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胡悦：地铁，是方便生活的交通工具，还是造福开发商捞金的枢纽？

Crossrail是伦敦最令人期待的城铁建设项目，2018年即将开通运行，为伦敦创造更为快捷的交通运输。自从Crossrail建设规划2008年对外公布以来，有关铁路沿线房产的讨论一直是热门话题，英国开发商们也摩拳擦掌，看好这一增值潜力巨大的沿线地块。

Crossrail西起伦敦的Reading（雷丁镇），东至Shenfield镇（申菲尔德），沿线一共40个铁路站点，总长75英里。根据英国多家房产机构预测，从现在起到2018年crossrail开通运行的这4年间，沿线站点周围的房地产价格将平均上涨16万英镑，增幅高达60%，是同时期伦敦房价涨幅的两倍。

对于现在居住在Crossrail沿线、伦敦郊区的超过150万人来说，他们到伦敦的通勤时间将大大缩短。伦敦更多的上班一族，也将买房的目光投向了这一潜力股区域。下面我挑选了几个重点路段，为你介绍这段新建城铁的沿线房产情况：

1、从Reading到West Drayton

从Reading到West Drayton ，是Crossrail最西边的一段铁路。下图显示了Crossrail高铁线路开通之后，从以下各站点到伦敦Tottenham Court Road，节省下来的时长。

• Reading至Tottenham Court Road节省时长： 3分钟

• Twyford至Tottenham Court Road节省时长：12分钟

• Maidenhead至Tottenham Court Road节省时长：30分钟

• Taplow至Tottenham Court Road节省时长：29分钟

• Burnham至Tottenham Court Road节省时长：29分钟

• Slough至Tottenham Court Road节省时长：15分钟

• Langley至Tottenham Court Road节省时长：31分钟

• Iver至Tottenham Court Road节省时长：31分钟

• West Drayton至Tottenham Court Road节省时长：29分钟

因此，Reading至West Drayton沿线站点的房屋价格，也将因为Crossrail的开通而带来新一轮的涨幅。其中M4沿线的区域是Crossrail的大赢家。

Crossrail 最西边站点Reading将迎来未来六年的房价增长。现在从Reading到伦敦的帕丁顿车站，其实已经有了一条快速铁路线，不到30分钟即到伦敦市中 心。因为有一些全球Top 50公司的总部都设在Reading，不少IT和金融公司也建在这里，随着crossrail再次提速这里的通勤交通，有业内人士预计， Reading的房屋价格将在未来六年上涨50%。

在M4沿线西边区域，目前在建的公司办公室，有四分之一都在Reading。这里还是排名前十的购物地点。再加上Reading这里已经有快速火车通往伦敦帕丁顿车站，根据当地政府的统计，在Reading的15万居民中，有24000人是每天通勤伦敦上班的。

Twyford是crossrail西边另一个受益的站点。这里本身好学校众多，也有大型超市方便居民生活，之后crossrail的开通将让这里更为热门。

希斯罗机场的扩建也让这个区域受益。其中Maidenhead, Slough, Iver, Burnham和Langley这几个地方被看好，因为不在飞机飞行路线内。一个100万英镑的项目正在建设中，将新建一个新的图书馆、社区、高中和超过500套住宅。

2、从West Drayton到Acton——今年房价涨幅最高的路段

由于Crossrail开通后将大大节省这个路段往返伦敦的时间，今年以来它是Crossrail沿线房价涨幅最高的一个路段。其实帕丁顿那里已经有非常便捷的火车通勤伦敦市中心，现在加上crossrail的开通，这里的交通将再次升级，促进沿线比如West Drayton，Hayes & Harlington和Southall附近区域的新房建设。下图显示的是这一路段至伦敦市中心将节省的时长：

• Hayes & Harlington至Tottenham Court Road节省时长：27分钟

• Southall至Tottenham Court Road节省时长：28分钟

• Hanwell至Tottenham Court Road节省时长：27分钟

• West Ealing至Tottenham Court Road节省时长：18分钟

• Ealing Broadway至Tottenham Court Road节省时长：13分钟

• Acton  mainline至Tottenham Court Road节省时长：28分钟

• Paddington至Tottenham Court Road节省时长：9分钟

由于这些crossrail西边沿线站点的交通提速最明显，越来越多的房产买家看好这片区域。希斯罗机场M4区域一直以来是伦敦的卫星城，是重要的商业区域，但并不是生活便利的居民区。借着crossrail的建设，大伦敦政府批准了更多的公共用地给开发商，因此这边的住宅新房将如雨后春笋大规模建设起来。

