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多倫多地産局最新一期的月報指出，雖然二月份本市遭遇了數十年難遇的極寒，但是房地産市場出乎尋常地火爆，市內獨立屋單月均價首次突破百萬元大關。

僅僅是月報和數據，不免有蒼白。下面的這個房子，則能清楚的讓我們認識到現在的多倫多房地産市場有多麽狂熱。

本市Leaside社區(Eglinton 以南，Bayview 和 Laird 之間，一個著名的老住宅區)朗姆西路(Rumsey Rd)228號，宅基地(lot)25.5×140英尺，房屋使用面積787平方英尺(73.1平米)。這樣一幢比很多公寓單元還小的平房，在加拿大的二 線城市，即便是在市中心，價格也不過30到40萬。

那麽，它在多倫多賣多少錢呢?

今年的2月8日(星期天)，這所平房挂牌出售，叫價79.9萬元。雖然現在在多倫多市內獨立屋很吃香，但是這種微型房，宅基地也小，挂這麽高的價格，是不 是有些離譜?對此，經紀人麥克馬斯特(Ernie MacMaster)信心滿滿地表示：“這房子地段好啊。交通方便，離科學館又近……叫價80萬不算過分。”

可是，接下來發生的事情仍讓這個資深經紀大跌眼鏡。

就在挂牌的當天，多倫多遭遇了雪暴，可竟然來了100多號看房的人。由于房子太小，容不下那麽多人，于是麥克馬斯特只好在門口扯了一根繩子，每10個人一 組放進去看房。看著門口幾十號人排著隊站在大風雪中，麥克馬斯特實在過意不去，就又貼了一張大字報：“謝謝您的耐心等待”……

第二天雪是停了，但是極寒又來了，氣溫陡降至零下二十多度，可竟還是來了幾十個來看房的人。麥克馬斯特算算，幾天下來已接待了近200個來看房的客人。這位資深經紀難掩喜色：來了這麽多潛在買家，爆發搶offer大戰是肯定的了，傭金那自然水漲船高。

僅僅四天過去，這個微型房就易手了，成交價105.1萬元，比叫價高了25萬元之多。賣方經紀的傭金比例一般是2.5%，這意味著麥克馬斯特額外得了6千多塊錢。

多倫多地産經紀帕薩利(John Pasalis)表示，房市在隆冬二月出現如此火爆的行情不算罕見。在每年頭兩個月，市場內的買家數量很高，可是挂牌量卻居于年內的最低點。特別是今冬天 氣著實糟糕，這也讓很多賣家推遲了挂牌的計劃。市場內存貨量減少，造成了今年二月房市異常火爆。

受供小于求的影響，今年二月大多倫多地區的房屋均價已達到59.6萬元，年同比增長7.8%。在市內(即416地區)，買家對獨立屋的需求異常強勁，可挂 牌量卻比去年下降了8.7%，這帶動市內獨立屋銷量在今年二月年同比大增16.9%，均價勁漲8.9%至104萬元。其結果就是，上文中的那種微型房屋， 都能賣出百萬元的高價來。

要知道，多倫多房市的高潮期並不是隆冬二月，而是春、夏兩季。看到這裏，相信很多人心中升起了一個大大的問號，二月房市就已經這麽火爆，那麽今年春夏的行情會怎樣? 

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溫哥華房價全國最高，讓許多“千禧世代”望屋興歎，不過有學者專家指出，住房負擔惡化是事實，但年輕人只要有穩定工作，慢慢積累，擁有自己的房子並非不可能的事。

近年加拿大房價高漲，尤其是溫哥華與多倫多等大城市，獨立屋動辄逾百萬，甚至逾千萬元。讓許多20多歲的“千禧世代”年輕人，認爲買房可能是遙不可及的夢想。

但麥克瑪斯特大學(McMaster University)教授哈理斯(Richard Harris)認爲，千禧世代仍可能在大城市擁有自己的住房，但在溫哥華或多倫多地區，可能只能購買公寓。但對許多年輕人而言，這可能不是他們追求的未來。且長期而言，如果有兩個小孩，這種市中心公寓的住房型式就不適合家庭所需。

盡管大溫房價高漲，但學者專家都認爲，千禧世代在區內購房並非不可能的事。圖爲到房屋接待中心參觀的民衆們。(本報資料照片)

