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加拿大 「環球郵報」 於本週三（7月13日）刊登了由 Brent Jang 撰寫的一篇文章，談的是溫哥華房價10年來的 「非理性」上漲。

文章說，長達10年的房價狂漲已經改變了溫哥華，100萬加元曾一直是人們的一個心理門檻，現在已被徹底打破。在過去，1百萬加元的房子屬於少見的奢侈，而現在，1百萬的房子不過是低端物業。

環球郵報：專家認為溫哥華房價10年狂漲非理性

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溫哥華獨立房91%價格過百萬

Andy Yan 是西蒙·弗雷澤大學 （Simon Fraser University）城市項目的代理主任，他於本週二（7月12日）發佈的最新數據記載了自從2005年以來，溫哥華房價持續上漲，使其成為加拿大房價最貴城市的過程。

Andy Yan審核了由BC省物業評估署 （ BC Assessment）評估的66825處房產。數據顯示，在2005年7月份，溫哥華只有11%的 獨立房估價超過1百萬，而在2015年7月份，91% 的獨立房估價在1百萬加元以上。

他說，在10年前的溫哥華，100萬加元的房子是很少見的。

房產熱蔓延至郊區

溫哥華的房地產市場在2008 – 09年的衰退後出現持續反彈，過去3年來漲幅尤為驚人。
文章說，溫哥華的房地產版圖分為西區和東區，以安大略街 （Ontario Street）為分界線，在過去12個月內，獨立住宅在溫哥華西區的價格飆升了38%，在東區攀升了36%。
在東區，以前所謂的百萬大屋寥寥無幾，如今， 100萬加元以上的房子一抓一大把。
在整個溫哥華，公寓和聯排別墅的價格在過去12個月也至少上漲了25%。

另外，這股房地產熱潮也蔓延到郊區，自從2015年中旬以來，溫哥華郊區獨立房的房價常常在以至少35% 的增幅跳升。

專家認為狂漲不會持續

加拿大 皇家地產公司 （Royal LePage）的首席執行官菲爾·索珀 （Phil Soper）表示，溫哥華令人難以置信的價格激增可能將走到盡頭。

他表示，在溫哥華存在嚴重的經濟承受能力問題，這已經成為一個公共政策問題，是不健康的，溫哥華的市場升值過快，價格正在以非理性的速度上漲。

大衛·萊伊 （David Ley）是不列顛哥倫比亞大學UBC的城市地理學教授，他預計溫哥華的房地產市場將軟化，但不會崩潰。

他說，任何上升都不會是無休無止的，總是有回落的時候，但溫哥華將不是硬著陸，而是軟著陸。

萊伊教授認為，溫哥華房價的增長將放緩，甚至有可能略有下降，他的猜測是房價的擺動將在正負5% 的範圍內。

菲爾·索珀和Andy Yan都認為，超低利率、房源有限、來自外國的資金，都是推動溫哥華房價的幾大因素。

「綜合房價」

皇家房地產公司還以典型的房產為依據，排除豪宅，推出了一個「綜合房價」，該公司說，這樣採樣更有代表性，去掉了高端物業把房價往上拉的因素。

根據這一「綜合房價」，溫哥華市兩層住宅的均價在今年第二季度升到236萬加元，比2015年第二季度增長30.7%。

在多倫多市，從去年第二季度到今年第二季度，兩層住宅的價格增長10.5%，均價達到97.5萬加元。

在全國範圍內，今年第二季度與去年同期相比，兩層房的價格增長10.7%，均價為62萬加元，若把所有類型的房產算在一起，房價攀升9.2%，均價為52萬加元。

（據溫哥華找房網報導）

或許是因為北美洲作為當前最有前景的市場和最好的經濟發展勢頭，很多投資者在進行海外置業時，傾向於該地區的房產。尤其是加拿大，其以環境優美、資源豐富、經濟增速穩定等吸引了大量中國投資者介入該國房產。然而，以上幾條除了經濟增速穩定還勉強算是個投資加國樓市的理由，其餘什麼環境優美之 類的，並不是一個職業的地產投資者要關心的事情——至少不是首要關注的事情。

