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英國留學打工的日子，打工選擇通常有哪些方式

和其他國家的留學生進行相比，英國的留學生打工的相關福利政策還是比較多的，通常16周歲以上的留學生就可以在英國進行打工，但是每週的時間不能超過10個小時，如果你的年齡在18周歲以上，那麼你每週打工的時間不能超過20個小時，這是英國對留學生打工政策的硬性規定。英國留學打工的日子具體怎麼樣呢？通常有哪幾種打工的選擇？

英國留學生想要兼職打工，一般有兩種方式，一種是校內打工，還有一種就是在校外打工和美國進行相比，英國校外打工不需要辦理特別複雜的留存手續，只要看你自己的簽證上面是否有打工的授權，如果有你可以自由的進行支配。在學校裡面打工一般都是與學生服務相關的工作不僅可以幫助自己增加經驗對自己的學業有很大的幫助。

留學生在校內工作，通常選擇的地方都是餐廳，圖書館，助教等等。如果選擇在校外進行打工的話，那麼範圍比較廣，你可以去當家教，也可以去做藝術類的相關兼職，當然你也可以去商城裡面收銀當推銷員，等等各方面的工作都可以，但是一定要記住，一周之內只能做滿20個小時，節假日沒有權限限制。通常做藝術類或者是家教的工作，工資會高一些。

英國留學打工的日子對於留學生來說是非常充實的，只要在不耽誤課程的情況下，可以用適當的業餘時間去豐富自己的課外生活，不僅可以幫助增加自己的額外收入，還能夠學習到很多的社會經驗。我在留學生打工政策上面的製度相對來說也是比較完善的，並且每年的最低工資都在進行調整，2018年他上調了3%，現在該國家的最低時薪為60元。

英國簽證被拒原因有哪些？

現在前往英國留學的留學生，變得越來越多，一旦出國英國簽證是一定要辦理的，很多留學生在辦理簽證的過程中都存在被拒籤的風險，那英國簽證被拒原因有哪些呢？今天小編一起來帶大家詳細的了解一下，這樣對去英國留學的你也有一定的幫助。辦理簽證的類型不一樣，那麼你自身所準備的材料也不一樣，辦理任何簽證都一定要把基礎性的材料準備齊全。

如果你在辦理英國簽證的時候被拒簽，那麼很有可能是你的CAS有誤。 CAS是在英國留學辦理留學簽證時必須要提交的。通常情況下這個錄取確認函是沒有問題的，當然也不保證有突發性的狀況。當你的確認函收到之後，身為留學生你一定要確認上面的個人信息和你所報學校的相關課程信息，如果有問題一定要讓學校重新發送，不然盲目提交就會被續簽。

除了第1個原因之外，還有可能是你在辦理簽證時準備的材料，有造假行為。在辦理海外簽證，他們是非常注重信譽問題的，特別是英國人非常看重誠信問題。如果你準備的相關材料存在造假的情況，一定會被拒簽，很有可能情況會變得更糟糕，將會被留下案底,斷送你的留學前程。所以真實性的材料對自身辦理簽證是有非常大的幫助作用的，千萬不要造假。

在辦理簽證的時候，如果你有移民傾向，那麼很有可能也會被拒簽，英國簽證中心的簽證官通常都會設想申請人是否有移民傾向，如果你提供的材料或者是在面試過程中有移民傾向，那麼你拒籤的可能會很大。還有一種可能就是你在填寫簽證表格的時候填寫上面不正確有錯誤的地方，這樣的話也會影響你簽證被拒。

英國簽證被拒應該怎麼辦？

英國的教育是世界一流的教育，並且在這個國家有很多世界級別的高等學府，所以每年想要去這個國家留學的人數也非常多。出具留學必定要辦理簽證去英國留學當然要辦理因果簽字，但很多人在辦理簽證的時候，都有拒籤的可能性，所以面對拒簽大部分人也是不知道該怎麼做。英國簽證被拒應該怎麼辦呢？接下來我們來詳細的說一下。