如果你在希斯罗机场或附近商业园区工作的话，West Drayton是一个非常不错的居住地选择。这里生活成本低、设施便利。借着crossrail的开通，这里将建设全新的“花园小区”，包含775个新房、大型超市、养老院和绿地等。

这里附上从Reading至Whitechapel，目前沿线的平均房价（见下图）。

准备“买房出租”（Buy-to-let）的投资者要面临新的测试以证明他们购房的支付能力，估计会有成千上万的人会面临房贷申请被拒的可能，或因此支付更高的利息。

这个新政被启用是源于欧洲坚持要对“意外房东（accidental landlords）”借钱的政策进行修改，因为，目前在总额160万份的“买房出租”房屋按揭贷款中，大约有1/5的申请者属于这种情况。

什么是“意外房东”？符合以下两种情况的任一一种的业主就可以称之为“意外房东”：

• 因为継承的原因拥有了一套房产；
• 想卖出一套房产，但是没有成功，只好转而出租。

在财政部公开发表的一分相关的咨询文件中指出，在这些“意外”的个例中，贷款申请者成为“房东”的原因并不是他们自觉自愿的一种投资行为，而是由于各种意外事件被迫促成的，所以政府希望将这些借贷者纳入一个更有保障性的框架内。

这个新政将于2016年3月实施，可能会对英国房产市场有一定的影响。

2013年，英国共有15.1万份“买房出租”房贷被成功借出。在新的政策下，由于借贷者要通过支付能力测试，该类型的房贷量可能会减少。大多数现有的“买房出租”型贷款在计算额度时会与该房产的租金收入相关联。如果支付能力测试新政得以执行，意味着年长的业主可能再也难以申请到“买房出租”型房贷，因为大多数的借款机构要求借款者提供一份他们在退休之前还清全款的计划。按照惯例，欧洲的法规不会影响到英国的房贷市场，但是这个新政策也是按揭信用指引（Mortgage Credit Directive）的一部分，可能也会对其它种类的房贷起到一定的冷却作用。

英国房屋抵押贷款机构协会（Council of Mortgage Lenders）发言人认为受到新政策影响的借贷者会少于“买房出租”类贷款申请总额的20%，但他们也无法提供精确的预估。

房屋贷款申请咨询师则指出，新的政策将会增加房贷申请者的费用。

人们普遍担心“买房出租”的投资者可能会促高房价，从而将买房自住者挤出市场。由于英国的房地产有保值、房租收益高等特点，所以海外投资者蜂拥而至，以“买房出租”的方式进行长线投资。

房地产数据专家Hometrack最近的一项调查显示，9月份，英国房价呈零增长状态，这也是19个月以来，英国房价出现了首个零增长的月份。

张思琪专栏全集：

张思琪剖析英国伦敦房产投资

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伦敦作为全球最黄金的房地产市场之一，一直备受海外投资者的关注。在泰晤士河沿岸两边，正有大量的新建楼盘在破土而出。对于这座历史与现代完美结合的国际大都市来说，新的城市天际线能否承袭这里传统的优雅贵族气质？这个问题对于伦敦的城市建设者们来说，比我们想象的都更为重要。今天我来说说在伦敦市中心最大的一个在建综合性项目——巴特西。英国人已经在纷纷讨论了：这个他们心中的最具象征性意义的伦敦地标之一，未来将如何在魔幻变身后，在伦敦的当代商业生活中重新活跃？

在2012年伦敦奥运会闭幕演出的时候，最能代表伦敦的六个建筑形象出现在舞台，巴特西电站（Battersea Power Station）正是其中一个。如果你问：就只是四个大烟囱耸立的电站而已，为何能代表伦敦形象？那么你一定不了解巴特西电站在英国工业革命发展历程中的重要角色。对于伦敦人来说，巴特西电站不仅是一座工业帝国时代的遗迹，还是一个代表欧洲红砖建筑艺术的文化符号。

