高於市場平均收益優勢明顯，莫蘭巴 “麥森酒店式公寓”吸引買家眼球

據澳洲媒體報道，在過去的兩年裏，中國在澳洲的房地產投資增長了75%至45億元。其中大部分的中國買家比較青睞於昆士蘭州的房產。壹直以來，酒店式公寓集住宅、酒店、會所多功能於壹體，既吸收了星級酒店的服務功能和管理模式，又吸收了信息時代寫字樓的特點。購買者擁有單元產權，既可以自住、出租，也可以轉售，是壹種既提供酒店專業服務又擁有私人公寓秘密性和生活風格的綜合物業。昆士蘭莫蘭巴（Moranbah）的旗艦項目——麥森酒店式公寓，首次登陸中國上海。該公寓位於莫蘭巴城市的正中心，地段優越、裝修精致，擁有至少三年年平均投資回報率約8.5%的投資保證，是您財富增值的新起點。

麥森酒店式公寓是莫蘭巴當地的旗艦項目，占據當地絕佳的中心位置，生活、出行、娛樂都極其方便，擁有優質的環境和清新的環境。

莫巴蘭旗艦項目，投資昆士蘭酒店式公寓的最佳時機

麥森酒店式公寓是莫蘭巴當地的旗艦項目，占據當地絕佳的中心位置，生活、出行、娛樂都極其方便，擁有優質的環境和清新的環境。便捷的配套設施，舒適溫馨的家裝布局，賓至如歸的酒店式管理，都成為該公寓獨特的亮點，也以其獨樹壹幟的風格成為當地成千上萬高收入礦工群體的不二選擇。這座酒店式公寓為有眼光的妳提供了絕無僅有的投資良機，未來十分樂觀的發展前景使您可以坐等回報，牢牢把握這個財富增值的新起點。

便捷的配套設施，舒適溫馨的家裝布局，賓至如歸的酒店式管理，都成為該公寓獨特的亮點

中央礦業小鎮莫蘭巴(Moranbah)，在過去的幾年裏壹直得益於全球蓬勃發展的煤炭經濟而飛速發展。莫蘭巴位於艾薩克地區郡（Isaac Regional Shire）的北部、在麥基（Mackay）西南部大約 200 公裏處。這個現代化的城鎮，以煤礦業和相關工業為主要產業。 雖然莫蘭巴（Moranbah）為現代小城，但依然保有鄉村田園的魅力與溫暖的親和力，充滿溫馨怡人的生活氛圍，是個宜居的地區。這裏交通也很方便，格裏高利高速公路（Gregory Highway）穿過莫蘭巴鎮，抵達查特斯堡（Charters Towers）和湯斯維爾（Townsville）。

廚房的裝修簡潔大方。

投資莫蘭巴是壹次明智的選擇，將來豐厚的投資收益壹定不會令您失望。作為昆士蘭著名的的采煤小鎮，莫巴蘭也是這個州最年輕的城鎮之壹，充滿活力和朝氣。前幾年，小鎮專為安置礦工家庭而設，人口隨之增加，近來鎮中心經過改建，面貌煥然壹新。莫蘭巴不乏用餐、購物及觀光的去處，滿足各個年齡層需求的生活設施和休閑場所應有盡有，讓您體驗充滿田園格調的安逸生活。

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紐約豪宅市場仍將勢如破竹 曼哈頓房産無法取代

上周我談了富豪區，英文叫“billionaire’s row”。這號稱是紐約的最昂貴的社區，是中國人最集中的居住區，也是商業客戶的首選。

去年曼哈頓的豪華不動産上升了38.3%。新樓盤的價格平均漲幅66.3%。儘管價格上漲驚人，但有諸多理由相信，價格仍將繼續上漲。

紐約房産成爲“新瑞士銀行賬戶”