簽證的辦理種類有很多種，有留學簽證的辦理，出國旅遊簽證的辦理等等。如果你在辦理簽證的時候簽證被拒簽了，有可能是以下幾個原因。你辦理的是房友，訪問簽證的話，如果被拒簽，有可能你提供的親屬證明關係不是很完整，英國邀請人的信息提供不全面，申請人前往英國形成無安排資金存款數額比較少等等。所以在辦理簽證時，一定要把資料準備齊全。

如果你辦理商務簽證被拒簽，那麼有可能英國方未提供詳細完整的邀請信，或者是邀請花費的資金，你自身提供的不是特別明確，申請人中國公司在職證明你提供的不是非常完善，你的出入境可能存在不良狀況，如果被拒簽一定要去找出原因的根本所在，這樣才能在下次申請的時候，有效的解決，畢竟簽證被拒簽原因還是有很多方面的。

在辦理簽證的時候，一定要把所有的相關資料都一一的準備好，並且說的內容一定是真實存在的，如果存在虛假行為，你拒籤的可能會非常高，如果你簽證被拒簽，對你以後辦理簽證是有非常大的影響的。辦理簽證之前一定要明確自己去英國的目的是什麼，有的可能是去旅遊遊玩，有的可能是訪問，有的是商務談判，有的是留學，簽證不一樣，辦理不一樣。

英國簽證拒簽保簽，被拒的原因主要有哪些？

對於想要去英國的人來說，辦理簽證被拒是非常困擾的一件事情。看你任何國家的簽證，都有可能存在被拒的風險，並且理由還要自己去尋找。為什麼辦理英國簽證會被拒簽呢？拒籤的主要原因有哪些呢？拒簽之後又該怎麼辦呢？英國簽證拒簽保簽一直都是大家比較關注的一個問題，今天我們就以這個問題為切入口來全面的了解一下。

辦理英國簽證被拒簽一般都是以下幾個方面，首先你有移民傾向，如果你提供的材料和其他相關內容上證明你有移民的傾向，簽證官一定會給你拒簽，所以在提交相關材料時，一定要證明自己沒有移民傾向。第2種是你沒有提供正確的文件或者是文件格式，一般在提交英國簽證申請的材料時，都是有固定的格式的，不同的簽證需要不同的文件證明，所以要正確。

第三就是你有過被拒籤的歷史，通常申請者在申請英國或者是別的國家中有過境外滯留，被拒絕入境或者是拒籤的記錄，都有可能導致你新低調的申請被拒簽。第4個被拒籤的理由就是你提供的相關資料有虛假行為，隱瞞了之前的黑歷史。你簽證要保證自己的所有相關材料都是真實可靠的，即便你有過不良行為你也要提，一旦隱瞞，就會被拒簽。

第5種是你提交的申請材料不符合要求。你辦理簽證，如果你已經結婚的話，那麼你配偶的簽證要求工資為18,600英鎊，申請人的收入為18,500英鎊，這樣才會被通過，如果事與願違就會被拒簽。第6種被拒籤的原因是你提供的個人資產和財務賬號說明不是特別的明確，一定要詳細一些才能行。

如果有英國簽證被拒經歷，下次申請是否也需要提交？

大部分人都知道，在辦理出國簽證的時候，盡可能把自身所提供的材料越詳細越好，越全面越好，因為這樣不僅能夠保證自己的通過率，還能夠讓自己的簽證辦理下來更快。英國簽證每年都有很多人進行辦理，畢竟英國是一個有韻味的國家，也是世界高等學府最多的國家。很多人都問，如果有英國簽證被拒經歷，在下次申請的時候是否也要說出來。

我們可以了解到英國的簽證他一共有五個層級，並且都是計點積分制。學生簽證是第4個層級，它的積分制也是在2017年的時候開始引入的，最主要的目的是簡化簽證的程序。很多留學生在辦理簽證的時候都有可能被拒簽。拒簽的原因一般都是以下這幾個方面，第1個有可能簽證官認為該學生他沒有專業方向明確的，自己去英國留學的學習動機不明確。

