Tag: 买房

2016年西班牙地产市场被认为将是劫后重生的一年：2015年第三季度的房产销售数据显示了2007年以来房价的可观上涨以及房屋贷款金的放宽。各大银行纷纷开始放宽信贷审核并且乐观地预计未来的偿还能力。种种迹象表明，2016年如果您有买房的打算，那么肯定不是一件坏事儿，当然在您做出这个重大决定之前，还有一段重要的路要走。

建议一、如果您已经决定入房市，那么就不要犹豫不决

如果您想法明确，也有足够的资金，那么就应该把购房尽快提上日程。根据西班牙国家统计局（INE）的统计数字，2015年最后两个季度的房价的涨幅在5%－6%之间，根据西班牙第二大银行BBVA银行不动产部门的预计，2016年房价将持续涨势。

当然，房产市场并不具有同一性，目前房价的上涨主要集中在西班牙大城市的市中心，特别是在居住环境好的贵族区分。郊外的一些卫星城或者小城市的房价可能持平或者还在下跌。“一些地区由于房源大量积压，居民较少等原因房产还是无人问津，另一些地区可能由于经济还没有复苏，就业率跟不上，人们不敢贸然投资，” 西班牙房产交易门户网站idealista市场研究负责人Fernando Encinar先生解释到。

建议二、研究投资回报率

Encinar 先生表示：“目前市场上还有一些地区的房价经过经济危机洗牌后还是很合理的，特别是那些房屋租金可观的地区”。如何来评判购买的房产是否成功的投资呢？他建议道：如果您花50万欧元购置了一套公寓，出租后租金可以达到500欧／月。那么一处15万欧元的房产就应该以700欧元／月的价格投放到市场上。如果您花了20万欧元购房而租金却却只能设定到500欧元，那么哪个投资好就不言而喻了。

建议三、选房要专业，决定靠直觉

选什么的房子一般与我们购房的需要，个人情况，预算，区分，工作和家庭需要（如孩子入学）等因素息息相关。虽然如此，但也无需一定要找到一个完全符合上述因素的房子而抓狂。“有时候当你走进一套房子的时候，就知道你要找的就是它。”Alfa地产中介的副总裁JesúsDuque根据其多年经验说道，“房子不是看的越多越好，有针对性地看十套房子就可以完全满足需要。”

Encinar 先生补充道：“有时候十全十美的房子并不存在。现实中我们需要降低一些其它需求来满足最重要的需求：当你选择一套房子的时候，总是有三个最重要的因素：地段、价格和面积，当运气好的时候我们可能遇见三个因素中有两个我们都满意的房子”。“比如说如果你想在Huertas（马德里市中心繁华的商业步行街附近）购房，那你必须要舍弃一定要买大房子的想法”。

建议四、新房，二手房还是规划中楼盘？

不同的房屋类别有不同特点。通常来说新房的质量都更好，但是也应该看到因为城市规划的原因，一些大都市如马德里，城内空间基本已经全部饱和，新房往往都位于郊外偏远的小镇上。

与此同时，二手房往往都在城内，而且很多都位于出租需求比较旺盛的商业区，因此利润空间较大。“在价格持续上涨的优质区分，投资回报率将有很大的空间，”西班牙房价中介企业协会（AEGI）的经理Javier Martínez评论道。

如果您看中的是规划中的楼盘－－也就是说还没有开始建设，那么一定要审慎。西班牙财产登记员工会在其发布的《西班牙购房指南中》，提醒广大买主在签约规划中的楼盘或者是交纳定金前，一定要首先审查开发商的资质，或者要求开发商把房款存进银行的担保账户直至开发商交房为止。

建议五、做好购房前的准备工作

在选定了心仪的房产后，就可以着手确认房产基本信息以及房屋背景，如：是否有债务、贷款和违建情况等。落实了房屋的各项信息并且协商好了房价后，就可以跨出正式房屋买卖交易的第一步－－签订房屋定金合同。房屋定金合同通常是指买家交纳房屋总价的一部分款项做为购房的定金，并且在定金合同中约定房屋正式交易的最后期限以及具体细节。房屋的定金合同具有法律约束力，因此当合同双方中的卖方不能继续履行卖房义务时，需要双倍退还买家的定金；当合同中的买家不能继续履行买房手续时，则无权向房主讨要回定金。

