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加拿大小夥蹭課4年成功創業傳奇經歷背後的啟示

加拿大小夥兒蹭課4年

2008年到2012年間，28歲的加拿大小夥兒紀堯姆·杜馬在美國多所常春藤盟校“蹭課”，包括耶魯、布朗、加州大學伯克利分校和斯坦福。他和在校大學生一樣坐在課堂上，參加聚會，住在學校周圍。

在長達4年的“蹭課”生涯中，杜馬總結了不少竅門：“如果你想在常春藤盟校‘蹭課’，最好去聽大課;如果你恰恰對小班課程感興趣，最好從每學期的第一節課就參與其中，而不是半途參加;如果你覺得身份被識破了，就聲稱自己是文科生，因為文科課程五花八門，學生也大多很有個性，做什麼事都不會令人奇怪。”

杜馬錶示，自己就是這樣混跡於多所大學而不被發現的。“很多學生在課堂上都很無聊，如果你真的對課程感興趣就積極提問，大多數老師都會喜歡你的。”

儘管杜馬的故事聽上去並不光彩，但他表示這麼做僅僅是出於好奇心。在朋友的描述中，杜馬是個特立獨行的人，父母沒有堅持讓他上大學，但他對大學很感興趣，一心想成為心理學家。

高中畢業後，杜馬堅持上大學，進入故鄉魁北克市的一所高校就讀。“我19歲就進大學了，這麼做是因為大家都上大學。”杜馬說，他最初在大學按部就班地學習心理學專業，但自己感興趣的東西太多，單一專業的課程無法令他滿足。

於是他開始“蹭”一些其他專業的課程。“最初我只是偷偷潛入文學、哲學、政治科學和精神病學的教室。”杜馬說，但他很快就對“蹭課”駕輕就熟，知道什麼時候該隱藏，在被發現時找什麼樣的藉口。

本校的課程已無法令杜馬滿足，他開始在其他學校尋找感興趣的課程：加拿大的康戈迪亞大學、蒙特利爾大學、麥吉爾大學附近都曾出現他的身影。在將家門口的大學“蹭”了一遍後，杜馬將目光投向了美國常春藤盟校。

2009年的整個春天，杜馬都在耶魯大學度過，之後他前往布朗大學旁聽一個月。據他回憶，那一個月只花了幾百美元，大部分錢都花在了酒吧。後來，他前往加州大學伯克利分校“蹭課”，這回開支比較大，但也不過每月600美元（約合人民幣3800元）。

在這些大學裏，他過得與在校大學生別無二致，每天都在校園中上課，下學後與朋友喝酒聚會。

文憑不再是成功必需品

2014年至2015學年，耶魯大學的全額學費（包括住宿和書本費）為63250美元（約合人民幣4萬元），這意味著在每學年，學生每月花費都高達 7000美元（約合人民幣4.5萬元）。與之相比，加州大學伯克利分校的平均學費稍低，為2.8萬美元（約合人民幣17.8萬元），分攤到每月為 3000美元（約合人民幣1.9萬元）。

這兩所大學的許多學生會得到一定的資助，但還是有很多人需要支付全額學費，尤其是國際學生。而杜馬花了不到1/10的錢，便獲得了在校大學生的待遇。

在大學校園中，杜馬的故事非常罕見。斯坦福大學的發言人表示，如果發現學生在未經授權的情況下進入大學課堂，會請他們離開。“斯坦福大學的學生人數相對較少，學生間聯繫緊密，很少有人去嘗試混入其中。”

耶魯大學的發言人則表示，杜馬的行為屬於侵權，如果他對一些課程感興趣，可以考慮免費線上課程。

麥吉爾大學副校長奧利維爾·迪安解釋了為什麼大學沒有專門的措施限制“蹭課”行為。“沒人願意學習這麼長時間而不要憑據。”迪安說。

他的話顯然有道理：大多數人上大學是為了拿到文憑，知識只是“文憑之外”的收穫。毫無疑問，文憑的價值就是如此之高，在美國，每年有5萬人購買假的博士文憑，而真正的博士只有4萬人。

杜馬認為，大學給予學生最大的好處是社會資源。“我在耶魯和伯克利遇到了許多有意思的人，我不知道世界上還有哪個地方有這麼多聰明、冷靜、思想開放的人集中在一起。想想那些輟學創業的人，他們不要文憑，到大學裏去只是希望遇到志同道合的朋友，結交合作夥伴，打開思路。”

