中國最大海外房產投資網站居外網(Juwai)數據顯示,多倫多和蒙特利爾趕超溫哥華,成為中國人最愛2大房產投資熱點。網站還預測,未來10年內,中國人全球房產投資總額預計破1萬億美元(約合1.27萬億加元),其中很大一部分有可能湧入加拿大房市。
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中國、美國和日本房價比 終於看明白了!| 海外
01、我們的房價到底高不高?會不會向日本那樣?
一直以來有一個問題備受市場關注,那就是:“中國在今後的幾年或者十幾年時間裡面,是否注定要經歷金融危機,還是會像日本那樣,經歷一個很漫長的結構性調整期,還是像我們中國所期望的能達到一個經濟的軟著陸目標?”
再具體點,就是我們的房價到底高不高?會不會向日本那樣?這是我們國內投資者十分關注的問題。
最近,高級經濟學家姚遠,用30分鐘,把這個問題說清楚了。
02、槓桿是怎麼加起來的,泡沫是怎麼吹起來的。
大家對中國的經濟十分關注,但是我們看很多人的研究都是向後看的,主要看我們這些結構性的問題在過去這幾年怎麼形成的,槓桿是怎麼加起來的,泡沫是怎麼吹起來的。
而關鍵是我們缺少一些很有前瞻性的東西,問題已經擺在那裡,我們怎麼去把問題解決掉,怎麼樣讓中國的經濟可以走出現在這種困局。
市場上其實對於我們中國經濟的破局之路還是有一些預期的,我們總體來說可以歸納到三個比較有標誌性的觀點。
第一個觀點,中國有可能會步美國08年金融危機的後塵。然後我們會進入一個經濟和金融體系都十分動盪的時期。
第二個觀點,中國目前所面臨的一些狀況其實跟90年代初期日本的十分相似,所以說中國更有可能是步日本的後塵,會經歷一個特別漫長和痛苦的經濟調整期。
第三個觀點,我們中國自己比較希望達成的經濟軟著陸。
下面這個圖是試圖把三個市場上面的路徑,轉化成對中國從中長期的走勢指導性的觀點,我們可以看到對於金融危機就是綠色的線,參照美國在2008年和2008年之後經濟所面臨的一些變化。
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藍色的線是根據日本在1990年泡沫破滅之後,所在90年、00年和最後的30年時間裡面所經歷的一些歷程。
粉色的線就是我們的軟著陸。這個在歷史上很難找一個先例,所以說我們圖裡面就是中國每年的增長率在逐年遞減,從目前來說差不多7%一直降低到2030年差不多3%。
我今天的演講主要目的就是說現在我們看到三條路徑,哪一條路徑是最有可能在中國今後十幾年裡經歷和發生的。
我會做一個系統性的對比,分別拿中國今天的經濟和2008年美國經濟進行對比,再就是中國和90年代日本的對比,看我們中國和日本的經濟究竟有什麼相同之處和有什麼不同之處,以此來看這三條線哪一個路徑是中國今後最有可能經歷的。
首先,我們來看一下中國和美國的對比,
這個上面有三幅圖,分別是我們認為造成美國金融危機的三個大的罪魁禍首,第一個就是左邊的圖是高槓桿率,槓桿率迅速增加,中間是房地產泡沫的迅速膨脹,右邊是銀行的情況。
藍色線是2008年之前美國十年之間的指標變化,
粉色的線是2008年之後中國在三個指標上面的變化。
舉例說明,我們看到槓桿率,其實中美之間有很多共同之處,美國的槓桿率從2001年的時候差不多是180%個GDP,然後在2008年到峰值的時候是達到了多於250個GDP。
同樣看到中國在2009年、2010年的時候我們同樣也是180個GDP,然後到去年我們差不多是257個GDP,所以整個增長幅度和跨度時間中美其實是十分相似的。
中間這幅圖我們看到是房地產價格的變動,美國從1997年到2007年峰值的時候,房地產價格基本上翻了一番;
而我們粉色的線是採用了中國一線城市的平均房價的價格,這個我一會兒會說為什麼我們用中國的一線城市數據,我們看到是翻了一番還拐了一個小彎。
最後看影子銀行,美國以銀行按揭延伸產品總量,我們看到從90年代末到2008年基本上番了三倍。
這個紅色的線大家也可以看到整個增長的速度和增長的態勢跟美國也是十分相似。
所以說從三個大指標看,我們確實看到中美之間有很多相似之處,這些相似之處是否意味著中國一定會經歷美國同樣的厄運呢?