建议六、如果您不是行家，别忘了向专业人士咨询

投资购房的讲究多多，如果您没有相关经验或者不是业内人士，在整个购房过程中，别忘了咨询专业法律人士的意见，让他们来为您把关整个交易过程和审阅修订购房合同。

根据西班牙银行现行政策，中国籍的投资者如果不是西班牙正式居民且在西班牙没有稳定的收入，一般不予办理西班牙购房贷款。因并不适用于中国投资者，故在此不展开说明。

季律师专业点评

西班牙中国律师事务所季奕鸿律师指出：目前西班牙楼市价格回暖正应了中国人“买涨不买跌” 的投资心理。在人民币走跌的大环境下，海外投资市场将继续升温。2015年下半年至2016年初，国人在西班牙的移民数量和投资数额上出现了双倍甚至三倍的增长。届时也季律师也提醒大家多了解西班牙投资的流程和相关法规，做好移民评估和准备工作，审核移民机构的资质并警惕房价陷阱。按照合法程序明明白白地投资才是保证未来成功收益的基石，希望广大移民都能安全投资，成功移民。

（本文由西班牙中国律师事务所整理翻译自西班牙《国家报》1月12日发表的文章。）

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西班牙海外房地产市场的“3W”原则（Who、What、Where）

买家是谁（Who）

世界领先的商业地产和房地产服务顾问公司世邦魏理仕（CBRE）指出，在房地产投资方面，西班牙重新列入前10大国家榜单， 2015年底，该国房地产投资位列全球第6名，其中31%投资来自海外，而2013年，西班牙在这一榜单上排名第16，2014年排名第11。在企业层面方面，近年来有一个特征就是，机构投资者和私人股本基金的对内投资专注于从地方政府和银行手中购买已建成的公寓楼群，但2014年底，就有评论指出，好地段缺乏优质、价格合适的现房。所以毫无疑问，2015年这种类型房产的总体交易更少，2015年有迹象表明，包括里亚尔托（Rialto），哈里（Harver），肯尼迪威尔逊（Kennedy Wilson）等机构投资者投资开发和建筑项目都是以合资合作形式，而不是直接投资成品房。2015年12月，中国香港白金地产（Platinum Estates）买下了海于马贝拉最好的海滩的海滨地段，计划在该地开发5栋酒店和别墅度假，投资总额2亿欧元。

2015年的个人买家或多或少是2014年的重演。西班牙房地产国外投资者中，来自欧盟的买家占比又一次超过60%，其中英国买家最多，截至2015年年底占比25%，是第二大买家法国的两倍多。这一房地产趋势可能持续。根据西班牙产籍办公室2015年第一季度至第三季度的数据分析，英国对西班牙房地产投资增速是其他国家两倍多。相比之下，2013年以10%市场份额占据第二位的俄罗斯2015年以来连续三个季度继续下降，截止第三季度海外市场份额不超过3%。

在这两个例子中，货币汇率可能起到了重要作用，一方面，2015年英镑走势良好，年底汇率跟年初一样，1 英镑兑1.35欧元，而俄罗斯卢布却损失惨重。2015年，俄罗斯在西班牙旅游房地产市场的份额减少了一半以上。如前所述，海外购房者一般一开始是作为游客，而来自一部分国家的游客数量大幅增加。2015年7月，西班牙美国游客数量上涨40.5%，毫无疑问与美元走强有关；亚洲游客，尤其是来自日本和中国游客数量增涨 30%，他们主要是受高尔夫旅游吸引；其他欧洲国家，如奥地利、波兰、匈牙利等地的旅游人数呈两位数增长，表明未来在西班牙买房的外国族群将进一步扩大。