在杜馬看來，文憑在某些程度上很像一張印製精良的收據，並不能代表一個人在大學學到的東西。也許有人會問，沒有文憑，你如何向雇主證明自己學到過什麼?臉譜網創始人紮克伯格和無數年輕企業家的經歷已經證明，文憑不再是成功的必需品。

紐約聯邦儲備銀行和麻省理工學院的研究者發現，在求職過程中，最重要的因素並不是你畢業於哪所大學，而是你是否認識公司裏的某個人。

“他們只是隱藏在大學中，沒被注意到而已”

在度過了4年“蹭課”生涯後，杜馬創辦了一家面向高檔人群的約會網站，公司現已走上正軌，開始盈利。

“世界上從未存在過如此多的商機，人們並不一定需要一張文憑。”杜馬說。他的想法與懷疑論者彼得·迪爾不謀而合，後者以自己的名字命名了獎學金，向大學輟學創業的年輕人提供資金援助。

不可否認的是，擁有大學文憑的好處顯而易見。截至2015年1月，在美國失業人口中，未完成高中學業的占8.5%;高中畢業、未完成大學學業的占5.4%;而大學畢業生中，失業人數僅為2.8%。

此外，數據顯示，學歷與收入有直接關係。2012年，高中未畢業的年輕人平均收入為2.29萬美元（約合人民幣14.6萬元），而高中畢業生和大學畢業生的平均收入分別為3萬美元（約合人民幣19.1萬元）和4.69萬美元（約合人民幣30萬元）。

杜馬承認，自己的經歷並不具有普遍性，不適合每個人。對一些人而言，學位是非常重要的，例如工程師和醫生，就需要技術和執業證書。但他相信，還是有一些人不願把錢花在文憑上，而是選擇周遊世界或創業。

杜馬不知道自己的想法是否真實，但據他估計，有5000至1萬人和他一樣到處“蹭課”。“他們只是隱藏在大學之中，沒有被注意到而已。”杜馬說。

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（據加拿大華人網）

加拿大留學新生活花樣年華綻放伊始

第一次出國留學的周夢娜剛到加拿大的時候，花了整整兩個星期才勉強把時差倒了過去。

早上8時，郭心如一起床就坐在了書桌前，開始做起了新一天的閱讀作業。

一轉眼，暑假過去了，留學生們也陸陸續續返校開始新學期的學習生活。開學季社團納新、歡迎新生等活動繁多，同時新生們也面臨著重新適應語言環境、融入當地學習生活環境的考驗。

1 時差難倒溝通有礙

第一次出國留學的周夢娜剛到加拿大的時候，花了整整兩個星期才勉強把時差倒了過去。“加拿大夏時制和我們相差了12個小時，完全就是黑白顛倒。”周夢娜說，她每天晚上都興奮得睡不著，喝了好幾杯牛奶也沒用，第二天早上，坐在去學校的地鐵上，就困得不行，站著都能睡著。就這樣，在倒不過來的時差中，周夢娜渾渾噩噩地過了兩個星期。

對於剛剛開始踏上留學之路的新生來說，除了時差問題以外，如何用英語跟當地人交流也是一個大問題。“尤其是跟當地人打電話會比較難。”8月剛離開家鄉到美國留學的郭心如說，哪怕同一件事，電話裏說比當面說難很多，很多生活小詞語不懂，又沒法比劃。

郭心如說：“我們要在房間裏安裝無線網路，我就打電話給網路公司的人讓他教我。打電話的時候我一直想跟他說我找到了端口，不知道怎麼把線接到牆上，可是我就是不知道該怎麼用英語表達。”

儘管現在對於郭心如來說，一時難以適應語言和生活環境，但是她樂觀地相信努力去適應，努力去學習，就能收穫很多、鍛煉自己。

2 課程繁忙學習緊張

紐約時間晚上10時，郭心如終於合上了看了一晚上的閱讀材料。“第一節課老師就把一整個學期要做的作業大概都介紹了，然後佈置了很多閱讀的任務。”她說，每門課每週都有很多的閱讀材料要看，連體育課都有很多閱讀材料要讀，這和國內的大學非常不一樣。

同樣，在美國學習傳媒專業的王唯佳說，她這學期一共選了5門課程，一周有11節課時。“美國的老師很喜歡課堂小測，一般考她發的閱讀材料裏的內容。”她說，“有一次老師就寫了10個人名，讓我們寫出和人物相關的新聞事件。”

