近年来，亚洲各短线目的地成了中国游客出境游的“心头好”，除了新兴的旅游国家泰国、韩国外，日本一直都是国人出境游的“人气王”。根据日本政府观光局(JNTO)公布的数据，今年上半年日本接待外国游客首次突破1000万人，达到1171.4万人次，其中，中国游客人数最多。
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日本 | 奥运会助攻 东京房市回暖倒计时
Part1：去东京，你不能错过的景点
东京或许并没有多么宏大的古代建筑遗产或者天然的秀美山川。不过，一旦深入到东京的街头巷尾，你却绝不会觉得单调无聊，而会惊奇地发现传统的神社、建筑与摩天大楼有机结合，繁忙的市中心不时出现绿茵与河流，博物馆、美术馆与购物中心融为一体，让文化、艺术、科技这些概念真正深入进了生活之中。
何况这里有着世界一流的当代建筑设计和世界三大繁华区之一的美丽街道银座，有东京塔、台场彩虹大桥、涩谷繁忙的十字路口这些日剧中一模一样的风光，还有全日本乃至全球首屈一指的璀璨夜景。
东京塔Tokyo Tower—-东京的地标性建筑，站在塔顶可以俯瞰东京全市，夜景更是迷人 浅草寺senso-ji—-东京都内历史最悠久的建筑，周围有很多日本特色的小商铺 新宿Shinjiku—-热闹又混乱的购物街区，毗邻歌舞伎町，是东京乃至于整个日本最著名的繁华商业区 台场(御台场)Odaiba—-东京最新的娱乐场所集中地，经常有日剧在这里取景拍摄 银座Ginza—-东京最繁华的闹市区，也是有名的高端购物场所 皇居kooky higashi-gyoen—-天皇及皇室居住的地方，其内二重桥下的护城河被公认为皇居最美之地 秋叶原akijabara—-日本知名的电器动漫一条街，发烧友必去之处，更是冬季高端科技的集中地 涉谷shibuya—-日本潮流的发源地，年轻人喜爱的购物圣地 明治神宫meijijingu—-是日本名人举办传统婚礼的热门场所
Part2：三大要点了解东京房市
Part 3：为什么近年在日投资房产如此火热
1、申办2020年东京奥运会
在日本成功取得2020年东京奥运主办权后，可以感受到日本重燃希望的气息。景气持续回温下，东京不动产的基础设施加速建设，房地产业皆欢欣鼓舞期待呈现触底反弹后的未来黄金7年，这也许是中国人赴日本买房的一个基本原因。<详细>
2、日元持续贬值
中国人赴日本买房，也是随着日元持续贬值，中国投资客对日本不动产的兴趣逐步加温。报道称，过去5年来，日元兑人民币累计下跌了25%，跌幅超过同期兑美元的15%。日元贬值，让今年到日本旅游的中国游客人数创新纪录，同时刺激了度假房产的投资。<详细>
3、租金收益率较高
买家看到了投资日本的价值。日本新公寓楼年租金收益率可达到5%至6%，旧公寓年租金收益率甚至高达10%【日本精品房源一览】。另外，银座一些黄金地段的不动产，升值潜力巨大。赴日本买房具有很大的商机。<详细>
Part 4：东京热门投资区域有哪些？
一、东京投资热门区域——金三角
“金三角”区指的是东京最核心3区千代田区、中央区、港区，由于在地理位置上3个区形成了一个三角形，同时3区又为东京房产投资的黄金重要区，因此称之为”金三角”区。
1、千代田区
千代田区拥有包括皇室居所、日本国会、最高裁判所(最高法院)、靖国神社与大部分设置在大手町的中央省厅(中央行政单位)等重要机构，因此该区可说是日本的政治、经济中心。除了政治中枢的职能外，包括明治钢业在内的日本诸多著名公司的总社也设在该区。由于这里写字楼众多，比较适合投资单身公寓，出租给附近的白领。【详细】
2、中央区
中央区不仅地理位置处于东京的中心地，更是日本经济、信息、商业等的中心。著名的日本银行、”日本的华尔街”——东京证券交易所等日本经济核心都位于中央区。除此之外，包括银座、大型布庄与三越百货等公司总社都在该区，是名副其实的商业、金融中心区。