其次就是懷疑學生他有移民傾向，如果有這種傾向被拒簽的可能性也非常大，最後一種就是資金來源不明確，並且使用的材料有作假行為或者是說謊。如果你在辦理英國留學簽證的時候被拒簽不管是什麼樣的理由，下次申請英國簽證的時候，一定要把自己上次被拒簽的相關事情說出來，並且提供真實存在的材料和原因，這樣不會影響自己辦理英國簽證的流程。

辦理任何國家的簽證，只要你有足夠的資金，你有明確的目的，並且沒有移民傾向，通常簽證辦理過程都是非常快的。你的資料信息以及其他的相關材料准備完善能夠讓面試官明確的了解到自己想要的問題，一般被拒簽的可能性比較小。那你簽證的時候材料一定不能有作假行為。

英國簽證被拒怎麼辦？

英國簽證被拒怎麼辦？如果你在辦理英國簽證時接受到了被拒籤的信函，那麼你一定要看一下自己的拒簽信。工廠簽證被拒簽了，都是可以重新進行遞交的，英國被拒簽相對來說還是比較有優勢的，他的拒簽信一般都會針對申請人自身的情況寫得比較詳細，很多國家的局限性寫的都比較籠統，讓你根本都不知道自己被拒籤的理由是什麼。

你辦理英國簽證被拒簽最大的原因可能就是資金上面的問題，如果你再次申請辦理簽證，可以根據這個拒籤來寫一個解釋信，把簽證官所有的相關疑慮都給他解釋清楚，同時再提交一些更加全面詳細的材料來進行證明，這樣你辦理簽證通過的機率將會更大。在辦理簽證的時候，簽證官他也會去考慮出境的記錄，你婚姻的狀況，工作以及資產情況等等。

如果你的個人資料缺陷比較明顯，或者是比較嚴重的話，那麼是會直接被拒籤的。辦理簽證最重要的一點就是資料越詳細越好，全面的把簽證官能想到的問題的相關資料都準備好，這樣他們不僅能夠一目了然，而且還能夠清楚的知道你出國的目的是什麼。辦理英國簽證還是比較容易的，和美國，澳洲其他一些歐洲國家進行相比，通過率也高上很多。

在辦理簽證的時候還有一點非常重要，就是一定要證明自己沒有移民傾向，僅僅是去英國辦理一些相關的事。如果你在提供的材料或者是面試當中，把自己的移民傾向表現的非常突出的話，那麼你辦理簽證的路程可能不會一帆風順。資料的完善對自身有著很大的幫助，同樣自身的經濟狀況和一些其他的相關東西都一一準備齊全，對自己更好。

英國簽證被拒怎麼辦，用什麼方法來解決？

中國辦理簽證被拒絕，可能性是比較高的，每個國家辦理簽證的通過率都是不一樣的，如果你辦理簽證時被拒簽，每個國家處理這種問題的方法也是不一樣的。每年前往英國的人都非常多，辦理英國簽證的人也很多，同樣英國簽證被拒也很多。我在辦理英國簽證的過程當中被拒簽了，應該怎麼辦呢？接下來我們就來說一下英國簽證被拒怎麼辦的相關方法。

如果你辦理英國簽證被拒，一般你是能夠看見拒簽章，一般有這個章子就表示，你的申請已經受理過一次了。辦理簽證被拒簽，對以後辦理簽證多少還是有一定的影響。不過你辦理簽證真的被拒簽，那麼你一定要找出辦理英國簽證被拒籤的原因所在。第2次辦理簽證就一定不要馬虎，找出自己的根本原因，找到源頭才能想出相應的解決方法。

