如何降低土地稅 減輕澳洲物業的持有成本

 

衆所周知，在澳大利亞購買物業除了需要向政府繳納印花稅外，在持有過程中需要每年向各州政府繳納土地稅。土地稅支出有時候困擾著很多澳洲房産投資人，而且很多時候還影響到他們的投資回報。簡單來說，土地稅金額是基于土地擁有者在一個州或城市中，名下所持有的土地在未開發前（即還未蓋房前的土地價值）計算的價值總和及稅率。今天我們就來看一下有哪些方法可以幫助投資者降低土地稅。

  • 分散物業投資地點

在不同的州與領地購買物業，很有可能就能降低需要繳納的土地稅金額。土地稅與印花稅一樣，是由各州政府自行徵收和管理的，因此，每個州或領地的稅率也會有所不同，且是基于土地擁有者在一個州或領地中，名下所持有的土地未開發前的價值總和而計算的。

目前，除去北領地以外，澳大利亞各州和領地政府都有徵收土地稅。因此，如果買家在北領地購買物業，是不需要繳納土地稅的。

舉例

如果一位買家在新州購買了3塊土地，每塊地在未開發前的價值分別爲20萬澳元，21萬澳元和30萬澳元（總價值爲71萬澳元）。那麽在2014年，這位買家需要繳納$4868澳元的土地稅。如果相反，這位買家分別在新州、維州和昆州各買一套物業，那麽在2014年這位買家就不需要繳納土地稅，因爲，其在每個州的物業土地價值都沒有超過該州土地稅的起征點。

  • 以公寓房取代別墅進行投資

一般公寓房的擁有者不需繳納土地稅。這是因爲，同一塊土地由該地上所有公寓業主共同所有，因此均攤到每位業主名下的土地價值非常有限，通常達不到土地稅的起征點。

此外，各州政府對于澳大利亞居民的自住房一般都有土地稅豁免的優惠政策（需要注意的是，每位居民在同一時間段只能有一套自住房）。因此，買家可以考慮購買土地價值較高的物業作爲自住房，省下可觀的土地稅費。同時在進行物業投資的時候考慮公寓房與別墅的組合投資。而對于海外買家而言，因爲沒有自住房，可以直接考慮組合投資以降低土地稅費。

當然，購買公寓房也會産生其他相應的費用，例如物業管理費。因此買家需要計算這類費用成本，如果物業管理費高于土地稅費，那麽就值得考慮是否需要轉而購買土地投資房了。

  • 用不同名義購買投資物業

通過用不同名義購買投資物業的方式降低可能徵收的土地稅費。舉例來說，相對于買家A名下持有3套物業，買家可以選擇以A的名義持有1套物業，其配偶B的名義購買1套物業，以A與B的孩子C的名義購買一套物業以此來避免可能面臨的土地稅費。此外，ABC家庭也可以通過建立家庭信托基金的方式持有一套物業（會産生其他費用）。

對于買家而言，在考慮如何降低土地稅費的同時，也應當考慮自身的收入及稅務情况。此外，由于各州對于土地稅起征點及稅率都有所不同，因此，在投資初期階段（例如買家名下有1-2套物業的時候），對于買家幷未産生太大的影響，而當投資者名下的物業越來越多的時候，可能就會收到一筆很大的政府賬單。因此，買家很有必要事先瞭解土地稅的徵收規定。我們也建議買家及投資者在投資初期就做好相應的長遠規劃，以備萬全。

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律師揚泱解析澳洲房産

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動靜皆宜的惠靈頓 港畔住宅引領親水典範生活

新西蘭首都惠靈頓（Wellington）位於新西蘭北島的最南端，扼庫克海峽咽喉。這裏風景優美，三面青山環繞，壹面臨海，懷抱著尼科爾遜港。整個城市滿目蒼翠、空氣清新、四季如春，是世界最宜居地區之壹，也是南太平洋地區著名的旅遊勝地。惠靈頓著名郊區Te Aro，是新西蘭最大的娛樂中心。這裏壹套臨水住宅，壹攬風光無限的港畔景致，讓您時刻置身於美妙絕倫的自然風景之間。

惠靈頓獨壹無二的親水住宅，愉悅港畔生活趣味無窮

這套港畔住宅呈現出獨壹無二的風格，低調奢華的風範令人著迷。公寓套房帶有經典的水岸格調和考究的裝飾特色，是惠靈頓市最受追捧的住處之壹，很適合享受愉悅的海港生活。巧妙的設計將住宅、陸地、海洋連成壹片，讓您在任何房間都時刻盡享絕美景色。最頂級的豪華程度，則讓這座住宅在當地頗受關註，未來升值潛力更是相當樂觀。

