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拜登宣誓就任美國總統，對美國房產會有什麼影響？

拜登正式宣誓就任美國總統，投資者開始預測新政府上台後美國樓市的政策。美國相關媒體報道，這位新總統如果遵守競選承諾，可望推動以下政策來刺激樓市：

首次購房者少繳1.5萬美元的稅，等於多了一筆錢去買房；
敦促大銀行恢復政府擔保首置貸款（FHA）；
鼓勵單戶和多戶住房建設；
加強《社區再投資法》以幫助中低收入地區。

從房屋融資到房屋建設，拜登的計劃都旨在讓更多需求能夠進入市場。這也有些讓人難以理解，畢竟最近幾個季度，美國的房地產已經很火爆了，許多地區的市場都創下了歷史新高。

根據地產網站realtor的統計數據，去年12月美國待售房屋量按年大跌近40%，樓市競爭非常激烈，一般獨立屋的銷售時間只需66日，較前年快兩星期。CoreLogic的數據也顯示，在史上最低利率和大型郊區房購買潮的推動下，去年11月美國房價亦以6年來最快的速度上升，同比增長超過8％。

樓市已經這麼瘋狂了，為什麼拜登還要繼續加碼？

首次購房者的稅收減免

《CNBC》報道，面對樓市供應緊張，拜登或會向買家及發展商方面入手紓緩問題。他早前曾提出首次購房者稅收減免，最多1.5萬美元（約9.7萬元人民幣），相信會刺激住屋需求上升。但考慮到拜登提出高達1.9萬億美元的經濟刺激方案，相信減稅措施不易在國會通過。

拜登在這個時候提出這種扶持政策，就是要幫助有購房“剛需”的年輕人，縮小貧富差距。在過去，高昂的房價和嚴格的貸款標准，已經使年輕的購房者難以積攢足夠的本金去付首付，並獲得一份貸款。

相關資訊：2021年美國房產稅如何征收？

首次購房者是指至少3年沒有購房的人。根據全國房地產經紀人協會（NAR）數據顯示，滿足這一條件的購房者占到了去年11月所有買家的32％。從歷史上看，這一比例接近40％。稅收抵免顯然將進一步榨取需求，從而導致庫存短缺加劇。

但同時，美國房屋建築商同樣可以從拜登的計劃中獲得支持。過去，土地、勞動力、材料和法規等高昂成本阻礙了建築商的發展。中美關稅貿易戰提高了商品和服務的成本，特朗普政府收緊移民政策，導致本就短缺的勞動力雪上加霜，增加興建住宅的難度。

專家預料拜登上任後，關稅及移民政策有望放寬，減輕建築成本壓力。而建築商也將想盡一切辦法利用稅收抵免，他們不想失去潛在的購房者。這意味著，市場會因為政策的變化而短期走向一個更為火熱的狀態，供需雙方的配合將令房價有繼續上漲的機會。

重推FHA擔保貸款

對於低收入購房者而言，另一種緩解購房壓力的方式可能更吸引人——聯邦住房管理局（FHA）加大放貸力度。

FHA貸款是美國聯邦住房管理局提供的貸款方案，由政府為個人背書，買家可以低至3.5%的首期承造按揭，但買家需要購買按揭保險，降低銀行的借貸風險。而且，FHA對貸款設限比傳統貸款要寬松。換句話說，FHA貸款是首次購房者更青睞的低首付貸款選擇。

智庫Washington Research Group的住屋政策分析師Jaret Seiberg認為，目前FHA貸款的表現遠好過預期，拜登或會下調按揭保險保費，這樣才能真正幫助首次購房者，特別是經常求助FHA貸款的少數族裔買家。

他預計，美國國家經濟委員會（NEC）、拜登幕僚及住屋和城市發展部（HUD）的官員會向大銀行施壓，令他們重新受理FHA貸款。同時，銀行還要遵守《社區再投資法（Community Reinvestment Act）》的要求，必須把從社區中吸納的存款，拿來對社區進行再投資。

希望與隱患並存

然而，拜登政府放出來的樓市大招也存在一些障礙。向更多低收入和首次購房者擴大貸款，然後建更多住房，這與其他重要目標，尤其是環保目標，背道而馳。比如說，為了更容易推進房屋建設，拜登希望擺脫過時的區劃規則，將減輕建築商的監管負擔，鼓勵建造更高容積率的高層住宅。問題是，環境問題這一難關橫在面前。