歷史數據顯示週期下跌成「慣例」

投資房產、研判市場，實際上是有一套複雜的程序和規律在其中，但這複雜的規律中，絕對不會包含「因為投資者看好、因為投資者喜歡」就可以投資的原因。房價並不會受投資者主觀喜好影響，而是跟整個經濟發展走勢、支柱產業發展態勢，以及該地區歷史房價的走勢密切相關。

我們知道，在眾多影響加拿大房產價格的相關因素中，與石油相關的資源類經濟發展週期對加拿大房市的漲跌循環扮演了非常重要的角色。單一行業的繁榮，確實 會在短期內拉高經濟發展指數，同時，高收入、高就業率等也會吸引人口，從而催生住房市場和租房市場的繁榮。然而，單一經濟發展總會有到頭的時候;隨著單一 產業熱潮的逐步退去，其他產業沒有同步發展的境況下，就業機會減少，人口外遷，房產價格和租金水平下降;通常這個上升週期與下降和調整週期相當;在過去的 歷史中，資源類開發地區的房地產價格總是重複著「暴漲—暴跌」的循環，那麼加拿大的房地產市場是不是也不例外呢?

數據顯示，從今年5月到6月，加拿大主要城市溫哥華西區的房屋銷量明顯下降，6月銷量同比暴跌35.6%;對此，加 拿大基金管理機構LePoidevin稱，「越是臨近泡沫崩潰的邊緣，房產的漲跌幅度就會逐步加大」;而且，即使目前出現價格下跌，但房屋的供應量不降反 增，更多的物業進入交易市場，這無疑對房價進一步下跌雪上加霜。

房價並不會受投資者主觀喜好影響，而是跟整個經濟發展走勢、支柱產業發展態勢，以及該地區歷史房價的走勢密切相關

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投資者推高，樓市繁榮難持久

那麼加拿大房地產市場為什麼會此次「大起大落」的幅度會更大?觀察顯示，溫哥華房地產市場已經出現崩潰跡象，其中一部分原因在於投資者和監管層嚴重低估了從中國流入溫哥華的資本金額。RBC的數據顯示，目前，溫哥華地區獨立屋的可負擔水平已經遠遠超過了家庭收入，很難無視這個事實：房價已經脫離了正常的範圍，開始變得瘋狂。

換句話說，加拿大近年房價上漲，很大程度上是因為倫敦的房價主要由投資者來推動，這樣的高位價格很難持久。因為投 資者的游資一旦撤離，該市場的房價就離下跌不遠了。有投資者可能會說，我不會搶在游資撤離之前及時套現嗎?問題是投資者習慣於單槍匹馬的散戶式投資，沒有 第一手信息，沒有權威專家的分析，沒有深入當地市場進行調研，怎麼能把握游資撤離的時機呢?

實際上，種種跡象表明，游資已經開始撤離。 據LePoidevin稱，目前加拿大金融機構監管辦公室OSFI(Office of the Superintendent of Financial Institutions)已經開始要求銀行和金融機構收緊按揭政策，對購買房產為目的申請人進行嚴格審查，尤其是對其收入和就業狀況進行全面徹底審查。 目前，完全依賴加拿大境外收入的房貸申請人，由於難以落實其收入狀況，銀行對其房款更加趨於謹慎——這部分買家的擔心和猶豫，已經在西溫房地產市場體現出 來。

被《紐約時報》評為最受矚目的金牌投資者Marc Cohodes也認為，溫哥華的房地產市場是一個「洗黑錢吹起來的市場泡沫」，「當地政客、BC省自由黨政府與地產中介、開發商、律師互相勾結成一夥。他 們一直在尋求中國的資金撐起這個市場，但這不會長久。」LePoidevin則預測，一旦房市出現崩潰，大溫地區的房屋均價將由$917,800驟降 至$458,900，降幅約50%，比之前業內預測的30%更為驚人。

綜上所述，研究和判斷市場，不僅僅要考察其現狀，如果有數據，最好從十年前開始翻閱;中國投資者進軍海外地產市場，則不能以十年中國房地產市場暴漲中創富的經驗為依據，如果不能從投資市場的屬性與特點入手，而僅憑喜好和經驗盲目下判斷，那麼後期買下的不是財富的溫床而成為財富的跳板，最終會讓自己的財富陷入尷尬的境地，錯失了最佳的增值空間和時機。