移居新西蘭是很多人的夢想，而這套精美豪宅則讓您夢想成真。有長白雲之鄉(The land of the long white cloud)美譽的新西蘭屬於大洋洲，位於太平洋南部，介於南極洲和赤道之間，新西蘭素以“綠色”著稱，這個綠色國家的首都惠靈頓被人們稱為“多風的惠靈頓”。住宅所在的Te Aro區，是新西蘭最大的娛樂中心。這裏充滿活力、生機勃勃，動靜皆宜的生活方式讓人們流連忘返，尤其是熱愛親水生活的人。

這套住宅讓您隨時可以去進行壹場水上運動，或者揚帆出遊。幾乎所有惠靈頓居民離海邊距離不超過3公裏，您可以在20分鐘內從城市的壹端走到另壹端。惠靈頓以其美麗的自然港口和綠色的山坡而著名。山坡上點綴著殖民時期留下來的蓋瓦的洋房。城市的中心商業區位於港口的附近。這套物業所在的Te Aro區是惠靈頓市區居住集中地帶，這裏房屋出租市場十分火熱，投資後出租可享受高收益。此房產也是惠靈頓Te Aro地區為數不多的可選投資房產之壹！您的明智之選，同樣會為您帶來巨大的回報。

動靜皆宜的惠靈頓 港畔住宅引領親水典範生活
新西蘭首都惠靈頓（Wellington）位於新西蘭北島的最南端，扼庫克海峽咽喉，這裏風景優美，三面青山環繞，壹面臨海，懷抱著尼科爾遜港
動靜皆宜的惠靈頓 港畔住宅引領親水典範生活
裏壹套臨水住宅，壹攬風光無限的港畔景致，讓您時刻置身於美妙絕倫的自然風景之間
動靜皆宜的惠靈頓 港畔住宅引領親水典範生活
公寓套房帶有經典的水岸格調和考究的裝飾特色，是惠靈頓市最受追捧的住處之壹，很適合享受愉悅的海港生活
動靜皆宜的惠靈頓 港畔住宅引領親水典範生活
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在英國以房養老靠譜嗎？

以房養老的話題本身並不新鮮，但在采訪過程中感受到華人對以房養老的滿懷信心，還是多少有點吃驚。

旅英華人在英國社會起步較低，從早期的海員、洗衣工做起，到最近幾十年中餐外賣業遍布英倫，再到最近10年開始向英國中上等行業逐漸滲透並遍布金融財會、學術科研、醫療衛生等行業。隨著華人職業的向上發展，旅英華人在財務方面也愈加自由，再加上有經濟實力日漸強大的祖國做後盾，在英國購房置業，並投資出租房產的現象變得普遍。

先是購房自住滿足生活需要，接下來是投資出租理財開源。華人在房地產投資方面很快就進入狀態，並發現英國市場的美妙。於是，在廣大華人中，“以房養房，以房養老”的投資觀逐漸形成。

英國房產的保值增值功能強，抗市場風險的能力相對要高於其它投資產品

通過日常的交流和采訪調查，筆者總結出英國“以房養房，以房養老”投資觀念的幾個基礎：

首先，英國房產的保值增值功能強，抗市場風險的能力相對要高於其它投資產品。資金相對富裕的華人總會面對投資理財的問題，在銀行利息持續低迷、股市起伏大幅波動的行情下，房地產是不多的保值增值的投資產品。

根據多年來的統計，以倫敦、牛津、劍橋為主的英國房地產投資旺地房產的波動比股市小，收益卻比股市高不少；盡管房地產比債券市場波動大，但是房地產的收益率要明顯好於債券。

其次，英國房產的出租回報率讓人滿意。根據英國房地產代理服務機構LSL公司最新的數據顯示，在房租快速上漲以及房價飆升的帶動下，近些年，買房出租這壹投資的獲利頗豐。過去壹年內房東出租房屋的投資回報率達到12.7%，其中包含8,233英鎊的租金收入至和13,066英鎊的房價增幅。LSL的統計還顯示，在2001年到2007年的房地產黃金時期，出租房的平均收益超過15%。而且倫敦等幾大旺地的收益率還要更高。

英國出租房租金收入穩定增長，能夠成為養老時期可靠的收入來源

第三，英國出租房租金收入穩定增長，能夠成為養老時期可靠的收入來源。在英國，整個房地產行業需求遠遠大於供應的現象是壹個不爭的事實，因此，只要業主不對租金的高低斤斤計較，出租房產空置的可能性幾乎為零。