紐約周刊的一篇文章講到：“紐約現在是來自外國富豪的盧布、人民幣和美元的首選藏身之地。 ”这篇文章论述了纽约地产为什么会成为瑞士银行账户的替代品。瑞士银行曾经被公认为是私人賬戶最爲隱秘與安全的地方。但是近年来，瑞士银行开始把储户私人信息提供给政府，失去了其“隐秘保证”的优势。据南华早报报道，由于来自美国政府的压力，已经促使瑞士银行把曾经认为是不可侵犯的隐私信息披露给政府。超级富豪们购买纽约公寓作为投资已经成为一个新的趋势。他们之所以喜欢纽约的不动产是因为他们通过公司购买可以保证隐蔽性。

受到超級富豪追捧

紐約是世界上富豪最喜歡置業的城市之一，排名僅次于莫斯科。紐約也是世界上財富值超過一億八千萬人民幣富豪的第三大聚集地，還是全球財富流向的第二大目的地。除富豪區外，紐約西南部的高級社區也日趨走强。紐約豪宅相比世界上其他的地産仍具價格魅力。

紐約房價比摩納哥更具吸引力

摩納哥是法國以南的地中海小國，面積近有2.2平方公里。人口稠密，但遜于曼哈頓。摩納哥和紐約一樣是全球財富階層理想的目的地。一名沙特阿拉伯的皇室成員于2010年曾斥資3億美元（近20億人民幣）買下了摩納哥的一套面積17500平方英尺（約175平米）的豪華空中別墅。而紐約最貴的房産成交價只有1億2千5百萬美元（約7億5千萬人民幣）。本文最後的圖例顯示紐約的豪宅價格只有摩納哥的三分之一，在全球最昂貴地産城市中排名第八。可以看出，紐約地産是價格窪地。

另外，摩納哥是免稅國度，具有先天的優勢。但是在美國投資可以通過諸多的避稅技巧免于巨額稅負。我之後將在“中國投資者納稅策略”中詳細論述。

世界的紐約：小城大市

正如我上面講到，曼哈頓人口稠密，面積僅86平方公里。曼哈頓是紐約市的一個行政區，也是美國最富裕的郡。因此擁有龐大的高收入階層，使得這裏成爲小城大市。這裏是紐約失業率最低的地區。紐交所和納斯達克市場是全球排名前兩位的交易所，相當于排名3~12位（包括倫敦股交所、加拿大股交所、中國香港股交所和上海股交所等等）的十個交易所的總和。兩大交易所打造和引致了紐約龐大的金融業。許多全球500强企業爲紐約帶來了高起的就業率，包括時尚、雜志、電視以及電影等很多行業。所以說紐約也許幷不是奢華地産的所求，而是高級地産的全球盛宴。可以說，紐約是最受中國投資者歡迎的居住集中地和生意天堂。

新地産項目最適合海外投資者

曼哈頓專業從事海外人事投資的地産律師布魯斯·科恩說：“海外投資者都願意購買新建不動産，因爲購買新建地産不要求登記個人財務信息。舊不動産有時要求預付大筆款項以保證支付稅費。這種政策會被購買比如一套價值2000萬美元的寓所的這種投資者所抵觸。”因而，舊的不動産要求的個人信息披露和預付款都將繼續影響著人們趨于購買新建不動産項目。

這些富有的買家助升了不需要披露信息的新建公寓和獨棟別墅的價格。但是獨棟別墅仍然處于價格窪地。豪華別墅的價格只是新建豪華公寓價格的1/3至1/2。

紐約新建房産吸引購買的另一個原因是購買期房只需要支付預付款，建設周期通常爲2~3年。購買新建房産的預付款只需房産價值的25%。因此投資者可以僅用預付款就鎖定了價格。

假如超級富豪對紐約的經濟條件和投資熱度不减，紐約房産就會持續升溫。紐約豪華地産就成了不錯的投資升值的選擇。

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Danica 細說紐約房産市場

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在Aina Haina社區 享受“隱市”生活

我們常說：“小隱隱于野，大隱隱于市”，就在目睹過Kahala奢華住宅區的精美絕倫後，本期我將帶領各位去到同樣位于瓦胡島東部的一個隱秘社區。那裏彙集了瓦胡島上一流的學校、便捷的購物中心以及美麗的沿海景觀，這便是可與瓦胡島上其它任一高檔社區媲美的Aina Haina社區。駛過夏威夷歐胡島上奢華高檔的Kahala社區後，在通往歐胡島東部的Hawaii Kai住宅區的路上，我們就會經過這個隱蔽的地方。