为迎接东京奥运会，政府决定将对中央区银座、日本桥等重要商业区进行改造，这也间接影响了中央区房价在未来的进一步上涨，投资潜力巨大。【详细】
3、港区：
港区位于东京东南方、紧邻东京湾，境内较著名的市街包括有赤坂、经济活动活跃的新桥、滨松町等商务街、外国观光客与酒吧云集的六本木、高级住宅街的麻布和白金，日本重要地标之一的东京塔就位于该区，这里是一个聚集着诸多外国大使馆、国际气氛浓厚的地区。【详细】
二、东京投资热门地段——中央区银座、日本桥
1、中央区银座
中央区银座银座与巴黎的香榭丽舍大街、纽约的第五大街齐名，是世界三大繁华中心之一。根据日本国土交通省统计，银座在日本全国商业地产价格中，连续9年排行第一位。日本政府将出台一系列扶持政策完善银座市政规划，带动银座地区房价在未来的进一步上涨。【详细】
2、日本桥
日本桥拥有日本银行总行和有着日本”华尔街”之称的东京证券交易所。云集了大和证券、IBM、丸红、丸善、日本美林证券、三井、三菱证券在内众多大型公司的日本总部。由于这一带银行等金融机构和大型公司众多，单身公寓需求量巨大，在一定程度上保证了出租率，免除了投资的后顾之忧。【详细】
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日本 | 浅析日本东京房市未来走向
作为2020年奥运会主办城市——东京，其房地产投资增长迅猛，楼市异常火爆，不过近期出现一定程度的回落。8月东京楼市的销售状况显示，公寓房的销售数量同比减少了24.7%，为1,966套，签约率为66.6%，签约连续3个月跌破被称为判断楼市景气与否的分水岭值的70%。今后东京楼市的走向备受投资者关注。
房地产真实价格不会因奥运结束而下降
日本不动产公司株式会社SYLA(喜乐)的汤藤善行社长表示：“就东京房地产市场而言，有人把奥运会会期作为东京楼市涨跌的一个原因，我个人对此持否定看法。”
任何投资商品具有市场价格和真实价格，房地产也如此，一定时期内市场价格会出现一定程度的变动，甚至大幅度波动，东京楼市行情也会如此。但是为筹备2020年东京奥运会，东京的整个基础设施可以说发生了翻天覆地的变化，不论从居住环境、交通利便性、休闲娱乐等生活设施方面的质的提高显而易见，都给房地产物业的真实价格只会带来加分。
人口减少对东京楼市的影响
影响日本房地产价格下降的原因是人口的减少。日本现在面临少子化带来的人口减少的问题，人口减少自然会影响到住房的供求关系，这一问题在日本的地方已经表现出来。不过东京在短时期内不会受到影响，因为每年从地方有大量人口涌入东京，住房的需求力度依然是强势。
人口减少也会影响到日本的经济成长，日本政府其实多年前就意识到这方面的问题，敞开国门，类似移民的政策只是时间上的问题。最近几年在外国人高度人才的签证以及永住签证（相当于绿卡）等方面的门槛不断放低，近期开始加大力度改善来自海外的技能实习生的待遇以及工作环境，这些措施和政策与下一步的敞开国门，接纳外国人移居日本相关联。
人口减少事关日本的未来，政府不可能熟视无睹，个人认为可以乐观看待下一步的发展。
外国游客激增带来民宿投资热
东京作为世界备受注目的房地产投资市场，如何选择不动产物业也是投资者最为关心的问题。据数据显示，到2025年，东京的人口和家庭数量将持续增长，而年轻单身族一直是东京公寓房的需求主力之一。中长期的东京楼市，面向单身族的公寓房将继续保持很高的需求量。多年来，SYLA在东京都内开发的单身族的投资房供不应求的势头不减也反映出这一需求趋势。
汤藤社长表示：“在东京，除了面向单身族的出租房市场具有很好的投资效应外，近期面向外国游客的民宿投资因其颇高的收益性备受关注。”