在當前按揭利率相對較低的情況下，房租的收益遠遠能夠償還按揭貸款還款。而租金本身的增幅也要高於通貨膨脹率，LSL數據顯示，截止今年8月的過去12個月內，英格蘭和威爾士地區房屋租金上漲了2.4%，倫敦地區的漲幅超過3%。

如果在40歲購置壹套出租房，到65歲法定退休時，以房養房的過程基本完成，意味著房產按揭貸款全部還清。意味著退休後的房產租金收益扣除日常維護成本後即為純現金收入。按照當前全英國平均月租金761英鎊的水平，相當於每月490英鎊政府基本養老金的壹倍半，將是基本養老金之外壹筆不小的額外收入。

第四，從英國房地產的產權和建築質量等方面看，在英國以房養老絕對地靠譜。絕大部分英國房產是永久產權，即使部分房產不是永久產權，通常也不會低於70年，絕對不會有中國國內70年產權的擔憂，也就是國內房產的實際價值隨著產權年限的減少越來越低的情況發生。

另外，建築質量對於房產長期收益非常重要。根據今年8月召開的國際綠色建築與建築節能大會的壹份報告顯示，英國建築的平均壽命達到132年，遠遠高於國內建築平均只能維持30年的壽命。僅從建築壽命壹項來看，在英國以房養老是靠譜的，相對而言，中國爆炒的以房養老僅僅是造夢而已。

或許正是這些原因，越來越多的華人對英國出租房資產趨之若鶩。英國最知名的出租房投資商福格斯和茱迪•威爾森夫婦在9月19日和20日分別接到來自中國投資者的競購，希望購買他們在英國東南部肯特(Kent)區域阿斯福德(Ashford)和梅登斯棟(Maidstone)的1000套優質出租房資產組合。可見壹斑。

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爲什麽加拿大三大城市房産市場永保堅挺？住房、人口和移民潮

加拿大溫哥華、卡爾加裏和多倫多的房價顯得過熱，以至于，這三大城市的房産市場成爲了矚目的焦點。而就在所有人都在爲這三大城市的房産市場爲何如此堅挺而找不到原因之時，加拿大最大投行之一的滿銀利時證券公司(BMO Nesbitt Burns)爲此做了一次市場調查，最終的結果令人有些意外——他們的住宅建築量竟與人口增長率緊密挂鈎。

對此現象，經濟學家們有話要說：

  • 高級經濟學家Robert Kavcic

高級經濟學家Robert Kavcic稱，“這是件好事情”。根據他本人的研究發現，處于歷史低位的住宅建築開工量已經跟上爆炸式增長的人口數 (年增率超4%)的步伐。相反，“在多倫多，隨著人口增長率降低，住房開工量已經降到四年半以來的新低點”，Robert Kavcic補充說。這就意味著，沒有真正的過度性建設，因此也無所謂市場觸底。

  • 多倫多道明銀行經濟學家Brian Departto

另據多倫多道明銀行的經濟學家Brian DePratto指出，過去六個月中，房地産走勢“遠高于”人口增長所需匹配的水平。Brian DePratto稱：“儘管房地産强勁增勢初露端倪，我們仍然預計，明年加拿大的房屋供應量將未能達到約18萬套的水平，但却能與人口增長相匹配。利率的逐步上升和不太嚴重的‘過度性建設’會有助于緩和樓市活動。”

加拿大央行對此則表示，“加國其它城市房地産市場出現了軟著陸迹象”。不過，這幷不意味著加拿大央行認爲這三個城市處于困境，市場也沒有任何關于房地産要崩盤的呼聲。

對于加拿大的中國投資者來說又意味著什麽呢？從純粹的供需角度來分析，移民潮和投資者的需求正推動著加拿大房地産行業的發展。再加上低利率環境和加拿大吸引外資的友好政策，未來房地産行業發展基本面依然穩健。

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Craig Doherty解析加拿大房産投資

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斯卡伯勒Scarborough：昆士蘭難得一遇的度假風格住宅

對於想要投資澳洲的人們來說，最好的機會終於來到！在昆士蘭，如今您有機會以低廉價格購買度假式風格住宅，絕無僅有的機會只此壹次，錯過了將很難再有。這個名為“斯卡伯勒”（Scarborough）的開發項目，是摩頓灣（Moreton Bay）最新穎獨特，也是最豪華的開發項目，優質地段和精美設計都令其頗受關註。這處灣畔土地儼然是壹顆尚未被發現的珍貴寶石，為您提供了稀缺而罕見的投資良機。

卓越度假方式盡在掌握，備受推崇的絕佳地段令人心醉

精心打造的“斯卡伯勒”（Scarborough），是Moreton Bay最新最豪華的樓盤，濃郁的度假風情和宜居優勢都讓他極受關註。它座落在澳洲最大的城市之壹，就如同壹個彌足珍貴的隱藏的珍珠，煥發迷人的光彩。

