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目前的中国百姓的日常生活几乎已经被房价裹挟，而东京的街头巷尾并无烦人的房价热议，因为房价多年来增长不多。买房还是租房并不是了不得的人生大事。

在总面积 121 平方公里的旧金山，过去 20 年，增加了约 10 万人（总人口从 74.6 万增至 86.5 万），增长了 12%。旧金山与伦敦的房价过去 20 年分别飈升了 231% 与 441%，而东京港区在人口增加的同时，20 年间房价仅仅增长 45%，多数涨幅还是日本央行 2013 年推出大规模货币刺激政策所致。

有人提出，日本是个人口负增长的国家，房价当然会跌，实际不是这样的，日本与其它国家一样，也经历了“回归城市”潮。位於东京中心地段丶面积 20 平方公里丶寸土寸金的弹丸之地港区，过去 20 年总人口从 14.5 万增至 24.1 万，大约增加了 10 万人，大幅增长 66%。

《金融时报》东京分社社长罗宾 • 哈丁认为根源是多亏了当初的楼市泡沫，否则东京就会与现在的伦敦和旧金山一样束手无策。

一方面，城市按不同功能划分为商业区丶工业区以及住宅区。商业区可按业主自己意愿建房：东京的高招之一就是在原先绕东京湾的工业区不断兴建高层公寓楼。但在低层住宅区，建房则有着严格限制，很难获得重新规划的权限。

在分区规划下，土地所有者拥有很多权力。事实上，日本宪法规定“拥有或持有的物权神圣不可侵犯”。私人开发商不能强迫业主出售土地；地方政府也不能阻止个人开发土地。

另一方面，上世纪 90 年代，地产商的不良贷款使日本金融机构濒临崩溃，於是政府放松了楼市开发政策，最终以 2002 年出台《城市复兴法》而告终。该法给重新分区规划大开绿灯。写字楼地块重新规划为住宅区。

过道与公共用地不计入公寓房建筑面积，导致公寓楼在现有区划内越建越高，而如今正在讨论中的议案则允许业主重建更大面积的住房，前提是他们必须拆掉按昔日地震标准建造的房屋。

这条法律从中央政府自上而下贯彻落实，允许业主拆旧建新意味着他们能很快从中获利。“城市规划法以及建筑法都由中央政府制定——甚至微小细节都写入了全国性法律。”冈田说，“地方政府在房屋开发方面，基本没啥发言权。”

这样，宏观微观相结合，即便 2014 年，总人口 1330 万丶几无空余建筑用地的东京都新开工住房数为 142417 户，超过了整个加州的许可建房数（83657 户），也超过了英国全国（总人口 5430 万）的新开工数（137010 户）。

结果，东京新开工住房数稳步上升，这与更加不同寻常的事实紧密关联。与西方大城市房价暴涨形成强烈反差的是：东京的房价基本原地踏步走。

（据钜亨网）

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过去数年，与地方相比，东京都的地价虽然缓慢上涨，但是有评论认为，从近期的基准地价动态来看，上涨幅度在收窄，东京房地产的房价似乎见顶。

房价峰顶已过？

据日经新闻的报导，东京都江东区的木场公园附近，正在新建中的商品楼拔地而起，房价约250-300万日元/1坪（3.3平米），周边还有房地产巨头住友不动产和野村不动产开发的公寓楼，1坪约350万日元左右，在东京都内的公寓中，可算是少有的低价。承担售房的公司叫BLISS，是房地产的新兴公司。公司销售负责人表示“不拼品牌，拼价格”，并介绍说，明年预定竣工的公寓楼已经全部售罄。

在08年金融危机时，日本的中坚房地产受到重创，当时的MOrimoto、以开发独院房的OpenHouse、关西的京阪电铁不动产等中坚房企曾跌入倒闭的边缘。危机过后，东京都内的房地产价格上涨，但是实际需求还难以承受房价的上涨速度，此时，受重创的中坚房企和新兴房企卷土重来，以相对便宜的价格，从大型房企虎口拔牙，开拓出良好的售房业绩。

不过近期，在公寓楼的开发商之间流露出“房价峰顶已过”的预示。据不动产经济研究所的消息，截至8月底，东京都圈售出住房的平均价格已连续3个月跌破去年同比，部分大型房企也开始下调房价。

