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多伦多地产局报告显示，大多伦多地区的独立房价普遍上涨迅速，居民的住房负担能力出现下降，独立屋置业成本达到了税前收入的67%。

多伦多地产局报告显示，大多伦多地区的独立房价普遍上涨迅速，居民的住房负担能力出现下降，独立屋置业成本达到了税前收入的67%。此外，经过对比不难发现，相对于多伦多市区独立屋，华人聚居区域万锦市、烈治文山市以及旺市独立屋不仅增速更快，而且平均价格已经超过多伦多市区的独立屋。这一方面，使得退休的华人从中得益，能够在卖屋套现后获得一大笔退休养老金，另一方面也使得年轻人望“房”兴叹。

多伦多地产局楼盘买卖数据库数据显示，今年7月份烈治文山市永久业权独立屋的平均售价为1,178,008元，万锦市独立屋平均售价为1,075,464元，旺市独立屋平均售价为1,069,806元。而多伦多市同类型独立屋7月平均售价仅为994,367元。显然，烈治文山市、万锦市及旺市的独立屋目前的平均房价已超越多伦多。

此外，数据库还显示，今年7月份的大多伦多地区房价比去年同期平均上升了9.39%，而约克区整体平均上升了13.5%，万锦市、烈治文山市及旺市均有双位数字增长。烈治文山市平均房价比去年同期升了13.85%，万锦市的同期升幅则有15.03%；而多伦多市平均房价比去年同期则只有6.93%的单位数字升幅。

卖房套现 华人退休生活前景乐观

这三市独立房价格的快速增长使得其居民的退休生活前景更为的乐观。居住在烈治文山市将要退休的高先生表示，烈市独立屋平均售价已超过100万元，对他来说当然是利好消息。他表示早于30年前在烈治文山市买下一间独立屋，当年房价只是40余万元。

他称，近10多年来不论多伦多或约克区的烈治文山市、万锦市等地的房价不断飙升。他所住的两层独立屋若放盘，应可卖到超过100万元。他表示子女已“出身”有自己家庭，该屋现在只有他和太太两个人住，4睡房3厅4厕2车房加前后花园，对他们来说太大，所以准备卖屋搬到公寓大厦。现时烈市一个普通公寓单位约30多万元，他们可拿着从换屋得来的数十万元差价，过着无忧的退休生活。

独立屋置业负担重 年轻人恐北望

根据皇家银行分析﹐多伦多房价过高所引致的住房负担能力问题主要是与独立屋有关。资料显示﹐本年首季﹐多伦多2层高标准独立屋的平均价格上升至759,800元﹐比去年同期增加10.7%﹐而住房负担能力读数是67%﹐按年上升2.3%﹐与自从1985年以来的平均水平54.4%比较﹐增长了12.6个百分点。

标准独立屋是指面积1,500平方尺的住宅。至于面积1,200平方尺的平房方面﹐读数由30年前的48.8%上升至57.3%。这类住宅的价格也上升10.1%至654,200元。

共管公寓目前普遍被认为是最容易负担的“上车盘”。事实上﹐这类住宅的房价升幅逊于独立屋及平房﹐但住房负担能力的变动也不大﹐多年来维持在略高于税前收入30%的水平。

根据该银行的资料﹐900平方尺面积的公寓平均售价上升6.6%至371,700元﹐而住房负担能力读数比去年微升0.2%至34%﹐若与30年来的平均水平31.2%比较﹐只增加了2.8个百分点。

Royal LePage房地产经纪Jasmina ZivKovic表示，在似乎不会加薪，加元持续下跌，而父母又不是富豪的情况下，年轻一代想置业，唯有转向多市北面周边城镇，如纽马克或奥罗拉市（Aurora）。因为该两市目前的独立房价仍比多伦多及烈治文山市便宜，平均售价100万元以下。例如，奥罗拉市目前的永久业权独立屋，平均售价只是90多万元，而纽马克市的独立屋平均售价，最近亦只是微升到70多万元。

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（据温哥华找房网）

大温房市交易相当火热，带动周边城市的地产市场，连温哥华岛的维多利亚（Victoria）也开始出现抢房大战，业界人士指出，很多买主来自大温地区。

大温房市交易相当火热，带动周边城市的地产市场，连温哥华岛的维多利亚（Victoria）也开始出现抢房大战，业界人士指出，很多买主来自大温地区。

维多利亚东南端的Fairfield社区有一间挂牌求售的三住宅单位最近举办开放参观日，引来70组买家到场看房，负责销售的地产经纪乔伊（Tony Joe）表示，有3组买家出价，当中2组来自温哥华，最终以117万4000元抢房成功的买主是来自多伦多。

