居外网特别策划：7大关键字看懂2014海外房产

2014年，中国买家继续以强劲的购买力“横扫”海外，国内房产开发商大举“出海”，仅上半年的投资总额已超过去年全年，预计总额将超过300亿美元；而个人买家也同样表现抢眼，成为多个国家的头号买家！且看居外网独家解读。

海外置业热潮将至 “中国海外购房团”迅速崛起

国内最懂房地产的人这段时间都在做同一件事：加快步伐进军海外。这自然会引导普通投资者的目光，当广大投资者纷纷跟随这些金字塔尖的大亨选择海外置业时，这股投资浪潮也将越卷越大。

海外置业热潮将至 “中国海外购房团”迅速崛起

有数据显示，中国已成为世界第四大移民来源国。截至2013年，中国海外移民存量已达到934.3万人，23年增长了128.6%。中国已从1990年的第七大移民输出国上升为第四大移民输出国。

高资产人士集体出走，随之而来的便是“中国海外购房团”的迅速崛起。

就在上周，有位客人和我聊起了他的移民初衷，他说，在资产达到一定量之后，他便开始渴望安全感，而国内的投资环境给不了他安全感。

这并不是个例。在海外置业热潮的背后，就是中国的富裕阶层对国内投资环境的“控诉”。

这其中有一部分原因是国内相关的法制建设还不够完善，特别是对私有财产的保护方面。有的时候，一个政策的推出，会对一些拥有高额资产的人造成巨大影响。这是政策带来的不稳定感。

另一部分原因是，国内的理财和投资渠道较少。不同于欧美，国内的保险、金融等渠道不够完善、开放。这便是为什么中国人都喜欢买房子，这种踏实感是无法取代的。

随着全球信息沟通越来越通畅，去国外置业成为一种不再神秘的投资选择。

前几年，留学生是出国主力军，现在移民也已经兴起，这股热潮已从高收入阶层慢慢蔓延到了中产阶级。

现在很多中产阶级都开始考虑移民了，他们的初衷多数是为了一个新身份。可到了海外他们会发现，原来在国外买房子这么容易，而且性价比这么高。真的是一笔非常棒的生意：不过是杭州市中心一套房子的价格，就能在海外买套房子，还能换个身份。

建议有意向移民的投资者，在置业前必须先搞清楚自己的需求。别人一窝蜂追捧的，不一定适合你。无论是从健康、教育还是养老，每个家庭都应该结合自身的特殊情况和现实条件来制定移民方案。

 

 

投资型房贷暴增 专家忧降息后澳洲房市热爆

过去12个月投资型澳洲房贷价值出现飙升，截至12月底跃升近20%，经济学家警告这类型房贷在央行意外降息后还将进一步增长。

消费者信心也突然恢复至积极领域，打破笼罩了艾伯特政府12个月的低潮，这一切都归功于央行将官息降至历史新低、汽油价格下降和股票回升。

央行2月初以失业率上升和经济增长缺乏动力为由，将官方利率削减至2.25%。但经济学家警告，这个决定将导致澳洲本已热火朝天的房产投资市场变得更加炙手，投资者房贷占总贷款的比例在12月已经扩大至41%。

澳新银行高级经济学家坎宁顿（David Cannington）告诉客户：“投资者借贷一直很充足，今天的数据可能会引起澳洲审慎监管局和澳联储（RBA）的兴趣，投资者信用增长已经接近‘触发点’。”

联邦银行的执行长纳韦弗（Ian Narev）表示，他相信央行上周的降息决定可能是一个“擦边球”，让各家银行在债务成本处于历史低位时各自承担责任。

总理艾伯特和财长何基宣布要收紧外国投资法规

财长何基（Joe Hockey）2月11日宣布收紧关于外国人在澳持有农用地的法规，从今年3月起将交易额审查起点从2.52亿下调至1500万。工党立即对此发出抨击，称降低审查起点对于潜在投资者将是一场“手续噩梦”，会迫使他们将投资目光转向别处，而澳洲农业此时正急需资金。

“如果没有额外的外国投资，很难想象澳洲能扩大生产，增加食品出口并完全挖掘亚洲这个不断壮大的消费者市场。但工党支持增加澳洲外国投资机制的透明度。”影子财长鲍文（Chris Bowen）称。

绿党领袖米尔纳（Christine Milne）表示，外国投资审查委员会的改革是“正确的一步”，但政府需要做更多工作。

何基没有宣布关于住房市场外国投资的法规，尽管澳人担心会被外国买家挤出市场。他承认需要加强执法，“才能保证年轻人不会被高价挤走”。

经济学家称澳洲房产投资者的借款现在已经是2011年的2倍，12月的贷款金额飙升了7.2%，全年增长了近20%。他们说央行上周的降息以及下一次降息将令租金回报更加吸引这些追逐利益的人。