买什么（What）

2015年出售的绝大多数房产是经二手转售，尽管这里所说的二手房包括银行从开发商那里拿到，目前正在销售的新房， 原因是银行从开发商那接管的房产时已登记为首次销售。2015年底，转售房与首售房比率大约是4:1。然而，正如前面提到的，现在活跃在市场上的海外买家一般资金充裕，这些投资者通常会在黄金地段寻找高质量的房产，对大多数售不出库存新房最不感兴趣，不管它是银行二手转售还是最初的开发商直接销售。这就是西班牙房地产泡沫留下的问题，因为事实是，直至2008年崩溃的，长达十年建筑热潮并不是最理想地段的优质房产项目的建筑热潮，而是在二级沿海地区或卫星城市的郊区房产的建筑热潮。早前有报道指出，一些分析师认为，很大一部分售不出的新住宅将永远不会找到买家，那些仅仅是混凝土加上窗户搭建的房产，并且地段缺乏基本的基础设施，如交通、商店和学校，价格可能是5万欧元或更少了。

当前市场如此偏重于转售另一个因素是海外活动主要围绕着数年前就开始销售的楼花，并且留有库存的可能很小的房产项目。2006年，获得许可证批准的建筑项目最多，为865,561个，而2013年最少，仅34,873个，下降96%。截止2015年10月底，西班牙全国范围内获得批准的建筑项目恢复到39,871个，公寓与独立屋比率大约为3:1。这些数据的关键是2015年获得许可证的项目，特别是公寓项目，这些项目要到2016年末甚至2017年才能销售，所以短期内不会发生任何改变，新建筑仍将有限。你可以看一下西班牙马拉加（Málaga）省的房地产市场现状，这里是海外房产购买最活跃的地段之一。过去几年，市场最活跃的高峰期，获得许可证批准的建筑项目每大约2万个。在2015年第一季度到第三季度共有1797 项目获批，其中公寓为30%，新建房屋70%。即便如此，与2014年相比，已有很大改善， 2014年同期，获批项目仅为584，而且过去几年，新房库存少，也解释了为什么2015年二手房转售与新建房销售之间的比例远远高于全国平均水平，在马拉加省，90%的房产销售是二手转售。

所以，2015的市场以转售为主，这一趋势将延续到2016年。事实上，早在多年前，黄金地段最好的位置就已经被占据，买二手房时，我建议客户多看重经济意义，而不要因为需要修整或是独立房屋需要拆除重建等原因就被吓倒，建筑成本仍然很有竞争力。几乎肯定的说，比起新建房来，你能以更优惠的价格得到一套成品房，尤其是公寓和联排别墅，比起最新建或是近期建造的房产，它们会更宽敞，地段更好。

问：如果没有国际买家，西班牙的房地产市场会怎样？

答：规模大缩水。

外国买家聚集的西班牙地区市场

西班牙物业登记处发布的2015年第三季度统计数据证实，西班牙62％的房产交易发生在内地地中海沿岸地区和岛屿，准确的说是海外买家前往的地方。单看西班牙内陆，三个成交量最高的地区按顺序分别是安达卢西亚（Andalucia）丶瓦伦西亚（Valencia）和加泰罗尼亚（Cataluña），其中安达卢西亚月月占据首位。各地区的数据也进一步显示，海外买家在西班牙房地产市场扮演重要的主角。例如，外国买家占巴利阿里群岛（Balearics）房产交易的33％，加那利群岛（Canaries）也类似。在内陆，阿利坎特市（Alicante）的海外买家占比最高，为50％；马拉加省（Malaga）40％；在经济最活跃的黄金地段之一马贝拉（Marbella），60％的购房者来自别国。将居住和非居住外国人计为一组，海外市场占西班牙整体市场份额的17％。

海外买家在西班牙贷款买房

经历6年按揭贷款紧缩後，西班牙国内市场已经瘫痪，而大多数海外买家现金充足，国际市场并未受拖累。2015年初公证员统计显示，80％的外国购房者不贷款，我预期年底的数据相似。马贝拉2015年第三季度的统计数据表明，70％的购房款是现金。如果2015最终数字显示越来越多的外国人贷款买房，我相信那也更多地与全年利率下跌有关。就英国买家和持美元的买家来说，英镑兑欧元和美元兑欧元大幅走强，许多人将贷款视作一种财务选择而非必要。

