紐約新樓盤是紐約天際線上的明珠，新建造工藝和現代化設計，高檔家居配置和令人羨慕的豪華設施，新樓盤深受買家青睞。但紐約新公寓的價格並不便宜，根據Douglas Elliman最新市場報告，曼哈頓新樓售價中位數為2,446,647美元，幾乎是曼哈頓二手公寓房價的兩倍。
很多時候，您在簽訂購買合同時，大樓還在建造中，因此有很多不確定因素，包括大樓完工時間、建造品質等。在我看過紐約眾多新樓盤後，我認為有20個基本問題是您在購買新樓之前一定要了解和提出的。
01 價格有打折的可能性嗎？
一般在市場好的時候，開發商是不會給價格打折的，即使在房源過剩和疫情過後，也很少有開發商直接宣告降價打折（唯一例外是One Manhattan Square）。作為買家，一定要讓經紀人詢問大樓是否有折扣空間。大樓銷售人員一般不會告訴您折扣力度，只是告訴您歡迎所有報價（Making an offer），這實際上就是暗示，大樓有打折和議價的空間，但沒有統一標准，屬於case by case。
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02 Offering Plan是什麼？
開發商被允許出售新公寓之前，必須詳細說明發行計劃，這份計劃還必須得到紐約州總檢察長辦公室的批准。該文檔包含有關開發各個方面的詳細信息，例如大樓將使用哪些材料作為外牆，廚房使用哪個品牌廚具，將在地面種植多少棵樹木等。這樣做的目的是保護買家免於貨不對板，並使開發商承擔責任。如果開發商沒有按承諾交付物業，購買者可以向總檢察長投訴或起訴。
這份計劃書就是Offering Plan通常有數百頁，在您的報價被接受之後，大樓會將大樓計劃書發給您的律師，您的律師應仔細閱讀，留意特殊規定和相關費用。
03 什麼是Outside Date？
Outside Date被理解成開發商承諾的最後交房期限，一般來說大樓銷售人員會告訴您一個大致的過戶時間，而Outside Date通常定在過戶時間的一年後。比如大樓預計2020年第四季度過戶，那麼Outside Date就是2021年第四季度。如果在Outside Date截止日到期後，開發商仍無法順利過戶，買家有權退出合約，並拿回定金。Outside Date讓買家知道大樓的最後過戶期限，它能否和買家未來計劃相配合，會否耽誤孩子的入學等家庭計劃。
04 開發商是誰？
紐約每年有幾百棟新樓盤上市，這些新樓難免良莠不齊。因此了解開發商是誰非常重要，紐約有不少老牌開發商，像Extell、Related等，他們扎根紐約十幾年，開發了眾多優質樓盤，這樣的開發商在品質把控和交房期限上都有一定保障。對首次在紐約開發樓盤的開發商，也可以了解是否在美國其他地方已經有成熟的開發項目，因為一個樓盤最終的品質和開發商的經驗和信譽有很大關系。
05 大樓有哪些額外費用嗎？
新樓盤和二手公寓在購買時一個最大的不同是，新樓盤有一些特殊或額外費用，比如開發商律師費，大樓管理人員在大樓居住單元的購買，以及大樓最早的物業管理儲備金等，這些都要第一手買家來支付。其次您還可以就押金進行談判，在簽新樓合約時，大樓一般會要求繳納10%的押金，但現在一些樓盤為了促銷，只要求5%的押金。
06 是否提供過戶費的優惠？
一些開發商在價格上不會讓步，因為價格上直接打折，最終都會在網站上公開實際售價，這對剩余單元的銷售有些不利。因此開發商承諾在買家的過戶費上提供優惠，變相打折。最常見的便是交易稅（Transfer Tax）和豪宅稅（Mansion Tax）上提供折扣。交易稅和豪宅稅是新樓盤買家在過戶費上的最大開支，一般占到售價的3%或更高。開發商有時會承擔這兩項總費用的一半，甚至這兩項費用都由開發商支付。
07 會為某些物業費買單嗎？
紐約新樓盤越建越豪華、越建越高端，為了提高售價，開發商便會在大樓公共設施上升級，比如建造游泳池，寵物Spa等，這些都要配備額外人員管理，會提高大樓的物業管理費。買家要了解這些設施是否是自己生活必須的，並是否願意為這些增加的物業費買單。
08 到銷售中心看什麼？
在大樓還在建造的時候，開發商都會在大樓附近設立銷售中心，裡面會建造一個樣板間，讓買家了解未來公寓建好的實際樣子。一般樣板間是根據最大戶型的單元建造的，因此買家一定要了解您實際購買單元和樣板間的設計有何差別，一般您可以問，廚房抽油煙機是否外排，是否每個單元都有餐吧，爐灶有幾個爐頭、冰箱尺寸大小是否一樣、小戶型是否有儲酒櫃等。
09 窗外呈現怎樣的風景？
在一個樓盤中，樓層越高，風景越好，售價也越高，如果您付出高價購買一個景致好的單元，就一定要了解窗外風景的實際狀況。一般來說樣板房不會給您帶來景致感，但開發商通常會使用無人機攝影為您提供所選擇單位的景物。有時候大樓已經建得差不多，開發商還會安排潛在買家，戴上安全帽，到大樓您實際購買的樓層去實地考察，這時候您能清晰了解單元朝向和窗外景色。您還可以觀察大樓周邊是否有其他樓盤在建造，是否將阻擋您的風景，這會讓您單元再出售時價值受損。
10 室內設計是我喜歡的嗎？