“最讓我感到吃力的就是語言和文化差異。”王唯佳說，在課堂上老師經常說到一些美式笑話，美國的同學們都在笑，但是我們中國學生就無法理解，笑不出來。

除了專業課以外，王唯佳還修了一門花藝課。她把自己做的花藝“處女作”上傳到微信朋友圈上，獲得了朋友們的一致好評。“雖然專業的課程作業很多，但是我還是選了一門自己喜歡的花藝課，學學插花，放放鬆。”現在每天王唯佳還會在宿舍跳一小時的健身操，給繁忙的學習生活增添些不一樣的樂趣。

3 社團納新氣氛熱烈

美國亞利桑那州立大學每學年開學之前的一星期有個叫做“護照”的社團納新活動，每個社團面向全校的學生招納吸引興趣相投的人。說起納新活動名稱的來由，就讀於亞利桑那州立大學的林弘洋介紹，現在很多人喜歡收集護照上印戳，而這個社團納新的活動就可以看做收集印戳的過程，每個人都可以選擇多個感興趣的社團加入。

“納新的時候每個社團組織都在體育館裏像擺攤一樣擺出自己社團的展位，同時還會在學校的各個地方分發傳單來宣傳，吸引同學們加入。”林弘洋說，他見過的最特別的宣傳方式就是在學校餐區的大玻璃上塗鴉，畫上社團的標誌，寫下標語和名稱，還邀請了唱片騎士來播放勁爆的音樂造勢，場面相當熱鬧。

林弘洋學習的是工業設計專業。為了多跟學校裏的前輩們交流設計經驗，他加入了設計社。“大部分同學加入社團就是因為興趣，也有因為宗教信仰的，比如猶太教社團。”他說，加入了設計社以後，經常會跟社員們一起設計產品，他最喜歡的就是設計籃球鞋。

“我們的開學季學校還會舉辦一場演唱會，邀請明星。”他說，“之前邀請了蓋文德格魯，但是今年我回學校晚了，錯過了演唱會，感到非常可惜！”

英國投資新熱點伯明翰的崛起

位於英格蘭中部的伯明翰在過去的二百多年中一直都是英國製造業的心臟，甚至也曾獲得過「世界工廠」的稱號。雖然這一稱號早已易主。不過現在的伯明翰產業卻已成功轉型，具備了更為全面的產業結構。再加上豐富的高等教育資源，伯明翰已經成為全球頂級的投資熱點，吸引了大量的企業與房產投資者。

投資新熱點

現在伯明翰早已從單一的製造業轉為商業和金融服務、展覽、會議、旅遊以及傳統製造業的全面組合。吸引了大量的企業與投資。

今年早些時候，由英國城市土地學會（Urban Land Institute）和普華永道（PWC）發佈的報告顯示，伯明翰在全球最好的投資城市中排名第6，比去年的第14位大幅上升——同期倫敦的排名卻下滑了5位。

在英國貿易投資總署（UK Trade and Investment）公佈的最新數據中，伯明翰擊敗了曼徹斯特成為2014年倫敦以外的外商投資最熱門目的地，新創造出了1.9萬個新工作職位。在這些投資中，汽車製造業佔了2/3，商業和專業服務佔項目的30％。

大量進駐的企業

在2014年時，伯明翰已經負責捷豹路虎（Jaguar Land Rover）項目的40％產能，伴隨而來的還有大量的配套產業，如Amtek、Maier等海外公司都宣佈將在伯明翰擴充產能。

不只是製造業，金融產業也在大舉遷居伯明翰。例如，在2007年德意志銀行有90名伯明翰員工，現在有1,800多人。蘇格蘭皇家銀行和匯豐銀行都計劃把英國銀行總部遷至伯明翰，BBC第4頻道也可能加入這一行列。

伯明翰的房市需求

企業進駐與復興工程都將創建眾多的配套企業和就業機會——過去十年，伯明翰的人口增長了30萬，其中40％是在25歲以下。伯明翰有六所大學，是倫敦以外最大的高等教育中心，這都帶來了大量的住房需求。

此外，2008年的經濟衰退已經嚴重制約了新建房產的供應，但需求卻在一直增加。因此伯明翰房產投資的回報率增長潛力十分可觀。

伯明翰的房產投資

伯明翰比起倫敦房市的優勢在於，過去的幾年中倫敦和英格蘭東南部的房價日益高漲，使得新入市的投資者回報率也隨之降低。此外，由於工資增速有限，所以儘管倫敦的房市上租房需求依然高漲，但是租金增長速度卻早已步履姍姍。因此，很多尋求更高回報率的投資者傾向於在伯明翰擴充他們的投資組合。事實上，在2014年中，已經有很多的投資者在投資收益率高漲的伯明翰購買了高端房產。