03、為什麼用中國的一線城市和美國全國的進行對比呢?
其實我們深究這三個對比,如果去看深一層比對的話,我們可以看到中美之間還是有很多不同之處:
首先第一點,我們剛才說到房地產市場,為什麼用中國的一線城市和美國全國的進行對比呢?
是因為我們過去這幾年中國的房地產泡沫的形成有很大一部分集中在一線城市,還有少量的二線城市。
下面這幅圖是房地產價格在不同城市裡面,房地產價格和居民收入比,可以看到一線城市不光是平均的水平和最近幾年的增長速度都是要比二線、三線、四線城市快很多。
但如果我們拋除一線城市,看二線城市、三線城市乃至全國平均水平,我們可以看到從09年達到峰值之後,總體來說房地產其實在過去這幾年是低落。
這就是中美在房地產上巨大的不同之處。美國的房地產市場泡沫是全國性的,中國房地產泡沫是集中在少量的一線城市和二線城市裡面。
同樣,影子銀行這個方面,雖然看總量的態勢和增長十分相近,但是可以看到如果深層次比對中美影子銀行還是有不同之處。
美國影子銀行有兩大特點:
第一就是高槓桿;
第二他頻繁運用延伸產品,以至於最終的資產持有者其實很難估算到。
而中國的影子銀行雖然我們並沒有很多延伸產品,雖然我們有槓桿,但是槓桿增加的工具很簡單,整個系統結構遠比美國在2008年的影子銀行低很多。
再有就是我們面對影子銀行的問題,其實去年下半年的時候一行三會、監管層已經開始對影子銀行政策開始收緊,而且今年上半年的時候我們也是看到一些很可喜的金融去槓桿的效應。
中美之間和影子銀行最大的區別是美國影子銀行和房地產泡沫息息相關。
美國影子銀行需要房地產市場迅速擴張,給影子銀行的增長提供資產,然後影子銀行快速膨脹又給房地產市場源源不斷提升流動力,所以兩大泡沫就是影子銀行和房地產泡沫相輔相成。
而我們中國影子銀行多數是服務於企業的,尤其是國企。雖然有一些影子銀行是給我們房地產開發商提供資源和流動性,但是它兩個之間的房地產和影子銀行之間的流動力,遠低於2008年美國兩個泡沫之間的流動力,這個也是降低我們中國系統性風險的一個重要的流動力。
再有一個就是我們槓桿率和美國也有本質上的區別。
下面這幅圖,美國槓桿率的增加和整個房地產泡沫的形成息息相關。
藍色的線美國在90年代末的GDP差不多是50%,而到08年的時候漲到了差不多90%,翻了一番。
我們看到中國粉色的線,雖然中國這幾年也有GDP的明顯的上升,但是目前來說還是30%的GDP。
所以說,最主要一個結論就是說美國三大重要的問題,房地產、影子銀行和高槓桿之間是相輔相成,這個緊密性其實十分高的,形成了一個多米諾骨牌的效應。如果一個泡沫破滅掉,其他的兩個也會隨之倒下。
我們中國的三個問題之間的聯動性要遠比美國低很多。
還有中美之間最大的不同點,就是我們中國的金融體系和美國的金融體系之間的本質上的區別,我們知道美國的金融體系是一個市場而主導的金融體系,金融危機到來的時候,大家都是以現金為王,流動性不會在實體經濟裡面和金融系統裡面流動。
04、確實中國在過去幾年所經歷的東西和日本當年有很多相似之處。
可是,不同之處更為不同。
所以如果說在你負債十分高漲的情況下,唯一一個渠道讓負債者去融資的是賤賣資產,但賤賣資產又會產生新一輪的市場風波,然後再造成流動性風險。所以他們就造成了很不好的循環。
我們知道我們中國的金融體系,雖然過去幾年或者十幾年的時間裡面有很長足的市場化進程,但是毋庸置疑我們政府和央行對我們整個金融體系的管控還是非常強的。
舉一個例子,我們看下面這幅圖對中國很多人來說很重要的一個方面是企業的債務問題。
從供給方和需求方來看,需求方可以看到左半部分紅色和藍色部分,看到70%的中國企業債是由國有企業承擔的,流動性的供給方?