另一個大問題是，最近幾周，抵押貸款利率正在上升。 過去一年裡，房貸利率一直徘徊在歷史低位，這助長了購房潮並導致房價暴漲。低利率給買家提供了更強購買力，使他們在競爭激烈的購房市場中可以出價更高。美聯儲長期購買抵押支持債券（MBS），從而人為地將利率維持在較低水平。這不僅在購房潮期間幫助了購房者，而且房東可以對抵押貸款進行再融資。

最近的通脹預期已經開始推高利率。美國抵押貸款銀行家協會的數據顯示，30年期抵押貸款固定利率在上周已經從2.88%升至2.92%，而15年期的固定利率也在7周內首次出現上漲，至2.48%。盡管拜登無法直接控制抵押貸款利率，但他的舉措一定會影響美聯儲的決策。如果拜登的經濟刺激措施和疫苗接種計劃讓經濟持續增長，那麼央行很可能會將錢從樓市中撤出，投資於其他市場。

財政支持、貸款條件改善和宏觀經濟復蘇是成熟房市快速復蘇的最重要驅動因素。只要市場上不缺房子，買家受到成本驅動，就不會忌諱入場，購買資產。拜登的樓市新政不僅會讓美國房市迎來新的“拜登反彈”，還會對經濟形成長遠影響。

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信息來源：CNBC、北美掘金

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責編：Zoe Chan

日本速報：東京奧運會、疫苗接種最新進展｜居外專欄

日本厚生勞動省最新發布信息，已與美國制藥公司“輝瑞”就本年度內接受總計7200萬人份的新冠疫苗的供給，正式簽署協議。疫苗的接種將率先從醫務人員開始。

日本政府計劃的優先接種人群，除醫務人員外，還有老年人，以及患有基礎疾病的人群，而普通人群預計將安排在5月前後開始。為了確保安全性，將在徵得同意後，約1萬名醫務人員先行接種確認，其後才會安排給負責新冠疫情診療相關的醫護人員進行；對於65歲以上的老年人和有基礎疾病的人群，計劃在4月底前完成接種。除輝瑞公司疫苗外，日本政府還和美國莫德納、英國阿斯利康等簽訂了供應協議。

對於最近廣受關注的東京奧運會，日本首相菅義偉表示，籌備奧運不以疫苗在國內外的普及情況為前提，他明確道“將盡全力克服新冠，探討萬全的對策”。

近期，海外不少媒體表述了對於奧運會的悲觀論調，美國的《紐約時報》和《彭博社》的電子版均有發文稱，可能會出現二戰後首次不得不停辦的情況。在即將迎來東京奧運會開幕式倒計時半年之際，國際奧委會（IOC）主席托馬斯･巴赫在接受采訪時表示，“目前沒有任何理由相信7月不會開幕，所以沒有B計劃。”他同時自信地表示，“運動員們正期盼著來到東京。”

相關專欄文章：一分鐘速覽日本最新關鍵經濟數據

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資深金融專家陳柏軒
帶您疫後尋寶，全球創富
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中國香港成交大增，何以房價沒被大幅拉升？︱居外專欄

踏入2021年，住宅市場無論一手、二手也非常旺盛。周末十大屋苑成交保持20多宗；一手方面，頭炮啟德MONACO，首輪145伙不足六小時火速售罄。

買家眼見去年經濟在疫情及社會運動雙重打擊下，仍然保持平穩。今年疫苗開始接種，大家自然憧憬經濟下半年會開始好轉，再加上拜登上任，聲稱會再加大力度派錢。全球放水的情況，隨時變本加厲，利率持續低企，銀紙縮水，自然是合理的聯想。

今次升浪的特點是成交量大增的同時，成交價並沒有被大幅拉升。筆者也發現不少業主因准備移民而出售物業，這批業主求售心切不會抬價，也做成買賣雙方就價錢的分歧收窄，成交更容易成功。