相關資訊：多倫多房價漲幅為何排不上世界排名？

（據家園新聞）

 

今年4月，加拿大聯邦競爭仲裁法庭(Federal Competition Tribunal)作出了里程碑式的裁決，裁定多倫多地產局 TREB(Toronto Real Estate Board)必須修改規定，允許在網上公開房屋的售價信息，因為限制這些信息的公開有違公平競爭的原則。

但多倫多地產局今天反駁說，在網上公開房價等信息，不僅會暴露買家的隱私，也會洩漏賣家的信息，如果讓一般人都能進入地產局的多重交易系統MLS(Multiple Listing Service)違反了隱私保護的相關法律。

在現有的規定下，只有地產經紀可以查到房屋的售價。而按照仲裁法庭的裁決，多倫多地產經紀在把售出房子的相關數據，包括售價以及經紀佣金等發佈到網上之後，一般用戶在登記之後也可以進入數據庫，查看相關信息。

多倫多地產局 TREB(Toronto Real Estate Board)必須修改規定，允許在網上公開房屋的售價信息

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預期仲裁法庭的這項決定將會影響到全國各地的地產局，因此除多倫多之外，其它地區也有可能仿而效之，以便當地居民也可以分享以前看不到的相關地產信息。

加拿大競爭局歡迎仲裁法庭的決定

聯邦仲裁法庭在做出裁決時指出，由於多倫多房地產市場火熱，一些賣家有時會開出比房屋實際價值低很多的價格吸引買家來競爭，有時甚至開出低得離譜的$1。 如果掛牌出售房屋的售價在網上公開，買家就可以通過與區內或鄰近地區房屋的售價進行比較，掌握到比以前多得多的信息，以便預估正在出售房屋的真實價值，從 而做出理性和明智的買房決定。

加拿大競爭局(Competition Bureau of Canada)對仲裁法庭今年4月的裁決表示歡迎和支持，稱多倫多地產侷限制競爭，結果導致房價越升越高。

競爭局還說，多倫多地產局的多重交易系統MLS幾乎涉及全國超過90%的房屋交易，但地產局為市民設置障礙，讓他們無法進入數據庫進行查詢，顯然違背公平競爭的原則。

地產局反指仲裁法庭不尊重消費者隱私和權利

多倫多地產局在今天發佈的聲明中說，按照加拿大的隱私法，將當事人(指房屋買賣雙方)的個人財務資料公之於眾應該事先徵得當事人同意。因此TREB認為，聯邦競爭仲裁法庭的決定並沒有尊重 GTA消費者的權利，不僅違反網絡隱私法(Canada’s Digital Privacy Act)，也可能違反房地產和地產經紀法(Real Estate and Business Brokers Act)。

TREB還說，聯邦競爭仲裁法庭無論在事實上，還是在法律上均犯錯，該法庭做出的決定不可避免地會大大減少 GTA 45,000名地產經紀之間的競爭。

多倫多地產局最後在聲明中發出警告，仲裁庭的決定一旦付諸實施，那麼 TREB就無法阻止消費者個人財務信息，尤其是貴府物業售價在網絡上被廣而告之，房屋的照片可能被覆制、出售甚至被濫用，TREB將對此不負任何責任。

相關資訊：中國熱錢進不來 加拿大房市現崩潰跡象

（由家園新聞）

 

 

在加拿大，兩大都會——溫哥華和多倫多的房價漲幅已經十分驚人，但據最近報告顯示，它們離國際上的一些最熱門城市還很有差距。

本週一（7月11日），全球房地產中介服務公司萊坊（Knight Frank）公佈了2016年第一季度內全球150個大城市房價漲幅排行，讓讀者從國際的角度，認識現在的房地產市場。

報告中的這些數據，是根據各國的官方數字計算出來的。在全球150個接受調查的大型城市中，今年一季度（一月份到三月份）的房價平均上漲了4.5%，150個城市中74%的城市房價出現上漲。排行第一和最末的兩個城市的漲幅（或跌幅）差距從上個季度的55%擴大到74%。

