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留学生毕业后留英工作到底有多难？｜居外专栏

在2012年取消了PSW（Post-study work）工作签证之后，留学生毕业之后如果想留在英国工作，需要在学签到期之前把学签Tier4可以转成 Tier2，即工签，或者转成Tier5短期实习签证。

Tier5主要有两个大类：Youth Mobility（打工度假签证）和Temporary Worker（临时工作签证）。这类签证对于申请人要求相对严格，需要有特定机构担保，一般会需要申请人提供一定费用才会给实习机会，申请成功后申请人可以获得12-24个月的居留时间。在这段期间，签证持有人是不可以找全职工作，只可以在担保的实习机构工作。

Tier2是大多数留学生希望留英的选择，然而申请难度相当高。工签的要求是：

1、申请人的工作offer必须由具备Tier2工签担保资质的公司给出；
2、同时，这份工作offer必须满足工签申请的薪资要求（一般是30,000英镑以上年薪）。

但是在实际过程中，留学生常常会发现年收入很难达到要求。graduate-jobs.com（英国专业的应届毕业生求职网站）给出的数据中显示，毕业生的平均年薪资在19,000-22,000英镑；TotalJobs（英国专业求职网站）给出的数据是25,000英镑年薪，并且这组数据中，大多数的样本来自于高收入的投行、保险、金融等行业。另外，用人单位通常都需要申请人有相关的实习经验，因此，要达到30,000英镑年薪的要求，对于一个没有足够实习经验的应届留学生来说，实在不是一件简单的事情。

英国边境署（Home Office）今年7月的数据显示，全英国有资质的担保机构一共30295家，其中能为Tier2工签做担保的一共只有28296家，而能为Tier5担保的仅有3929家。另外，Tier2拒签率也比较高。英国国家数据库统计，2018年3月英国工签拒签率超过了50%。据统计，2015年，共有1,826名中国籍申请人成功获得英国Tier 2工作签证。假设这些幸运儿全都是应届生（实际上并不是），按移民局去年给中国留学生发放70,754份学生签来算，最好的情况，应届生拿工签成功留英比例也只有2.58%！

英国移民局每个年度都会设定CoS（Certificate of Sponsorship担保证明）的名额，每年的“可用额度”都是固定的，但是每个月的名额并不是平均分配。所以并不是想申请CoS就能马上申请到，只有拿到了CoS才能去递交签证申请。

随着英国脱欧事件的推进，对于留学生就业这块也是越发的紧缩，对于庞大的赴英中国留学生来说，留英形势越发险峻。现阶段，也许拥有一张快速便捷的英国绿卡是现阶段更有效便捷的解决方式。

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挂名购房？物业代持？“间接持有”海外房产的游戏法则︱居外专栏

“挂名购澳房”是指实际出资人借用他人的名义购买澳洲房产，并以他人的名义与身份登记房产所有权的行为。在这种情况下，代持人并未实际出资，但仍在法律上享有房产的所有权；实际出资人不享有房产的所有权，却对投资行为实际出资。

我们为遇到此法律问题的读者们总结归纳以下法律知识点，希望可以帮助或警醒更多面临类似问题的“实际出资人”与“代持人”们。

注意点1：FIRB对于买家签证以及身份的规定

对于大部分的二手房，澳大利亚海外投资审批委员会（Foreign Investment Review Board ）设置了一系列门槛来限制海外人士直接购买。FIRB规定，海外买家一般被禁止购买澳洲已建住房，但在澳洲的临时居民可以申请购买一处二手房作为并且仅能够作为个人居住用途，但在签证到期离开澳洲时需出售此住房。这造成了一些没有澳洲身份的人求助当地的永居人士作为“买家”挂名购买二手房产。