中國政府收緊資金外流 昆士蘭州房市損失慘重 | 澳洲
據澳洲房地產網站Realestate報導,中國政府對離岸投資進行打擊以遏制資本外流、禁止賭場投資後,布里斯班的房產交易正面臨崩潰,大量投資房地產市場的人不得不面對巨大風險。
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不久前,中國國務院發文限制房地產投資和禁止任何新賭場的投資,擔憂私營公司身上正背負太多債務。新措施還包括禁止交易額在100億美元以上的對外投資交易;在中國投資者核心業務以外的、10億美元以上的併購交易;以及國有企業不准投資10億美元以上的境外房地產項目。
受此影響,位於皇后碼頭(Queens Wharf)價值30億澳元的賭場項目(合資夥伴是周大福集團)和中國香港億萬富翁馮永祥(Tony Fung)在昆州東海岸投資建設的酒店和賭場項目也將面臨挑戰,不知何去何從。
不過,馮永祥的發言人表示,“這些新規定不適用於中國香港,因此不會對Aquis的澳洲戰略產生任何影響”。
據中介機構稱,一大批中國投資者希望以折扣價出售新開發項目,這對當地居民來說是一件好事,因為他們可以從降價和減少競爭中獲利。比如,有些現金拮据的中國買家雖然早前支付了10%的首付,但他們願意拿僅收回三分之一的首付來放棄交易。
預計布里斯班在新開發項目這一塊損失尤其慘重。根據Realestate先前數據,昆州十大最受中國買家矚目的城市有卡林戴爾(Carindale)、聖盧西亞(St Lucia)、因杜魯皮利(Indooroopilly)、希望島(Hope Island)、卡拉馬威(Calamvale)、陽光銀行(Sunnybank)、南方港(Southport)新利班山(Sunnybank Hills)、凱恩斯(Cairns)和八里坪(Eight Mile Plains)。
據瞭解,中國買家去年時才蜂擁前往布里斯班看房,現在需求卻急劇下降。Yong Real Estate專門和中國買家打交道的房產代理湯姆張(Tom Zhang)表示,這些變化給中國投資者帶來嚴重威脅。“一開始,他們很難借錢買房,很多人也看得很開,因為還可以用現金買。但現在他們連使用現金也受到限制。”
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(據澳洲新快網)
地產開發商:中國買家撤出將無損房價 | 澳洲
據彭博社報導,房地產開發商Brookfield Property Partners表示,即便中國監管者進一步限制其國內企業的海外投資,但來自其他國家的海外投資將彌補這一空缺。因而房價不會受到影響。
Brookfield Property首席執行官金斯頓(Brian Kingston)表示,來自歐洲及中東的資金流入足以抵消中國投資放緩將帶來的影響,儘管亞洲買家是該“方程式”的重要部分,但全球房市逐漸向收益率較低但收入穩定房產投資組合的轉變將在可預見的未來內提振房價。這位Brookfield Asset Management資產管理公司的管理合夥人表示,資金並非出自一處,而是從各領域彙集而來。
從澳洲的情況看,大部分的中國投資資金均流向了住宅房市。澳洲外國投資審查委員會(FIRB)最新年報顯示,2016財年中,中國投資者在澳洲外商投資許可中奪得頭籌,申請投資總額高達473億澳元,其中319億澳元流向了住宅房地產市場。
而眼下,中國流入澳洲的資金漸呈放緩跡象。《澳洲金融評論報》上週報導指出,由於中澳兩國監管者的同時行動,中國房產買家開始逐漸退出澳洲房市。就在上週五,中國對其國內企業發出了迄今為止最強勢的表態,誓控制任何可能拖慢國家經濟的失控債務。上週五,中國國務院簽發了監管規定,指明任何違反海外投資條例的企業都將受到懲處,限制海外收購活動的範圍囊括房地產、娛樂和體育領域,但不清楚中國政府會否或將以何種方式干涉相關交易。
中國政府在聲明表示,類似海外投資活動“不符合宏觀調控政策”,政府希望“有效規避各種風險”,但指出將支持石油及天然氣領域及“一帶一路”項目的海外投資。
(據澳洲新快網)