去年二手住宅成交量超過41,000宗，較前年上升近15%。這是林鄭放寬按揭保險政策帶來的效果，買家可以利用更少的首期上車，令真正買家安居樂業。

在移民潮的背景下，二手供應會增加，樓價大幅上升機會微。政府應該要好好利用此真空期，去進一步改革房屋及土地政策。

將按揭保險門檻放寬至1,500萬以下物業，會進一步釋放購買力，激活換樓鏈。此外，銀行的“加3釐”壓力測試也應調整。

長遠來說，改革土地供應制度才是問題的核心。中國香港並不缺乏土地，大量閑置農地、棕地、郊野公園等等，原因只是政府的官僚文化，缺乏想像力、魄力及執行力。

今次疫情，再次反映國內政府的執行能力及問責制度均比中國香港強。一旦有社區爆發，必定有官員問責下台，用同一准則的話，中國香港應該有不少官員應該下台了！

在當今的政治氣候之下，中央的政府會就控制疫情及土地供應制度加強問責，也將會是中國香港樓價長遠發展的領先指標。

“真心待您”李峻銘與您全析香港房產市場

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2021普吉島房價多少一平米？

泰國普吉島每年的平均氣溫保持在20℃左右，所以前往該城市的旅遊人數非常多，根據相關的數據可以統計普吉島周邊的酒店，每年的入住率高達70%左右，由此可見，該城市不缺少人口的流動量。因為普吉島的潛在價值比較大，所以很多人想要詳細了解普吉島的房產價格，2021年普吉島房價多少一平米呢？又為什麼會成為大多數投資者的選擇呢？一起來詳細了解。

根據相關的數據可以得知，普吉島的平均房價保持在1.6萬元人民幣左右。如果你購買的是地理位置比較好的海景別墅，一平米的房產價格大約在2.5萬元人民幣左右。普吉島一臥室的公寓價格至少要50萬人民幣，公寓的平均價格保持在2~3萬人民幣左右。相對於同等級的城市來說，普吉島的房價還是比較高的。普吉島的房價之所以會這樣，除了人口流動性的因素影響之外，與該城市的地市也有很大的關係，它是一個山多平原少的城市，故而房產價格稍微要高一些。

普吉島的投資回報率相對來說是比較可觀的，因為每年的旅遊人數比較多，所以投資一套房產的租金回報最高可達到8%左右。普吉島和我國三亞是差不多的，它不僅房產價格比較便宜，而且投資回報率也比較高。從2010年開始，泰國的房產價格一直處於不斷上升的趨勢，而且泰國每年的遊客增長比例保持在13%以上，這一數據使得泰國房產的租金回報率穩定在一定範圍。

根據相關的數據可以得知普吉島的升值潛力是比較大的，除了每年訪問的遊客人數比較多以外，它還是一個稀缺的海島資源城市。伴隨著自身的價值和未挖掘的潛力，使得它成為房產投資的新寵兒。

安居新加坡和泰國邁步成為“全球居民”

隨著世界格局每天不斷發生變化，人們正在密切關注投資機會。他們越來越把生活品質放在決策時的首要位置，其中一些投資將不可避免地需要他們搬遷到一個新的地方，甚至是一個新的國家。在本系列文章中，我們將通過投資項目以獲得居住權和公民身份、了解稅收優惠，以及聽取蘇富比國際房地產（Sotheby’s International Realty®）品牌網絡中當地專家的意見等方式探索世界各地的目的地。

新加坡

新加坡曾是英國殖民時期的貿易港，如今是世界上最繁榮的經濟中心之一，也是亞洲最具吸引力的投資目的地之一。根據美世咨詢公司（Mercer）發布的《2019年生活質量報告》（2019 Quality of Living report），新加坡被評為亞洲第一大城市，這在一定程度上要歸功於新加坡世界一流的衛生基礎設施——在世界衛生組織（World Health Organization）評選出的“世界前一百衛生系統”（World’s Best 100 Health Systems）中排名第6。除了購買地點上的限制，這裡沒有對外國人設置最低房地產投資額，外國人可以在作為永久居民住滿兩年後申請公民身份。

利斯蘇富比國際房地產｜售價2500萬新元（約合1.22億元人民幣）

新加坡政府的長期目標是維持開放型經濟，逐步發展成為財富中心，以吸引家庭理財辦公室和高淨值人士到新加坡投資。新加坡擁有良好基礎，政局穩定，經濟繁榮，強有力的治理以及法律和體制框架為外國人在新加坡投資提供了保證。

利斯蘇富比國際房地產新加坡公司執行董事Lewis Cha表示，“無論什麼時候，都是（在新加坡）投資的好時機。這完全取決於投資者的優先事項、持股能力以及他們如何管理自己的資金。新加坡提供低稅率制度——居民的個人所得稅率上限為22%，非居民的個人所得稅率上限為15-22%；加上沒有股息所得稅、資本利得稅和遺產稅，使新加坡成為中國、印度、馬來西亞、印度尼西亞和美國買家的首選目的地。由於全球大部分地區仍處於動蕩之中，近期房價下跌的風險仍然存在，因為不僅本地經濟復蘇需要時間，全球經濟恢復也需要時間。”

