Tag: 加拿大房价

最近加拿大的銀行股價紛紛跳水，這跟投資者看空加拿大樓市有密不可分的關系。

近日德意誌銀行（Deutsche Bank）發表環球樓市報告稱，加拿大房價被高估了63%，是全球高估樓價國家中的冠軍。並指由於加拿大國民的負債額高，令到加拿大「處於嚴重危機」。

上述是德意誌銀行的國際首席經濟分析員斯路傑（Torsten Slok）發出的研究報告，他認為若加拿大樓價與國民收入作出比較，樓價被高估了35%;若與租金比較，更是高估了91%。

他指加拿大的另1項問題是國民的家庭負債額極高，若以占收入的比率計算，已升至較美國高出五成。德銀曾於1年前指出加拿大於全球高估樓價國家中稱冠，昨天的評估更是再進壹步。

加拿大中央銀行也認為加拿大樓價被高估，但只認為高估了10至30%。

《經濟學人》雜誌（The Economist）於近年壹直認為加拿大樓價被高估，認為若與國民收比較是高估了32%；若與租金比較則是高估了75%。

德銀的報告，有解釋加拿大「處於嚴重危機」的7大原因：

1. 當美國國民的家庭債務自2008年經濟大衰退後逐漸減少時，加拿大國民的家庭債務若以占收入的比率計算，是歷來最高，並較美國國民負債率高出五成。
2. 加拿大住宅按揭信貸市場已經放緩，對樓市是項壞消息。
3. 加拿大國民的各種債務齊齊慍升，包括信用卡貸款?按揭貸款及個人借貸，但收入增長速度則極之緩慢。
4. 加拿大的住宅房屋建築量於近10年的增長不高，但柏文單位建築量則急升。
5. 加拿大的最大樓市市場多倫多，於近數年的新屋動工及竣工量都放緩。
6. 溫哥華市於近數年的新屋動工及竣工量保持平穩。
7. 加拿大去年有7%勞工是於建築業工作，倘若樓市大跌，對整體經濟會有重大影響。相對而言，美國則只有4%勞工是於建築業工作。

澳洲挪威樓價被高估50%

此外，德銀的上述報告稱 ，澳洲及挪威的住宅樓價也被高估了50%，其中例如澳洲新南威爾斯省Wollongong市的樓價，若以樓價中位數與家庭收入中位數比較，較美國紐約市更貴。

不少國家的中央銀行曾推出經濟政策，希望減少樓市泡沫的危機，例如英國，中國香港及星加坡。

高盛的經濟分析員Hui Shan去年曾估計，推出的政策能每年降低1%信貸及樓價增長。

德銀的報告又指美國的樓價是較歷史的平均數低5%。

英國樓價被高估38%

由於英國政府鼓勵買家付較低首期，上述報告指英國樓價被高估38%。

 

加拿大職業網站Workopolis發表一項分析，指出在多倫多置業，每年的收入需113,009加元才能負擔得來。

資料來源：加拿大職業網站Workopolis

這次的分析包括了全國10個主要城市，多倫多所需要的入為第二高。高踞榜首的是溫哥華，當地的人需要147,023加元的年收入，才有足夠的負擔能力。其餘大部分城市需要的入息介於7萬多加元至8萬多加元，但溫尼辟及哈利法克斯的人以稍低於6萬加元的收入，也有能力供樓。

根據統計資料，2010年加拿大家庭的中位收入是76,000加元。由於可見，對於本國大城市的家庭來說，居者有其屋其實不是太難達到的目標，但多倫多及溫哥華則例外。

這次的分析以多倫多房貸經紀威廉斯(Adrian Williams)的意見為依據，設定首期10%，亦即是房貸相等於屋價的90%，而還本期及房貸利息分別定為25年及2.99%。他指出，在計算所需的收入方面，除了首期比率及利率等方面的資料外，還要包括公用服務的開支及有關的稅款，以及最重要的屋價。

房價經常波動，不過，該網站指出，這次研究引用加拿大地產商會(Canadian Real Estate Association)的各地平均屋價數據，適用於去年12月底。此外，有關的計算也包括至少100加元的公用服務費用，和由威廉斯提供的各地物業稅。

按以上設定，多倫多平均房價是587,505加元，以首期10%計算，每月房貸還款是2,560加元，再加上354加元的物業稅及公用服務開支，所需要的年薪達到113,009加元，乃是各大城市中的次高。

最高的則是溫哥華，根據該網站的分析，溫哥華房價是819,336加元，每月的房貸還款額高達3,570加元，比多倫多整整多了1,000加元有多，而需要的收入也相應增加至147,023加元。

值得留意的是，按照威廉斯所提供的物業稅資料，溫哥華的平均屋價雖比多倫多高出近40%，但物業稅反而較低，只是251加元，少約100加元。

排第三位是正受低油價打擊的卡爾加里。這個地產市場去年表現不俗，屋價錄得顯著的升幅，至年底時的平均屋價是465,047加元，每月的房貸還款額為2,026加元，需要的收入為88,578加元。

根據這次分析的結果，在渥太華、沙斯卡通、愛蒙頓及裡賈納這4個城市居住的人，只要家庭收入達到全國的中位數，便有能力置業，因為需要年收入只是介於稍逾72,000加元，至略為低於75,000加元之間。溫尼辟及哈利法克斯的平均屋價不足多倫多的一半，所以要求的收入也相對低許多，分別是58,235加元及56,929加元。

瀏覽居外【名家專欄】欄目之加拿大，瞭解美國加拿大投資獨家專業解讀。

 

在原油價格暴跌導致盛產原油的加西房地產市場全部熄火的情形下，2015年加拿大房市預期只能見到溫和的成長，平均房價漲幅冠軍的桂冠可能將落入大多倫多地區之手，這是房地產經紀公司Royal LePage本周公布的今年房市展望報告作出的預測。

該展望報告預測，全加平均房價漲幅僅2.9%，略微超過通貨膨脹率。2015年成屋平均房價將達到41萬9318元，而2014年平均房價是40萬7500元。

多倫多的房價漲幅將全加最大，可望達到4.5%，但遠低於2014年度漲幅8%。預期大多倫多今年平均房價可上漲至59萬2000元。多倫多的2013及2014年的平均房價分別是52萬4089元、56萬6500元。

2015年房價漲幅亞軍將是被視為住宅可承擔性全球第二糟糕的溫哥華，預期將上漲2.8%，接下來是卡加利的2.4%。

Royal LePage的總裁索普認為，央行減息將導致各金融機構調降利率，而更低的利率將導致包括大多倫多在內的加拿大中部地區房地產銷售量和價格上升，這個廣大地區今年平均房價有望再上漲4.5~5%。

索普說卡加利的房市則一落千丈，在油價狂跌之前，卡加利的房市被看好，但現在預測只有與通膨率相當的2.4%漲幅，還不到原來預期漲幅的一半。

稍早前加拿大最大的房地產經紀公司Re/Max的展望報告也說，曾被形容為浮在油田上的城市卡加利，房價漲幅長期與工商業重鎮大多倫多並駕齊驅，並一度居於領先地位，可是隨著油價大跌，卡加利房市被預測風光不再，卡加利房價漲幅縮小至3%。

瀏覽居外【名家專欄】欄目之加拿大，了解加拿大房產投資獨家專業解讀。