工业时代的巴特西电厂

位于泰晤士河南岸的巴特西电站，是伦敦最大的建筑之一，在英国的工业发展历史上占据重要地位。它始建于上世纪30年代，由著名设计师斯科特设计。这位设计师的代表作还有：英国标志之一的红色电话亭、Waterloo桥、利物浦大教堂等等。虽说是工业用途的电站，设计方面却是可圈可点：巴特西电站是曾经风靡一时的红砖教堂风格，在英格兰硕果仅存，也是欧洲现存最大的红砖建筑。巴特西电站更被英国人视为和圣保罗大教堂同等级别的伦敦地标。

时间倒回到上个世纪初，那时英国的电力还是通过一些小型发电站、众多民营企业，分别向公众供应的。眼花缭乱的电力系统既不兼容、成本又高，公司之间竞争混乱。这种混乱局面终于引起了英国国会的内部争议，认为发电应该是统一制度下的国有化运营。1925年，英国国会的法令被采纳，第一个超级电站终于应声而建——也就是每年生产40万千瓦电力的巴特西电站。

意大利大理石涡轮大厅、磨光镶花地板、锻铁楼梯、还有那四个耀眼的白色烟囱……巴特西电站曾经在50年间，负责伦敦全城五分之一的电力供应。

英伦文化的“巴特西”情结

巴特西电站曾出现在英国著名摇滚乐队Pink Floyd的专辑封面上、出现在披头士乐队、《蝙蝠侠》、《国王的演讲》等经典电影里，出现在英剧《神探夏洛克》里……英国首相卡梅伦还曾在此发表演说：“巴特西是英国人的老朋友”。“巴特西”情结已经深深融入英伦文化的血液里。

英国著名的摇滚乐队Pink Floyd，在1977年的时候发行过一张叫做《Animals》的专辑，专辑封面正是巴特西电站。封面上的发电厂上空，漂浮着一小团粉色的云——其实那是一只粉色小猪的氢气球，名叫Algie。“弗洛依德的飞猪”是音乐界的一个传奇，也出现在了2012年伦敦奥运会上。

最近，看了一篇有关英国房租不断上涨，使投资收益达到有史以来最高点的新闻。在这篇新闻中我发现，年轻一代成为了推高英国房价与租金背后的“始作俑者”。

他们真的有那么大的推动力吗？

据我了解，英国近期有一项针对伦敦18至34岁之间年轻人群的市场调查, 在比较了这个特定人群的平均年收入和市场平均房价之后, 调查结果让人沮丧 —— 伦敦的年轻人在伦敦根本买不起房子！

在伦敦的任何一个行政区，18~34岁之间年轻人群即使在存够10%的首付押金, 以及3倍于他们年薪的房贷的前提下，仍然购房无望。

这项由市场调研公司CACI主导的调查显示，位于伦敦东南部的Bexley区在伦敦所有行政区里房价最低，这里适合首次购房人群的小面积住房平均价格约为17万2千英镑。在Bexley区居住的年轻人群平均年收入为4.142万英镑。以此计算的话, 即使凑够了10%的首付押金4000英镑，再加上年收入3倍的银行贷款；他们仍然面临超过3万英镑的房款缺口。

在伦敦房价最高的Kensington and Chelsea区，单元房的均价为96.5万英镑, 而这个区年轻人群的平均年收入为5万6千英镑。这意味着年轻人想要在这里安家的话除了银行贷款之外，要想办法凑足约70万英镑的房款缺口。

这种现象并不是伦敦特有,  在距伦敦交通便利的Oxford、Brighton、Guildford、Windsor、Maidenhead 等地这种现象都普遍存在。但调查也同时显示在伦敦周边的Milton Keynes、Swale、Fareham以及Medway等地情况稍好一些。在这些地方居住的年轻人群年平均收入刚刚可以负担一套小面积住房。 高昂的房价使伦敦的年轻人们依赖租房来解决住宿问题,  从而促使了伦敦房屋租赁市场的兴旺。

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Minni谈英国伦敦房产投资

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虽然房产投资者可以通过房屋买卖大赚一笔，但是怎样才能发现那些具有升值空间的房屋和区域呢？

每个房屋的主人都梦想能高坐一桶金，但前提是能够发现一片无人所知但投资前景大好的地段，是自己从中赚到盆满钵满。根据Property Rich List统计，在英国现有超过1万条的街道价值超过100万英镑。怎样能赶在所有人之先成为那个“聪明”的家伙？