中國買家撤出澳洲或引發房價暴跌20% | 澳洲
據《澳洲金融評論報》報導,前美國聯邦儲備局(Federal Reserve)高官警告,中國買家撤出澳洲房產市場,容易導致澳洲飆漲的房價迎來暴跌,將損害本地經濟。
奈莉·梁(Nellie Liang)在美聯儲任職30年之久,曾負責金融穩定部門,去年年底退休,目前擔任布魯金斯研究所(Brookings Institution)高級研究員兼國際貨幣基金組織(International Monetary Fund)顧問。
今年3月,她曾到訪悉尼,並在澳洲儲備銀行(Reserve Bank of Australia)的金融穩定閉門會議上發表演講。
奈莉·梁日前向《澳洲金融評論報》表示,澳洲房價偏高,家庭負債高於國際標準,決策者應“相當擔憂”。她說:“高房價和高家庭債務的問題在於,一旦房價下跌,將帶來無法維持的債務負擔。”
澳洲國民銀行(National Australia Bank)公佈,房產專家估算,今年第二季度,在已建成及新房市場中,外國買家交易佔公寓的17%,獨立屋的11%,中國買家或仍佔最大份額。
近期,中國企業及投資者開始撤回海外資金。她稱,國際資本流動逆轉或“觸發”澳洲房產價格暴跌,“房價下跌20%並非瘋狂想法”。她說:“所有人都在關注中國。”
奈莉·梁說:“中國現在是個龐大的經濟體,在房產市場上與澳洲和加拿大等國家都有關聯……他們(中國)正在增長,並試圖改革經濟和金融制度。”
房產信息機構CoreLogic數據顯示,2016年,悉尼房價增長12%,墨爾本房價增長16%;兩市房價連續5年錄得雙位數增幅。
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(據澳洲新快網)
中國保持美國購房“第壹買家”地位 | 美國
根據美國房地產經紀人協會(NAR)最近發布的《2017年美國住宅房產外國買家報告》(下稱“報告”),在2016年4月-2017年3月的統計周期,中國繼續保持美國海外購房群體中的“第壹大買家”地位,成交金額超過其後的加拿大、英國、墨西哥和印度。
“這些華裔買家覺得加拿大房價太高了,轉而到美國投資以獲得更多資源和更高回報率。”關註海外房源的居外網中國區業務總監、美國持牌經紀人吳光慧這樣告訴第壹財經記者。鄒子捷也表示,不少加拿大買家是從中國移民過去的。
大國興衰與中國機遇:國家綜合國力評估
綜合國力排名_世界綜合國力排名
壹個國家的綜合國力是衡量壹個國家國情以及資源的最重要指標,可以體現國家的經濟、科技、教育等多項的綜合性指標。那麽世界各綜合國力排名是怎麽樣的呢?
比較中美兩國綜合國力的真實差距 | 海外
軟實力:科技、文化、價值觀、制度、民生、人口質量等
硬實力:政治影響力,經濟總量、軍力、工業規模、國土面積、資源等
科技上,美國引領著世界第二次和第三次工業革命,科技論文引用率世界第壹,高新技術產權世界第壹,擁有世界上最多的諾貝爾科學獎獲得者。
美國的多元文化被世界親密,最有世界最強的文化包容性,包括電影、快餐、時尚流行、現代文藝、體育等。
美國的價值觀具有極強的感召力,並且引領世界潮流,尤其是在國際事物上總能站在道義至高點,讓越來越多的國家有價值觀認同感,願意跟隨美國,擁有世界上最多的政治和軍事盟友。
美國的社會財富成橄欖型,80%左右的人口屬於中產階級,人均年收入超過30000美元,平價購買力世界第壹,而中國城市居民人均年收入還不超過3000美元,農村居民的人均年收入不到900美元,人均年收入還不到1500美元。
美國成年人的平均受教育水平是13年,高等教育質量世界第壹,中國成年人的平均受教育程度還不到初中畢業水平。
美國的護照在全球的免簽率位居世界前列,中國大陸護照的免簽率世界倒數。
2017世界綜合國力排名前10名 中國排第幾?| 海外
時代在進步,世界在變化,世界霸主的地位也在隨時變化著。由14 世紀-15世紀的葡萄牙、 16-17 世紀的西班牙、18-19 世紀的英格蘭到現在的美國,每個國家能擁有強大的國力都不是偶然。今天就和大家分享下目前世界綜合國力排名的前10名吧!