從這個樓盤不足20分鐘車程可至Brisbane Airport，Scarborough坐落於壹處備受推崇的地產上，位於昆士蘭令人驚嘆的Moreton Bay Peninsula的盡頭。這片港畔飛地是名副其實的僻靜之所，為您呈獻優質的都市生活，同時展現出度假聖地的休閑魅力。

“斯卡伯勒”（Scarborough）為人們呈獻最卓越的度假式生活。這座大樓環繞著壹個令人印象深刻的遊泳池，遊泳池配套spa和桑拿房。風格雅致、景色如畫的公共區可直通安靜的庭院，充滿活力的娛樂區遍布眾多動人心弦的高檔餐廳、咖啡廳和酒吧。Scarborough物超所值，前所未有。這些獨家公寓，價格合理，經濟實惠，為您帶來全新奢華生活。公寓數量有限，首次發售，機會難得，欲購從速！

斯卡伯勒項目地址位於：昆士蘭州斯卡伯勒區蘭茲伯勒大道113號，郵編：4020（英文地址：113 Landsborough Avenue, Scarborough, Qld 4020）；位於蘭茲伯勒大道（Landsborough Avenue）和洛克街（Rock Street）的交叉口。

斯卡伯勒Scarborough：昆士蘭難得壹遇的度假風格住宅
這個名為“斯卡伯勒”（Scarborough）的開發項目，是摩頓灣（Moreton Bay）最新穎獨特，也是最豪華的開發項目，優質地段和精美設計都令其頗受關註
斯卡伯勒Scarborough：昆士蘭難得壹遇的度假風格住宅
這片港畔飛地是名副其實的僻靜之所，為您呈獻優質的都市生活，同時展現出度假聖地的休閑魅力

壯麗風景壹覽無遺，時尚設計別出心裁

這裏的所有房間都舒適怡人，享有漂亮的風格，均包括3間寬敞臥房及陽臺，讓人壹攬太平洋上碧藍的海水以及Morton Island壯觀美麗的自然風光。優雅的生活區陽光明媚，給人以寬敞的空間感。起居區和用餐區在設計行極為註重采光，完美搭配壹間配備系列歐式家電的廚房，廚房洋溢著眾多靈感設計。大方易用的設計，優質的不銹鋼Smeg設施，使廚房具備十足的時尚感。浴室采用高標準裝修，呈現經典品質，這是如此規模住宅區很少能做到的，而在這裏卻能完美滿足您的期待。

公寓套房為3臥2衛戶型，面積寬大。巧妙設計的戶型，頗具建築特色。漂亮的室內和室外區域，相互連成壹片，帶有頂級裝修和漂亮的色調。主臥帶有衣帽間和套內浴室，配有大型衣櫃。公寓樓壹梯兩戶，兩戶共用壹部電梯，環境十分安全和私密。帶有地下停車場，停車場內設有300多個小區業主停車位和35個訪客停車位。

設計新穎的建築樓，帶有弧形陽臺；雄偉壯觀的大堂和外立面十分大氣。令人嘆為觀止的戶外遊泳池，帶有水療區；園林式娛樂區，面積超過1000平方米，此外還擁有特色熱帶花園、水景和休閑區。主外立面朝東，正對著摩頓島（Moreton Island）；公寓的後陽臺朝西，從而使室內灑滿充沛的陽光。

現有居住房源：131套3居室公寓套房，售價： 62.4萬——118.5萬澳元。現有商用房源：8個商用空間，售價：34.4萬——51.2萬澳元。首次發售的公寓套房數量有限，為投資者提供了珍貴的機會，請務必搶抓機會，成為本項目幸運的投資者。欲了解更多信息，歡迎即刻聯系本公司代理人。電話：07 3606 1717

摩頓灣（Moreton Bay）是位於昆士蘭布裏斯本以東19公裏的壹處海灣，乃昆州最重要的海岸資源。摩頓灣水域深受歡迎，是澳洲當地人最常親近的壹片天然休閑場所，人們在這裏卸下疲憊，感受度假悠閑。“斯卡伯勒”（Scarborough）讓您真正擁有這種浪漫唯美的居住感覺，隨時感受大自然的美妙與動人。（本文內容資料由客戶提供）

斯卡伯勒Scarborough：昆士蘭難得壹遇的度假風格住宅
“斯卡伯勒”（Scarborough）為人們呈獻最卓越的度假式生活，這座大樓環繞著壹個令人印象深刻的遊泳池，遊泳池配套spa和桑拿房
斯卡伯勒Scarborough：昆士蘭難得壹遇的度假風格住宅
巧妙設計的戶型，頗具建築特色，漂亮的室內和室外區域，相互連成壹片，帶有頂級裝修和漂亮的色調