Aina Haina社區是歐胡島上較老的一個住宅區，建在此區域內的絕大多數房屋都始建于上個世紀50年代。現如今，很多獨立屋都進行了大規模的翻新工程：換上全新的地板以及重新設計打造後極具現代感的厨房和寬敞的衛浴室。自從2001年開始，該社區內的多數獨立屋都煥然一新，成爲歐胡島上爲數不多的高檔地産。
Aina Haina社區內的獨立屋售價處于$650,000 ~ $17,000,000 之間 (65萬美金 ~ 1700萬美金不等) 大多數當地中産階級持有的獨立屋價格處于$850,000 ~ $1,700,000之間 (85萬美金 ~ 170萬美金) 。對于計劃投資置産的國內投資者來說，選擇Aina Haina社區主要有4大重要因素：

  • Aina Haina社區的便捷地理位置，每天早上驅車前往市中心僅需15分鐘左右的車程。相比較東部的Hawaii Kai住宅區，遇上交通擁堵的時候，開車到市中心甚至需要花上大約40分鐘的車程。
  • Aina Haina社區非常適合的熱衷戶外水上運動的居民，這裏也是帆板衝浪勝地。
  • 社區內的Aina Haina 小學(Aina Haina Elementary)連續多年被評選爲夏威夷州頂尖學校之一。
  • Aina Haina山谷後方的山頂處，可以欣賞到迷人的蔚藍海景，與自然的親密接觸也讓社區內的居民享受到大自然饋贈的天然景觀。

從高速公路駛過，很難發現在Aina Haina社區有大量的獨立屋。實際上，在真正深入瞭解後，便會重新認識這片極具發展前景的社區，如同躲藏在鬧市繁華身後的一方淨土。

Aina Haina社區擁有著絕佳的地理位置：西邊毗鄰歐胡島上最奢華的kahala住宅區，東邊則是Hawaii Kai另一高檔住宅區。Aina Haina社區內還設有大型的超市、醫療中心以及郵局等綜合購物中心，銀行、餐廳以及健身房等一應俱全。可以說，大部分的中國投資者只要來到這裏，都會挑選到他們心儀的房産。所以，Aina Haina社區一直備受當地房産中介與經紀的人的熱薦。

用了几期專欄帶領大家從夏威夷備受華人所喜愛的熱區Kakaako，到連皇室成員都熱衷的精緻奢華住宅區Kahala，再到本期的“隱市”Aina Haina。相信投資者看到的不僅是那裏的投資價值，更瞭解到，成熟的住宅區都有共性——“生活性”。如同我一開始說的那樣，投資房産等于投資生活方式。

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Maggie暢談夏威夷房産投資

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迪瑞區建築典範之作 與自然寧靜對話的鄉村豪宅

迪瑞區（Dural）位於悉尼郁郁蔥蔥的丘陵地區（Hills District）內，是這壹地區最著名的壹個半鄉村化郊區。這裏風景幽雅迷人、獨享壹片世外桃源般的寧靜怡然，是最受澳洲人喜愛的居住區之壹。這套設計壹流的景觀豪宅，地處迪瑞區（Dural District）的高端社區，除了擁有360度秀麗風光，更以超乎想象的完美設計而成為鄉村住宅中的典範之作。

迪瑞區（Dural）位於悉尼郁郁蔥蔥的丘陵地區（Hills District）內。

回歸自然的懷抱，迪瑞區豪宅圓妳壹個詩意鄉村夢

這套設計壹流的景觀豪宅，地處迪瑞區（Dural District）的高端社區，除了擁有360度秀麗風光，更以超乎想象的完美設計而成為鄉村住宅中的典範之作。

這是壹套精美的家庭式鄉村住宅，擁有無比高雅的豪華特色和卓越品質，鮮有其他住宅能與之媲美。大宅位於壹片寧靜的花園綠地中央，正對著壹個清幽的湖泊。整個物業被茂密的樹林環繞包圍，建築與自然融合的相得益彰，營造壹片完美的生活氛圍。