另一名地产经纪尼尔（Ron Neal）说， 来自低陆平原的买家越来越多，很多人是因大温房价不断攀升，趁机将自己名下的房子以高价卖掉，然后前往维多利亚，以相对较低价格购入状况类似、甚至更好的物业。

尼尔还提到，有些客户在大温的房子转手成交价格达300万元，但在维多利亚可以用100万元的价格，买到更好的房屋，剩下的资金还足以让他们晋身百万富豪。

除了独立屋外，维多利亚的公寓房市交易与需求量亦逐渐增加，当中有许多来自亚洲的买主，业界人士相信，在待售屋总数降低状况下，今年维多利亚房价将会出现10%的成长。

 （据加拿大找房网）

加拿大第二任总理Alexander Mackenzie位于出生地苏格兰的故居将要出售，要价287,000英磅﹙约594,900加元﹚，远低于多伦多的翻新屋价格。

加拿大第二任总理Alexander Mackenzie位于出生地苏格兰的故居将要出售，要价287,000英磅﹙约594,900加元﹚，远低于多伦多的翻新屋价格。地产代理认为这座房屋可以吸引不少加拿大买家，甚至希望出现多伦多市经常出现的抢房竞标战。这座百年房屋也有可能会在2017年加拿大150周年纪念日那时再售出。

故居位于苏格兰一个小村庄

总理故居位于苏格兰佩思郡（Perthshire）的古朴村庄Logierait。在房屋出售广告中，英国地产商Clyde Property称，这座过百年历史建筑近年已彻底改造，以迎合现代生活需要和标准，同时高度保存房屋原来特色。

该地产商指，屋内有3间睡房和2间公共房，有中央供暖系统、双层玻璃、充足泊车空间、私家花园，还有迷人乡村景致，且“有良好的道路和巴士连驳，有不同的设施，有风景如画的小路，位于附近的泰河（River Tay）和塔姆尔河（River Tummel）河畔”。Clyde Property相信该物业可吸引加拿大买家，自然环境亦特别适合疲惫的多伦多人，而且这里“已取得规划许可，可加建第4间主人睡房”。

以加拿大国父的政治对手闻名

在历史上，Alexander是作为加拿大国父Sir John Alexander Macdonald的政治对手而闻名。他于1822年在苏格兰出生，1842年移居加拿大，曾任职建筑承包商和报社编辑。在首任总理Sir John A. Macdonald的保守党政府卷入丑闻后，麦坚时当选为第二任总理，于1873年至1878年组成首届自由党政府。

Alexander在任内致力改革和简化政府架构。他引入不记名投票；设立加拿大最高法院；在安大略省建立加拿大皇家军事学院；设立审计专员办事处；并开始兴建部分的加拿大国家铁路。于1892年在多伦多逝世。 

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（据温哥华找房网）

正如业内之前所预料的那样，由于全球油价持续下滑、持续冲击阿尔伯塔省的经济，卡尔加里的房屋成交量在持续萎缩半年多之后，房价终于开始下滑，而这可能仅仅是一个萧条的开端。由于低油价的冲击持续，失业率继续升高，房价可能还会进一步受挫。

卡尔加里地产局在新公布的半年度地产回顾报告中表示，目前国际油价已经再度跌回每桶50美元以下。在过去的半年中，卡城房地产市场可谓饱受冲击，各类房屋销量都出现了超过10%的大幅下滑，特别是独立屋市场，同去年相比销量下降达25%，而其中主要是60万元以上的准豪宅。

在销量持续萎缩了半年多之后，最新的数据显示卡城的房价终于开始缓慢下滑。据卡尔加里地产局最新的预测，到今年年底该市标准住宅的均价为44.8万元，年同比回落0.2%。

卡城地产局的估计还是乐观的，业内机构普遍预测该地区房价将会出现更大幅度的下跌。例如皇家地产公司（Royal LePage）在今年7月初曾预测该市今年房价将会下跌2.4%，而TD则预测会下跌1.7%。

这个下跌可能仅仅是一波房地产萧条的开端。

卡尔加里地产局莱尔女士（Corinne Lyall）表示，自今年1月以来该市已经流失近1.2万个全职岗位，并且其中有许多都是高薪职位。虽然从数据上来说，该地区也新增了2.4万，可那些全都是兼职或不稳定的职位。在今年余下来的时间里，该市可能还会再流失2.3万个就业岗位。