伯明翰的房產價格不像倫敦那樣昂貴——典型的一室公寓11.5萬英鎊，因此伯明翰的租金回報率一直都不錯。

伯明翰的房市

伯明翰的熱點地區——New Street站附近的地區——有多個復興工程，而且靠近主要交通樞紐和主要購物區，有著令人嚮往的城市生活，年輕專業人士和學生都有很高的租房需求，所以投資前景也很可觀。此外，The Jewellery Quarter、Edgbaston和Moseley這些搶手的內城郊區都有很多投資機會，自住業主和投資者的需求都很大。

伯明翰的黃金地段郵編是Edgbaston, Birmingham B15，全伯明翰房價最高的五條街都在這裡，房價100-140萬英鎊。最活躍的地區房市是Victoria Court, Sparkbrook, Birmingham B11，轉手率非常高。

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西雅圖市長和市議員提議建造新經濟房

西雅圖市長Ed Murray和市議員Mike O’ Brien在9月1日引入了一項叫做「特大交易」的法案，在整個西雅圖市增加上千間經濟住房，以解決節節上漲的房價迫使人們搬離市區的問題。市長為此成立了一個28成員的專責小組。

西雅圖

這項法案將在未來的十年內創造至少6,000間新經濟適用房。開發商如果想繼續建設新開發區，必須建設這些住房或承擔費用。提議中包括在不影響單戶住宅情況下放鬆分區規範。

「有了這項法案，西雅圖將第一次要求所有的市區新建設支付經濟適用房。」Murray說。作為交換，西雅圖市將尋求在全市以多種途徑提高發展能力。

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橙縣7月佣金滾滾現房交易10年最高

新產業數據顯示，10年來，7月一直是橙縣現房買賣成交量最大的月份。

7月橙縣房屋交易達到23.9億美元，這是自2005年夏季以來銷售量最大的月份。圖為橙縣新建小區

據總部位於San Dimas 的組織CR-MLS報告，7月橙縣房屋交易達到23.9億美元，這是自2005年夏季以來銷售量最大的月份，也超過了6月份23.7億美元的交易額。

該報告顯示，今年前7個月房屋銷售額達到134億美元，這是自2005年之後同期交易額最大的7個月。2005年前7個月交易額為154億美元。

CR-MLS有一個登記系統，房地產代理會在該系統貼出待售房屋並列出給予代理的補償條款等。CR-MLS的銷售數據不包括那些買賣雙方在MLS之外進行的私下交易、業主自售屋交易，以及大部分新屋銷售等。

不過，7月MLS系統內交易創出新高，達到3,227筆交易，每筆交易平均價格約為74.13萬美元，比6月有所下降。

CR-MLS數據顯示，7月整體銷售額和價格都比去年同期高出26%。

破紀錄的交易額也帶給了房地產代理、白蟻檢查、房屋檢查、抵押貸款經紀人、評估師和中介服務公司等行業更多的收入。以房地產業典型的6%佣金為例，就意味著7月的佣金達到了1,435億美元，比去年7月高出3,000萬美元，幾乎是2011年7月佣金的兩倍。

從年初至今，橙縣房屋銷售產生了8.05億美元的房地產佣金，比2014年同期增加1.16億美元。

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金牌經紀：舊金山房產太渴市出價要高、要快、要全現金

舊金山是美國房地產市場最熱的一個，因為該市的高科技產業正蓬勃發展，房產深受很多人喜愛但庫存卻非常有限。正如我之前在專欄文章中所提到的，舊金山房價雖然不低，但相對於倫敦和東京還是很合理的。在定價方面，舊金山與北京或上海是同一個標準。然而，考慮到舊金山全城只有49平方英里，那裡的房價還算比較便宜。

1）價格。從長遠來看，投資舊金山市場已經有了回報。從短期來看，市場一直處於穩定上升趨勢。2015年8月，舊金山單戶住宅（single family homes）中位價達到127萬美元，同比上漲31％；公寓中位價則為100萬美元多一點，同比上漲了11％。一年前買房的客戶，短時間內已經大賺了一筆。