這裏風景幽雅迷人、獨享壹片世外桃源般的寧靜怡然，是最受澳洲人喜愛的居住區之壹。

這座擁有許多特色和優點的豪宅，無論是建築特色還是裝飾風格，都別具風範、新穎時尚，在當地亦屬於十分出眾的明星物業，投資價值很高。氣勢恢宏的大宅占據當地壹處便利的位置，地處迪瑞區（Dural District）壹個高端地區內，驅車至悉尼國際機場只需50分鐘。

豪宅的結構圖。

越來越受關註的迪瑞區（Dural District），位於西北重鎮Hornsby西北約8公裏處，這裏丘嶺起伏、綠茵連綿，沒有濃重的商業色彩，卻以美不勝收的自然環境而受到澳洲人的喜愛。居住於此，宛若身處世外桃源，寧靜悠遠、遠離煩擾，只有滿目郁郁蔥蔥帶來的放松與自在。位於悉尼上北岸的Hornsby，距離CBD約25公裏，搭乘火車前往市中心需40分鐘左右，當地房市近幾年來持續見漲。經過多年的規劃建設，Hornsby已經成為悉尼上北岸重要的經濟中心城區，也帶動周邊房產市場愈來愈活躍。

越來越受關註的迪瑞區（Dural District），位於西北重鎮Hornsby西北約8公裏處，這裏丘嶺起伏、綠茵連綿，沒有濃重的商業色彩。

如果妳想擁有壹個獨特的鄉村景觀，也許這正是壹個機會。要知道，很多著名的社會精英均誕生於這個郊區，從19世紀初的望族後代，到著名醫生、政治家、藝術家、企業家、音樂家、演員和電視名人，應有盡有。迪瑞區附近有許多獨特的高級私立學校，如希爾斯文法學校（The Hills Grammar School）、太平洋希爾斯基督教學校（Pacific Hills School）和雷德菲爾德學院（Redfield College），並且鄰近國王學校（The King’s School）。

作為當地人非常喜愛的居住區， DURAL的治安及環境都非常好，鄰居和藹友善。在此您的孩子也可以享受到非常良好的教育。周邊有許多餐館和購物中心驅車10分鐘內可以到達。無論是居住所享有的景觀，還是生活區周邊的設施和教育資源，這座豪宅都將滿足您的壹切需求，圓妳壹個住進田園鄉村的美夢。

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夏威夷瓦胡島上的奢華住宅區——Kahala 皇室成員都欲罷不能的地方

介绍完倍受华人喜爱的社区kakaako之后，让我们一起逃离热闹喧哗的威基基，驱车驶向钻石头山南部，缓缓进入位于瓦胡岛恬静且静谧的高档奢华住宅区 ——卡哈拉住宅区（Kahala社区）。由于该社区受到来自世界各地的皇室成员及名人明星的喜爱而变得声名远扬。

在進入卡哈拉住宅區探索一番之前，我想先淺談一下瓦胡島。瓦胡岛（也称为“欧胡岛）是夏威夷重要的交通枢纽和文化、旅游中心。该岛首府火奴鲁鲁，被华人称为檀香山。因为，这里早年是檀香木的故乡，因其坚实而芬芳的品质，招来世人贪婪地砍伐，几近绝迹，于今只留下一个美丽动听而名不副实的中国式地名。

生活在這裏的人約80%是黑頭發、黃皮膚的東方人，以致給來島的游客第一個印象，仿佛是已到了東方。第二個給人深刻印象的便是遐邇聞名的夏威夷衫，那色調鮮艶而濃郁的襯衫正配合著夏威夷亮麗熱烈的南海風光。而當地婦女套穿的拖地長裙，既無曲綫，又無紐扣，但却格外顯得舒適和瀟灑，而更具風情。然而，就在這樣的一個島嶼上，有著包羅了全美價值最高且最富有的一綫海景地産物業的住宅區，同時這裏也是檀香山市少數僅有的地勢平緩的高檔區之一。是夏威夷地位顯赫，久負盛名的尊貴典範。