利斯蘇富比國際房地產｜售價1220萬新元（約合5950萬元人民幣）

泰國

泰國是世界上游客最多的國家之一，首都曼谷是世界上游客最多的城市，每年有2000多萬游客。這個獨一無二的旅游目的地擁有異彩紛呈的文化和充滿活力的夜生活，還有1430個島嶼和世界上最棒的一些海灘。泰國對外國人購買公寓同樣沒有設置最低房地產投資額，在世界銀行（World Bank）發布的《2020年營商環境報告》（Easy of Doing Business report）的190個國家中排名第21位，是亞洲主要的投資熱點。

利斯蘇富比國際房地產｜售價1.7億泰銖（約合3664萬元人民幣）

利斯蘇富比國際房地產泰國公司首席運營官Yasushi Yamada表示，“多年來的經驗表明，泰國的房價在經歷危機後很快就會回升。因此，在泰國經濟不穩定時期投資房地產，就有機會以低於預期的價格買入，在市場恢復穩定時獲得豐厚收益。在廣受歡迎的地區購房尤其有利，因為對曼谷大都會區的需求將繼續吸引本地和外國買家進入市場。 Yamada先生補充道，這並不是泰國房地產吸引人的全部原因。“這個國家還有著豐富多彩的文化，對於價值320萬美元以下的房產免去遺產稅和資本利得稅，且僅征收20%的公司稅，這吸引了來自中國、俄羅斯和英國的頂級外國買家。”

利斯蘇富比國際房地產｜售價1600萬泰銖（約合345萬元人民幣）

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責編：Zoe Chan

蘇富比國際房地產傳承了全球頂尖拍賣行的專業精神，是最富盛名的國際豪華房地產經紀公司。他們擁有強大的全球網絡，遍布於71個國家的23000名傑出房產經紀，旨在為每一位精英客戶提供卓越的個性化服務。薈萃全球豪宅，品鑒極致家居，蘇富比國際房地產為您尋覓夢想家園。

本文僅供參考，無意表示、亦不應被理解為提供法律、財務或稅務建議和指導。本文中闡述的觀點和意見僅代表個人立場，並非蘇富比國際房地產及其附屬公司的觀點和意見。在處理本文所述的任何事項時，您應始終咨詢自己的顧問。

日本現在房價多少錢一平米？

日本房產的平均價格一直以來都是穩中有升的趨勢，2020年雖然受到疫情的影響，但並不妨礙該國家房地產市場的發展，反而在一定程度上成為很多投資人士最為保險的項目選擇。從匯率的角度來說，日元貶值的可能性比較低，所以投資房地產有一定的保值升值空間。日本現在房價多少錢一平方米呢？日本的房產價格和日本居民的年收入在合理的發展區間內，相對來說，購買一套房產的壓力沒有在國內那麼大。

根據相關的信息可以得知日本東京都一居室的投資公寓大約需要1,380萬日元，折合人民幣為88.3萬日元，一個月的租金大約在4352元左右，它的投資回報維持在4%~6 %左右。如果你在新秀區購買了一棟140平米左右的別墅，它的價格大約為22050萬日元，折合人民幣為1411.2萬元。對於大多數投資人來說，基本上都會選擇一居室的公寓。

日本一居室的公寓平均價格都維持在1,000萬日元至2,000萬日元左右，地理位置相對較好的公寓價格會更高，如果在郊區價格相對來說比較便宜，整體只需要幾百萬日元。通過最新的房產價格數據可以得知，日本東京房產價格的均價為6.3萬元一平方米。大阪府地區的平均房價一平米大約為4.3萬元左右。兩者在價格上還是有一定差距的。

如果想投資日本的房產，不知道選擇東京地區還是大阪地區，可以優先考慮大阪。東京房地產市場的發展是逐漸趨於飽和狀態的，它的上升空間在未來的發展中只會越來越小，大阪的發展雖然沒有東京那麼好，但還在不斷發展中，所以它的升值空間更加明顯一些。

日本各地房價是什麼樣的？

結合各種數據可以得知，日本2019年的平均房價大約為26.5萬日元一平米左右。在近幾年的發展中，日本有很多國際性的大活動要舉辦，所以它的經濟發展趨勢以及房地產市場的發展動態受到很多投資者的關注。日本各地房價是什麼樣的呢？很多人以為在日本投資房產門檻相對來說比較高，並且東京的價格高到離譜，然而實際情況並不是如此。

整個日本房產價格最高的莫過於東京都一平米的均價大約為67,446元左右。緊接著第二的十大阪府，一平米的平均價格大約為23,893元左右。東京的房產價格在一定程度上明顯要高於其他城市，並且城市之間的房產價格差還是比較大的。日本神奈川縣一平米的均價大約為17,996元左右。京都府一平米的均價大約為14,351元左右。愛知縣一平米的均價大約為13,091元左右。以上提到的就是房產價格位於日本前5的幾大地區。