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“想投資房產獲益 請找對投資顧問” 澳洲房產投資專家力薦

 

 金凱平：希冀從房地産投資中獲益的人們，請找對你們的投資顧問，讓他們爲你們指引一條正確的道路。

“金老師，我現在都不知道怎麽辦了。爲了在墨爾本買房子，我聽取了很多人的意見和看法，可是越聽越糊塗了，因爲每個人的說法都不一樣，而且聽上去誰都挺有道理的，你說我該聽誰的？”

這是我的一個博友，通過電子郵件來向我訴說的煩惱。其實這樣的情况我遇到已經不止一次了。每當我遇到這樣的求助，總是會先問他們這樣幾個問題：

“你向哪些人諮詢買房的意見和看法了？”

回答一般總是：“我的親戚和朋友啊！”

“你爲什麽要向他們諮詢呢？”

回答也一般總是：“我和他們比較熟悉”；或者“親戚朋友總是爲我好，所以不會坑我”；或者“他們當中有人生活在墨爾本，也買過房子，所以他們懂的。”

“你知道在房地産投資中，什麽人的意見最重要？”

回答則一般總是：“可能是……我不大清楚……”

如果我們去購買一個價值幾十萬澳元的生意的話，相信絕大多數人都會非常慎重對待這項工作，非常願意花費足够腦力、精力、時間以獲取最好的回報。特別是當這個生意處在一個你以前從未涉及的地區和領域內的話，你往往更會依賴懂行的、專業的人士來爲你出謀劃策，提供有價值的經驗和理論介紹，甚至協助你操辦這個生意。大家會認爲這個幾乎就是天經地義的。然而，對待購買同樣價值的房産的時候，不少人却抱著一種隨意的心態，似乎感到憑藉自己的經驗能力就可以完全應對，或者只是參考一下周圍親戚朋友的意見。而事實上這種觀念恰恰是造成很多人投資房地産失敗，尤其是在澳大利亞投資失敗的重要原因。

勿把親戚朋友的意見作爲投資首要參考

如果親戚朋友根本就不生活在澳大利亞，也沒有買過澳大利亞的房子，那麽無論他們和你再熟悉、對你再瞭解、主觀上再有幫你的意圖，他們的意見都是沒有任何參考價值的。因爲澳大利亞的房地産和中國的房地産、美國的房地産或者世界其他國家的房地産都存在著很多差异，這决定了他們對這項投資的瞭解幾乎爲零。

其次，如果生活在澳洲，或者還在澳洲買過房子，是不是就該聽聽他們的意見了呢？答案仍然是否定的。作爲一個普通購房者，雖然也能積累一定的經驗教訓；也會琢磨出一定的規律，但是普通購房者只是從個人角度出發，因此獲得的經驗也是極爲狹隘有限的，這不僅不能給你提供足够的幫助，有時候甚至會起到南轅北轍的效應。比如說，有的人只買過自住房，因而他買房的全部理念都是圍繞著怎樣讓自己感到舒適展開的，但對于租客有什麽樣的需求却是完全沒有料想的；有的人購房完全是跟風，看大家買哪裏的房子，自己也跟著買，完全不顧成本和發展潜力，其實是失敗的投資，却依然會被他拿來當作成功的經驗介紹給你；還有些人雖然也可能取得了自身投資的成功，但他們對你的優勢、劣勢、目標無法做出專業分析評估，因此也就不能給出恰當的建議。

一句話，你的親戚朋友都不是房地産行業的專業人士，所以他們不但不能爲你給出正確的建議，反而會七嘴八舌進一步弄亂你的思路想法。

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細分酒店市場 用專業管理助你脫穎而出

做酒店壹直是大眾眼裏賺錢速度快、品牌口碑容易建立起來的行業之壹。近年來，旅遊成風、國人消費力大漲，壹間間酒店林立而起。然而，在口碑為王的時代裏，即使硬件做好了，軟件開發與人員培訓仍是樹立品牌的關鍵，專業精準的酒店管理便尤為重要。

Alliance Hospitality Management（網址：http://www.juwai.com/alliancehospitality）以卓越的品牌策劃、敏感的消費趨勢捕捉力、多年的收益管理經驗，以及產品開發經驗和員工培訓技巧，在酒店管理行業深入人心。自2007年以來，已拿下全球70多個項目，是萬豪集團在全國僅10家第三方管理公司之壹。這其中的秘鑰，或許與挖掘酒店市場動向，作好產品細分休戚相關。