即使海外买家确实需要贷款才能买房，他们的首付也高达40％或50％。虽然银行再一次非常热衷借钱给国际买家，但我的建议是，预算制定中，按揭成数（LTV）最好是60％，并做好保守估值和状态被详细审查的准备。的确，一些银行可能会提供70％按揭成数，但随後他们会给出非常低的估值。在实际情况中，他们提供的贷款不会超过房价的50％或60％。

2015年，我遇到过几次这样的情况，我认为房产已经卖出，但後来又挂牌，原因都是外国买家未能拿到抵押贷款。在一个案例中，我的客户们介入了，以低於原价20%的价格拿到了房子。

西班牙房地产成交量价走势

自2014年第一季度以来，主要海外目的地房产价格已经触底反弹；2015年则持续上升；预期年底地中海沿岸市场上涨约4％，马洛卡上涨7％。但我预计，在那些最好的地段，最终确认的全年数据甚至会更好。我还预计房价上涨压力将在2016年持续，因为国际买家上涨的需求将与黄金地段高质量库存短缺形成矛盾。

然而，在我看来，海外市场也有一部分和国内市场一样处境艰难。我指的是国际市场上依赖贷款的那部分买家，他们期望获得80％-100％贷款购买典型的2房2卫度假公寓，在市场繁荣时期这轻而易举就能实现，但现在不可能。在地中海海岸，这类房产占银行没收物业的绝大部分，说得好听些大部分都不太乐观。事实上，2015年绝大多数房产交易都发生在极少数的黄金地段，海外买家对地理位置较次和质量较差的房产可谓敬而远之。那些黄金地段之外的地区，供过於求仍是个大问题，所以不存在价格上涨的压力。

尽管如此，2015年，市场改善的三项指标——交易量丶抵押贷款获批数和价格，在西班牙房地产泡沫破裂後第一次均朝着正确的方向移动。它们并非总是在一条向上的直线上移动，更多的时候是波浪式变化，每月有上下起伏。至於价格，2015年初起，尽管许多地中海地区出现正增长，但一些地区房价持续下跌使得全国平均房价增长水平为负。但最後，西班牙国家统计局的统计数据显示，2015年第三季度，所有地区的登记房价环比均出现上涨，年增长率范围从拉里奥哈（La Rioja）最不起眼的0.8％横跨巴利阿里群岛（the Balearics）的8.4％——尽管一些地区，如加那利群岛（the Canaries）和巴伦西亚（Valencia），房价环比增长有所放缓。

正如预期的那样，随着银行贷款限制放宽，抵押贷款获批数增多促使交易量连续14个月上涨，我估计年末总成交量将同比增长26％，离40万套不远。但是，10月抵押贷款获批数和交易总额增长均有所放缓。不过，在没有获得全年数据时，不能判断这是个暂时现像还是个复苏正失去动力的迹像。交易量10月仅增长2.7％，9月则大增13.8％。评级机构惠誉在声称西班牙市场已经见底的同时也表示，该国经济复苏将是缓慢而不均衡的；专业金融服务机构毕马威（KMPG）则非常谨慎地看待市场复苏，主要考虑到人口萎缩和好几年的高失业率。

因此，只要考虑到低端的国际市场与低迷的国内市场，似乎就有理由说，统计表明，房地产市场确实在2015年触底；或也可以乐观地认为，2016年西班牙房地产市场虽然仍然脆弱，可能不会变得更好，但至少不太可能变得更糟。鉴於国际买家资金雄厚且现金充裕，海外市场需求将持续攀升，唯一可导致增长放缓的薄弱环节是优质库存短缺。

