Tag: 东京房价

政策需求，带动投资商机

2011年3.11地震发生後，东京房价不跌反涨，显示房价已跌无可跌，尤其日本首相安倍晋三的经济政策，让日本民众心中再次找回信心。紧接着四年後的奥运将於日本东京举办，将带动东京房地产市场更加火热丶房屋买卖竞争力道强烈。另外，日本因少子化及高龄化，产业出现人力短缺窘境，随着“缺工”情形严重，一向被认为封闭的日本，也开始积极广纳海外人才。

首相安倍晋三在“产业竞争力会议”中提出“世界最短绿卡”，试图向海外招来能够肩负起第四次产业革命的优秀人才，并期望这些人才能在日“永久居住权”（同等类似於美国绿卡），一旦这些海外人才进驻日本，将带动人口红利成长，实际来看近几年东京房价狂涨，也大都是因外国人购买契机。对海外人才有利的是，在日本买房投资相对容易，获得日本永久居住权到底有什麽好处呢？

好处一：拥有在日本永久居住的权利，不用再频繁更新签证期限，只要不违法乱纪，你可在日本合法永久居住。

好处二：拿到永住权後依然是保有原国家公民资格，但是也可继续在日本进修或者在子女在日本读书，学术机构里对於留学生学费减免等优惠措施依然可用。

好处三：和入日本国籍不同，拿到永居後回国探亲丶休假通行无阻，不需要再申请签证。因此很多人计画在日本买房，正是看好後续的涨幅与房屋需求。

海外人才在日本买房投资相对容易

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移民或永居 量身规划投资服务

由於中国房地产市场危机浮现，法治自由化的日本在社会环境丶社会制度丶教育都不错，离中国也近。因此，世界各地的富人纷纷赴日抢购东京房地产，除了追求日本不动产安定的收益外，很多人目的是获取相当於“绿卡”的日本“永住权”（即永久居留权）。

专攻日本房地产的 PVB 中国台湾地区总负责人陈雄英智提到，看准日本房市投报率 4％~12％，想要房产稳定收租而前往日本置产客户群来自中国台湾丶中国香港丶大陆逐渐上升，人气物业集中东京和大阪等地，有时也会有为了高回报率而选择其他城市的投资客。许多投资客在看完房後立刻就拍板签约，成为了整栋大楼的房东。

PVB 光是 2015~2016 年间成交量达 200 栋大楼以上，自 2008 年公司成立以来，帮助千名以上投资家成功成为整栋大楼的所有人。对此佳绩陈雄英智表示，PVB 销售前会针对投资人需求量身规划及评估，以都营新宿线大岛站整栋物件为例，5 层楼共 31 户，买进时价格 3.9 亿日币，贷款 64%，投报率达 6%，投资人未来可享有租金收入丶汇差及涨幅增值契机。

该案例在今年出售时已全数出租，每年租金收入扣除贷款偿还额丶管理费丶水电丶税金等，尚有约日币 500 多万净收入，投报率稳定。就汇差方面，该案件购入时汇率为 1：0.25，後续五年的涨幅升值值得期待。

PVB（Premium Value Bank）是 100％纯日商的不动产资产管理公司，同时也是日本整栋中古投资用不动产买卖第一的公司，集团服务范围包含不动产买卖，租赁，代管的一条龙服务。不同於一般仲介，PVB 同时是物件的屋主，投资开发团队在第一步已先筛选过地段，挑选具投资潜力的中古物件，包含从自住的透天案型，到适合投资客的电梯公寓，甚至整栋公寓 / 商办各种物件，接着鉴定内部装潢需求，整修成适合出租的最佳状态。後续的招租等住客服务，则统一由集团的物业管理部门负责，无须仲介费，并且提供租金保证，可以省掉投资人的麻烦，安心检视投报成效与计画。在日本法规的保护下亦能享有两年物件的瑕疵担保，更多一层保障。

（据钜亨网）

影响房地产投资最重要的一个因素之一是人口变化，面对日本刹不住车的人口减少，进行房地产投资要注意些什么呢？

日本严峻的高龄化和少子化已成为房地产市场成长的障碍。以车站为中心的地段将被视为地价稳定区，成为房地产投资的人气候选地之一。

房地产为何对负利率反应迟钝

日银从今年2月正式导入了超常识的负利率金融政策已经过去了5个月。负利率引发房贷利率大幅度，目前大致降至0.497%，出现从未有过的低水平。然而日本的房地产市场并没有像瑞士、丹麦等实施负利率后，房地产市场出现空前的火爆现象。

其重要原因是“需求不足”，而“罪魁祸首”是人口的高龄化和少子化。通常购房的年龄期主要是以30多岁的年龄段为主力，但是日本人口结构显示，这个年龄段正逐渐减少。由于日本传统的雇用制度终身雇用瓦解，同时在年轻人中，对日本的社会保险的不安情绪在增加，造成买房人群减少，租房的人增加。