在辦理外國簽證的時候，一般使館都不會給申請人耐心解答拒籤的理由，所以你自己一定要弄清楚問題的根本所在。在辦理英國簽證的時候被拒簽，通常有可能是你準備的材料不齊全，或者是填寫的相關資料不完善，亦或是你準備的相關材料存在著虛假行為。記得這麼多原因當中最好不要是材料有虛假行為，這樣是很影響自己簽證通過率和以後辦理簽證通過率的。

簽證被拒絕了，通常都是資料上面準備的，不是特別完善，所以在申請第2次的時候，一定要詳細的看看資料是否準備齊全，或者是自己之前填寫的申請表有不完善的地方是否。只要把一些細節上面的問題做得很好，並且都一一的解決，通常辦理簽證都會很快的通過。只要你提供的材料不存在虛假的行為，其他的都是小問題。

還認為蟄居族是亞洲獨有？那就大錯特錯了！

從51歲的岩崎隆手持長刀砍向小學生，到4天後，日本前高官熊澤英昭在家中殺死了自己的兒子，這兩則看似不相關的新聞，都指向了一個共同的社會群體——蟄居族。

隨著此類新聞在社交媒體上的熱度發酵，原本游離在社會邊緣的【蟄居一族】，也被推上了社會輿論的浪尖兒。

“蟄居”一詞源於日本，是指人處於狹小空間，不出社會、不上學、不上班，自我封閉地生活。日本內閣府對【蟄居族】進行的官方定義是：基本不走出自己房間或家裡、除了因為興趣外出和去附近便利店之外，不出門的狀態超過6個月的人群。

伴隨著全球經濟下行，就業市場越來越飽和，越來越多的人在日益增長的壓力下退無可退，最後選擇躲進與社會隔絕的角落。

他們切斷與外界的聯系，大門不出二門不邁，寧肯獨自上網、看電視或讀書看報，也不願意外出工作，依靠父母的照顧生活。他們以此來躲避社會的壓力、復雜難解的社交、以及達不到理想中的自己的失落。

蟄居一族的數量遠比我們想像的要多。僅日本蟄居族的人數就有百萬，這群被學者稱為“失蹤了的百萬人口”的蟄居族占據了日本總人口的1%之多。

這一現像也絕非日本專屬，事實是，世界各地的蟄居者人數都在呈現明顯的上升趨勢。下面居外就以獲得社會廣泛關注的青少年群體入手，為大家揭開蟄居族的神秘面紗。

日本

《日本經濟新聞》6月18日發布的數據顯示，2018年，在日本百萬蟄居族中，年輕無業者人數約為71萬人，其中包括沒有工作、不上學、也不求職的“啃老族”。

在這其中80%是男性。日本的學者分析認為，男人在社會上的壓力太大，扛不住之後就采取了逃避手段。這類蟄居族的代表口號是“讓壓力見鬼去吧，我不喜歡它，我就是失敗，這（蟄居）就是我想要的生活……”

日本嚴格的制度與恥感文化，似乎也是促使一部分人逃離社會的重要因素。很多年輕人在學校或者職場受挫，都使他們踏上離群索居的道路。

韓國

韓國的蟄居一族的人數同樣在不斷升高。青年層“賦閑”人口從2008年的25.1萬名人增加至2018年的31.3萬人，並且他們大都處於社交隔離的蟄居狀態。

韓國眾多青少年的蟄居狀態與其高壓的就業環境脫不開關系。有調查顯示，15-29歲青少年得失業率超過10%，在惡劣的就業環境下，有的人選擇幾年如一日苦讀，只為考進公務員求得鐵飯碗；有的人被一次次參加求職受挫打擊到喪失信心，放棄尋找工作。

考慮到經濟萎縮、人口結構、大學畢業生數量等因素，青少年蟄居一族的比重短時間內恐怕也難以下降。

美國

出人意料的是，“蟄居”並不是亞洲的專利。在歐美，同樣也有選擇依靠父母接濟，過著遠離社交生活的蟄居一族。

最新的數據顯示，美國無學無業的青年人口已經突破600萬，他們大都靠著賦閑在家，靠著父母的退休金生活。

這些美國的年輕人也都有著他們自己的無奈。賦閑蟄居的起因恐怕要屬年輕人難以承擔的高昂學費。在美國要完成高等教育，平均要承擔3萬美元的學生貸款。而且，大學的學費一直在不斷漲價，甚至會有學生因為支付不起學費而被迫輟學。