更重要的是，此类代持行为本身可能涉嫌对政府机构的隐瞒或者欺骗行为，更有甚者可能面临政府机构的起诉（包括刑事诉讼）。FIRB对于隐瞒海外投资人身份或代为持有海外投资人的物业来逃避海外人士购房申请的行为是明令禁止的，违反者不仅会被罚款及强制出售物业，情节严重的可能会面临刑事诉讼。这对代持人和物业实际拥有人都是非常大的违规风险。

注意点2：关于首次置业补贴与印花税减免

澳大利亚联邦政府和各州政府在针对海外投资人购买物业上都有明确的规定。总体来说，海外人士购买物业必须要通过海外人士购房申请的审批且需要交纳一定数额的申请费，一些州政府也对海外人士收取比本地购房者多出7%-8%的印花税，由此不难想象外国人为了规避政策成本，希望通过他人代持的方式在澳购房的需求是有多旺盛。

海外人士通常无法通过自身申请州政府给予的首次置业的补贴或印花税减免。而有当地永居身份的代持人则很有可能通过满足以下条件，为实际出资人获得优惠：

首次置业补贴（1-2万澳元）申请条件：

必须是澳洲永久居民或公民；
购房者从未在澳大利亚任何州拥有房产；
购房者年龄满18周岁；
必须购买价值不超过75万澳元的新房。

首次置业印花税减免政策申请条件：

购房者从未在任何国家购买过房产；
购房者从未申请过首次置业补贴；
新房交付后，必须在该房产内连续居住12个月或以上；
购房者必须年满18周岁。

注意点3：关于银行贷款的抵押与还款

在2016年之后，澳洲对海外人士贷款愈发收紧，甚至关闭。因此，通过有澳洲身份与本地收入的代持人来取得贷款也成为一些实际首付出资人的考虑选项。实际出资人往往会与代持人约定，所有贷款均仍由出资人偿还。若实际出资人没有适当履行还款义务，则会影响银行对代持人的信用评级与再贷款能力，或是强制要求代持人偿还贷款。

注意点4：“代持协议”下代持人与出资人的二者权利义务

双方存在借名买房的“代持协议”，且有充分的证据证明房产首期房款、按揭款以及其他相关款项等实际由出资人支付的，是否应该认定登记在代持人名下的房屋属于代持有性质？房屋所有权是否归出资人所有，而非代持人所有？

澳洲实行托伦斯登记制度，该制度的核心为“登记生效主义“。因此“挂名购房”后，作为登记权利人的代持人一旦反悔，即使实际出资人留有足够充分的证据证明“挂名购房”事实存在，也会面临繁琐与漫长的法律举证程序；更有甚者，如无法证明“挂名购房”事实的存在，实际出资人自身权利将无法得到保障，导致金钱房产两失。

在托伦斯登记制度下，如果代持人决定转卖此房产，也无需征得实际出资人的同意。如果新买家为善意第三人且在已办理产权变更登记的情况下，实际出资人已没有可能要求取消此交易拿回房产产权。即使能够证明“挂名购房”事实存在，也只能追究代持人的相应责任。

此外，如果在未来的某个时间点，实际出资人者与代持人之间出现了与产权相关的纠纷，那么实际出资人就会十分被动。由于所涉及的物业产权是注册在代持人名下，法院会要求实际出资人提供证据证明自己所主张的所有权，而这方面举证十分困难。即使实际出资人能够提供购房时的出资凭证，代持人也可以主张对方的出资行为属于借贷行为，这种情况下实际出资人很难保护自己在物业增值部分的所得。如果代持人是实际购房者的家人，代持人甚至可以主张出资行为属于赠予行为，实际出资人甚至可能因此分文不得。

最后，与代持人相关的一系列问题也可能导致实际出资人十分被动。这包括代持人的财务状况恶化导致破产需要拍卖名下物业清偿债务，代持人意外死亡的遗产继承问题，代持人婚姻状况所设计的财产分割，代持人与租客邻居产生的矛盾以及因物业贬值产生的银行债务问题等等。