紐約新樓盤在交付的時候都是精裝修，因此室內設計風格基本都是固定的。一般來說開發商會避免較強個人風格的設計，比較符合大眾的審美。現在不少樓盤還提供了兩種不同的設計，比如“曼哈頓廣場一號”就提供了淺色系和深色系兩種風格。有一些設計是當下普遍流行的風格，比如開放式廚房，這對喜歡烹飪的買家來說，就要考慮此種設計會否為客廳帶來油煙的問題。
11 有地稅減免嗎？
一些新公寓享受421-a的減稅優惠，對購房者而言，這意味著每月較低的維持費。但紐約的減稅政策在前兩年已經結束，因此目前市場上尚存的減稅樓盤越來越少。當一個樓盤有減稅的話，銷售人員會第一時間告知，這時候您要了解，減稅期有多長，一般有10、15、20、25年之分，但不意味著所有減稅期都在一個稅費水平，通常在減稅到期前幾年，地稅開始逐漸增加，直到減稅期結束。所以您還要了解何時開始計算減稅，減稅到什麼時候結束，到期後預計的地稅是多少。
12 新樓可以貸款嗎？
購買新樓並非不可能獲得貸款，但它比二手公寓要難一些。銀行對在建樓盤的貸款格外慎重，除非建築物已售出至少51％，並且滿足自住房的某些最低要求，否則普通銀行通常不會批准貸款。但不用擔心，開發商也意識到這個問題，因此大樓銷售人員會給您一份Prefer lenders的名單，上面是一些願意給這個大樓提供貸款的銀行名單。這些銀行一般和開發商之前有過合作，對開發商資質和實力有充分了解，並對在建樓盤做過調查，對未來銷售前景有信心，因此他們願意放貸。
13 什麼時候可以交房入住？
新房的合約中不會有明確的交房時間，開發商一般給出大致的過戶時間，但紐約近一半新樓會比承諾的交房時間延遲，因為大樓建好以後，還需要等候各類政府部門的驗收，因此很難控制過戶時間。一旦開發商通知可以過戶，大多只提前一個月時間，這對一些買家來說，可能面臨貸款時間不夠，或者無法馬上搬出舊地點等問題。不過開發商會允許更改過戶時間，但多次更改過戶時間，可能面臨額外收費問題。
14 大樓有哪些商業空間？
在紐約市，混合使用的建築將住宅公寓與辦公室，酒店，商店或餐館結合在一起，這很普遍。值得一問的是，開發商未來的商用空間計劃做哪些用途？以免您被嘈雜，臭味或其他不愉快的事物所困擾。如果開發商將底層空間作為高檔健身房或高級超市等，這可能會給樓上住戶帶來某種便利。但如果是快餐店或喧鬧的夜總會，那就對大樓住戶帶來困擾和噪音。此外還要了解商業部分占大樓多大比例，有時候遇到經濟不景氣，零售商鋪關門歇業，大樓的管理維持費用就會部分轉嫁到樓上住戶身上。
15 鄰居是誰？
在銷售中心，您是很難了解大樓周邊的情況，因此您一定要到大樓工地實地看看，觀察周邊環境是否對居住品質有影響，如果周邊有干洗店、超市、餐廳、地鐵站等，那麼會對生活帶來便利。但如果周邊也有新的建設項目，那意味著未來幾年您都會生活在工地中。同時周圍有沒有會影響您房產升值保值的因素，比如政府將會設立游民所或垃圾處理站等。
16 物業管理費包什麼？
物業管理費有包括什麼？一般來說紐約公寓物業費包含了冷水、熱水、暖氣、煤氣的費用，但電、網絡、電視等費用不包含在內。另外要了解大樓的公共設施是否都是免費的，有時候一些特殊的設施要額外收費，比如游泳池的使用。同時要了解大樓是否提供停車位和儲物空間，在紐約買單元附送停車位基本沒聽說，即使大樓有停車場也是外包性質，最多給予住戶停車費用的折扣，儲物間也大多不是免費的，需要付費租用。
17 隔音效果如何？
紐約是一個熱鬧嘈雜的都市，很多公寓建在繁忙的路口或地鐵站旁，因此單元內的隔音效果非常重要。隨著建造工藝的提高，大樓大多采用高效隔音材料，有些玻璃窗采用雙層或三層真空玻璃，因此可以詢問銷售人員隔音處理，如果可以實地看房，一定打開窗和關上窗，體會一下隔音效果。
18 大樓將提供哪些服務？
一些公寓大樓提供全方位服務，比如有24小時門衛，還有專門給您開門或叫uber服務的迎賓員，不僅可以收發包裹，如果您預訂生鮮食材還可以寄放在大樓冰箱裡。同時大樓配備維修人員，他們24小時住在大樓裡，隨叫隨到。但有些一些大樓並非全服務型，比如門衛沒有24小時在崗，或只是Virtual Doorman。這些都和您自身對居住的要求有關。
19 我可以出租我的單元嗎？
如果您是投資型買家，請事先了解大樓的出租政策，一般來說多數公寓大樓允許買家在過戶後立即出租單元，但也有一些開發商禁止在過戶後的一年內出租單元。還有些大樓，如果是租客使用大樓設施要額外收費，一些大樓不允許短租，最短租期要一年，同時要了解管理委員會對租客的批准要求和申請費用。在紐約，大樓公寓是不允許Airbnb形式的出租。
20 可以立即出售單元嗎？
大部分開發商不允許買家在過戶後立即出售自己的單元，因為開發商的樓盤很多時候需要3-5年時間才能銷售大部分單元，為避免買家和開發商競爭未售出單位的狀況，開發商規定買家在過戶後的1-2年不得出售。這方面的規定在大樓計劃書中都有明列，買家也要了解清楚。
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【安家紐約】節目制片人/主持人陳東
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資深金融專家陳柏軒