据悉，2015年的到访日本的外国游客数量高达1,974万人，日本政府表示将继续扩大外国游客的数量，把2020年的外国游客目标数量提升至4,000万人，2030年为6,000万人。目前，大量外国游客的涌入，日本各地宾馆已处于饱和状态，在此状况下，以一般住房用于接纳外国游客的民宿应运而生，其收益性远超过了一般的出租房，引起投资者的关注。
据悉，日本政府正在制定民宿运营的相关法律，预计明年将正式出台。观光立国成为了日本的一项国策，在外国游客密集的东京，作为中长期的投资，民宿很具魅力。SYLA已经在著手民宿方面的开发，同时，面向投资者，也包括华人投资者提供出售、代理运营等相关服务。具体方案还在酝酿中，但在收益方面，投资者方面将会有10%以上的收益率。
（据互联网综合整理）
日本 | 东京房价为何不涨
《金融时报》东京分社社长罗宾哈丁 (Robin Harding) 对东京的城市规划政策感兴趣，全世界大城市楼价近年大幅上升，做成严重社会矛盾，例如年轻人和老年人对立，但东京楼价过去几十年原地踏步。
哈丁发现楼价不涨的原因，跟供应有关，东京楼市不错表面上已经非常挤迫，但实际上房产供应量，却源源不绝。
中国香港立场新闻报导，上世纪八十年代，日本经济出现泡沫，资产价格升至疯狂水平，特别是东京楼价，当年便传出东京某几幢商业大厦的估值，可买起整个纽约曼克顿。
当年东京城市规划由上而下紧控，政府操生杀大权，管制新地产项目，供应量不多。然而，泡沫爆破后，东京百业萧条，政府对城市规划的态度，一百八十度转变，变成无为而治，对地产发展放任自由，把权力转移到业主手上。
中国香港式“强拍”在东京是匪夷所思，业主的业权，圣神不可侵犯。业主可百分百决定物业的发展方向，因此重建项目四处可见。
东京楼价为何不涨，主要原因是业主不停把低密度楼房改建为多层式发展。在东京买入低密度房子，隔离随时变为工地，改建为 20 个单位的五层高的楼房，哈丁在东京的住所正发生此事。近年不少中国香港人在日本置业，须留意东京楼价长期不升的基本特征。
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（据钜亨网）
居外特别策划：旅行中的商机 海外那些投资潜力无限的旅游城市
东京，作为日本的首都，也是全球最重要的经济中心之一，传统与现代、繁忙与闲适都在这里冲撞。申办2020年奥运会成功后，东京再次聚焦了全球的目光。这支被世人称之为安倍经济学的“第四支箭”，无疑会为东京房地产市场注入一剂强心针。<详细>
在中国旅游研究院与携程联合发布的《消费升级：2016上半年中国出境旅游者报告》中，统计了2016上半年出境游最热门的20大国家（地区）。接下来，居外网将以该列表中的国家热度排名为序，结合当前海外热门置业区域，陆续推出“海外十大热门旅游&置业城市”，助您在愉快的旅途当中，发现潜力无限的商机。
数据来源：中国旅游研究院与携程联合发布的《消费升级：2016上半年中国出境旅游者报告》
★ 图说：海外那些投资潜力无限的旅游城市★
芭堤雅绚烂的阳光沙滩、济州岛浪漫宁静的自然风光、东京繁华古朴的城市氛围……异域的美妙风光，吸引着越来越多的国人走出国门，去体验不一样的生活。
出境游的大热，带动了海外旅游业的繁荣，也带动了与之相关的房地产业的兴盛，旅游地产已成为最新的海外投资热点。那么，目前海外有哪些投资潜力无限的旅游城市呢？一起来看看吧！