一座座公館府邸式的奢華別墅環繞在清新宜人的珊瑚礁之畔，動人的白色沙灘。無限的沿著壯觀迷人的海岸綫延伸，形成美麗的月牙弧形。湛藍的海水與美麗的瑚礁石襯托著僅一步之遙的公共海灘，讓這奢華的住宅區更添一絲華麗。臨近該住宅區內的Waialae Country Club也擁有曾多次舉辦包括“索尼公開賽”在內的世界錦標賽級別的標準18洞球場。卡哈拉住宅區毗鄰夏威夷當地赫赫有名的超五星豪華酒店 – The Kahala Hotel & Resort，擁有數家當地一流的餐廳和酒吧以及提供極具太平洋南國風情的極致水療項目。

擁有人間天堂般美麗景色的歐胡島，有的不僅是令人炫目的風景，還有大型綜合性購物廣場——Kahala Mall(卡哈拉購物中心)和多樣化餐廳等便于附近居民生活、休閑娛樂的場所。而在大型購物廣場Kahala Mall內設有著名的梅西百貨公司、 Barnes & Noble 書店和一家電影院。另外，提倡高質量生活、綠色健康食物和環境保護，在美國風靡已久的有機食品超市Whole Foods Market也將其店鋪開設在此購物中心。

據一份調查數據顯示，美國生活成本最高城市名單中，夏威夷榜上有名。雖然如此，但夏威夷給人們所帶來的高品質生活已遠遠超出了金錢可計算的範圍內。誰不會爲此而心甘情願地買單呢？！

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華麗大宅成為愛馬人士首選，盡享伊利諾伊州優質教育資源

隨著經濟水平的提升和中國房產限購令的實施，越來越多富有的中國人將房地產投資目光鎖定海外，如今中國已取代加拿大成為美國房產最大的外國買家。美國伊利諾伊州 (Illinois) 是中北部偏東的壹個州，該州風光無限、教育資源尤其發達，頗受投資者喜愛。壹套精美的鄉村住宅，位於伊利諾伊州喬戴維斯縣（Jo Daviess County）的漢諾威（Hanover），美麗的山川與河谷，秀麗壯觀的美景，是喬戴維斯縣最引人註目之處。而這座建有馬車房的精致豪宅更是成為養馬人士的首選，改建後大氣恢弘的設計更是令人叫絕。

住宅位於伊利諾伊州喬戴維斯縣（Jo Daviess County）的漢諾威

領略幽靜迷人的著名小鎮風光，盡享豐富優質的教育資源

這套精美的鄉村住宅，位於伊利諾伊州喬戴維斯縣（Jo Daviess County）的漢諾威（Hanover）。這個幽靜而迷人的小鎮，清新秀麗的環境讓人心醉神迷，獨有壹份與眾不同的安逸。大宅地處綠蔭環繞的山坡上，在壹條長長的道路盡頭，被樹林和綠地環繞，具有極好的私密性。

這個幽靜而迷人的小鎮，清新秀麗的環境讓人心醉神迷，獨有壹份與眾不同的安逸。

絕好的位置是這套豪宅的最大優點之壹，這不僅是您置業美國的明智之選，同樣也讓人領略美式休閑生活的種種樂趣和風貌。這套宏偉大氣的住宅占地面積55英畝（22.3公頃），鄰近”栗山滑雪度假村”（Chestnut Mountain Ski），距商店、餐館、伊利諾伊州頗具歷史意義的加利納市（Galena）內風景區僅15分鐘路程。

同樣也讓人領略美式休閑生活的種種樂趣和風貌

周末假日，您可以攜帶家人朋友去好好感受Galena這個浪漫小鎮的風範。Galena坐落於伊利諾伊州西北角，依傍密西西比河，距芝加哥160多英裏。這是個只有3400多人的文化小鎮承載著厚重的歷史，超過百分之八十五的建築被列入國家史跡名錄中，已經成為周末出行的絕佳目的地。如今旅遊業是當地的支柱產業。城市雖小，內容卻十分豐富。到達Galena，妳立刻會被依山傍水的像風景畫壹樣的城市景觀吸引住。山坡上樹木翠綠，掩映其間的建築暗紅，坡下的河水清澈，相映成趣，錯落有致。進入主街，兩側頗具特色的購物小店，餐館可供遊人留連。