細分酒店市場 讓專業管理助妳脫穎而出
在口碑為王的時代裏，即使硬件做好了，軟件開發與人員培訓仍是樹立品牌的關鍵，專業精準的酒店管理便尤為重要

專業服務培訓 在細節上贏得口碑

即使是小市鎮上的酒店，也有可能被下鄉巡視的官員們住到，這時侯管理效率就顯得非常關鍵。小至壹個果盤、壹個服務員的著裝，大到環境布置與設施維護，都可以看出管理上的得失，服務培訓的到位與否。

想要在短期之內，要做好服務員、廚師等員工的內部訓練管理，絕非壹件易事。從1998年開始就致力於經營酒店管理的Alliance，業務不止於酒店本身，大規模的酒店全員服務培訓是Alliance服務管理體系中的核心。讓員工們壹切都以顧客為尊，為顧客提供最貼心的服務，可以放心交給富有經驗的Alliance公司來處理，給服務生灌輸細節服務理念，和領導壹同摸索各種酒店的管理理念與體制方法。在這套培訓體系背景下，Alliance幫助酒店實現客房收益6.3%增長，是當年美國平均客房收益的兩倍多。

細分酒店市場 讓專業管理助妳脫穎而出
從1998年開始就致力於經營酒店管理的Alliance，業務不止於酒店本身，大規模的酒店全員服務培訓是Alliance服務管理體系中的核心

如今，Alliance的業務已延伸至度假村與房地產及銀行的經營領域，同樣積極地對服務管理持續多元化的垂直整合，其對擴張戰略業務關系的老練操作手法，贏得業內高度贊賞。

掌控市場動向 隨時變換打法

“酒店”是壹個寬泛的名詞分類，在細分種類中，還有如花園酒店、度假酒店、高爾夫酒店、景觀酒店等特征細分，每個類別都有獨到之處，也都需要量身定制的管理計劃。畢竟，以名遊勝地為賣點的管理方案，肯定和泳池度假酒店互有不同。而像Alliance這樣的專業酒店管理企業，便能夠明確厘清市場受眾，制定出針對性強的市場營銷方案，找到更多賣點和潛力，並加以充分利用和深度開發。

細分酒店市場 讓專業管理助妳脫穎而出
“酒店”是壹個寬泛的名詞分類，在細分種類中，還有如花園酒店、度假酒店、高爾夫酒店、景觀酒店等特征細分，每個類別都有獨到之處，也都需要量身定制的管理計劃

明確市場打發，是建立品牌口碑的前提條件。作為酒店最堅實的招牌之壹，Alliance公司出色的市場營銷管理方案，在將顧客感受擺在第壹的情況下，自然且快速地為酒店建立起口碑，成為永遠駐足市場的巔峰品牌。在眼下競爭激烈的酒店業市場裏，唯有像Alliance這樣能夠迅速反應、靈活應對的公司，才能滿足日新月異的市場需求，順應時代做出改變，引領酒店行業的新興市場。

1981年，Alliance與凱悅酒店及度假村酒店事業合作，完成加勒比海度假勝地、山區度假勝地等多個不同細分屬性的項目，在美國贏得了許多贊譽，而最多的獎項與稱號，皆來自於它基於市場變動的靈活政策。針對不同市場和經驗，做出詳細的發展基礎和新投資策略，吸收多元化的新全球戰略布局，形成酒店與其投資集團的良好合作關系，包括傳統與非傳統的全球實體酒店經營團隊。

值得壹提的是，Alliance還具備服務國際市場必不可少的專業技能，善於融入多元化的文化意識，並持有豐富的交易經驗，不僅可以為中國酒店集團，提供擁有國際競爭力的管理計劃，還能夠幫助中國集團解決在管理中遇到的各種難題。

Alliance全方位的投資競爭優勢包括：

  • 靈活的集團經濟體轉變能力
  • 優越的規劃主要品牌技術
  • 敏感的消費趨勢捕捉能力
  • 全方位員工培訓技巧
  • 豐富的領導與地面的產品開發經驗
  • 多年累積改進的經驗收益管理系統

欲進一步了解該公司詳情，請點擊：http://www.juwai.com/alliancehospitality

資深加拿大房產經紀談中加購房差異

隨著中國的快速發展，越來越多的人們走出國門，見識了更遼闊的世界，與此同時也讓許多人有了新的思考和選擇。海外移民的增加使得海外華人房地産市場日益繁榮，其中除了自住外還有不少投資房，但俗話說得好“一方水土養一方人”，每個地域都有著其自身的文化和制度，想要在海外購房勢必要對其市場規範、房屋差异有所瞭解，那麽作爲移民大國的加拿大在此方面就和中國有怎樣的差异呢？