居外网出境游特辑：海外投资潜力无限的旅游城市盘点 1、泰国·芭堤雅：有“东方夏威夷”的美誉，每年接待游客1200多万人次，是泰国旅游业的重要支柱之一。 2、韩国·济州岛：韩国最大的岛屿，有着神秘的自然景观和传统文化的美丽岛屿，吸引着大批的中国投资者 3、日本·东京：日本的政治、经济、文化中心，也是现代化国际都市和世界著名旅游城市之一 4、新加坡：世界上面积最小的几个国家之一，这里汇聚了现代与传统，融合了东西文化之精粹 5、美国·西雅图：美国西北部最大的港口城市。拥有绝色美景和先进科技，是美国人心中最适合居住的城市 6、美国·纽约：纽约坐拥大纽约都会区的核心地带，是一座世界级国际化大都市，也是世界第一大经济中心 7、澳洲·墨尔本：环境优雅，连续多年被联合国人居署评为“全球最适合人类居住的城市”
8、澳洲·悉尼：澳大利亚第一大城市，以情人港、海滩、歌剧院等标志性建筑而闻名遐迩。 9、英国·伦敦：英国政治、经济、文化、金融中心和世界著名的旅游胜地，有数量众多的名胜景点与博物馆 10、加拿大·温哥华：近年经常在各项世界最佳居住城市的调查中名列前茅，投资热门地，近年来房价高企
★ 房市解析：为什么这些旅游城市值得投资 ★
对于投资者而言，回报率是他们所追求的终极目标， 而一个城市的房产政策、房价水平、涨幅及租金回报率等与房市息息相关的 信息，都是他们要考量的重要因素。
本单元，居外将详细为大家解析海外部分热门旅游城市的最新房市概况，给大家的海外置业投资做重要参考，本单元内容将持续不定期更新，敬请关注。
东京，作为日本的首都，也是全球最重要的经济中心之一，传统与现代、繁忙与闲适都在这里冲撞。申办2020年奥运会成功后，东京再次聚焦了全球的目光。这支被世人称之为安倍经济学的“第四支箭”，无疑会为东京房地产市场注入一剂强心针。<详细>
济州岛是韩国最大的岛屿，有着神秘的自然景观和传统文化的美丽岛屿，素有“东方夏威夷”之称。由于在地理位置上邻近中国、房价相对于欧美热门国家较为便宜，近年来济州岛吸引了越来越多中国投资者的目光。<详细>
芭提雅，是东南亚近年来热度极高的海滩度假、房产投资、旅游、养老圣地，享有“东方夏威夷”之誉，每年接待游客1200多万人次，收入外汇折合泰币70多亿铢，是泰国旅游业的重要支柱之一。<详细>
（陆续更新中，敬请关注）
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日本 | 东京圈4-9月住宅均价创1991年来新高
据日经中文网报导，日本不动产经济研究所日前发布了 2016 年度上半年（4~9 月）的日本住宅市场动向调查。东京圈的住宅发售数量同比减少 12.4%，减至 1 万 6737 套。创下了自 1992 年（1 万 357 套）来时隔 24 年的最低水平。建设费用的上升导致销售价格居高不下，住宅的销售势头出现疲软。
2016 年度上半年的住宅平均销售价格为 5661 万日元（约合人民币 368 万元），同比上涨 1.8%。这也是自 1991 年 4~9 月的 6137 万日元（约合人民币 399 万）以来创出的最高水平。4~9 月的平均月度签约率为 68.4%，降低 7.6 个百分点。自 2008 年创下 63.9% 的记录以来，时隔 8 年首次跌破 70%。
从各地区的住宅发售数量来看，东京 23 区为 6826 套，同比减少 22.3%。东京 23 区以外为 1873 套，减少了 10.7%。日本不动产经济研究所主任研究员松田忠司表示，“（发售数量下滑）受到了 2015 年大型楼盘接连降价出售的影响”。
一方面，同时发布的 9 月份日本东京圈住宅发售量同比增长 40.9%，达到 3424 套。时隔 10 个月首次超过上年。大型住宅楼盘的开盘对此做出了贡献。
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（据钜亨网）
日本 | 泡沫破裂！德银：东京公寓价格恐崩跌20%以上
德意志银行 (Deutsche Bank) 驻东京房市分析师 Yoji Otani 警告，东京公寓价格至 2018 年恐大跌 20% 或更多，因日本央行 (BoJ) 的货币刺激政策转向调控殖利率，将推升房贷利率，进而打击房市。