NO.1 美國
美國龐大的經濟、文化、科技和軍事影響力貫穿了整個20世紀,是世界上發達國家之壹,是世界第壹經濟強國、世界第壹軍事強國等。經濟、政治、軍事、文化、航天、科技、教育均位於世界第壹且遠超其他國家。在第壹次世界大戰和第二次世界大戰中,美國和其他同盟國壹同獲得勝利,並經歷數十年的冷戰後,終於拖垮蘇聯,成為現今世界上唯壹的超級大國。
當今美國在全世界的經濟發展、政治實力、科技創新、軍事技術力量等眾多領域的龐大影響力都是無他國能比擬的。美國的外交政策走向壹直是世界關註和討論的焦點。美國的外交關系規模是全世界最為龐大的。幾乎所有的國家在華盛頓特區都設有大使館和派駐大使(僅有包括朝鮮在內的6個國家沒有派入)。同時是世界第壹體育強國。國土面積排行第四。
NO.2 中國
巨大的經濟總量(676708億元,2015年),世界第壹工業大國、世界第壹人口大國,世界第二經濟強國、世界第二人力資源強國、世界第二體育強國、世界第三軍事強國、世界第七科技、教育強國。龐大的軍事力量和巨大的世界影響力,擁有核武器,中國的軍事武器是用於捍衛國家人民利益和領土完整的。軍事工業的科技水平,管理,技術都在高水平。
豐富的自然資源,較大的領土縱深,遠大的國際影響力,巨大的發展潛力和強大的軍事實力,較好的國家形象,良好的國民素質,軍事科研水平和軍事裝備先進,國民軍事訓練好,節能環保技術發達,世界第二人力資源強國,人口問題也是我國的主要問題,人均GDP6877美元(2014),離發達國家還很遙遠。經濟力量:中國具有世界第二的經濟總量,具有健全而獨立的工業體系。是世界最大的商品制造國。
NO.3 俄羅斯
國土面積排行第壹,國際影響力世界前三,豐富的自然資源,強大的軍事實力。世界第九經濟強國,軍事工業發達,用了十個時區。輕工業嚴重低下已經拖累到重工業,且長期依賴中國。傳統的工業強國地位已經改變。1999至今數年間,憑借著較高的石油價格和疲軟的盧布,俄羅斯聯邦的經濟再度復蘇,平均每年增長6%。這次的復蘇,再加上新政府對基礎經濟進行的改革,俄羅斯國民生產總值由1999年的1570億美元恢復增長到約7500億美元,黃金外匯儲備由1998年底的不足100億美元增長到1822億美元。人均gdp超過16000美元,是21世紀的發達國家。直至2006年底更是突破了2800億美元儲蓄大關,成為世界上擁有最多外匯儲蓄的國家之壹。
目前俄羅斯已成為全球最大的天然氣出口國及OPEC以外最大的原油輸出國。俄羅斯是傳統軍事強國。沙俄時期就是強調軍事強國的策略。蘇聯解體後,俄羅斯繼承了蘇聯的大部分軍事力量,為有世界影響的軍事強國之壹。金磚五國成員國之壹。
NO.4 日本
日本擁有巨大的經濟總量,先進的軍事技術,較高素質的人口,並且科技發達。是世界第二科技、文化、教育強國,世界第三經濟.人力資源強國。擁有較為發達的高新技術產業,文化產業。工業生產發達,科技水平高,國民素質相對較好。節能技術發達。對外市場依賴較強。軍事工業的科技水平,管理,技術都在較高水平。是世界上發達國家之壹,自1960年代末期起長時間內壹直是公認的資本主義世界第二號經濟強國。
NO.5 英國