輟學之後找工作就又變成了難題。就業難，壓力大，長此以往，他們對於工作的信心會越來越低，越發不敢踏入社會。

西班牙

西班牙青少年蟄居的數量也同樣不容小覷。因為經濟危機及就業崗位的缺乏，根據BBC報道，西班牙30歲以下年輕人的失業率高達43%。大多數年輕人在畢業之後都得依靠父母生活很多年。

究其原因，是因為很多年輕人受教育程度低、無技能年輕人選擇賴在家。

經濟危機之前，西班牙長達十年的建築業火爆期有各種不需要多少技能的工作。沒有完成高中教育的25-34歲的年輕人中，有三分之一就是在這個時期輟學工作。

2008年金融危機爆發，西班牙建築業泡沫隨之破滅。這些連高中教育都沒有完成的人隨即失業。他們缺乏技能，教育程度低，在經濟不好的情況下更難找到工作。很多年輕人干脆就賴在家裡，壓榨西班牙長期引以為傲的重視家庭聯結的傳統。

各國如何幫助蟄居一族重返社會

由於蟄居一族的增加所帶來的勞動力不足，消耗國家福利等問題越來越嚴峻，各國也積極地采取政策來版主蟄居族學習技能重回社會。

其中日本對於蟄居族尤為重視，所制定的幫助蟄居族一族的體系也尤為完善——日本政府針對“冰河期世代”采取了就職支援對策。政府嘗試制定支援體制，讓再就業服務中心、大學、職業培訓機構和經濟團體全部參與進來。

一些自治體的支援政策重點也從就職轉向了為“蟄居族”打造容身之地。在北海道札幌市，NPO法人“Letter Post Friend Consultation network”受市政府委托，從2018年6月開始每月舉辦一次“蟄居族”聚會。

很多工作人員都是曾經有過蟄居經歷的人，以當事者的視角來傾聽參加者的煩惱。人們在這裡一起打撲克、聊天、下棋，慢慢地往外邁出一小步。

與此同時日本有些公司也推出了專門為“蟄居族”設立的公寓。進入公寓的人首先要上交手機，電腦，等電子產品，也不可以玩游戲。

他們需要做一些關於慈善，或者公司安排的一些有意義的事情。目前，該公司已經幫助了超過三千多名“蟄居族”的人們重返社會，過上正常的生活。

除了外在的幫持，從蟄居者自身出發的改變也同樣重要。自律、樂觀情緒、提升自我認同感都有助於蟄居者重燃對於生活的熱情。

一處溫馨整潔、四周圍繞著美景的住處就能夠有效提升人的幸福感，幫助蟄居者感受除了“封閉”、“壓抑”以外的，生活的美好之處。

德國柏林計劃“凍結房租”5年！居外網CEO料對中國買家影響低

柏林房東未來五年內不得提高房租，如果違反了相關條例，最高將被處以50萬歐元的罰款。居外網董事CEO羅雪欣表示，中國買家對柏林房產的需求以長線投資為主，更多是著眼於房價未來的增值，因此拋售房產的可能性不大。

撰文：吳將

歐債危機之後，德國柏林成為了全球房地產投資者的寵兒，房價漲幅引領全球，房租也水漲船高，這引起了當地租戶的諸多不滿。

德國總理默克爾也於近日罕見公開評論了不斷上的房租。她提倡采用法律手段限制房租的進一步上漲，“我們必須使用法律作為監管工具，否則事情將越來越失控。”