　　他認爲，要讓獨立屋變得更可負擔，愈來愈普遍的方式是包括地下室，並在屋內增加可出租單位，業主不僅是屋主，同時也是房東，讓租金收入分攤房屋貸款。

　　至于另一個選擇，就是等房價下跌的機會。哈理斯認爲，現在的房價偏離收入太遠，有時不禁讓人覺得可能會崩盤。盡管他不認爲加國房市會像美國2008年一樣崩跌，但修正回檔幅度可能不小，因此他建議年輕人不妨先行觀望，不要急著進場。

獨立屋售價 短期居高不下

卑詩大學(UBC)商學院教授薩莫維(Tsur Somerville)則表示，1991年以來年輕族群的住宅擁有率增加，根據2011年人口普查時的全國家計調查，年齡介于25到34歲人士，有62.7%擁有住房。

他相信其中絕大多數都是公寓，且公寓將是未來加國都會區民衆的主要住房型態，有別于上一代以獨立屋爲主。但他強調，加拿大人的偉大夢想不應該是“我想住到市中心大樓的第27層。”

不過短期內都會區的獨立屋供給量不可能大幅增加，因此他認爲獨立屋售價仍將居高不下。

至于加拿大會不會變成以租屋爲主的社會?薩莫維認爲不太可能，因爲這涉及相當巨大的文化轉變，許多有小孩的家庭都希望在某個社區或學區定居，不想經常遷陡。

收入未提升 購屋難度也增

滿銀(BMO)財富規劃資深經經理巴提蓋(Chris Buttigieg)也認爲，千禧世代的理財目標與其他世代並無分別，他們都想擁有物業、爲子女的教育儲蓄以及爲自己的退休做准備。他們相信自己能在生命中的某個時點買到房子，對達到這個目標深具信心。 無憂資訊

只不過現在的住房負擔是一大問題，巴提蓋指出，全國各地的平均房價普遍上揚，但家庭收入並未相應提升，讓購屋變成愈來愈困難，但絕非不可能。

他強調年輕人只要有穩定的工作，或許無法立即擁有3000到4000平方呎獨立屋，但只要慢慢積累，也許將來在市郊可以買到。

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主要是受到遭原油價格暴跌影響，加拿大1月房屋銷售量下降。

據加拿大房地產協會(CREA)稍早時報告，與去年12月相比，今年1月的房屋銷售減少3.1%，六成房地產市場下跌，其中成交量跌幅最大的是亞伯達省的兩大城市卡加利和愛民頓。

根據CREA的報告，如果不計入卡加利和愛民頓的銷售數據，實際上加國1月房屋銷售量是成長1.9%。

儘管1月房屋成交量跌落，但全加平均房價與去年同期相比依然小幅度成長3.1%，達到40萬1143元。這項年度房價漲幅是自2013年月以來最小的。

值得注意的是，全加平均房價持續上升完全由很興旺的多倫多和溫哥華兩大市場促成，要是不計入多倫多和溫哥華的數據，加拿大上月平均房價僅為32萬2280元，比去年同期還降低了0.3%。

根據更能反映實際房價的MLS(全加房地產求售網)房價指數，1月的年度漲幅是5.17%。

令人有點迷惘的是在卡加利推上市場求售的房屋數量大增、成交量劇跌的情形下，年度房價漲幅卻強勁上升7.76% 全加第一高。

預期今年經濟成長率全加最高的安省心臟地區大多倫多，1月年度房價上漲7.47%，大溫哥華升5.53%。

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雖然多倫多在二月上旬連續遭遇雪暴和極寒，但是受央行降息刺激的房地産行業依舊火熱無比，房價創下曆史新高，特別是416地區(市內)的獨立屋，平均成交價首次突破百萬元大關。

多倫多本周三(2月18日)公布的最近報告顯示，在剛剛過去的二月上旬，大多倫多地區的房屋成交量爲3120宗，比去年同期增長了14.9%，可是挂牌上市量卻縮減了3.5個百分點，這表示市場行情正進一步收緊。

雖然今年二月份的天氣十分糟糕，但是全區各類房屋銷量都錄得令人驚訝的增長。其中，增幅居首的905地區的鎮屋，銷量年增27.1%，而416地區鎮屋的 銷量也比去年同期大漲23.4%。其次則是416地區獨立屋，銷量年增25.3%，而905的地區獨立屋則年增16.2%。