一般说来，卖家的心理是不到万不得已不会降价出售。因此当房市收缩的时候，很多人的第一选择是撤牌等待，而不是降价急于脱手，这也是为什么今年春天时该市市面上的房屋量开始逐渐减少，而成交价没有明显受挫。

不过，随着经济衰退、就业率下滑冲击人们的信心和维持房屋的能力，价格下滑只是时间的问题。

莱尔女士说，失业率上升对房市产生的影响通常需要12至18个月才会显现。换句话说，今年年底到明年的这个时候才是卡城房地产市场真正的动荡之秋：大量无力维持房屋的卖家因为急于脱手，“降价割肉”将是他们的唯一选择。

更糟糕的是，卡尔加里目前仍有1.4万套新屋（或公寓单元）在建中，也将于今年年底至明年上市，这无疑将让卖家的行情更加雪上加霜。

大量新建公寓单元也将成为该市另一个地产危机。由于新建公寓数量不断增加，该市的出租房空置率也增长了超过一倍，从去年同期的约1.5%增至3.6%。新出租房供过于求，已导致卡尔加里标准公寓的均价比去年同期下跌2%。

莱尔女士坦承，能源价格走低是该市房地产市场未来发展的最大影响因素，可是谁也不知道它将持续多久。

不过，一个好消息是卡尔加里的低端独立屋的需求仍然很旺盛，例如最近一栋叫价22万元的旧独立屋挂牌上市后，就收到了50个经纪人的问询电话和五个报价。此外，随着该市房价下挫，一些投资人也会前来“兜底”。总而言之，卡城房市可能会面临萧条，但是离崩溃应该还有一段距离。

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以房养老是退休老人最好的选择。而在加拿大房市两极分化的情况下，房市火热意味着老人可以有更高的收益，反之则受损。

温哥华理财顾问马斯塔希（Adrian Mastracci）表示，本国的大多数家庭只有自住用的一套房屋，所以目前多、温两地房价飙涨对他们没有任何意义。不过，当人们临近退休，准备卖房安度晚年的时候，这个优势可就立刻体现出来了。

在加拿大，近两年退休的“婴儿潮一代”（二战后出生的人士）是房拥有率较高的人群。他们往往会在退休或儿女成家之后将自住房屋出售，购买一幢较小的房屋或公寓房，以便易于打理。

由于本国各城市的房地产行情截然不同，所以退休老人卖房所得也有巨大差异。马斯塔希表示，在近年的房地产热潮中，多伦多和温哥华两个地区拥有住房的老人无疑是最大的获益人之一。蹭蹭上涨的房价，令两个城市里卖房的老人赚得盆满钵盈，可谓“一房在手，退休无忧”。

在今年5月份，多伦多地区的独立屋均价较去年同期飙升了18.2%至115万元；而同一地区的公寓房均价仅为42.29万元。以此算来，一个退休的老人将自住的独立屋卖掉之后，就是买上两套公寓，一套自住一套出租，再刨去给经纪的佣金，还能赚得近25万元。

在房价更高昂的温哥华，退休老人出售自住房后得到的收益就更多了。今年5月，温市西区的独立屋均价较去年同期飙升了25.8%至290万元。马斯塔希透露，他有四位住在该区的老年客户在近期卖了房，并在同一地区购买了公寓，他们从差价中赚得的收入都在80万元上下。

相比之下，在本国其他城市的退休老人就没那么幸运了。在几十年前，他们买房所花的钱不比多、温两市的同辈少许多，可在临近退休的今天，他们卖房的所得的收入，可能还不够买一辆新车。

例如在新布伦瑞克省的弗雷德里顿（Fredericton），今年5月该地区独立屋均价只有17.97万元，在2009年至2015年之间总共只上涨了1.7%，还不如多、温两地一个月的涨幅，而同期该地区公寓均价为15.4万元。如果当地一个退休老人卖掉自住用房后买公寓，他所能得到的收益只有2.5万。随便碰上什么突发事件，例如公寓下水道坏了需要维修，这笔钱就能被花得一个子都不剩。

在阿省，准备卖房的退休老人则面临另一种窘境。以卡尔加里为例，受早前石油业兴旺的影响，该市房价曾在2009年5月至2015年5月间大涨22%，这让很多临近退休的人士备受鼓舞。可是从去年开始，全球油价剧跌冲击该省经济，房市也随之萎缩，而老人们则眼睁睁地看着自己资产总额的退休收益在缩水，那心情可想而知。