出於各方面壓力，當地時間6月18日柏林市政府的一次內部會議後，來自左派黨（Die Linke）的建築行業參議員隆普舍（Katrin Lompscher）表示，市政府已就“租金上限”（Mietendeckel）的規定達成共識，10月前將出台正式法案，最晚將於2020年1月1日開始施行。

根據隆普舍宣布的新規，柏林的房東們未來五年內不得提高房租，除非對房子進行（必要的）重新裝修。如果違反了相關條例，最高將被處以50萬歐元（約387萬人民幣）的罰款。

租金上限

根據柏林市政府的信息，盡管該項新規最晚要到明年初才正式施行，但為了防止房東趁新規施行前大幅提升房租，該法案將追溯到今年6月18日，即新規公布當日。換句話說，柏林的房東在6月18日之後，就不能再像以往一樣的提高房租。根據此前的法規，房東每三年最多可以提高房租20%。

這項“租金上限”的規定將持續5年，影響柏林150萬套出租住房，涉及200萬人，約為柏林總人口的60%。新建住宅、首次出租的住房以及社會福利房不會直接受到該規定限制。對於所有現有的房租合同，柏林市政府稍後將公布租金的法定上限，如果房租約定超過了上限，則必須降低。

如果房東對住房進行必要的修繕後重新出租，則允許其房租上漲最多0.5歐元/每平米；如果房東想進一步漲價，則必須向有關部門申請。此外，如果房東的經濟狀況極為困難，也可以申請上漲房租。

對於違反上述條例的房東，最高將被處以50萬歐元的罰款。

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柏林腓特烈斯海恩（Friedrichshain）區一位名為羅尼什（Frank Rönisch）的租客為新規表示歡迎。他對當地媒體稱：“上周五，房東剛剛把我的月租漲到430歐元（3328元人民幣）。盡管這聽起來並不是很多，但房東在漲房租的同時並未對房間做出任何修繕，包括那扇已經破損很久的大門。”他表示，很高興市政府即將出台房租限制法案，並認為這是對租客的一種保護。

不過這一消息隨即遭到了德國房地產公司、行業協會等齊聲反對。

柏林-勃蘭登堡商業協會（UVB）會長安辛克（Christian Amsinck）表示，限制租金上漲並不能解決柏林房地產市場的核心問題——住房短缺。

對於中短線的炒房者來說，柏林市政府的這項新規恐怕不是什麼好消息，盡管新規只是限制房租上漲，並未直接對房產進行限購或限價，但投資者的熱情料將受到影響。

另一方面，德媒認為，同樣有著類似困擾的德國漢堡和法蘭克福（黑森州）政府不排除會群起效仿柏林的做法。而一旦如此，已持續10多年之久的德國房地產大牛市恐將進入調整期。

德房地產巨頭股價聞訊大跌

房地產巨頭料將成為限制房租上漲這一新規的最大受害者。

在柏林擁有10萬多套住房的德國住宅公司（Deutsche Wohnen）股價在2008年金融危機爆發後一度跌破3歐元/股，但此後便一路飆升，今年最高時一度高達44歐元/股，漲幅接近15倍。但在6月初，柏林市政府將嚴厲限制房租上漲的消息傳出後，該公司股價大跳水，短短數日之內就下跌了20%，跌破35歐元/股。

安辛克表示，新規將讓機構投資者對柏林望而卻步，“房地產公司現在都十分猶豫是否要在首都繼續投資。”他還稱：“由於房租上漲被嚴格限制，修繕住宅、啟用環保能源供暖的經濟風險將主要由房東承擔，這無疑會讓計劃中的翻修工程被長期擱置。”安辛克認為，柏林的建築業將遭到重創。

柏林-勃蘭登堡住房公司協會會長科恩（Maren Kern）對市政府的新規也十分失望。他表示，政府應該鼓勵翻修老舊建築、興建環保住房，而不是限制房租，新規將打擊房地產行業，使新建住房項目大幅減少。