舊金山單戶住宅及公寓中位價（2014年8月-2015年8月）

2）掛牌VS出售。當人們在網絡上搜索舊金山房產時，他們一般不知道網上的掛牌價和賣出價格之間有很大的差距。我們不稱它為「拍賣」，但實際上這種是把價格定低和產生一種招標的氛圍。平均而言，8月單戶住宅實際售價要比掛牌價高出逾16％。所以，如果你想在舊金山置業，請做好準備支付高於掛牌價的資金。

舊金山單戶住宅及公寓售價對掛牌價百份比（2014年8月-2015年8月）

（3）當中國買家來到舊金山，我們告訴他們提前準備好資金，因為銷售週期很短。8月，單戶住宅在市場上的平均停留週期是20天，公寓16天。停留週期包括3〜21天的冷靜期（contingency period）。在其他情況下，房產一般在一、兩個星期內就能賣出，所以快速做決定的能力至關重要。全現金無冷靜期的出價，將會起到很大的作用。

舊金山單戶住宅及公寓銷售天數（2014年8月-2015年8月）

4）正如我前面提到的，舊金山的房產庫存非常有限，且最近的庫存量在進一步減少，同比下降了27％。目前市場上的庫存不足，部分解釋了為什麼舊金山房價越來越高。好消息是，很快會有大量的房產入市。

舊金山單戶住宅及公寓月庫存（2014年8月-2015年8月）

希望我們的圖表已經向您顯示出舊金山房市最近的趨勢。Zephyr是舊金山市的頭號房地產公司。如果您有任何問題，請聯繫我們。

赫瑩專欄全集

赫瑩詳解舊金山房產投資

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美國8月新增就業17.3萬失業率5.1%創7年最低

美國勞工部週五（9月4日）公佈8月份就業報告。美國非農就業人數8月新增17.3萬，遜於預期，失業率為5.1%，達到7年來新低。同時，美國7月新增就業上修至24.5萬。消息公佈後，美國股指期貨下跌，美元匯率變動不大。

據路透社報導，8月新增就業量是近5個月來的最小數字，但已足夠使失業率由7月的5.3%繼續降至5.1%。

當月，美國人薪資水平漲幅2.2%，與預期持平，但低於美聯儲期望的3.5%的水平。

8月份美國就業數據雖未能達到美聯儲的期望，依然顯示出美國經濟繼續以良好勢頭髮展。

過去12個月中，美國月新增就業人數平均達到24.7萬。

美聯儲何時加息仍充滿猜測

美國8月非農就業報告將是美聯儲9月貨幣政策會議之前的最後一份就業報告，對市場來說意義非凡。分析師之前預估中值顯示，美國8月季調後非農就業人數可能增加22萬，失業率料下降0.1個百分點至5.2%。

分析說，由於8月新增就業低於預期，這可能影響美聯儲打算在兩週後加息的打算。

自2008年經濟危機以來，美國人的薪資漲幅一直緩慢，但這是衡量通貨膨脹的關鍵指標。美聯儲希望美國通脹率和就業增長達到相當水平後，再行加息。

另外，全球經濟增長放緩和近期股市的大動盪更增加了美聯儲延後加息的可能。

美聯儲一旦加息，這將是近10年來首次，也將代表美國經濟的健康發展，對於美國和國際金融市場都將關係重大。目前的分析認為，美聯儲在兩週後加息的可能依舊不夠確定。

8月新增就業分佈

8月新增就業中，健保及社會援助類工作人數新增5.6萬，金融行業新增就業1.9萬，專業領域及商企新增就業3.3萬。

製造業就業數量下降1.7萬，採礦業就業人數下降9,000。

8月美國人時薪小幅增長8美分，比過去12個月提高2.2%，每週平均工作時間增長至34.6小時。

據CNN報導，今年以來，美國新增就業已經達到170萬，預計在年底實現全年新增就業200萬的目標並不困難。

美國招聘公司LaSalle Network經濟分析師金貝爾（Tom Gimbel）表示，通常8月就業報告都會在之後得到上修。

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美國房子轉讓手續與細節房產投資總能用得上

美國房產過戶流程：說到美國買房賣房，房契轉名是很多人關心的話題，美國產權轉移是房產交易中最重要的一個環節，所謂產權轉移，也就是產權證上要更改名字，俗話稱房契轉名。房契轉名的確看起來就是簽個字改個名字這樣簡單，但事實上需要瞭解的知識卻很多。據介紹，房契轉名可以簡單的歸納為兩種，一種是有償轉讓就是正常的房屋買賣，還有一種是無償轉讓例如贈與。