一、房源

中國：

每家中介公司持有各自的房源，不同中介公司持有不同或個別相同的房源。由于資源不共享的這一缺陷，使得買家往往需要同時和多加中介聯絡，才能獲得更多房源。

爲了招攬生意，每家中介都會將一些房源貼在店面外，供人們查看，這也形成了一道特殊的風景綫。

加拿大：

所有注册地産經紀都共享一個相同的數據庫。就拿多倫多爲例，所有注册經紀都共享有一個相同的數據庫（簡稱MSL系統），整個地産行業通過國家，省級地産協會以及RECO的多重管轄，已經發展得非常整體規範。

共享一個數據庫的好處就是能够最高效的查找房源，不必再費時勞力的去每個地産中介尋找合適房源。此外，MSL系統上的房屋上市出租、出售信息有著統一的格式標準，也方便人們進行比較和篩選。

二、中介

中國：

地産公司=中介公司，地産中介爲人們提供房産信息和服務。中介在買家和賣家之前起著中間人的角色，主要提供中介服務。

加拿大：

地産公司=經紀公司，加拿大的地産服務行業已經發展成了完善的經紀代理形式，房屋買賣、租賃過程中買家、賣家都有各自的地産經紀來進交易。買家、賣家和經紀是一種平等、相互信任的委托代理關係。這裏要注意的是，您一旦和某一經紀簽約後，在合約期限內不能再委托其他經紀進行交易。 買家或賣家可以根據自己的需要，選擇與地産經紀之間不同程度的委托關係。它可以是CLIENT客戶關係，也可以是CUSTOMER消費者關係。而地産經紀對于自己的CLIENT客戶，或CUSTOMER消費者，也有著相應的不同義務和責任。

上文提到， 經紀共享一個房源渠道，所以在房源的角度來看，經紀們都站在同一起 跑綫，但經紀本身的實力水平却可能有天壤之別。加拿大的房産經紀都是需要經過正規培訓及考核的，但一個優秀的經紀不僅瞭解買賣中的基本法律法規，土地的管 理制度，房屋轉讓繼承等各種手續，熟知行業操作規範這些大項，更是要懂得建築的構造，房屋貸款的手續，有發現房屋優缺點的經驗和極强的銷售能力等等。大家 在挑選經紀的時候一定要進行全面的比較和考量，不能一味的在乎經紀傭金，出色的經紀在交易過程中能給您帶來遠遠高于期望的回報，不能貪小便宜而失大。 

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把握投資尼加拉瓜的最好時機 海灘度假物業讓您重歸心靈家園

“大湖之國”尼加拉瓜是中美洲國家，位於中美洲中部，西臨太平洋，東瀕加勒比海，與洪都拉斯、哥斯達黎加為鄰。如今，尼加拉瓜正在快速擴建其旅遊基礎設施，以歡迎世界各國的遊客。中國投資者領銜開發了大運河項目，該項目旨在史無前例地推動本地經濟向前發展，同時促進全球商業活動的發展。位於霍霍特（Huehuete）區境內的赫摩斯海灘（Playa Hermosa）壹帶，壹套帶有度假風情的住宅，為投資者提供了休閑的海濱度假空間，同時它也是前景看好的優質投資物業。

霍霍特風光獨特的海灘住宅：設計獨特的度假物業

這套住宅含多棟由建築師設計的新房屋，風格獨特，帶有全套裝修。物業位於霍霍特（Huehuete）區境內的赫摩斯海灘（Playa Hermosa）壹帶，占據絕佳位置，讓您盡情擁抱海天壹色的景致，帶來世外桃源般的宜居環境。

霍霍特區是美麗無汙染的尼加拉瓜境內綿延20公裏長的海岸線的壹部分，向北是迷人的卡薩雷斯漁村（Casares），向南是查克森特自然保護區（Chacocente Nature Reserve），剛好位於二者之間。這套住宅因此也帶有濃郁的度假風情，在這裏您和家人可以卸下疲憊和煩擾，重拾回歸心靈的生活。

這套豪華住宅包括壹棟主屋和壹棟客屋，距首都馬拉瓜（Managua）只有90分鐘路程。從這裏出發，可方便地前往當地旅遊景點，如：尼加拉瓜湖（Lake Nicaragua）畔的殖民風格城市格拉納達（Granada）、蒙巴丘（Mombacho）火山和馬薩亞（Masaya）火山等自然奇觀、帶咖啡種植園的涼爽島嶼。