在本國人看來，溫哥華和多倫多地區的房價的漲幅已十分驚人，但是在全球仍排不上號。在第一季度內，本國最炙手可熱的房地產市場是溫哥華，房價漲幅為17.3%，可在全球只能排到第7位。

本國城市中在榜上排行第二的則是安省的哈密爾頓，一季度房價增幅為10.5%，而多倫多房價平均上漲了9%，位居全球第34位。

在加拿大，兩大都會——溫哥華和多倫多的房價漲幅已經十分驚人，但據最近報告顯示，它們離國際上的一些最熱門城市還很有差距

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在 本次的排行榜上，中國大陸的城市是最大的亮點，不僅拿下了第一名，而且前五名裡有四個是中國的一二線城市，其中包括：深圳以62.5%的季度房價平均漲幅 雄踞榜首，緊隨其後的上海單季房價平均漲幅只有深圳的一半，但也達到了30.5%；而南京和北京分別以17.8%和17.6%的漲幅位列第四和第五。在整 個一季度，房價漲幅超過10%的上榜中國城市總計有6個。

美國城市中排名最靠前的是波特蘭（Portland）漲幅是12.3%排名第18，西雅圖以10.8%的房價漲幅排在第21位。

其他國際大都市：倫敦房價以15.2%的漲幅排名14；澳大利亞墨爾本以9.8%排在第28位；悉尼排第30位，房價平均漲幅9.7%。

位列排行榜倒數第一的則是英國蘇格蘭海港城市Aberdeen，一季度房價跌幅達11.3%，主要原因是全球油價暴跌對當地房價構成拖累；倒數第二的則是台北市，跌幅8.2%。

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（由家園新聞）

 

從今年5月到6月，溫哥華西區的房屋銷量明顯下降，6月銷量同比暴跌35.6%，這一反常現象迅速引起各大媒體的注意，民衆也開始議論紛紛，房市怎麽了？

圖中藍線代表2015年的數據，紫線代表2016年的數據

有媒體將銷量的暴跌歸結于獨立屋庫存和供應量不足。但很快就有業內人士發現，西溫的房屋供應非但沒有減少，反而還增加了。

圖中橙線代表2015年的數據，紅線代表2016年的數據

西溫豪宅市場，一直都是加拿大衡量“外國資金”對本國房地産市場影響的標杆。現在該地區突然降溫，令業內人士紛紛猜測——房市開始極速降溫，是因爲中國熱錢進不來了？

加拿大基金管理機構LePoidevin的創辦人David LePoidevin表示，溫哥華房地産市場已經出現崩潰迹象。而證據之一，就是我們嚴重低估了從中國流入溫哥華的資本金額。“當未來某一天，中國政府和人民銀行限制資本外流的政策起作用了，也就離泡沫破滅不遠了。”

另一個標志，LePoidevin稱，則是加拿大金融機構監管辦公室OSFI（Office of the Superintendent of Financial Institutions）已經下令要求銀行和金融機構收緊按揭政策，對房貸申請人進行嚴格審查，尤其對申請者的收入和就業狀況進行全面徹底審查。其中，完全依賴加拿大境外收入的房貸申請人由于收入狀況特別難查，因此也就成了“重災區”。這部分買家的擔心和猶豫，已經在西溫房地産市場體現出來。

RBC的數據顯示，溫哥華地區獨立屋的可負擔水平已經遠遠超過了家庭收入

盡管銷量有所下跌，但是從去年到今年，西溫的平均房價暴漲了32.1%。LePoidevin表示，越是接近泡沫破滅的邊緣，房價的變化幅度就越大。
他預測，一旦房市出現崩潰，大溫地區的房屋均價將由$917,800驟降至$458,900，降幅約50%，比之前業內預測的30%更爲驚人。

卑詩省政府7月7日提前公布了針對樓市海外買家調查的初步報告

卑詩省政府7月7日提前公布了針對樓市海外買家調查的初步報告，顯示最近3周以來，大溫哥華地區房屋買賣交易中，海外買家占了5%，他們中的大部分是中國人，其次是來自美國、英國、澳大利亞、韓國、印度等國的買家。