其实，在一片地产升值之前总会有一些迹象，聪明的投资者，善于发现那些别人还没有发现的迹象，从而先发制人。这些迹象包括当地政府对某一片区域未来几年的发展规划、交通建设比如地铁站和火车站的新建等等。伦敦三区的stratford就是一个很好的例子。这里曾经发展滞后、居民混杂、安全系数较低，但自从2012年伦敦奥运会在这里举办过后，这块区域正迎来新的开发时期。特别是2016年初这里将升级为伦敦二区，Crossrail在2018年开通之后，这里的交通也将变得更为便捷。

具体来说，到底怎样先发制人、找到未来升值空间大的“潜力股”地产？以下一些小诀窍分享给大家。

• 跟着超市走

大的超市都有专门的市场研究小组，所以他们会有相应的研究数据，和对于特定区域人口的统计分析。当一个区域的地价开始上涨，超市一定会趁机进入。Sainsbury, Tesco, Waitrose 和 Marks & Spencer是找寻地产上涨时可以参考的四大超市。Ludlow说这些超市做了很多关于住户和区域的市场调查，而这些超市的建立又会吸引诸如星巴克和Costa咖啡店和其他形式的零售业的兴起，这些都是地价上涨的风向标。

• 考虑行程和距离

如果找不到一个理想的地点，那么至少应该找寻一个适于“通勤”的地方。任何通有铁路，地铁或是自行车路线的区域都会在最大程度上提升一个区域的地价。Ludlow说，Finsbury Park就是这样的一个例子，自从地铁设施在那里建设后，周边的房屋价格直线上升。另外，大家一定要对于自行车道或是自行车租赁留意了，因为自行车比起几年前来说要重要很多。现在的住户都会询问租户他们是否提供可以存放自行车的地方，这足以看到目前自行车的重要性。

• 高价房屋的扩散

只要一个区域受追捧，那周围的区域的房价马上会持续增长。通常都是有一个核心区域大家想居住在那里，后来就会慢慢扩散开来。所以不要花费高价去购买那些当下最流行的区域，转而寻求紧挨着的“邻居区域”是一个不错的选择，因为市场一定会紧跟。在伦敦，Ludlow表示， Vauxhall就是这么一个区域，这里升值后，周边东南伦敦的Oval, Camerwell, Dulwich和Peckham立马变得十分抢手。

• 大发展=高价值

当一个发展商在某个区域计划了大片的开发时，他在那里的发展一定会带动周边区域的地价上涨。奥林匹克公园就是这种例子的教科书，同样，像温布利球场的修建在当时也带来了周边其他很多房屋建设。这还不仅限于体育范畴，在Vauxhall正在修建的美国大使馆就一定会拉动很多的二次投资。同时，像King’s cross车站的整修和提升，包括在周边谷歌打算新建办公楼的举动都会使King’s cross区域升值。即使有些地方相对孤立，但如果有一个大的项目并且会注入大量资金，这一定会彻底改变整个社区，而这对于那些在资金注入前就已经买房的人来说是个利好的消息。

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胡悦解说伦敦房产投资

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中国买家赴海外购买房产时，最情有独钟的就是别墅。别墅的多样性——豪华、乡村田园、古典以及其宽大的面积和独立的花园，都满足了中国投资者脑海中对理想家园的所有要求。然而，在出租获利前不对自己心爱的别墅稍作修饰的话，最终的效果可能并不尽如人意。

根据我个人多年在英国房产业内的经验，给别墅改建一个阁楼可增值20%。

据英国地产界的一项最新调查结果显示：仅通过阁楼改建就能为业主的房产增值。把位于房屋顶层，通常被人们忽略或仅用来放置杂物的阁楼改建成一个独立的房间，就可能为投资者的房子带来约3万7千英镑的增值空间。

全英房屋抵押贷款协会(Nationwide Building Society，泛邦建房合作社)的一项研究结果显示，改建阁楼的房主在改建后就可能为自己的房产增值达3万7千英镑，而仅仅增加一个额外的卧室就可以使房产增值约2万镑。

以全英房屋抵押贷款协会Nationwide Building Society的2014年第一季度房屋价格指数的平均房价17.8万英镑为例，增加一个额外的卫生间就能使房屋增值8千9百英镑。房屋总面积增加10%也能达到同样的增值效果。

Minnie 专栏全集：

Minnie谈英国伦敦房产投资

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