有償轉讓

所謂有償轉讓很容易理解就是普通房屋買賣交易的過程了，交易雙方聘請經紀人，在辦理過戶的時候簽字即可，基本上由律師把關，所以不會有太多的糾紛和問題產生。但是在有償轉讓存在一種情況，就是把房子以非常便宜的交易價格出售，比如叔叔把一套價值60萬的房產以20萬的價格就低價出售給侄子。看起來沒有什麼問題，但是這個裡面涉及很多內容。第一，就是產權保險，這套房產的交易價格是20萬，購買這套房產的侄子需要重新購買產權保險。但是產權保險的理賠額是根據房屋的價格來定的，也就是說這套房屋一旦出現產權問題，產權公司只能根據20萬來計算理賠額。第二，是繳稅方面這裡面可能涉及的稅主要有兩項：交易稅和資本增值稅。

交易稅

購買房屋的時候賣家要繳納交易稅，交易稅的多少也是根據房屋交易價格計算的，以剛才的例子來講，如果是按照正常市場價格繳納交易稅60萬的房子，價格超過50萬的房產稅率是1.825%，需繳納60萬×1.825%=10950美金的交易稅。如果是20萬的價格，稅率更低只有1.4%。那麼20萬 ×1.4%=2800美金。所以從交易稅上來看可以節省很多。

資本增值稅

如果這套房產是用於自住沒有問題，但是如果這是一棟投資房，將來賣房的時候就會涉及到另外一項稅，就是capital gains。還是剛剛的例子，過了幾年侄子想要賣房，這個時候這套房子的市場價格已經漲到70萬了，70萬-20萬(當初購房的價格)=50萬(需要繳納所得稅的部分)，像capital gains的稅率非常高，差不多要15%。那麼50萬×15%=75000美金(資產所得稅)。

無償轉讓

所謂無償轉讓就是贈予，如果想要辦理無償轉讓，手續上要比有償轉讓容易很多。做無償轉讓只要去兩次律師樓就搞定了：第一次去的時候帶著自己的有效ID 和社會保險號，讓律師準備一份房契贈與的法律文書。第二次去的時候，贈與人在房契贈與文件上籤字，然後贈與雙方在交易稅單上籤字，就可以完成。裡面所產生的費用也遠低於房屋交易的過戶費，不到1000美金就可以完成，主要就是160美金產權登記費以及律師費。由于贈予的房產沒有交易，因此也沒有辦法購買產權保險，一旦產權出現問題，也只能賠償原屋主。從稅務方面來說，沒有交易稅，資本增值稅也從原屋主購買之日的價格計算。

無償轉讓聽起來很美，但仍有可能引發法律糾紛

類似贈予的這種無償轉讓雖然手續簡單，但還是有很多需要注意的地方。總結了以下幾點：

一，老年人福利

現在有很多老年人想要申請政府的一些福利，比如medicaid。但是因為對收入有要求，很多老年人擔心，如果自己有房產會影響申請 medicaid，所以把房產轉讓給自己的子女。但是他們不清楚即便是轉讓了房產，有一些情況下，他們5年內還是不能申請政府的medicaid。並不是轉讓就能馬上申請，這個是他們必須要注意的。

而且，這樣一種房契轉名會讓很多老年人沒有保障，如果有老年人一定要把房產贈予給自己，可以在房契裡寫入一項條款。就是儘管老人把房產轉給子女了，但是老人擁有這棟房產的終身居住權。很多人存在誤區，有房產就不能申請medicaid。其實有房產一樣可以申請。如果這套房產是老人唯一居住的房產，老人有沒有什麼收入和存款，那麼同樣可以申請medicaid。這樣只要有一天老人打算賣房或者去世了，賣房的錢先償還自己的看病的花費，剩下的錢留給子女也是可以。

二，醫療信託

如果有這種需要的老人，最好還是要和律師溝通，看哪種方法是最好的。事實上，其實老年人不用擔心房產會影響自己申請政府福利，而且即便是為了享受福利將房產過戶給孩子，那麼也還是要尋求一種保護自己的方法。

三，為欠款臨時過戶

有些人因為有欠款而臨時將自己的房產過戶給他人，然而，無償轉讓是沒有辦法購買產權保險的，保險的賠償方還是原屋主。所以一旦原屋主有欠款，這筆欠款除了跟著人走，也會跟著房子走。被贈與方只要賣房子，還是要償還欠款，不然房產的產權也是有問題的。