評論人士指出，由于大多倫多房價一再飙升，令千禧年一代(指1980年至2000年出生的人士)越來越難以負擔，價格相對便宜的鎮屋漸漸爲這些年輕人所青睐。隨著央行降息，今年市場上對鎮屋的需求量可能會較往年增加，價格增幅也會超過前幾年的平均水平。

值得一提的是，千禧年一代多是首次購房者，隨著央行降息減輕了一些的還貸負擔，他們是今年本地房市的主力軍。

在二月上旬，大多倫多地區的平均房價首次突破60萬元大關，爲60.21萬元，年同比增長了10.3%。其中416地區的獨立屋成交價更是突破了百萬元大關，至105.6萬元。

數據顯示，低層房屋仍是GTA房價增長的動力源。其中，905地區鎮屋價格年增長14.1%，905地區半獨立屋價格比去年同期大漲13.2%，而市內獨立屋價格年同比長上升了10.9%。

多倫多地産局主席艾瑟林頓(Paul Etherington)表示，雖然今年2月上旬的房價破了記錄，但是央行降息也令借貸的成本降低。一般而言，GTA的房屋價格水平仍然在市民可負擔的範 疇。另一方面，本區房型衆多也讓不同收入水平的買家有很多選擇的空間，總能找到適合自己負擔的房屋。

地産局高級分析經理門瑟(Jason Mercer)則評論，從銷售和挂牌量數字來看，大多倫多地區的房市行情仍在收緊，特別是低層房屋更是供不應求，所以買家激烈競爭搶offer的現象很常見，這也將導致今年房價會出現“井噴”效應。

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数项12日公布的统计报告显示，加拿大房价最近数月继续上涨，其中成屋价格在下跌两个月后，1月恢復成长，新屋则在12月连续第4个月涨价。

根据国家银行(National Bank)的综合房价指数报告，重售的独立屋价格上月年度增长幅度為4.7%。这一涨幅中断了之前连续两个月的下跌趋势，可是在11个大城市中只有5个房价在上月成长。

另一项加拿大统计局的报告则显示，新屋价格在12月上涨0.1%，全年涨幅為1.7%。此次很小的涨幅与分析师预期的一致。

去年大多数时间内加拿大房地產市场非常兴旺，使人又开始担忧这是否房地產泡沫破裂的前奏，但在进入冬季后，房市开始稍微放缓。

在加拿大中央银行将基本利率由1%下降至0.75%，迫使各大商业银行跟进将优惠利率(prime rate)由3%削减至2.85%后，观察家们纷纷紧密关注，低利率是否会引发另一轮房地產热潮。

根据国家银行综合房价指数报告，去年12月至今年1月，温哥华房价升1.2%，维多利亚升0.9%，多伦多升0.6%，哈利法克斯升0.5%，爱民顿升0.3%。满地可、渥太华、温尼辟、卡加利、咸美顿和魁北克市的房价则下跌。

国家银行综合房价指数的年度涨幅放缓至4.7%，这是连续第三个月增速下降。

在加拿大统计局的新屋价格方面，安大略和亚伯达的价格继续上涨，足以抵销魁北克的跌幅。

新屋价格在12月上涨0.1%，主要还是由全加最大城市多伦多和欧旭华(Oshawa)的月度涨幅0.2%构成。第二大城满地可1月新屋价格下跌0.1%。

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加拿大Re/Max地産經紀公司最新《年度房市前景報告》指出，明年許多買家可能會觀望油價跌是否會影響房價走勢，不過大多倫多地區明年的房價漲幅仍超全國平均。

*油價長期跌 方可見分曉

Re/Max Ontario Atlantic執行副總裁Gurinder Sandhu表示，過去幾年卡城房價持續飙漲，房市本身走緩，會使得房市更趨平衡。近來油價跌，已經使卡城火熱房市有所降溫。但如油價下跌不持續足夠長時間、從而進一步影響到就業和整體經濟，明年卡城房價也不太可能下跌。

近年來，亞省石油産業火爆，大量人口湧入卡城，推升房屋需求。但自今年油價夏季中旬達到高峰後，由于美元強勁，需求下降，以及全球原油供應充足，油價截至目前已大跌35%。

多倫多、溫哥華和卡爾加裏3地，因近年房屋交易和房價漲幅均超級火爆，被地産業內人士稱“3大火熱房市”。Sandhu說，過去幾個月油價已大跌，但仍未見對房市有何影響，即使卡城房市也絲毫不爲所動。