地价上涨地区的三大特征

房地产价格长期处于上升的地区有一个重要原因是人口长期保持增长，然而日本的人口已经连续10年减少。人口增加地区仅限于大都市，长期以来日本形成了“一极化”的政治、经济模式，即物流、人流向东京高度集中的特点，地方上20多岁的年轻人为找工作，追求事业发展等，源源不断地向东京等大都市聚集，特别是有效求人倍率高的东京周边地区，在日本整个人口减少的背景下，长期以来人口始终保持着增加趋势。

每年日本国土交通省都会公布全日本地价和不动产价格的涨跌信息，虽然只在一张纸上简单地罗列出来，但仔细分析后会发现，上涨地区具有以下三个特点。

1. 生活关连等基础设施相当发达的铁道沿线、车站以及新设立或开发的新的交通枢纽。

2. 商业集中地。如：大型购物中心，商业设施不断地被新建，周边地区逐渐被规划出生活居住的开发区。

3. 可能成为外国游客常光顾的地区。如：外国游客人气的宾馆、别墅，像北海道的滑雪地NISEKO，当初在日本人眼光里，是众多滑雪场地中很普通的一个，但是却在外国游客之间口耳相传，很快成为了外国游客集中聚集处，人气沸腾。上述地区具有共同的特点就是能引起“人流的变化”。

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东京23区人口数高峰推移“时刻表”

然而自己购房也好，进行房地产投资也好，都是长期的投资，所以对投资地区的选择不仅要了解其当前状况，也需要有预测其未来的发展趋势的眼光。在日本购房时，了解具体的人口变化无疑能减少很多投资风险。

根据上述的视点，房地产情报公司社人研总结出了东京23区人口数高峰推移的“时刻表”。人口高峰期最晚的排行是：第一位江东区（2035年），第二中央区（2030年），第三位是港区和新宿区（2025年）。其余的19区预计2020年之前人口将开始出现减少趋势。同时这也将影响着东京房价走势。

此外，在高龄化少子化的背景下，地价稳定的地区仅限于少数。以都市为例，车站是人们生活活动的中心点，特别是大都市几乎都是以车站为中心形成商业、娱乐街区，因此离车站的距离直接影响着物业的资产价值，有专家表示：“今后随着人口的减少，住民的行动范围将变得更加狭小，车站附近的地价下降幅度预计会非常有限。”

互联网资讯综合整理

 

大京中国香港总经理安冈晃浩表示，由於人民币贬值，不少中国投资者在日本大手笔买进毫宅避险。数据显示，今年4月位於东京23区的中古屋平均楼价已连升4年，按年及按月升幅分别达15.2%及1.5%

中国香港《明报》引述安冈晃浩指出，过往港人在日本投资物业以低价楼为主，价格介於500万至1000万日元，买家一般为普通百姓，不包括手续费在内，放租报酬率平均有8%。自人民币贬值後，不少来自中国的专业投资者，透过基金经理或资产经理在日本大手买进贵价楼，平均斥资3000万至1亿日元买进一整栋楼房，放租报酬率达5%。

安冈表示，那些专业投资者更会向当地银行借入6成房贷，以避开汇率变动带来的亏损，借贷利率由2%至3%不等；在负利率政策下，日本市民享受的房贷利率亦降低，剌激当地市民的置业意欲，导致楼价急升。

日本投资物业价格介於500万至1000万日元，放租报酬率平均有8%

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据日本一间不动产情报专门公司Tokyo Kantei的数据显示，今年4月位於东京23区的中古楼（龄超过20年丶面积达70平方公尺），平均楼价已连升4年，按年及按月升幅分别达15.2%及1.5%；同月大阪市的同类型楼房，按年及按月升幅分别高达23.1%及1.6%。若按同时期计算，截至今年4月底止，每百日元兑7.29港元，按年升幅仅达11.9%，升幅仍远低於楼价飈升速度。不过，由於近月日元持续上升，相信两者升幅差距已有所收窄。

据Tokyo Kantei的数据显示，都心6区（包括千代田丶中央丶港区丶新宿丶文京丶涩谷）4年来升幅达38.5%；亦较东京23区的平均价格高出逾36%。因此，安冈表示，近年投资者亦开始投资附近的区域，包括文京丶品川及江东。

（据钜亨网） 

日本不动产经济研究所（Real Estate Economic Institute Co., Ltd. ）6月16日公布调查报告指出，因房价续飙丶冲击需求，拖累2016年5月份日本东京首都圈住宅大楼新增销售户数较去年同月大减14.1%至3,002户，连续第6个月呈现下滑，远逊於不动产经济研究所原先预估的3,500户，且就历年同月的情况来看丶已创下24年来（1992年以来）新低纪录。

5月份东京住宅大楼销售契约率（指於销售当月签订契约的户数比重丶即於当月实际卖出的户数比重）为70.9%，较前月的66.4%上扬4.5个百分点，3个月来首度突破显示买气好/坏界线的70%水准。