作為柏林市議會的反對黨，基民盟（CDU）柏林的黨團代表德雷格（Burkard Dregger）不認為市政府的新規有助於緩解柏林緊張的住房租賃市場。他表示，新規讓那些長年沒怎麼漲過房租的好房東吃了“啞巴虧”，他們現在想漲也沒有機會了。

投資者躊躇不前

德國中央合作銀行的一份投資研究報告指出：“（對於房租上漲）沒有完美的解決方案，很多人都希望生活在市中心，但空間畢竟有限。用法律手段直接凍結房租，未必有多大的效果，反而會讓投資者感到害怕，使新建的（住房）項目失去吸引力。”

事實上，如果和倫敦、巴黎相比，柏林的租金依舊很便宜。在柏林市中心最貴的普倫茨勞貝格區（Prenzlauer Berg），一套兩居室的公寓每月平均租金約1500歐元（11600元人民幣），價格僅為倫敦櫻草山（Primrose Hill）同等住宅的一半。

全球房產中文平台居外網董事CEO羅雪欣（Carrie Law）女士在接受第一財經記者采訪時表示，“今年前5個月，買家通過居外網咨詢柏林房產的次數，比去年同期增加了68.6%，但環比去年下半年略有下降，預計今年整體的詢盤量將於2018年持平。”

羅雪欣表示：“中國買家對柏林房產的需求以長線投資為主，更多是著眼於房價未來的增值。與倫敦、巴黎等地相比，柏林的房價還比較低；當然也有買家看中的是出租回報，因為德國家庭的租房率比較高，租房周期也長。”

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對於柏林市政府出台的新規，羅雪欣認為：“如果這項政策最終得以落實，意在買樓收租的這部分中國買家料不會受到太大影響，因此拋售房產的可能性不大。畢竟中國買家更在乎的是柏林房產的長期的增值前景和其作為海外資產配置的屬性。”

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原文來源：第一財經
責編：Zoe Chan

買投資房真的是一個容易的決定麼？復盤一個失敗的投資房案例（上）｜居外專欄

小編每周都催稿，可是身在房地產交易中的我們有時真是的像打仗一樣，實在找不到時間寫東西。過去的三周時間，我基本上忙得團團轉。有一周一連三個交易，一個是超低價買的，原價46.9萬元，我們在40.8萬元買下。有一個是6個offer中搶來的，開價41.2萬元，我們是42.9萬元8天內成交價的。還有一個是幫客人賣房，要價37.85萬元，最後38.5萬元賣的。每個客人都很高興，而我也發現我工作本該有的意義，不是幫客人賣高價，不是幫客人找特低價，而是陪他們在這一路比想像中更復雜曲折的買房或賣房的過程中最終做成一筆雙方都滿意的交易，找到一個真正屬於自己家。客人的利益是我在工作中考慮的第一標准，不管他最終是買賣了房，還是沒有。

這周稍有點時間，我想和大家分享一個就在上周六差點成交的投資房案例。今年我拿到了商業房的買賣執照，對投資房有了一些研究和定期跟蹤，也有成功的買賣，但是這個失敗的案例，我想可以給很多想買投資房子的讀者一些啟示吧。

我的客人是國內剛過來移民登陸的陳女士。說心裡話，我對陳女士還是相當敬佩的，好好花時間了解蒙城的地產情況，根據自己的具體情況對房產投資做出計劃。比起國內一些來都沒有來看過蒙特利爾，就咨詢買房問題的客人來說，陳女士自己做了好多功課了，真是誠心誠意想買房的。但即使如此，她還是走了不少彎路，而且最終還是沒有成功。