延伸阅读：猴年开运必备！2016西班牙房产投资特辑

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据西班牙航空权威机构机场航管局（AENA）发布的数据显示，2015年8月，抵达西班牙机场的乘客量超过2400万人，同比增长4.7%，创下单月新高。其中海外游客占1730万人，与国内游客持平。马德里巴拉哈斯机场乘客量反弹非常强劲，同比增长14%，这也许在预计范围之内，因此前该机场在经济衰退期间受到严重冲击，流失数以百万计的乘客，而地中海机场乘客增加5%左右。
 
为什么这对于出租房的业主而言是个好消息呢？11月公布官方旅游数据显示，8月数据强劲，进一步凸显出西班牙游客量今年将再次刷新。在过去的两年里，西班牙已经是世界上游客量第三大的国家，2013年突破6000万大关， 2014年增加到6490万，预计2015年增加到6600万以上。这组统计数据也给细分了数以百万计的游客所停留的地方：63.5%住在酒店，36.5%住在其他地方。明显的是，部分游客将拥有自己的房产或与家人或朋友住在一起，但仍有很大一部分游客寻找非旅店住宿，这部分游客数量也许多达2000万以上。

总体而言，今年夏天，西班牙地中海海岸线所有房产业主都能挂上“客满”的牌子，他们可以期待该地区旺季周的总租赁收益率达到4%以上，与一套位于市中心公寓全年或长期租赁收益率大致相同。实现更高收益率的关键是关注短期假期租赁，在其他时候，某些一年四季都是旺季的地区还可关注一下长期租赁，以及在西班牙气候最温和最适宜打高尔夫球的时候。我不是指只有一个或两个高尔夫球场，车程不到30分钟的地区，我的意思是10月和次年6月之间能吸引重量级的高尔夫球手的地区，如太阳海岸（Costa del Sol），又名太阳海岸–高尔夫球海岸（Costa del Golf），特别是马贝拉（Marbella）和圣佩德罗（San Pedro）这段中心区域，总收益率能够达到8%，约有4%在旺季周实现，另外4%将在换季和淡季周实现。该区域外，夏季租金收益率能够达到4%以上，但在换季和淡季，租金收益率可能不会超过2%。

另一个策略是针对换季淡季月的长期租赁；许多北欧和美国业主冬天会将房子出租3到6个月。另一个流行的选择，尤其是对于斯堪的纳维亚（Scandinavia）租户来说，就是全年租房，但同意在旺季搬出。这样，租户不必按月支付和业主能得到的旺季收入。唯一的缺点是，必须确保租户的个人物品有一定的可用存储空间。这种类型的租户很理想：手头宽裕、已经退休、可靠。

核心地段高质量租赁物业的需求超过供应，收益率应该上升，即使房价上涨，租金价格肯定也在增加。好的房产应该已经接受2016年预订，也有回头客。我为客户找了一套马贝拉老城区的房子，租赁的第一年，预订量将达到约280晚。今年1月，一对美国夫妇就租了3个月，自那以后，就只有几个空位。客户2015年5月买了一套圣佩德罗海滨公寓，6月1日就开始出租，自那以后，几乎每天晚上都有预订，前六个月总收益略高于4%，只要冬季和春季其他周预约量也是如此的话，收益轻达到8%以上。业主应该考虑给最后一分钟预订的打折；而且不用说，免费无线网络、平面屏幕电视以及卫星电视、高质量的内饰和设备被租户认为是标准的要求。

当客户只是简单要求有可靠的租金收入，我会锁定特定目标区域，不关注其它，我会找定一种类型的房产，拒绝其它选择。找错位置，甚至只是相差有几公里，收入可能会减半。在一个特定的区域确定正确的位置，你需要处于合适的地区，因为一些地区立法反对假期短期租赁，因其受大酒店施压和当地人不满。巴塞罗那尤其如此，到处都是当地人假期租赁，而在安达卢西亚（Andalucía）虽然立法未定，但看起来可能引入一个许可制度。

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在海外置业投资，问题千千万万，但汇集起来最关键的问题无非是：如何对房屋的质量把好关？今天我就用自己亲生参与的案件与大家分享如何鉴别房屋质量。

2014年的4月，来自于浙江的金先生来向我咨询全家投资移民方案，他在中国主要从事餐饮业。考虑到其子女的教育和食品安全健康等问题，通过在西班牙经商多年的好友周先生牵线，决定举家移民西班牙。