Marc Cohodes曾經經營華爾街一間最大的對衝基金， 被《紐約時報》評爲最受矚目的金牌投資者。他評價溫哥華最近暴漲的房價時稱，這是一個“洗黑錢吹起來的市場泡沫”。“當地政客、BC省自由黨政府與地産中介、開發商、律師互相勾結成一夥。他們一直在尋求中國的資金撐起這個市場，但這不會長久。”

他與LePoidevin的看法一致：“中國政府會對資本實施管控，而溫哥華已經成爲北美乃至全球有錢人洗錢的溫床。情況會改變，而且是急劇的改變。”

（據加國無憂報道）

本國兩大都會房市火上澆油，已令當地民衆産生抵觸情緒，聯邦政府終于拿出了解決問題的姿態。本周，加拿大聯邦家庭、兒童及社會發展部長杜克羅(Jean-Yves Duclos)正式向加拿大按揭及房屋公司(CMHC)指派任務，讓他們在今年年底就如何阻止國內幾個城市的房價飙升、房價控制在民衆可負擔的範圍內提出有效的建議。

CMHC臨危受命加拿大政府 找到壓制房價的方法

杜克羅在給CMHC的信件中表示，自2010年來，加拿大一些最大城市的地産市場，房價出現“快速和不斷”攀升的現象，所以他希望CMHC就此展開調查並給出建議，以便聯邦政府盡快給房市降溫。

調查的重點將是本國的三大都會——溫哥華、多倫多和蒙特利爾的房價，但是其他城市也是研討範圍。

部長說：“在這些大都市，市中心房價上漲，是許多國民的關注，特別是中産階級。我們也有這種擔心，希望快速幹預，履行總理賦予我們的職責，保證國民負擔得起符合他們需要﹑買房能力的物業。”

他還要求CMHC行動快速，在夏末提出擬議措施，在9月1日前提交工作計劃。整項工作將在明年完成，包括許多方面，從庇護所到臨時房屋，到廉價房屋﹑出租屋，政府可以參與計劃，向有需要的人提供住房。

業內指出，CMHC“臨危受命”，再聯系聯邦政府以前的行動，正在向外界傳遞一個清晰的信號：小杜政府對房市的幹預已走出政策調控的範疇，並積極尋求其他途徑，盡快爲房價降溫。

聯邦自由黨曾在今年早些時候提高50萬以上房屋的首付金額，直接應對溫哥華和多倫多的飙升房價。隨後就有人批評說，只靠政策工具無法控制飙升的房價，而且還會擡高購房門檻，超出本地年輕人的負擔人力，並將他們擠出市場。

其後，聯邦政府就撥款50萬元調查本國房市中海外買家的數據，其後財政部長莫奈(Bill Morneau)宣布計劃，成立工作小組，就地産市場需求、買房能力和穩定性各方面提意見。

財政部的工作小組，再加上杜克羅給CMHC委派任務，都是政府推動全國住房策略的一環。聯邦政府將在未來再拿出怎樣實際的措施來打壓房價，國民拭目以待。

（據加拿大家園報道）

華居環球房産網7月6日報道：卑詩省財政廳長麥德莊(Mike de Jong)昨日指出，省府將很快完成蒐集有關外國人購買大溫房地産的具體數字，他表示希望在約一周內公布，屆時省府或公衆即不需要再憑空推測外國人購買大溫房地産的情況，而省府也可以根據數字作出決定。

加拿大卑詩省府周內公布外國買家數據

麥德莊說，省府從今年夏天開始已要求購買本省房地産的個人，必須公開他們是加拿大公民或是永久居民的身分，如果兩者都不是，則他們必須提供國籍資料，以及他們在哪一個國家居住。

麥德莊昨日接受CKNW早晨節目訪問，電台主持人針對中國投資者在本地購買房地産，以及外國資金對大溫樓市的影響，要求麥德莊說明政府態度及可能采取做法。

麥德莊說：“我不認爲會有人懷疑，溫哥華對外國投資來說是一個極吸引的地方，不只是來自中國的投資者，對來自世界各地，包括從北美其他地區來的投資者也是如此”。

在86年的萬國博覽會及冬奧之後，溫哥華邁向國際城市之列，麥德莊強調，政府不能對有些投資來自海外的情況視而不見，省府需要確定情況，以及知道究竟有多少外資進入大溫樓市。