“投资者每个月都借126亿，而自住型业主也只借186亿。”联邦银行经济学家沃克曼（Michael Workman）称。

联邦银行2月11日报告其上半年利润暴涨至46.2亿，它作为全国最大借贷商，录得了强劲的收入增长。但该银行警告，信心低迷是一个“严重的经济威胁”，它呼吁政府出台“一个清晰的长期计划”，帮助澳洲在矿业繁荣结束后能够继续昌盛。

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澳洲房产总值近5.4万亿 高端房产今年看好

5,399,951,800,000.00元——这个天文数字就是澳洲所有住宅的总值，也难怪澳人对房价如此痴迷。

如果位数太多眼花缭乱的话，可以概括为54,000亿或5.4万亿，随您喜欢。但不管怎么说，它就是藏在钢筋混凝土及其所在土地里的巨大财富，相当于澳洲一年所有工资收入总和的八倍，而且仅过去一年就激增了4,070亿元。

澳洲统计局（Australian Bureau of Statistics）日前公布了去年第四季度各地房屋数量、均值及总值的数据：

另一方面，地产中介麦克格拉斯（John McGrath）直言不讳地指出，悉尼房市高端板块方面还没有发生太多改变，但情况可能有所不同。对悉尼高而不稳的房价造成严重打击的全球金融危机过后，许多人都有这种看法。

麦克格拉斯说：“我预计高端市场今年的表现会很好，这得益于来自海外的资金增多，金融服务及银行业持续得到巩固，外籍人士的回归及澳元的贬值。”

McGrath Mosman的数据显示，悉尼下北岸（Lower North Shore）去年12月录得6,030万元的销售额，同比狂涨167%。

麦克格拉斯扩大了“蓝筹股”，尤其受中国有钱人欢迎地段的预期范畴，将悉尼东边的郊区纳入其中。他说：“中国人对澳洲房地产的兴趣依旧高涨，但下一波潮流将由印度引领。与中国一样，印度的中产阶级不断扩大，和澳洲的贸易不断增多。”

根据澳洲移民部的数据，2013财年有20%的移民来自印度，印度在澳洲的私人商业投资增幅已经超越了中国的。麦克格拉斯说：“2008年至2013年期间增长了75.7%，中国只有41.7%。”

麦格理（Macquarie）的调研则显示，经过显著增长后，净海外移民出现缓和的初步极限，最新数据表明年增幅从2013年年中的峰值下滑3%至23.15万人。但该公司也指出，按历史标准来看，移民增幅仍高企，比13.3万人左右的30年均值高出74%。

麦格理说：“稳定水平的净海外移民持续成为需求的主要推动力，因为相比其它形式的人口增长，例如新生儿，新移民有更急迫的住宅需求。”

麦克格拉斯承认，虽然去年的交易量增多，但价格增幅却不明显。记录显示，其公司去年有17笔交易的价格超过700万元，比前年多出4笔。

去年有5笔交易超过3,000万元的派珀角化（Point Piper）近期又有2处房产被挂牌出售，包括CMC Markets及City Index前CEO特鲁（David Trew）的海滨豪宅。其妻子于2009年花费2,500万元买下这栋三层高，上世纪二十年代Hardy Wilson设计的住宅。

去年12月底RP Data公布的一份报告罗列了截至去年9月的一年里各首府城市房屋中间价最高的郊区。部分数据如下：

中国人对澳洲房地产的兴趣依旧高涨

推荐房源：澳洲昆士兰黄金海岸4卧4卫的房产

悉尼

  1. Centennial Park – 549.4万
  2. Point Piper – 542.7万
  3. Elizabeth Bay – 483.4万

墨尔本

  1. Toorak – 292.2万
  2. Kooyong – 210.4万
  3. Canterbury – 210万

布里斯班

  1. Teneriffe – 152万
  2. New Farm – 125.9万
  3. Ascot – 123.5万

堪培拉

  1. Forrest – 215.1万
  2. Red Hill – 137.2万
  3. Yarralumla – 132万

珀斯

  1. Peppermint Grove – 374.1万
  2. Dalkeith – 255.1万
  3. Cottesloe – 186.7万

阿德莱德

  1. Springfield – 164.2万
  2. Medindie – 148.6万
  3. College Park – 147.6万

霍巴特

  1. Battery Point – 81.8万
  2. Sandy Bay – 65.9万
  3. Tolmans Hill – 62.2万

达尔文

  1. Larrakeyah – 128.9万
  2. Fannie Bay – 112.5万
  3. Bayview – 108.9万  

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