買房定位不明確

最早陳女士像很多移民一樣想買自住房，但考慮到放不下國內的事業，她計劃要1-3年之後才真正登陸，對所買的房子該是什麼樣並不很明確。聽朋友說、上網看，跟過許多地產經紀，她從西島看到南岸，也看了好學校眾多的NDG，西山，東部，西南角，貴的，便宜的，估計把整個蒙城都看了一遍。當我們碰面時，我分析了她的情況，考慮她是幾年之後才會來居住，現在買只是因為房價在漲，她希望能保值增值，所以向她推薦了多套房投資。這裡的房市和國內不太一樣，可以一次性買一幢樓含有多套房子的小樓作為投資。像她看中的自住房都比較大，裝修高檔，這樣的房自己不住，但費用大，租金不會太高，所以收益率並不理想。因此我建議她不如直接買投資收益率好的多套房，持有這樣的物業，正常報稅，還貸款，在加拿大建立信用，到時自己來了再買自住房也是容易的。就這樣，我們開始尋找投資房。

居外網現有1300套蒙特利爾在售房源，點擊查看

投資房比自住房購買更復雜成本更高

其實從地產經紀的角度來說，自住房買賣比投資房要簡單很多，如果從我的工作量考慮，建議客人買自住房最省事。但是客人利益是第一的，我們做為經紀首先是要站在客人的角度找到對他們利益最大化的買房方案。那麼投資房和自住房購買有什麼區別呢？

銀行貸款更嚴格：

自住房銀行的貸款額度是可以算出來的，也就是購買人的年收入乘以4.5倍。做為5年內的新移民和海外居民，購買人的收入證明可以從中國出具，銀行是接受的。

但是多套房就不太一樣了，一般銀行不考慮外國的收入證明。

小的物業，如有的銀行辦理6套以內出租房貸款，有的銀行辦理8套以內出租房貸款時，根據房子的收租情況和貸款人的收入情況，貸款額可以是80%到65%不等，和自住房差不多。貸款利率可能比自住房的稍微高一點，但也可以拿到3%左右這樣的優惠利率。

大的物業，超過8套數，或者裡面有一套是商業用房，哪怕所占面積不到50%，這樣的房都要轉做商業貸款，那麼這樣的商業貸款到底能貸多少錢，就真的不是我們可以自己算出來的，銀行一般要看到房子本身的收益情況，貸款人自己的條件等，根據特別算法，給出貸款額，有的可能只是房價的50%，有的可能50%都不到。貸款利率也是商業貸款利率，現在都到了4%以上。這就要求買家有相當的首付款。像陳女士後來想買的房，150萬元的價格，最後我們只貸款到65萬元。這是這個交易失敗的關鍵之一。

投資房購買成本會更高：

買自住房，買家一般花個驗房費用，一套房根據公寓或別墅不同，價格在300-700之間吧。但是買多套房，驗房費首先就會有差別。像幫陳女士後來我們下OFFER的房是4套加一個商業用房，驗房費收到1250元，這還是便宜的，我經手的其他房一般一套至少300元。

另外銀行會要求一個房產價值評估師做評估，有些銀行如果套數不多的純收租房可能免費，但一般的費用是100元一套，價格高上幾百萬元的的物業，7000-8000元，甚至更高。這些費用由買家承擔。還有環境測試報告，一般商業用房比例大的多套房，或純商業用房，環境測試報告1是肯定需要的，如果買加油站等大型商業，會根據環境測試報告1的結果要求進一步做環境報告2，這個費用一般也在萬元上下，也都是由買家承擔。

如果正式申請辦理銀行的商業貸款，銀行有時還會收取開戶費，申請費等，會根據貸款額不同上千或上萬元各有不同。

所以在買投資房的過程中，出現各種與自住房不一樣的費用，也讓陳女士頗為意外，這些額外的成本給她的預算造成了壓力。

我從3月一直和陳女士從找房，看房，到市政廳咨詢，下OFFER，談貸款，驗房，還價，一直工作到6月，就差那麼一點點，這個交易還是以失敗告終。其中的原因到底是什麼？我下期再接著聊。感興趣買多套房投資物業，或大型商業房產的的朋友可以與我聯系，一定幫你買到合適的投資物業。

下文繼續：【驗房還價究竟該怎麼談？復盤一個失敗的投資房案例（中）】

經紀柯婕專欄全集：柯婕魁北克談房說地

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