*多市明年房價漲幅仍超全國平均

報告表示，目前許多城市房源充足，有些城市開始逐步以更具擔負力的共管公寓替代獨立屋，都會影響明年全國房價上漲勢頭，估計全國房價平均小漲2.5%，遠低于今年的6.2%漲幅。甚至溫哥華和多倫多這2大全國房屋最火爆城市，明年房價上漲趨勢也會大幅放緩，但仍會高于明年全國平均房價2.5%漲幅。

其中大溫區明年平均房價預計僅漲3%從今年的83.44萬漲至明年的86.3萬，遠低于今年7.3%漲幅。大多區明年平均房價預計僅漲4%至58.91萬，遠低于今年8.3%漲幅。大多區的漢密頓—伯林頓，明年平均房價預計微漲2.7%，是今年6%漲幅的近一半。

Sandhu說，盡管如此，由于大量移民湧入大城市，仍會持續推動房屋需求，從而抵銷明年年底利率可能上調帶來的不利影響。也就是說，明年房價走勢估計不會有劇烈變化，只會有些微放緩而已。

*多倫多是個例外

報告說，許多城市目前已出現供過于求，這一現象都會抑制房價上漲。但多倫多是個例外，主要原因是多市永久産權房源（不同于産權共有的共管公寓）持續保持曆史最低點，明年也不太可能改善，刺激買家之間激烈競爭，推升本已高漲的房價。

報告說，前不久市選結果，給多市居民帶來更多穩定感，再加上明年泛美運動會將多市推向全球，都會推動被壓制的房屋需求，使得明年下半年房屋交易持續活躍，從而進一步推動房價。這一大環境可能會刺激更多首次購房者湧向905區共管公寓或獨立屋市場。

*明年房市最不確定因素：利率

Sandhu還說，明年加拿大房價最不確定因素，不是油價跌，而是利率走勢。外界普遍猜測，明年夏秋利率估計會開始上調，但仍有專家認爲，目前油價跌可能會推遲渥京升息。但無論哪種情況，央行即使升息，估計也只會是非常緩慢和穩定， 仍會刺激許多人湧入房市，以鎖定機會享受不會再有的超低利率。

報告表示，明年全國各地其它城市房價上漲預計會低于全國平均漲幅，新布倫瑞斯克蒙克頓和卑詩省Kelowna 2個城市除外，主要原因是這2個城市人口增長迅速，房源緊張，經濟複蘇迅速。其中蒙克頓明年平均房價預計漲6%至18.75萬；Kelowna明年平均房價預計漲7%至45.8萬，漲幅料引領全國。

蒙特利爾明年平均房價漲1%至33.26萬，魁北克市平均房價明年預計漲1.5%至28.98萬，溫尼伯格和薩卡斯通明年平均房價預計保持目前各自的28.58萬和33.39萬不變，裏賈納和愛蒙頓明年平均房價預計均漲4%分別至34.65萬和38.9萬。

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加拿大央行（加拿大銀行）星期三公布了其半年度財務制度審核報告，認為人們高額欠債以及被高估的房價是加拿大經濟面臨的兩個最大風險。

央行說， 用央行開發的壹個新估算模型進行的計算表明，自2007年以來，加拿大房價平均被高估了至少10%，而現在的房價可能被高估了10%-30%。

央行的估算模型中涵括了過去40來加拿大房價變化周期的數據。央行的最新估測明顯高於國際貨幣基金組織（IMF）以及加拿大抵押貸款和住房公司（CMHC）的估測，IMF最近認為加拿大房價被高估10%，CMHC認為加拿大房價被“適度高估”。

膨脹的房價帶來了膨脹的債務，央行對壹些高負債家庭感到擔心。報告顯示，大約12%的加拿大家庭處於“極度欠債”水平，這些家庭的債務/收入比已經高達250%。

加拿大房市展望：全國放緩，唯有大多倫多獨秀

加拿大地產公司ReMax今天發表樓市展望報告，預期國內多個城市在樓房供應水平高等因素下，2015年的樓價升幅會顯著放緩，預測明年的全國平均樓價，只會有2.5%的溫和增長，遠低於今年的6.2%升幅。

但是多倫多房價會在泛美運動會的帶動下繼續攀升，明年的升幅會超過全國平均值達到4%。