《彭博社》周三 (10月12 日) 报导，日本 35 年期固定房贷利率继今年 8 月跌到历史新低 0.9% 之后，已连续 2 个月攀升。而今年东京新建高级公寓的销量，也已翻落至 1990 年代初期日本房市泡沫破裂后最低水准。
如今，日本 40 年期公债殖利率已自 7 月时的历史谷底大涨了 56.5 个基点， 周二 (11 日) 来到 0.61% 的 3 周新高；但瑞士信贷 (Credit Suisse) 指出，同时期日本长期房贷利率仅上升 16 个基点，意味还有继续攀涨的空间。
Otani 指出，BoJ 负利率政策的确拉低贷款利率，但现在这个正面效应即将结束：一方面负利率已伤害购屋者的信心，另方面 BoJ 又准备拉抬较长期殖利率，日本房市将因此遭到双重打击。他预估，东京公寓价格至 2018 年底将大跌 20%-30%，且“这个静静膨胀的泡沫，已开始破裂”。
东京市内及郊区的新建及中古公寓房价，自 2013 年以来已分别大涨了 18% 及 20%。瑞信也指出，日本银行业已开始调高固定房贷利率，且在 BoJ 现行殖利率政策之下，有些银行可能在 2 年内将房贷利率调高到 2%，甚至更高。该行认为，建商明年很可能会限制供应量，以支撑房价。
（据钜亨网）
日本 | 安倍经济学命运 决定日本房市走势
安倍经济学带来日本经济复苏，随着 2020 东京奥运会各种设施的投资，使日本房地产活力回升，东京楼市出现过热后，近期开始降温下滑，有观点认为东京楼市出现了“房地产小型泡沫”“不久房地产泡沫将破灭”等。
日本房地产投资顾问的长嶋修则认为，目前日本房地产谈不上什么泡沫，处于调整期，今后的走向与安倍经济学的下一步的展开紧密相关。
他表示，年初开始的日元升值，使外国投资者裹足不前，之后金融厅对因节税而过度投资超高层公寓房发出警示，给楼市浇了一盆凉水，带来了房地产回落的局面。
长嶋修分析认为“东京楼市的高峰天顶已过”，今后日本房地产市场的走向与安倍经济学的展开紧密相关。被称为三支箭的安倍经济学，继第一支箭金融缓和，第二只箭财政出动之后，第三支箭成长战略如何展开备受关注。战略成长的关键是企业在走向好转时，是否具有上调工资的底力，以此使家庭收入增加，带动内需。股市期待的也正是房地产市场所期待的。
（据钜亨网）
日本 | 2020奥运利多加温 东京房市正夯
日本房市不同於东南亚各国，属於成熟且稳健发展的国家，是极佳的投资区域。
2020年将於日本东京举办，奥运所带来的观光人潮及产业发展，让主办城市东京的房产交易持续热络。代理日本各大房产开发的MIJ总经理小川猛志也观察到这种“奥运”现象，他直言东京的房市将在这4年呈现急速翻涨的“好市”。
在日本拥有丰富网络的MIJ是由亚洲大志国际顾问有限公司所营运，为日本国内株式会社Ambitious之子公司，而株式会社Ambitious在日本有20年的不动产交易及谘询经验，与日本许多大型及优良之开发商及不动产公司建构网络，网罗许多市面上没有之不动产独家资讯，以公平公正的立场提供给MIJ专属客户。
亚洲大志国际顾问有限公司总经理小川猛志具有20年以上的日本不动产经验，他以自己专业观察及分析，提供投资日本房市的意见；他指出，以日本整体房市发展来看，主力战场还是在东京，随着东京奥运来临，房产交易有显着的成长。
小川总经理表示，房地产是最佳投资理财标的，投资海外房地产就成为了最佳选择。他认为未来日本的房市以整栋式建筑为主，例如整栋式的套房建物，可以做多功能的规画及利用。此外，由於长期处於地震威胁的日本，在建筑物的免震及制震工程相关技术之相当成熟，小川总经理表示，在日本购买木造建物其实也是一个兼具安全及投资性的选项。
（据财信杂志）