麥德莊在接受訪問時也答覆了熊貓債券的問題，熊貓債券是省府在中國大陸對投資者發行的債券，今年1月省新民主黨曾提出問題，質疑中國大陸的居民有可能以購買熊貓債券的方式，避開中國的金融管制，並將資金投入大溫樓市。

麥德莊指有關懷疑過于無稽，而且堅持熊貓債券與外資流入大溫樓市之間絕對沒有任何關聯。

他說，由此即可說明任何與中國有關的事情，即被人們視爲可疑情況。

他表示，大溫樓市目前情況，令到即使是與中國做生意，也被人們以懷疑的眼光對待。他批評“這是陰謀論”，省府在歐洲發行債券，在美國發行債券，但從來沒有人提出類似的懷疑。

大溫地産局統計指出，過去3年所有類型住宅房屋的基准價格上漲48.3%，今年5月溫市東區的獨立屋價格基准價達146萬元，西區獨立屋基准價格達344萬元。

（據居華環球房産網報道）

通常情況下，加拿大房屋貸款的償還期爲25年。

根據Financialpost的報道，最近隨著房價的上漲，20%的首付+30年分期償還貸款已經成爲新趨勢。

目前加拿大央行實行的是低稅率的政策，若選擇將按揭供款年期由25年伸延到30年，那麽買家就能承擔更多的按揭金額。換句話說，用差不多金額的首付買家能夠負擔得起更貴的房子。

加拿大房價上漲 30年還貸款成新趨勢

雖然隨著還款時間的增多，所繳納的利息會更多，但是溫哥華、多倫多高漲的房價使得許多人們不得不做出這樣的選擇。

但是，這樣做的話消費者們會轉入到無擔保按揭貸款的狀態中來。無擔保按揭（uninsured mortgage）指的是這筆貸款由金融機構提供更長的供款期，但是，是不受聯邦政府擔保的。

根據加拿大央行數據，在2015年的樓房買賣中，有58%的人選擇使用超過25年無擔保按揭貸款。同比2014年42%的人選擇使用無擔保按揭貸款，2015年的人數增長了10%。

預計選擇使用無擔保按揭貸款的人數在今年還會再增加。

有專家表示，隨著多倫多和溫哥華房價不斷上漲，以30年位標准來還貸並不是壞事，因爲如果不這樣的話許多人會買不起房。

但是，還貸年限的增長意味著貸款人承擔的風險將會加大。因此，在設定還貸期限的時候還應量力而行。

（據加西網報道）

大溫今年6月樓市價格繼續升，中央放盤系統(MLS)住宅房屋基准價達到91.78萬元，同比去年增長32.1%；成交房屋數量達到4,400間，較去年同期增加0.6%，不過，與五月份相比則下降7.7%，但仍高于十年平均水平28.1%。專家分析指，放盤的物業，特別是獨立屋供不應求，是造成房價續升的原因。

6月溫哥華房屋基准價

大溫地産局(REBGV)公布的統計數據顯示，上月大溫新放盤的房屋共有5,875間，與去年6月的5,803間相比增加了1.2%，但與今年5月份的6,289間相比下降了6.6%。

大溫地産局主席莫裏森(Dan Morrison)表示，自三月份至今的四個月中，新放盤房屋數量比以往十年任何連續四個月都多。儘管有更多房屋進入市場，但供求不平衡的情況將繼續影響樓市。

統計顯示，目前大溫房屋在中央放盤系統新舊挂牌房屋數爲7,812間，比去年同期減少35.9%，但比今年5月增加1.1%。

另外，獨立屋方面，6月成交量下降18.6%至1,562宗，基准價較去年同期上漲38.7%，至156.15萬元。

柏文方面，成交量同比增長18.8%至2,108宗，基准價同比去年增長25.3%至50.11萬元。

相連房屋如孖屋及城市屋6月份銷售730間，較去年同期增加7.2%，基准價比去年同期增長28.1%至65.69萬元。

（據溫哥華找房網報道）