四，將個人房產轉讓到自己公司名下

現在有很多人選擇個人房產轉移到自己公司名下，事實上就是自己轉給自己，但是需要注意這套房產的持有人必須和公司持有人一致。如果是夫婦兩人持有的房產，那麼公司也必須是夫婦兩人名下的，而且所佔的的份額也是必須要一致的。如果改變了就涉及到轉讓稅的問題，因為這種轉讓是不需要轉讓稅的。

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（互聯網資訊綜合整理）

2015年加拿大列治文山市各社區獨立屋房價增幅排行榜

回顧2014年列治文山市獨立屋均價為97.3萬，在筆者分析的幾個華人追捧的幾個區中，Crosby均價最低，67.2萬；Bayview Hill最高，173萬。

截止2015年7月底，列治文山市獨立屋總體均價相比2014年上漲了17%，高於萬錦市的13.4%。分析的幾個區中均價最低Crosby達到了79.1萬，漲幅17.8%；最高的Bayview Hill 達到了201萬，漲幅16.5%。漲幅超過20%的社區包括Langstaff、Doncrest、South Richvale和Mill Pond四個區，其中Langstaff以近30%的漲幅雄踞榜首。

Bayview Hill富豪山莊截止7月底漲幅16.5%，均價達201萬，漲幅與整個列治文山市的均價持平。區內大部分房價在160萬到240萬之間，居民當中華人占40%，伊朗人10%，印度人8%，歐洲人24%。

Rouge Woods 截止7月底漲幅15.7%，均價111萬；漲幅略低於整個列治文山市的均價。和富豪山莊一樣屬於Bayview高中學區，備受華人青睞，但房價比富豪山莊容易負擔得多，大部分獨立屋價格在90萬至120萬之間。華人占38%，伊朗人10%，印度人7%，歐洲人24%。

Doncrest截止7月底漲幅22%，均價接近133萬；漲幅遠高於整個列治文山市的均價17%。大部分房價在120萬至140萬之間，該區靠近404和407告速，近7號公路商業區，小學和高中都不錯。華人比例47%，伊朗人9%，印度人6%，歐洲人18%。

Crosby截止7月底漲幅17.8%，均價79萬，是幾個社區中最低的，房子老、舊，大部分房價在70萬至90萬之間，勝在屬於Bayview高中學區，小學也很不錯。歐洲人占68%，伊朗人13%，華人比例8%。

Langstaff截止7月底漲幅29.8%，均價167萬，漲幅比整個列治文山市的均價17%高出13%。原因是該區有兩間使用面積近萬尺的全新豪宅於今年以360萬售出，拉高了平均價，去年不曾有類似的房子成交。如果去掉這個因素，該區均價漲幅19%，總體房屋價格差異較大。居民中華人比例23%，歐洲人占51%，伊朗人9%，印度人5%。

North Richvale截止7月底漲幅16.8%，均價106萬；漲幅與整個列治文山市的均價持平。大部分獨立屋價格在80萬至120萬之間，部分推到重建的新房價格超過200萬。該區華人占10%，猶太人27.2%，東歐人29%。

South Richvale截止7月底漲幅也很可觀，達到22.5%，均價175萬；最高價和最低價差異極大，南面靠近7號公路有部分低於100萬的獨立屋，中部及靠近河谷的區域則有較多占地大、重建過的豪宅，價格在260萬至400萬以上。居民中華人占9%，猶太人32%，東歐人30%，義大利人9.3%。

Mill Pond截止7月底漲幅20.3%，也很可觀，均價110萬；大部分獨立屋價格在70萬至120萬之間。歐洲人占82%，華人比例9%，伊朗人7%。

Jefferson截止7月底漲幅16.1%，均價106萬；漲幅略低於整個列治文山市的均價。大部分獨立屋價格在80萬至120萬之間，房齡不足5年。華人占17%，義大利人19%，伊朗人8%，印度人7%，其他歐洲人24%。

由以上數據看來，華人占比例高的社區漲幅未必是最高的，除Doncrest社區（華人占47%）外，其他幾個漲幅過20%的社區華人比例都很低。和萬錦市相比，列治文山市的華人比例要低很多，但房價漲幅卻高出不少。