注意点4：“代持协议”下卖家、代持人与出资人的三者法律关系

挂名购房情形一般具有双重性特征，涉及两个法律关系：

一个是由出借名义人（代持人）和不具有购房资格或条件的人（实际出资人）之间形成的借用名义的法律关系；
另一个是由出借名义人（代持人）与房产卖家之间形成的房产买卖的法律关系。

一般情况下，实际出资人与代持人通常关系较为密切，澳洲法院审理的“挂名购房”纠纷中甚至多有亲属关系。因此双方基于信任，很多未签订书面协议或者协议约定并不明确。但由于借名购房本身隐藏着许多不可预测的因素，十分容易引起法律纠纷。因此，在考虑“挂名购房”前，务必确保双方获得了独立且充足的专业法律意见。

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柏林房租设上限大刀阔斧修改房租暴涨 – 热点

为应对不断飙升的租金，德国柏林市政府拟立法设房租上限，即每平方公尺的租金最高不得超过7.97欧元。倘若该法案通过，恐将重创德国最大房东之一公寓运营商诺维亚（Vonovia），预估该公司每年营收将因此减少2000万欧元。

综合外媒报导，近年来柏林房租节节攀升，已让居住在当地的市民感到巨大压力，有85%的市民，表示已负担不起它们房租。为减轻市民租房负担，柏林参议院正准备1项法案，将针对2013年之前建造的房屋租金设置上限，限制每平方公尺的租金，最高将不得超过7.97欧元。柏林政府推出5年冻涨房租政策，让柏林人拍手叫好，因为当地有85%的人都是租房，由于租金暴涨的问题，很多城市都有，柏林冻租备受关注。

且根据研拟的新规定指出，除非是对房屋进行必要的修缮，柏林房东在未来5年内将不得任意提高房租，倘若有违规，最高将可处以50万欧元的罚款。

柏林参议院预计将在10月中把该法案送交柏林市议会。在获得批准后，预计于在明年1月开始生效。

媒体指出，倘若该法案通过，恐将重创德国居住（Deutsche Wohnen）和诺维亚等租房业者。诺维亚表示，倘若法案通过，该公司2020年营收将因此减少2000万欧元。经济界对该法案也持反对意见，认为该法案恐将重创柏林楼市。

租房市场竞争激烈，问题出在平价住房不足，冷战时期东柏林比较穷困，房租也比较低，德国统一后，柏林便宜的房租，健全的租屋保障，吸引学生和艺术家移居，让柏林成了租屋天堂，85%的居民都是租房，而且相对其他国家，德国经济表现不错，工作机会持续成长，过去十年每年都有4万人涌入柏林，但盖房脚步跟不上人口成长速度，加上投资客炒房，助长租金飙涨乱象。

4月愤怒的柏林人上街，抗议租金暴涨，类似场景近年不断上演，柏林市府在6月中宣布冻涨柏林房租5年，2020年1月正式生效，适用于柏林现有150万户房屋。根据德国房地产网站的数据，2008年到2018年间，柏林每平方公尺的租金，从5.6欧元约台币196元飙到11.4欧元，折合约台币399元，涨幅高达103%创全国之最，而柏林宣布冻租备受关注，因为其他城市面临相同问题，但德国总理梅克尔认为，这么做会削减竞争力。

柏林房租延伸阅读：

每年超过1,200万名游客来到柏林，感受这儿独特的文化气息、悠闲的生活氛围。柏林的生活成本低廉，而且历经大时代洗礼，海内外大批艺术家被这个性感的城市深深吸引，并进驻创作。庄严的联邦政府大楼、市内逾200座公私营博物馆、400多家艺廊、沧桑却别具生气的围墙遗址、无数街头涂鸦及装置艺术……柏林艺文兴盛，名不虚传。

不过，这几年，柏林有点「不一样」。这座昔日的「平价住宅天堂」，近年房地产价格出现疯狂的涨幅。就在柏林楼市开始翻天覆地之际，柏林政府今年6月公布新的租金管制措施：在2020年开始，五年内住宅租金一律不准上调。市政府能否借强力的租务管制，让这座城市停留在「贫穷，却性感」的光辉时代？ Continue reading 柏林房租设上限大刀阔斧修改房租暴涨 – 热点