英國具有較強的經濟實力,先進的科技,強韌的軍事實力,遠大的國際影響力。經濟力量在大國中處於較好水平,它是壹個發達國家,是世界上前六大經濟體,是世界上第壹個工業化國家,其語言是世界通用語之壹,使用人數排行第二(僅次於漢語)。英國在語言,文化,政治上對其前殖民地保留了巨大的影響力,英國女王伊麗莎白二世仍然是英聯邦組織的首腦,和其他15個英聯邦國家的國家元首。英國的外交影響力是巨大的,例如:英國公民可以獲得世界上大多數國家的免簽待遇。擁有核武器。海軍龐大,具有在全球大部分的地域投擲兵力的力量。英國的軍事工業健全而發達,軍隊先進武器普及率相當高。
NO.6 法國
法國擁有發達的經濟水平,強力的軍事力量和科技。為老牌資本主義國家。農業基礎穩健,工業先進,旅遊,文化等產業發達。勞動力單位時間創造財富最多。科技水平高。教育較好。
軍事工業全面,軍事科研水平高。有獨立的作戰指揮能力和作戰系統。具有在遠距離地域投擲兵力的力量。擁有核武器。是世界上發達國家之壹。
NO.7德國
德國擁有發達的經濟水平,先進的軍事科技,高素質的國民,較好的國家形象。德國是歐洲經濟強國。農業基礎好,交通發達。教育極好。國防政策的最高目標是確保德國的和平、自由和獨立,並規定聯邦國防軍是壹支純粹防禦性軍隊,實施必要的安全預防措施,不掌握和謀求大規模殺傷性武器。多國在德仍有少量駐軍。但其軍事科研水平和軍事裝備先進。國民軍事訓練好。同時是個體育強國。
NO.8 印度
印度擁有龐大的軍事力量,較大的領土空間,巨大的發展潛力。 印度世界第二人口大國,每年經濟以 7%以上的均速增長,是世界第 二或三位的軟件大國,綜合國力增強速度,在新興大國中僅次於中國和俄羅斯; 到 2012 年底印度成長為世界六個亞超級大國之壹。 印度壹直保持著巨額的軍事采購, 計劃在未來 5 年內采購 300 億美元以上的軍事 硬件和軟件。金磚五國成員國,是世界上較強的發展中國家之壹。
NO.9 巴西
巴西擁有龐大的領土面積豐富的自然資源,經濟增長速度較快,較多的人口。豐富的資源和充足的勞動力,為巴西帶來了經濟的迅速增長。巴西人 擁有世界重要的鐵礦石和石油等重要資源和能源出口國, 擁有世界最大鐵礦石生 產商巴西淡水河谷公司,該公司保有鐵礦石約 40 億噸;咖啡產量世界第壹;擁 有世界最大的高原(巴西高原)、最大的平原(亞馬孫平原)、流域面積最大的 河流(亞馬孫河)、最大的熱帶雨林(亞馬孫熱帶雨林);這些令人 羨慕的自 然資源將為巴西的發展提供源源不斷的動力。 軍事力量並不是很強大,但發展迅速,這幾年巴西政府加大了軍購。同時是足球強國。金磚五國成員國,也是世界上較強的發展中國家之壹。
NO10.加拿大
國土面積排行第二,豐富的自然資源,發達的經濟。經濟力量:經濟發達,與美國互為最大貿易夥伴;是較發達國家中唯壹壹個石油 凈出口國。豐富的自然資源和大量高質量的移民,為其經濟發展提供了源源不斷 作為北約的重要力量和美國的傳統盟友,其軍事武器先進,科研水平發達。唯有軍事工業不健全。也是世界上發達國家之壹。
綜合國力的發展是個全面的過程,成為強國的必要條件還是在於硬力的強勁,根本在於國力資源的強勁,需要科技、人力資本這些高級生產要素的不斷提升,僅僅靠人口眾多就成為國力強國是不可能的,但是人力資源是根本因素。綜合國力的發展不是壹蹴而就的,綜合國力的提高壹方面需要國力系統中各要素的均衡發展,另壹些方面需要搶占科技進步的制高點,發展在全球創新系統中的領先產業,誰擁有這些條件,誰將成為未來的國力強國。
未來的中國將會何去何從,壓力都在我們的身上。我們想的不是說要去稱霸,而是為和平富強而努力。讓我們壹起為中華民族的掘起而努力奮鬥吧!
(據UC頭條)