另一方面，办公楼和商业楼也出现相同的趋势。据都市未来综合研究所的调查，1至8月的不动产成交额达2兆6,665亿日元，比去年同期下降了20%左右。其原因被认为是，寻求办公楼的公司对未来业绩持不安情绪，在租用办公楼等方面较低调，不少公司还希望降低租金等，有的因承受不了租金搬走。

据日经新闻的报导，千叶县的某商业大楼，主要的租借者是大型超市Itoyokado的东习志野店，因超市业绩下滑，已决定明春退出。超市作出退出决定是今年6月，当时，刚买下商业大楼不久的房地产投资信托公司的野村不动产基金，得此消息犹如当头一棒。野村不动产基金表示：“买下时也考虑到租主撤退的风险，但是万没想到这么快。”

业界人士认识表示，办公楼的租金已见顶。租主公司因业绩不振，采用减少办公面积达到减低办公楼成本的方式，压低公司运营成本，这种现象近期表现突出。

投资资金支撑著房地产

近年的日本房地产有个现象就是，来自房地产投资信托公司的资金受人瞩目。日经新闻的报导，今年7月，在东京繁华区浅草桥一处投资公寓楼的竞标中，8家地产商混战的结果，得手的是私募资金的房地产投资信托公司的大和证劵住宅私人投资法人。

这座楼盘的租金收益率在4%左右，与1年前相比，已下降了1个百分点。尽管如此还是赢得了众多地产商的激烈角逐。由于日银实施负利率政策后，生命保险公司、运营养老金等大型金融机关主要运营的金融商品国债等利润空间被压缩，在寻求高收益率商品时，房地产成为了上述金融机关的主要选择对象。

不过业界人士表示，如果家庭的内需乏力，金融政策带来的房地产火爆行情也难以支撑楼市。名古屋中部地区一家售房企业负责人坐立不安地表示：“主要客户是丰田车公司的职员，但是日元升值，丰田公司的业绩被压迫，售房公司的业绩也自然受到了影响。”“企业业绩以及员工工资等实体经济方面如果不见好转，即使地价上升也不能说是健全的房地产行情。”

（互联网资讯综合整理）

日经中文网报导，日本全国住宅用地价格下滑 0.8％，所有用途用地价格下滑 0.6.％。均连续 25 年出现负增长，但降幅已连续 7 年缩小。

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日本三大城市圈上升 0.4%，与 2015 年持平。名古屋圈涨幅为 0.5%，较 2015 年的 0.7% 有所回落。东京圈高级住宅价格上升，但销售低迷。住宅用地价格上升的都道府县从 2015 年的 8 个减至 5 个。

在三大城市圈，房地産投资回报率低下，有吸引力的房産数量减少。部分投资有改为观望态度的趋势。日本三大城市圈所有用途用地的价格涨幅为 1.0%，与去年的 0.9% 没有明显改变。

（据钜亨网）

最新的世界大城市商务办公室租金排行出炉，全球最贵的商办租金在中国香港，远远超过纽约和东京的价格，达到每坪3万元台币的“天价”。相较而言，东京的租金甚至仅达中国香港的一半而已。

“营改增”税改 上海商办租金涨4％

据《日经亚洲周刊》（Nikkei Asian Review）报导，跨国房地产顾问公司莱坊（Knight Frank）统计全球共31个大城市的商务办公室租金排行，中国香港以每坪约3万台币的平均价格高居榜首，远远超越名列第2与第3名的纽约和东京。纽约每坪约4,101人民币丶东京则是3,879人民币/坪，两大城市仅约中国香港商办租金的5成金额。更别说排名第4位的伦敦，每坪平均租金约为2,959人民币，更不到中国香港的一半。

该研究报告同时显示，今年上半年31座城市的租金成长率，成长达7.6%的上海拔得头筹，但上海的租金在总排名只在第9位。紧接着是澳洲悉尼和中国香港，分别有6.6%和5.9%的涨幅。但新加坡的租金却反而下降了7%，莱坊将此归咎於该国供过於求的房屋数量和今年缓慢的经济成长。可即使中国香港的租金居高不下，但2020年中国香港可能面临商办需求的大量缺口，约有673万坪的商办，相当於一座88层楼摩天大厦的楼地板面积。

中国香港商办的租金推升归因於陆资企业大举进驻中国香港，近3季共有44笔超过1亿港币（约0.86亿人民币）的房产投资案，包含深圳祥祺集团（Cheung Kei Group）砸下45亿港币（约38.7亿人民币）买会德港口一号大厦（Wheelocks One Harbour Gate）与中国人寿（China Life Insurance）以58.5亿港币（约50.3亿人民币））买下同大楼的西座。除了陆资的进驻，英国脱欧公投後不少外资企业也转而前往中国香港寻找“安全的投资标的”，上半年增加8%的外资，亦使中国香港商办更加供不应求。