住宅所在的赫摩斯海灘是壹個面積不大的海濱別墅區，風景優美，獨享海岸無邊無際的風光，靠近繁華的霍霍特漁村。從本住宅駕車前行半個小時，即可到達設施齊全的德瑞穆巴（Diriamba）鎮。在這裏，妳妳可以充分感受運動和娛樂的豐富樂趣——沖浪、深海釣魚、騎馬、采集貝殼，有趣的活動應有盡有！

把握投資尼加拉瓜的最好時機 海灘度假物業讓您重歸心靈家園
“大湖之國”尼加拉瓜是中美洲國家，位於中美洲中部,西臨太平洋,東瀕加勒比海,與洪都拉斯、哥斯達黎加為鄰
把握投資尼加拉瓜的最好時機 海灘度假物業讓您重歸心靈家園
中國投資者領銜開發了大運河項目，該項目旨在史無前例地推動本地經濟向前發展，同時促進全球商業活動的發展
把握投資尼加拉瓜的最好時機 海灘度假物業讓您重歸心靈家園
位於霍霍特（Huehuete）區境內的赫摩斯海灘（Playa Hermosa）壹帶，壹套帶有度假風情的住宅，為投資者提供了休閑的海濱度假空間，同時它也是前景看好的優質投資物業
把握投資尼加拉瓜的最好時機 海灘度假物業讓您重歸心靈家園
物業位於霍霍特（Huehuete）區境內的赫摩斯海灘（Playa Hermosa）壹帶，占據絕佳位置，讓您盡情擁抱海天壹色的景致，帶來世外桃源般的宜居環境

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泰國芭提雅：世界級的旅遊度假勝地 出奇親民的房產價格

Emily:芭提雅，不僅是世界熱門海濱城市之一，更是投資房産的寶地。在這裏，投資者可以獲得豐厚的投資回報。

泰國，除首都曼谷外，游客和房地産買家最喜歡的地方就是芭提雅——一個迅速成爲世界最熱門游玩地的海濱度假城市。

世界最熱門海濱度假城市

2013年芭提雅游客人數共900萬人，創下歷史新高，其中包括160萬中國游客。當地旅游管理局預計，到2015年，每年將有200多萬中國游客，届時中國將成爲芭提雅最大的海外旅游市場。

爲確保芭提雅成爲真正的世界級度假城市，當地政府不斷地在城市基礎設施建設上注入大筆投資。如今，芭提雅正在爲泰國2015年加入東盟經濟共同體做準備，逐漸轉變爲東南亞的裏維埃拉。除了快速擴張烏塔保國際機場外，2020年，在曼￿和芭提雅間將會有一條新建的高速鐵路，把兩地的行程從90分鐘縮短至僅30分鐘，使在芭提雅和曼￿兩地間通勤成爲可能，讓越來越多在曼￿工作的泰國人選擇遷居到這座房價便宜、生活質量高的旅游城市去。這不僅促進了芭提雅的發展，還方便了海外游客。

房價親民 市場需求穩定

2008年以來，儘管芭提雅物價一直不斷上升，但房價却出奇地親民，中心城區的房價一般在140萬泰銖起（26萬人民幣）。

芭提雅：世界最熱門海濱城市之一

市區外，春武裏省（Chonburi province）正漸漸成爲東南亞重要的工業中心。大量的外企工廠利用當地東盟經濟共同體的中心地位，把工廠建造在這裏。而許多公司的高管則選擇在芭提雅定居，這就保證了芭提雅房産出租和轉售市場的穩定需求。這些需求不僅來自于世界各地，同樣也來自泰國曼谷的中産階級。對他們來說芭提雅是理想的周末休閑地，可以暫別首都的喧囂和擁堵。

投資回報豐厚 退休生活理想地

芭提雅房産投資回報率已達到10%，有時，甚至可以保證房租的收入。而購買黃金地段期房的買家，在建設期間每年可獲15~20%的利潤。如此驚人的資本回報，毫無疑問會持續下去。 這裏也是投資退休住宅的理想地。泰國針對50歲以上的人可簽發特殊的退休簽證，所以越來越多的人正賣掉國內住宅遷居到芭提雅。寒冷的冬天和昂貴的生活成本很快將變成記憶，在這裏，每個月1萬人民幣就可以享受超級舒適的生活。芭提雅的醫療設施達到世界一流水平,對那些舉家遷居的人來說，這裏還有一流的國際學校。

總之，無論是爲了獲得在其他國家無法擁有的高回報，抑或僅僅是想在這個熱帶天堂爲全家買一處度假住所，芭提雅永遠是理想之選。而正是因爲這些優勢，也使芭提雅房産市場成爲全球最爲繁榮的城市之一。

Emily專欄全集

Emily 解析泰國房産投資

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