宅內裝修簡潔大氣，廚房幹凈典雅。

這座住宅環境清幽，安逸舒適，坐擁壹片鄉村美景，去往各個大城市都極其方便，同時周邊也擁有豐富的教育資源。這壹切都令這套物業的價值大增，讓居住者毫無後顧之憂。住宅附近的大城市有愛荷華州迪比克，迪比克位於Galena以西20分鐘車程的距離。優質的教育資源是迪比克的壹大特色，這裏擁有迪比克大學（University of Dubuque）、克拉克學院（Clarke College）和洛拉斯學院（Loras University），人文氣息頗為濃厚。

此外，這座豪宅距離威斯康辛大學麥迪遜分校（University of Wisconsin-Madison）1個多小時距離，距離愛荷華州僅3小時車程，可以輕松到達德雷克大學 （Drake University）和愛荷華大學（The University of Iowa）；距離威斯康辛大學密爾沃基分校3小時車程, 附近也有壹些工程學院；去往伊利諾伊大學（University of Illinois）和北伊利諾伊大學也只有2小時左右的車程。

 

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沈醉於陽光海岸壯麗風景之中， “賽德頓莊園” 擁有無盡商業開發潛能

聞名遐邇的陽光海岸（Sunshine Coast）是澳大利亞最著名的旅遊勝地之壹，位於布裏斯本以北, 是以努沙郡（Noosa Shire）為主體的壹座國際度假城市。當地美麗的山脈和海灘景色吸引來無數遊客，動靜皆宜的特色更是令這裏風光獨好——既有恬靜的休閑氣氛，也有精彩紛呈的水上運動。壹座名為”賽德頓莊園”（Chateau Cedarton）的精美住宅，占據陽光海岸的卓越位置。莊園含有住宅、餐廳、多功能中心等，所占地塊可以開發為度假村，也可根據新業主的規劃進行改造，極大的開發潛力令人心動，也必定會帶來十分巨大的投資回報。

聞名遐邇的陽光海岸（Sunshine Coast）是澳大利亞最著名的旅遊勝地之壹，位於布裏斯本以北, 是以努沙郡（Noosa Shire）為主體的壹座國際度假城市。

占據陽光海岸優越位置，切身體驗獨壹無二的壯麗風光

“賽德頓莊園”（Chateau Cedarton）位於昆士蘭州陽光海岸（Sunshine Coast）上，所處位置真正令人叫絕，擁有獨壹無二的視野和唯美景致。莊園坐擁壯麗的玻璃屋山脈（Glasshouse Mountains）和內陸腹地壹帶的動人風光。玻璃屋山是壹處融合了澳大利亞原居民傳說和航海家故事的重要觀光景點，它由壹組共十三座火山所組成，風景壯麗，最適合喜歡遠足、攀山、爬石及接觸大自然的人士。這套無與倫比的豪華住宅和建築傑作，讓居住者切身感受只在當地才能享受到的風景和優雅生活。

切身體驗獨壹無二的壯麗風光，美麗的夜景

住進陽光海岸是許多澳洲人夢寐以求的生活，而擁有這座住宅則可以讓您的置業美夢瞬間成為現實。陽光海岸南起博來比島（Bribie Island），壹直到天堪灣（Tin Can Bay）, 綿延幾十公裏的海岸線的自然風光沒有受到任何的商業汙染。在這裏，隨處可見到美麗的沙灘，亮麗的波濤及翠綠的山野，褪去黃金海岸的繁華熱鬧，這裏格外擁有壹份恬靜純樸。也因為獨有壹片世外桃源般的氣氛，陽光海岸的土地和物業壹直頗受買家歡迎，這裏更適合家人居住、同時可以盡享運動樂趣，堪稱宜居的天堂。

寬敞的空間更適合家人居住、同時可以盡享運動樂趣，堪稱宜居的天堂。
寬敞的客廳與獨特的風格讓人耳目壹新

這套豪華的家庭式住宅除了適合自居，更具有與眾不同的特點和商業優勢。”賽德頓莊園”占據40英畝（約16公頃）風景優美的土地，所占地塊的分區規劃類別為商業，擁有巨大的開發潛力土地帶有齊全的許可證，可以根據新業主的規劃來進行改造，擁有無盡的商業利用可能。