时尚之都、现实版的童话王国…住进这样的巴塞罗那到底是种怎样的体验？

对于热衷搜罗各式优雅精美的潮流一线单品的时髦精来说，“买”之一字就洋溢着喜悦，因为这代表了一件精品从他人之物变成自己专有，没什么比这种所有权让渡的仪式更让人快乐。

然而有些限量常常刚一上市就被抢购一空，有些经典热门款更是处处缺货。“求而不得”实在是让众多时尚追求者们抓狂的死穴，“售罄”二字更是能让人心情灰暗一星期的杀器大招。

而朱女士作为地地道道的时髦精，找到了解决这一问题的绝佳之道——

朱女士 29岁时尚类杂志主编

要说我为什么搬到巴塞罗那，真的是蛮玄的一件事。

我从事的是时尚类工作，需要时时对潮流趋势保持敏感，会定期飞到各地收罗各种尖儿货，流行如街拍利器CHANEL的双挎包、又野又雅致如Holland&Holland的花呢夹克衫，精细如CARMINA的手工皮鞋……在还没踏进主流视线的时候就通通被我收入了衣柜。

无可否认，在把这些代表着当今最尖儿创意的单品穿上身的时候，那种快乐简直无可比拟。

而巴塞罗那，无疑是我这种购物狂热爱好者的心头好。

感恩大道就是巴塞罗那最为著名的时尚街区。这里不但是巴塞罗那，乃至欧洲最著名的名牌大街；在这条不长的街区上还矗立众多世界文化遗产级别的建筑，在购物的同时更有着视觉神经上的享受。

不论是宏伟庄严宏伟的圣家族大教堂，还是充满魔幻童话色彩的巴特罗之家，无一不让人惊叹其跨越时光的不朽艺术魅力。

等到那次从巴塞罗那出公差回国，我就开始着手查西班牙的移民条件和政策。

其实西班牙是个非常适合移民的国家，人均寿命在全球排名前列，气候好，适合居住，教育质量比较高。是个很适宜居住的地方。

而这样一座把“美”都浸到骨子里的城市，房价却出乎意料的亲民，巴塞罗那的平均房价在2859欧元/㎡左右，同样的价格，能够在巴塞罗那市中心能够挑选到一套精装、设计风格现代、交通便利的房产，但在北京只能购买位于昌平区、房山区等位置偏僻、装修简陋的房产。

西班牙的移民方式主要有以下方式：一种是花50万欧元购买当地房产即可获得永居身份，申请人需要年满18周岁、无犯罪记录、身体健康，购买健康保险、证明具有充足的经济来源。

另外一种是“非盈利移民”，看起来门槛低，但同样也对于申请者的长期稳定收入有很高要求。申请人在西班牙期间是不允许工作，只能通过自主创业、国内股票基金或养老金等方式获得收入，因此考验申请者的长期财力。

我思考了蛮久，最后决定还是在巴塞罗那买套房长居。因为非盈利移民要求申请人不工作，相对更适合累计了一定财富，想来西班牙养老的人群。

还在网上查西班牙移民条件的时候查到了居外网，里面有蛮详尽的各国相关移民政策。在官方网站看到了蛮丰富的房源，就试着给官方热线打了个电话，那边有很专业的置业顾问，帮我解答了一些原本一头雾水的问题，还很周到地帮忙推荐了合适的房源。

而且关于我关心的移民，也很细致地帮忙介绍了这面的具体的政策，以及需要留神的一些细节问题。

大概用了不到两个月吧，手续这面就办的差不多了。所以在三个月前，我也终于搬进了心心念念的地方。

在这样一个美的城市，我算是得偿所愿。

撰文：Rebecca Sun

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留学生毕业后留英工作到底有多难？｜居外专栏