5月份东京首都圈住宅大楼每户平均售价较去年同月飙增18.3%至5,692万日圆，连续第12个月呈现增长；每平方公尺单价较去年同月飙增21.2%至82.3万日圆，连续第12个月呈现增长。

不动产经济研究所预估，2016年6月份东京首都圈住宅大楼新增销售户数料将为3,000户左右，将较去年同月（3,503户）下滑14%。

5月份东京首都圈住宅大楼每户平均售价较去年同月飙增18.3%至5,692万日圆

另外，不动产经济研究所并同时公布2016年5月份日本近畿地区住宅大楼新增销售户数较去年同月骤减25.9%至1,422户，3个月来首度呈现下滑；5月份近畿地区住宅大楼销售契约率较前月下滑5.5个百分点至64.5%，4个月来首度跌破70%关卡。

不动产经济研究所并预估，2016年6月份近畿地区住宅大楼新增销售户数料将为1,800户左右（去年同月为1,755户）。

（据钜亨网）

日本实施负利率的金融政策后，房贷利率跌倒了不同寻常的低水准，以微弱利率长期性的贷款成为可能，银行等金融机关对房贷也表现出积极的态度。这使不少日本家庭蠢蠢欲动，开始考虑购买新居。但是目前东京等大都市的住房价格持续保持着上升的趋势。在东京买房并不容易，对普通家庭而言，住房毕竟是“一生一次的购物”，是重视目前机不可失的低利率房贷还是选择物业的资产性，以及购买时机都成了家庭的反复斟酌的要点。也有专家表示，郊外房市上涨迟缓，郊外购房也是一个选择。

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近年、日本开始了大规模的金融宽松政策，在此背景下，在过去的3年中，房贷利率一跌再跌。有半官方背景的房贷“Flat 35”的35年房贷，在2013年春跌倒2%左右，当时被称为历史最低，但是目前更跌倒1%多一点。单纯的计算可知，如果4,000万日元的房贷，借期35年，利率为2%时，需支付的利息合计为1,565万日元；利率为1%时，利息合计为742万日元。之间的差价可见一斑。

另一方面，公寓楼的价格上涨也不可小视。据不动产经济研究所的调查数据显示，2015年在东京圈（东京都、埼玉县、神奈川县、千叶县）出售的公寓楼的平均价格约为5,518万日元。与被称为楼市火爆转折点的2012年（平均价格4,540万日元）相比，上涨了约1,000万日元。当时人气住宅区、东京都江东区的3LDK模式的住房不到5,000万日元，相同地段的同等住房而今已飙升至6,500万日元左右。

业界分析表示，在大都市，公寓楼的销售价格在短期内仍将保持上升趋势。不过楼市通常会呈现上下跌涨的行情，现在是否真的是购买时机，需冷静地权衡一下。如果在高价时买下住房，如果发生像工作调动带来的搬迁、翻新等，不得不卖掉住房，抛售时如果处于低价位，将面临大幅度折价出售的境地，当初低利率房贷的好处也烟消云散。

业界提醒购房者，在购买新房或二手房时，不妨细心咨询一下周边住房的交易现状，做比较后再做决定。

房地产情报公司“东京鉴定”的出井武氏建议可根据上班地点等情况，不妨考虑一下郊外购房。他说：“相比之下，目前郊外的公寓房和别墅价格上涨的幅度较慢，这几年上涨率不到1%。”

业界人士认为，在购房时，购买后一直居住下去，中途不打算抛出的话，现在的低利率房贷的确是个时机，如果中途可能发生像搬迁等不得不出售住房的情况，在购房时，需要好好考虑，将来抛售时，不至于出现大幅度折价的物业或地段等因素为上策。

 

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（互联网资讯综合整理）

日本东京首都圈房价大涨，创下泡沫经济时期至今，时隔24年半以来的新高价，11月的新屋售价较前年同月上涨21.1％。

日本东京首都圈房价大涨 创24年半来新高

日媒报导指出，东京首都圈的新建住宅大楼11月的每户平均售价逾6300万日圆，平均超过2亿日圆的住宅大楼也销售一空，这是自1991年6月以来难得一见的不动产好景气。

根据民间调查公司“不动产经济研究所”的调查，首都圈的东京都、神奈川、崎玉、千叶县11月的新建住宅大楼的平均售价约为6328日圆（约台币1731万元），较去年同月高出1104万日圆（约302万元），涨幅为21.1％。

11月单月的房价上涨原因除了建筑成本提高外，还有东京都内每户平均超过2亿日圆（约台币5472万元）的高级住宅销售情况佳，使得11月的房价与10月相比大幅提高。

该研究所负责人员表示，建筑成本持续上涨，今后东京首相圈的新屋售价应该仍会维持在超过5000万日圆（约台币1368万元）的水准。

此外，东京首相圈11月售出的住宅户数达3496户，较去年同月成长4.8％，成交率更达82.1％，这也是时隔3个月的成长。主要是因为原本预定销售的时期延迟，使得大型住宅大楼近来集中出售。

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（据Yahoo奇摩网）