 

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現在還是投資美國房市的好時機嗎？爲什麽?(第一部分）

 

大家好！我是西德尼·肖伊（Sidney Shauy），受居外網邀請，故在網站開闢專欄。我會在專欄中與大家分享房産市場新聞、我的個人觀點、對其他專家觀點的評論、以及我對美國房市的技術性分 析。我講的最多的是紐約和邁阿密。當然我也會講到美國和全球經濟對包括房市投資在內的各種投資的影響。之所以不局限在房市投資，是因爲當今世界萬事都是互 相關聯的。希望大家希望我的專欄。

首先，我想要談一談越來越多的人都關心的一個問題。很多中國和其他海外買家都在美國購房，美國房市也越來越熱。最近我和很多房産分析師經常會被問到：“美國，特別是紐約的曼哈頓房市已經出現泡沫了嗎？”前幾年，沒人會想到這種問題，但是現在美國房市整體復蘇，這樣的疑問也漸漸有了幾分道理。這個問題的答案十分重要，因爲這關係到下一個問題的答案——“現在該不該投資？會不會爲時已晚？”

從分析師的眼光看，是否存在泡沫是很難判斷的，因爲只有在發生不良狀况以後泡沫才會顯現。很多人可能開始覺得有泡沫，因爲房價上升速度很快，供應不足。但是不能因此就說房市有泡沫。從實際情况來看，投資者希望能提前知曉這個問題的答案，在房市出現任何波動之前做出明智的抉擇。所以答案是什麽？我們以美國最熱門的房市之一紐約曼哈頓爲例。

我們從兩個角度來分析曼哈頓：相對價格行爲和經濟背景分析。兩個角度都很重要，要全面分析才能有全面的瞭解。在本文中，我首先根據美國股市下的相對價格行爲。在後續的文章我會繼續討論該問題。

Streeteasy地産網站公寓市場指數(2000-2014)

2008年三月是一個高峰值，此後曼哈頓公寓價格指數下降了18.2%，到2009年11月降到了最低值。然後經過了4年，到2013年12月，才回到危機之前的水平。截止到2014年6月（至今能得到的最新數據），該指數相較于危機之前有所上升，比2009年的最低值高出30.5%。

现在來對比一下美國股市價格指數。見下圖（數據2）

2014年7月6日的一周    標普500指數

將危機之後美國股市和曼哈頓公寓價格進行對比，我們可以看到兩個圖形狀差不多，但是也有一些重要的差別。首先可以看到股市和房市之間有一個時間差。股市的反應很迅速，房市就有一些延遲，所以有一個時間差。這樣一來，股市可以反應房市在幾個月之後的動態（不是百分百正確，但是大體上符合）。股市自2007年10月開始就一路下跌，但是紐約房市直到2008年3月才開始下跌，相差5個月。還有一點就是股市和房市基本上都是通過4年才恢復到危機前的水平：股市到2013年4月才恢復，紐約房市到2013年12月才恢復，時間差是9個月。

如果把股市作爲房市的風向標，那麽我們可以推斷曼哈頓的房市還有很大的上升機會，當然不是說因爲泡沫而上升。事實上，曼哈頓房市是美國發展最好的房市之一。整個美國的房市和股市指數對比來看，房市幷沒有出現泡沫，投資美國房市還有很多上升空間。

我接下來的文章還會詳細討論這一問題，下一篇講的是經濟背景分析。敬請期待！

Sidney.Shauy專欄全集

Sidney剖析美國房産市場

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中國投資者如何在加拿大賣房？加拿大律師指點迷津

在上兩期中，我已介紹了如何在加拿大購房以及在房屋買賣過程中會遇到額外費用的問題。本期，我想交中國投資者如何在加拿大買房。衆所周知，在房産投資中，除了出租房屋能獲取投資回報外，出售同樣也是一個立竿見影的方式，只要投資者在適當的時機出手。