（据中时电子报）

日本不动产经济研究所（REEI丶Real Estate Economic Institute）9月14 日公布调查报告指出，因房价持续居高不下丶需求疲弱，拖累 2016 年 8 月份日本东京首都圈住宅大楼新增销售户数较去年同月大减 24.7% 至 1,966 户，连续第 9 个月呈现下滑，且远逊於 REEI 原先预估的 2,500 户。

8 月份东京住宅大楼销售契约率（指於销售当月签订契约的户数比重丶即於当月实际卖出的户数比重）为 66.6%，较前月的 63.3% 上扬 3.3 个百分点，不过已连续第 3 个月跌破显示买气好 / 坏界线的 70% 水准，且就历年 8 月的情况来看丶创下 9 年来（2007 年以来丶65.6%）新低纪录。

8 月份东京首都圈住宅大楼每户平均售价较去年同月下滑 3.6% 至 5,665 万日圆，连续第 3 个月呈现下滑；每平方公尺单价较去年同月下滑 3.2% 至 79.8 万日圆，连续第 3 个月下滑。

不动产经济研究所预估，2016 年 9 月份东京首都圈住宅大楼新增销售户数料将为 3,000 户左右，将较去年同月（2,430 户）大增约 23%。

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另外，不动产经济研究所并同时公布 2016 年 8 月份日本近畿地区住宅大楼新增销售户数较去年同月大增 27.8% 至 1,238 户，连续第 2 个月呈现增长；8 月份近畿地区住宅大楼销售契约率较前月下滑 0.8 个百分点至 73.8%，连续第 3 个月突破破 70% 关卡。

不动产经济研究所并预估，2016 年 9 月份近畿地区住宅大楼新增销售户数料将为 1,600 户左右，将较去年同月（1,798 户）大减 11%。

（据钜亨网） 

近年来安倍改革所带来的经贸成长，接下来又是东京申奥成功，受到世界各地的极大注目、今年又出现了负利息，让很多一直不提倡买房的日本人也纷纷随着这股热潮贷款买房，同样外国人也是看好日本房地产，将资产设定在日本，在这其中的投资家有的是涉水多年，经验老套。而也有很多投资家对日本还是新手级别，很多基本流程等还没有很熟悉，今天我带大家来基本了解日本买房流程。

1、我们需要得到专业的知识后再去做投资，不要盲目的购屋。

与中介公司之间决定好物件后，一定需要进行实地考察。

房屋的地理位置、周围的居民环境、当地的租赁市场以及不动产销售市场价位及走势等，都需要从中介方取得，这些掌握好之后再决定是否要投资，无论是什么样的投资都是有风险的，但在日本选择到好的物件的话，那你就可以高枕无忧安定收入了。

2、日本房屋可以贷款吗？

如果您是永住，或是日本国籍的话，在公司上班满2年以上就可以和日本人享受一样的贷款优待，但如果您是留学生的话也是可以在日本银行贷款，首付款要3成～，利息的话要商谈，但如果您是自营业，或者是打工没有报税的的话，那在日本银行是无法贷款的。

3、日本房子可以杀价吗？

日本房地产和中国不同，价格是做过市场调查及周边成约的价格参照，来决定价格。很少有张口开天价的状况，杀价空间最好抓在5％左右，当然这不是肯定的，看房东的‘’心情‘’来去决定。

4、外国人购买日本房地产相关税金。

日本对在住日本的外国人，购买国内房地产的税金和日本人收取方式是一样的。

如果您是非居住者的话，租给客户当事务所及店铺的话要有源泉税产生，这个部分请放心，年底报税的时候会多退少补。

5、房屋买下来后管理要怎么办？

如果您是整栋公寓，有复数的房间的话，建议您让专业的管理公司做管理运营管理很重要，这个关系到您今后物件的价值。

如果您投资的是公寓里的其中一间的话，我建议您找房客的时候委托给中介公司处理，无论是客户的筛选或是契约书的明确化及保证人等都是专业人士处理，以免自己找到不好的客户或者是今后无法按期收到房租的可能性也有，待中介公司将新的租客签约好之后，我建议您自行管理。如果您日语不好，房客有又是日本人的话那那就是另当别论了。

（据中文导报）