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温哥华房价自年初以来不断攀升，除价格破百万的独立屋数量越来越多之外，目前就连市中心耶鲁镇（Yaletown），都出现一个单独销售的车位，根据MLS系统显示，这个车位大小约145平方呎，开价4万5000元，平均每平方呎要价约310元。

卖方地产经纪在MLS系统中，描述这个位于太平洋大道（Pacific Blvd.）1200号大楼内的商用车位，是可单独持有的永久产权（Freehold）物业，买方不需要在大楼内持有任何单位。

卑诗大学尚德商学院房地产教授索默维（Tsur Somerville）表示，目前需要停车位的温市民众已经越来越多，单独购买车位的状况，虽然在本地比较少见，但在其他停车位不足的国际大城市，民众购买停车位的状况时常可见，有些人还会将这些车位出租。

索默维还提到，本地有越来越多公寓或多单位住宅，已经不在销售时搭配车位，他认为市府应该没有意愿介入这类单独销售车位的状况，因为这样可减少民众买车的意愿 。

耶鲁镇商业促进协会（Yaletown Business Improvement Association）执行主席欧习儿（Annette O’Shea）则相信，因为这个车位是个商用停车位，估计很快会被附近的店家业主买走，因为当地商用停车相当不容易。

欧习儿还提到，商业停车位与住屋分开单独销售十分罕见，但近年来，不论是民众或是商家要在市中心停车，都越来越困难，她与索默维看法一致，认为市府不干预是有意鼓励民众减少开车出门。

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自央行连续降息、加元汇率下跌之后，多伦多房市火上浇油，竞价大战(bidding war)已成为平常事。很多人在感叹房价蹭蹭上涨的同时，也会心怀嫉妒的想：那些靠佣金吃饭的地产经纪，这时候怕是富得流油了吧!

事情真的是这样的吗?近日，本地商业杂志MoneySense用数据给了我们答案。

在多伦多，卖家一般会将销售价的5%拿出来当作佣金，买卖双方的经纪各得2.5%。假设一名卖方经纪刚售出一间105.19万元(今年6月多伦多市内独立屋的均价)的房子，他(她)就可以拿到2.63万元的佣金。

卖一套房子就赚将近三万块钱，看起来不错，是吧?不过，这只是账面上的收入，拿到手的可远远不足这么多。

在市场上，不是所有的房子挂牌就能卖出的。在今年6月市面上的2191间待售房屋中，只有1488售出，售出率为68%，这意味着有32%的经纪只能眼睁睁地看着同行吃肉，而他们连汤都喝不到。

至于成功售出的房子，绝大多数也不是一上市就出手的。目前在多伦多市场上，从挂牌到售出需要16天的时间。

不过，就算是16天赚2.63万的佣金也不错了呀，这意味着每周能赚到1.32万元呢!

等一等，故事还没有完。

在2.63万元的佣金中，这名经纪需要立刻拿出2570元，做为支付给政府的HST销售税，然后各项杂税大约又要拿掉7890元(以30%的所得税率计算)。接下来，经纪人还要给地产公司分成(office split)。一般说来，地产公司会在税前毛收入上拿走20%，也就是5260元。

在减掉这些七七八八的税项和费用后，一名经纪卖掉一幢独立屋后所得只剩1.31万元了。

平均而言，一名地产经纪每周工作40小时，平均每年能卖掉6所房子，这意味着他(她)的年净收入只有7.89万元，也就是普通工薪阶层的水平。

本地地产经纪李惠芬(Fanny Lee)接受本地华文媒体《明报》采访时表示，MoneySense所计算的收入数据还是乐观的。在很多情况下，一名辛苦了一年的经纪净收入都不足7万。

李惠芬表示，一些人只看到地产经纪收取的佣金，没有留意到他们背后所要负担的支出。地产经纪属于自雇人员，所以需要自行负担很多费用如保险费或专业方面的支出，每年大约3000元，而进修费﹑会计及帐务及汽油费等方面的业务开支，每年则可能有1.2万元之多。此外，在促销楼盘时需要摄影、布置场地、印刷宣传单张，这些费用动辄上千，都要自掏腰包。

至于买家经纪，在如今竞价大战频发的时代，日子就更不好过了。据有名买家经纪带着客户去竞价，却屡战屡败，已数月没有进账。

总之，天下没有容易的工作。大家都是赚辛苦钱的，不容易啊。

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