無論在哪個國家，稅，一定會讓海外投資者感到頭疼，難以理解。以下我將來分析有關在賣房時會遇到的稅務問題。

非加拿大居民在加拿大出售房地産時，所有的資本收益都需要支付稅款。正常的加拿大稅率爲收益的50％。但是，非居民需要在出售前繳納稅款的預估值，相當于收益的25％。

這一部分稅款由賣方的律師保留到加拿大稅務局（CRA）下發本房産出售的清關證書。付款後，當買賣合同的所有條件都移除之後，加拿大稅務局會給賣家發出清關證書。證書發放周期通常爲6~8周。如果沒有取得證書，買方將無法繼續交易，同時還需扣留25~50％的房款。

房貸于截止日期之前轉移到賣方的律師，然後給賣家，隨後再將房産證轉移到買方名下。

賣方如果不是加拿大公民，則應提交交易進行當年的加拿大所得稅納稅申報表，應該會收到已繳稅款的部分退款。加拿大房地産稅取决于房産主要用于居住還是用于出租。如果它被用來作爲出租物業，必須支付非居民稅，爲租客支付的總租金的25％。但是，如果雇用了專業的物業經理，經理將根據法律規定代扣25%的租金，也就是說，只需要上報給稅務局75%的租金收入。然後在次年3月31日之前，物業經理髮出NR4表格，那麽業主就有權提交加拿大報稅的材料。納稅申報必須于6月30日前發出。

許多國家，如美國與加拿大有稅務條約，這是爲了防止公民受到二次徵稅。建議在賣房前，先向加拿大稅務會計師諮詢獲取更多信息。

Craig Doherty專欄全集：

Craig Doherty解析加拿大房産投資

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中國各大房企涌入紐約房産市場 取長補短最適宜

中國買家在紐約購房的熱情在媒體上的曝光度已經有一段時間了。據今年的數據顯示，中國投資者已經超越俄羅斯買家成爲美國最大的海外購房群體。中國地産商也蜂擁至紐約，開發紐約的住宅市場。

不光有更多的基金和私募股權投向了紐約的住宅市場，很多的中國開發商以不同的方式進軍紐約住宅市場。有些和紐約當地的開發商合作，有些則自己開發。國內大量的海外購房需求是這些開發商的優勢。很多項目在開發過程中，就已經在中國國內被銷售完畢。

鑫苑中國和萬科就在這些地産開發大軍中

2006年，鑫苑中國在紐交所上市後募集了5億美金。2012年鑫苑花了5千4百萬美金從布魯克林一將破産的開發商手裏接盤過肯特大道上的一個項目。之後預算在這個項目上投資2億五千萬美金，建造216套高檔商品房和聯排別墅。而目標購買群體却是那些支付不起曼哈頓高房價的當地家庭和中國大陸買家。據報道稱，已經有500多位大陸客戶有意願購買。另外，萬科和美國的Rosen 集團在610號萊剋星頓的高檔住宅樓也即將開始銷售。

筆者認爲，越來越多的地産商涌向紐約的趨勢將會繼續，原因有三：

中國當地的房産市場已經見頂。有部分投資者賣掉國內一綫城市的房子，換一套紐約的小住宅。他們認爲紐約的房産更加保值，或許不久的將來也會考慮移民美國，所以提早買好房子，也許以後會自住。

越來越多的中國人通過EB5移民到美國，這些移民第一考慮的就是置業。紐約的高租金讓很多移民覺得租房子不划算。

地産公司對自己的投資多元化，不僅看重國內市場，現在也投資海外，分配公司資産。有些公司開始以投資者的身份投資美國當地的地産開發商，接著，在自己對市場有一定熟悉度後，自己直接變身爲房産投資商。尤其是中國銀行海外部，對地産開發的支持很大。這些都幫助了中國地産商。

目前中國開發商的樓盤大多以中檔爲主，還沒有特別高檔的住宅樓，且都是在曼哈頓島外。美國本地人對高檔房産的質量，用料和設計有著默認的標準。而這些正是中國開發商需要繼續研究，規範和融入的。

Lucy.Luo專欄全集：

紐約資深經紀Lucy. Luo 盤點曼哈頓房産投資

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