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（據加拿大家園）

美國房地產交易流程及注意事項

美國房地產交易流程及美國買房注意事項：美國是一個成熟的市場經濟資本主義國家，其房地產市場已經很成熟，各項法規完善。美國房產過戶流程完全由第三者來把握和監督完成。其中中立的第三者，就是託管交易公司 (Escrow Company) 、產權保險公司 (Title Insurance Company) 以及專職房地產的律師事務所。買賣雙方簽字，賣方送出產權 (Title) ，買家的自備款和銀行的貸款全部進到這個中立的交易公司 (Escrow Company) ，才由這個「中間人」完成交易的法律程序，就算有產權不清的情況，例如交付了款項卻發現物業遭到賣方的債權人抵押，產權保險公司也會出面解決。所以，買方不必擔心錢付出卻拿不到物業的風險，賣方也不用擔心轉移了戶名卻拿不到或拿不齊交易款項的風險。

一般來說，在美國買房子時的流程大致如下：

尋找合適的房產經紀人並列出您購買房子的區域及相關要求，如果不用房地產經紀人，一定要聘請房地產律師。如果聘用房地產經紀人，他們將為您處理包括法律事務在內的大多數業務。

聯絡貸款公司或貸款經紀人，選擇適合您的貸款計劃及取得貸款預先批准書 (Pre-approval Letter)。

請房地產經紀人為您尋找理想的房屋，挑選出喜歡的房子並實際看房，買方決定出價金額及支付訂金 (約為出價的2-3%) 及發出購屋意向 (Offer) ，報價通常會在24 – 48小時內得到答覆，賣方可針對買方的出價合約決定選擇接受、拒絕、或再討價還價。請注意：這是一份有法律約束力的報價，除非條件不能滿足 (比如房屋驗收不合格、或者貸款無法批准等等)，不得撤回。多數情況，如果您在報價 (Offer) 上籤了字，就意味著您必須按您已報出的價格支付房款。

購屋合約被買賣雙方接受後，即由第參方也就是託管交易 (Escrow) 公司進行買賣過戶手續，支票存入託管交易公司帳戶，買賣雙方簽署過戶正式文件，賣方提供該房屋各項資料及報告。

買方必須遵守雙方協議的付款日期;賣方則要確保房屋質量和交房日期，並要通過買方安排的驗房程序 (費用由買主承擔) 。賣買雙方都有權不執行任何與合同條款不符的安排。買方向貸款公司提出貸款相關文件，通常包括頭期款證明、工作證明等等。

「房屋檢查保護」(Home Inspection Contingency)：在這段時間內，買方可以請專業中立的房屋檢查員 (Home Inspector) 檢查全屋狀況，並由經紀人協助要求賣主維修或從購買金額中扣除維修費用。以加州而言，如果買方有任何問題，可以在簽訂合約後的17天內無條件煺出合約並煺還訂金。

「貸款保護」 (Loan Contingency) ：在這段時間內，由貸款銀行派估價師確認房屋價值、完成貸款銀行要求的相關資料，並在購房合約貸款保護期內取得貸款批准，並與公證公司或公證人在約定的時間內完成貸款文件，如果貸款得不到銀行的批准，可以無條件退出合約並退還訂金。

完成過戶公證手續：在過戶結束日之前，購買房屋保險，將頭期款以及各項買賣文件手續費以銀行本票或現金匯款給託管交易公司 (Escrow Company) 。同時銀行放款、產權公司完成房屋產權轉讓手續並在政府部門完成登記。

最後房檢：在過戶結束日前三天，可以對房子做最後一次檢查，確定房子狀況。

過戶完成取得鑰匙，完成購房及交屋。同時必須聯繫好水、電、瓦斯、電話等相關服務。

在買賣交易結束時會收到各項收費明細及房產證的影印件，買方會在買賣交易結束後約3-6個月內收到一張源始的房產證。

雖然以目前的移民法而言無法讓在外國人靠著在美國買房子而獲得綠卡，但是美國也沒有限制外國人在美國置產買賣房屋。只要有足夠的資金或者是符合美國貸款的規定，就可以找合適的物業出價並購買物業。但要注意的是美國各州購屋及貸款時所產生的費用會有些微的差距，要請負責的房地產經紀仔細瞭解相關的規定，才能找到符合您需要的物業。

到美國買房需要準備哪些文件?現金買主需要準備的文件：

A.有效的護照和簽證

B.購房資金證明 (中英文版的銀行存款證明)

C.在美國當地銀行開設的帳號如果用現金購房，準備以上三項就可以了。

貸款買主需要準備的文件：

A.有效的護照和簽證

B.工作證明、工作收入證明 (視銀行要求而定)

C.自付款部份的資金證明 (中英文版的銀行存款證明)

D.在美國當地銀行開設的帳號

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（互聯網資訊綜合整理）