如果想投資日本的房產，可以詳細了解以下幾大城市的房產價格。日本東京的房產價格一平米的均價大約為6.1萬元左右，年漲跌幅的比例平均為9.5%左右。大阪的房產價格一平米的均價大約為4.1萬元左右，年均漲跌幅的平均比例為11.5%左右。名古屋房產價格一平米的均價大約為2.4萬元左右，年均漲跌幅的平均比例為12.5%左右。京都的房產價格一平米的均價為2.1萬元左右，年均漲跌幅的平均比例為13.2%左右。

通過以上數據的對比，能夠明顯的知道哪些城市的投資潛力是比較大的。東京是一個綜合實力非常強的城市，各方面的優勢集於一體，但是資源畢竟有限，它的房地產市場逐漸趨於飽和狀態。如果想要自身的房產投資獲得較高的回報，建議選擇年均漲跌幅比較大的城市。

日本的房價高嗎？平均價格是多少？

日本的房價高嗎？平均價格又是什麼樣的呢？日本的房產價格並沒有想像中的那麼高，房產價格的波動本來就受很多因素的影響，所以想要了解日本的房產價格，還是要根據日本房地產市場發展的具體情況進行查看。根據最新的數據可以得知，日本全國平均房價一平米大約為26.5萬日元左右，折合人民幣為1.7萬元左右，和同時期的相比上漲了3.96%。

日本東京的房產價格是最高的，一平米的均價大約為6.3萬元左右，年平均的漲跌幅大約為9.46%，在售的房源數量大約有5900套左右。大阪的房產價格是僅次於日本東京的，一平米的均價大約為4.3萬元左右，年平均的跌漲幅為11.48%在售的房源數量為1317套左右。排名第三的是名古屋，一平米的均價大約為2.5萬元左右，年平均的漲跌幅度大約為12.33%。

排名第四的是橫濱一平米的均價大約為2.2萬元左右，年平均的漲跌幅大約在3.16%左右。京都一平米的均價大約為2.2萬元左右，它的年平均漲跌幅度要比橫濱的高，在13.14%左右。福崗一平米的房產均價為2.1萬元，年平均跌漲幅度在11.35%左右。千葉一平米的均價為1.6萬元左右，年平均漲跌幅為9.27%等。

通過以上相關的數據，可以明顯的感受到日本的房產價格並沒有想像中的高，哪怕是首都東京也比我國一線城市要實際很多。日本房產的投資回報率比我國也要划算，首都圈的投資回報平均維持在5.8%左右，而我國最高則在2.5%左右，所以在日本投資房產是一個不錯的選擇。

日本房價收入比是多少呢？

日本房地產市場的發展可謂是跌宕起伏，它經歷了房價高峰時期，也經歷了房產泡沫時期，當下階段屬於正常恢復的發展階段。日本的經濟在亞洲一直位於前三，所以關於日本房價收入比很多人還是比較關注的。日本房價收入比的具體情況還是要根據相關的數據來進行實際的了解。房價收入比和家庭月收入直接掛鉤，所以日本的房價和收入情況都要詳細了解。

根據2018年的數據可以得知，日本房產價格的收入比大約在75左右。歷經兩年時間的發展，當下日本房產價格的收入比大約在70~80左右。房價的收入比主要是指住房的價格與城市居民家庭年收入之間的比例。根據國際上的相關標準，房價的收入比區間是4~6左右，而我國一線城市北京卻在13.9~15.9左右。日本房產價格的收入比相對來說是比較穩定的。

房價收入比通常情況下要比家庭年收入高3~6倍左右，如果不在這個區間內，那麼就是不合理的情況。我國一線城市的房產價格一直處於不斷上升的趨勢，但是人均收入水平卻並沒有隨之而不斷的上升。根據相關的數據可以得知，日本的人均收入比例是我國大多數城市收入比例的三倍左右，同時他們的房產價格也比我國一線城市稍微便宜一些。因此日本房價的收入比例是合理的。

日本東京的房產價格是全國最昂貴的，每一平米可能會達到4.6萬元人民幣左右。通過以往的數據可以得知，日本的租金收益平均可以達到5.8%左右，而我國一線城市卻只有1.5%左右。日本的房價收入比是13.95。也就是說在日本想要購買一套房產，只需要花13.95年的工資就能夠買下來。