和他会面后，我首先建议他先找住宅再办理后续的移民事项。金先生夫妇申请了30天的旅游签证并且成功延期至50天，有了充足的时间作为保障，金先生誓要找到自己满意的未来之家。

在其老友周先生的协助下，金先生首先在马德里的La Moraleja区开始了地毯式的扫房考察。两个星期后，已经看了超过30套别墅的金先生，升级成为半个“马德里别墅专家”。但家中四位成员众口难调，这30多套别墅中鲜有让全家都满意的。

几天后的一个下午突然接到了金先生的电话，他欣喜地说，终于找到全家人都满意的房子了，希望能尽快办理买房手续。大喜之下，我们立即对房屋展开法律调查。金先生看中的是La Moraleja区的一套别墅，房型好，装修得体，面积为175.4平方米，自带24.2平方米的院子。最重要的是，房东热情地表示愿意尽快脱手别墅，并在价格上给予优惠。经过我们和金先生的对比，百米内相似的别墅价格都要高出其5%－10％左右， 金先生认为这是难得的机会，所以一再叮嘱要尽快完成交易手续。

我方律师与房东Carlos就定金合同的内容和签署时间进行了磋商，Carlos很配合的和我们达成了共识。根据法律程序，我方律师向房东索要房契进行房屋数据核对。但不知何故，一向配合的Carlos找出各种借口开始拖延。

律师的职业直觉感到其中可能有问题，于是向房屋所在地的财产登记处索取了该房的官方登记信息。奇怪的事是：根据Carlos提供的房屋面积分布图，该别墅的面积有175平方米，而根据该地区财产登记处的信息，该房屋的面积仅为130.70平方米，两个数据中的面积相差25%，这是为什么呢？律师致电Carlos进行询问。Carlos解释到：2010年，自己对别墅进行了扩建，在二楼的平台上搭建了一层楼，所以两层的房子变成了现在的三层。根据西班牙现行的市政规定，考虑到建筑的承重性，房主和邻居的人身安全，凡是建筑扩建都必须向当地政府提出申请，并附上扩建图纸，通过政府批准后方能开工，否则属于非法建筑。在我们的坚持下， Carlos拿出了政府的批文，该批文明确指出Carlos 扩建的44.3的面积中，只有12.5平方米可以使用，剩下的31.8平方米属于非法建筑，应该在2013年5月前拆除。

随后，在对相关文件的进一步研究中还发现了另外一个问题：这栋别墅的属性是（Vivienda de protección oficial），中文译为官方保护房，这和中国的经济适用房有些相似。这种特殊的房源可能大家还不了解：它是西班牙在城市扩张时，为了吸引更多的家庭来本地小区定居，区政府会出台一些优惠政策，比如子女众多的家庭自建别墅，政府会给予税收优惠或财政补助。作为交换，政府限制这类房屋用于营利目的。因此每次出售，出租前均要申报政府批准，而且房屋的售价要按政府当年的限定价格来出售，不能自主定价，如果买来投资，无疑对未来相当不利。

听了我们的调查结果后，金先生点头称是：“这房子我们不买，再便宜，咱都不能买！”

两星期后，经过多方寻找，金先生在别处看中自己喜欢的另一处房产，通过了律师调查并顺利地办理了各项手续。

诚然，买房时都希望能以实惠的价格买到自己心爱的房产，但有时候价格并不是越实惠越好。像金先生第一次看中的房子，虽然看上去实惠，但实际上因为没有按照市政府规定在2013年拆除违建部分，如果被蒙在鼓里购买此房后，不但要支付一笔拆迁的费用，可能还要面临市政府的罚款。最郁闷的是，自己花钱购买的房屋面积将在拆除违建部分后大范围缩水，并造成不可挽回的损失。

在此建议，买房前一定要寻求专业律师的帮助，认真核对房屋的各项资料，仔细地对房屋的各项背景进行法律调查，规避未来可能出现的各种陷阱和纠纷。

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