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德國的房産市場就是一個“童話”。住宅地産市場是一個“不老的傳說”；商業地産是一塊“吸金石”。由于商業地産的顯著吸引力，吸引了全世界資金的大量涌入，使衆多海外投資者在此市場的份額有所增長。

近期，商業地産市場在經歷了較大幅度的上升後，爲投資者奠定了較高水平的總回報率。穩定改善的就業市場以及有限的供給，决定了商業地産未來持續上漲的趨勢。而低融資成本，爲投資者提供了利用杠杆的機會，可以進一步提高回報率。在總體良好的市場情勢下，城市間的對比向我們展示了每個城市市場不同的優勢之處。

成交量——穩定上漲 持續上漲

處于最近一波全球經濟復蘇的浪潮中間，作爲整個歐洲大陸的主力軍，德國的GDP一直保持穩定上漲。房産市場對于經濟的預期較爲樂觀，而這在商業地産市場上得到了放大。正如下圖所示，2013年的市場總成交量較去年上漲了20%，達到了超過300億歐元的總規模。這超高成交量一部分是由來自亞洲投資者的大規模交易導致的。這顯示了，對于德國商業地産的持續升溫的投資興趣。而德國商業地産市場的穩定，安全，高收益，以及價格上漲空間，是其最大的特點。

關于商業地産當中的每個細分市場的交易量，我們收集了不同地産研究機構的分析數據，然後取他們的平均數。或許是由于統計和計量的方法的細微差別，他們的計數也會稍有不同。在對比了每個市場部分的交易量的變化趨勢後，我們觀察到了每個市場部分的交易量都在穩步上漲，除了零售地産以外。同前一年相比成交量的上漲（辦公室36%、零售6%、物流36%、酒店33%）都遠遠大于經濟的成長量（0.4%）。這反映了德國商業地産市場的諸多優勢，例如身處穩定的歐洲核心經濟體，低利率環境，能够盈利的投資機會。德國商業地産能够很好的滿足國際國內投資者的這些投資需求。

在過去的幾年中，德國房地産正崛起成爲一個穩健的投資市場。美國、英國以及其它經濟體，房地産市場被認爲是金融和經濟危機的始作俑者，幷不斷積聚終將破滅的價格泡沫，而德國的房地産市場則有所不同。積極的因素是，該市場的投機活動更少，幷且目前不存在房地産市場泡沫。造成這一情况的主要原因是低風險的固定利率抵押貸款，幷且不存在次貸市場（即把私人抵押貸款發放給信用存疑的借款人）。

在過去的四年裏，商業地産交易量不斷攀升。大型交易對房地産總交易量起到了巨大的貢獻，使國際投資者重新回到了德國市場。預計在2014年，隨著資産從無形資産向有形資産轉移，同時,利率維持在歷史低位，成交量將繼續攀升。另外，也有迹象表明價格將會持續上漲。

安全的投資——長期投資收益率高于處于低位的借貸成本

其他正面的因素連同低利率環境，共同成爲該市場的優勢。德國政府10年公債，一直被當作是歐洲的避險天堂，其價值已經越來越被高估，尤其是今年，其收益率已經降到了歷史新低的1.5%。抵押貸款利率直接跟這個債券的收益率綁定。跟辦公室、零售、物流以及其他商業地産的收益率相比，融資成本甚至低于平均收益率，更是遠遠低于優質收益率（prime yield），幷且，這個差距在近年來有擴大的趨勢。這給商業地産投資者提供了極佳的機會，利用杠杆進一步提高他們的收益率。