和权威网站。您可以点开下方链接进入：https://immi.homeaffairs.gov.au/

01 您可以通过以下三种主要方式申请成为澳大利亚公民

分别是：

(1) 永久居民或新西兰公民

(2) 60岁以上的人

(3) 当您在海外出生时，您的父母是澳大利亚公民

02 在第一种方式中，什么人可以申请成为澳大利亚公民呢？

(1) 18-59岁的澳大利亚永久居民

(2) 16或17岁的儿童

(3) 与父母或监护人一起申请的15岁或以下儿童

(4) 英联邦儿童移民计划（Commonwealth Child Migration Scheme）移民

(5) 符合条件的新西兰公民

(6) 澳大利亚公民的伴侣或配偶

(7) 难民或人道主义移民

03 在申请之前，您必须符合申请的标准。申请标准主要有哪些？

您可以使用Australian Government Department of Home Affairs提供的分数计算器来确定您是否有资格申请成为澳洲公民。

主要申请要求：

(1) 在您申请和我们决定您的申请时，您是永久居民或符合条件的新西兰公民；

(2) 在大多数情况下，当我们决定您的申请时，您生活在澳大利亚；

(3) 在澳大利亚度过了一段时间并了解我们的国家；

(4) 打算在澳大利亚居住或在海外与澳大利亚保持持久联系。

04 公民身份考试和面试

大多数18至59岁的申请人需要进行面试并参加公民身份考试。该测试评估您的英语语言技能以及您对澳大利亚和澳大利亚公民身份的了解。关于考试准备，您可以点击链接了解。

如果您是16岁或17岁或60岁及以上的申请人，您可能需要进行面试，但不需要参加公民考试。

05 入籍仪式

您会在入籍仪式上做出澳大利亚公民承诺。这是成为澳大利亚人的最后一步。仪式通常在收到您的批准后六个月内举行。

您将被邀请在活动开始前大约四个星期参加您的仪式。您将收到当地议会或内政部的邀请函。邀请函显示了仪式的日期、时间和地点。参加仪式不是强制性的。

参加仪式时，您需要携带参加仪式的邀请函和一种带照片的身份证明，如驾照、护照、或带照片的官方文件。参加仪式记得要穿正式一些的服装。

06 申请费用是多少？

一般情况是490澳元。如果申请时年满16或17岁，则为300澳元。

15岁或以下的孩子与父母使用相同的表格申请是免费的。

如果满足条件，可以申请豁免和优惠。

如果您需要我们为您申请成为澳洲公民，欢迎添加我们的官方工作微信。

澳大利亚法律执业博士林汇铭
为您解析澳洲投资法与移民法
联系邮箱：hi@auslawreview.com.au

房产税公布已满一周！是时候走出焦虑直面现实了︱居外专栏

十月下旬，爆炸性新闻传来，全国人大常务委员会授权国务院试点房产税。悬空十几年的靴子，落了地。

不过，具体试点细节，包括试点城市、试点政策、试点税率及税率方式等，统统没有公布，留下无限遐想的空间。

人们更加不安。

为什么要征房产税？

各路媒体和行业专家都试图寻根问底，总结下来，原因不外乎以下四种：

其一，房价过高，拖累民生和实体经济。这是房产税出台的直接原因，也是主要原因；

其二，房价、地价双双过高。除了行政手段干预（如历年来的楼市调控），还必须得有长远可持续的政策疏导引流；

其三，盘活存量房。不论个人、企业，只要是手持大量房产，就与缩小贫富差距的大框架相违，国家就不可能听之任之；

其四，丰富财政收入种类，使得国家财政不会过度依靠其中某一样，从而避免经济失衡；不同于一次性收入的卖地，房产税是持久性收入。

以上四个原因，单拎出任何一个，都是驳不倒的，何况四合一，再结合疫情下全球经济衰退的大环境，媒体们揣测，房产税试点具体办法不会来得太晚！

哪些城市可能成试点？

这要从23日新闻中关于房产税的已知内容说起，总结下来重点就四个字：“因城施策”！

不同城市，办法不同，力度也不同。

关于试点城市清单，专家们的意见基本一致，整理如下：

首先，房地产税征收试点肯定是经济相对发达的城市，基本上就锁定一二线了。

再进一步，人口流入要大、要扛得住房价下跌一定百分比的城市。

再者，有特色经济的区域城市。比如某网红培养基地、互联网中心城市，某经济特区、旅游热地，某西北中心城市、旅游打卡地。

另外，之前已试点的上海、重庆，房产税政策会否调整，也是一大悬念。

而从持有者角度来分析，居民和非居民都是征收对象，企业、机构等下属的房产物业也有可能成为征收对象。

网正在张开，一张很细很密的大网。

房产高增长时代戛然而止

10月23日的消息虽然炸裂，具体办法虽然将至，但这些仅仅是前奏，最强音则发生在心理层面。

这一刻，主要资产为房产的家庭估计坐卧不宁了。

房地产税不会“一刀切”，不会一下子在全国铺开，但房产税早晚会来的心理预期，即可有效地抑制需求、平抑房价，这样的影响，是不分城市、无死角的。

即将出台的房产税细则是电闪雷鸣，抑或和风细雨，我们不确定；确定的是，拐点已然出现，房地产高增长时代已然结束，持有环节收税已是大势所趋。

具体到个体，通过房产规划家庭资产的模式难以为继（房产税，某种意义上是对落伍的财富规划模式所征的税）。主动适应这样的剧变，探索财富规划新出路，就成了摆在中国财富家庭面前的新命题。

外联出国欧洲总监韩韵专栏全集

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