加拿大房市 – Page 23

温哥华房价失控政府或将严格管控海外买家

温哥华房价持续飙升，很早以前就有人预言房市泡沫。罗品信呼吁政府打压楼市，控制海外买家炒房。在持续低利率、上市量短缺以及大量外国买家的驱动下，温哥华独立屋的价格持续飙升。据行业观察家称，尽管因为缺乏数据而难以确定外国买家对温哥华楼市的广泛影响，但与中国大陆有关联的买家尤其青睐温哥华的高端房产却是不争的事实。

温哥华房价失控政府或将严格管控海外买家

罗品信在访问中表示，温哥华房价面临失控(Skyrocketing prices)，希望省府采取行动，如若不设法改善，温哥华后果将不堪设想。他早前曾写信给省长简蕙芝希望征收投机税或豪宅税，这些应该是合理且有效的做法，但简蕙芝回信说，因担忧民众资产缩水，不会介入房市，她是转移焦点，对此感到遗憾。

罗品信接受卑省独立新闻网站The Tyee访问时，表示温市房价「面临失控」，他仍希望省府与联邦政府能采取手段。

罗品信进一步指出，收集海外买家资料是必要的，因为在制定相关政策时，必须要有数据作为依据，但亦担心，目前的相关讨论会演变成种族歧视，他希望讨论重点应该是在空屋率与投机相关行为上，让市场上的现有房屋，得到更充分的利用。

在温哥华市长呼吁省府开征投机税后，各界对此反应不一。代表40岁及以下加人的游说组织Generation Squeeze的创建者科索(Paul Kershaw)表示，认为人们不应该炒房的观念合情合理。但是Royal Pacific Realty Group房地产经纪人Ken Wong表示，他对温哥华地区最近销售的逾500栋独立屋进行抽样调查后发现，只有不到5%的房屋是在一年内转手。

罗品信还将枪口对准联邦政府，认为加拿大相关体制已经破败，若联邦政府与省府不愿意采取进一步手段，温哥华市政府将面临严峻挑战。

市长vs省长的书信秀专家给大大差评

为了温哥华的房价争议政客们更是尽其能各出奇招。之前有一段时间媒体热炒省长简蕙芝以及市长罗品信之间因为温哥华房价问题的书信秀。收获本地媒体和民众满满的恶评，这心里素质得多好才能坚持下来啊!

卑诗大学(UBC)社区及区域规画学院院长高丝坦(Penny Gurstein)曾说，罗品信与简蕙芝的书信往来是哗众取宠，因为市府当局早就知道省府立场，罗品信不认同这样的说法，他说温市政府手上并没有太多工具，而且市府已大量投入所持有的土地，希望能解决居住问题，但当局的力量十分有限。

温哥华独立屋价格持续飙升

在持续低利率、上市量短缺以及大量外国买家的驱动下，温哥华独立屋的价格持续飙升。据行业观察家称，尽管因为缺乏数据而难以确定外国买家对温哥华楼市的广泛影响，但与中国大陆有关联的买家尤其青睐温哥华的高端房产却是不争的事实。

温市信贷储蓄(Vancouver City Savings Credit Union)最近更是预测，如果屋价上升趋势持续，到2030年时温市所有类型房屋的均价将超过$210万元，其中独立屋均价将会飙升至$440万元。

不少居民被迫搬离温哥华

中国人海外投资房产其实已经是“旧闻”，但中国投资者真的“任性”到成为当地住房难的“罪魁祸首”吗?记者调查发现，温哥华住房难问题的确存在，当地不少居民因此离开这座“全球最宜居城市”。按照纽约大学斯坦恩商学院发布的《2015年国际房屋可负担性调查报告》，温哥华的住房可负担性在全球80多个大城市中排倒数第二。

当地一项民意调查显示，64%的温哥华居民认为，海外投资者炒房造成了当地房价飞涨，不少人把矛头指向中国买家。路透社报道，温哥华人因此产生排外情绪，去年以来多次出现针对华人业主和房产中介的不友好举动。

政府对海外投资缺乏管制

尽管中国买家不是温哥华住房难的直接原因，但海外投资在一定程度上确实推高了当地房价。对此，中国驻温哥华总领事刘菲在接受加拿大《环球邮报》记者采访时表示，当地政府对海外投资缺乏管制是温哥华市房价一路飙升的根源。

刘菲说，当地居民应当问责政府，而不应将矛头指向中国移民或海外投资者。中国政府在面临同样问题时，会不断加强对市场的干预力度，并制定相关政策，保障低收入者的住房需求。

根据温哥华所在的加拿大不列颠哥伦比亚省的财产法，在该省购置地产不仅不需要拥有加拿大公民身份，购买者也不会被问及属于哪国公民。这使当地政府无法将本国居民和海外投资者区别对待。不列颠哥伦比亚省住房部长发言人说，若要改变现状，省政府需要对立法进行修改，但到目前为止，省政府并没有改变立法的计划。

除了政府监管不力，利率降低、房源供不应求等也是温哥华房价升高的推动因素。

网友看法

网友：加拿大经济已经多年积重难返了，现在更是到了强弩之末，如果政府真的禁止外来自己购房购地，再加上为顺应民意而停止的买卖暂住证项目，政府往哪里收税，整个加拿大哪来的支撑，不要跟我说旅游产业一本万利什么的，每年旅游业主要还是指望夏季的贡献。冬季游客寥寥，神马冬季到加村来看雪都是扯淡，大部分地区冻成一坨

网友：移民批准每年1%，经济增长每年1%。推论：没有移民就没有增长，移民2%就增长2%，我当总理就这么干4%，5%，可西人总理哪肯这么干，这么干很快西人沦为少数，所以目前只能让非居民买房消费，这是不增加移民而又相当于增加移民消费的两全之策。结论：1，不会停止非居民购房，至少不是全国性的,2，提高首付可能是首选政策。

网友：不是打压楼市，是预防银行的系统风险。真要打压楼市，应从税收入手。

作为房主我对目前房价的飙升幅度完全是反感的，尽管一开始感觉很好，资产在升值嘛。但是爆升也就有暴跌，如同股票一样。我还清楚的记得01年刚来时候本地房地产的疲软。自住还好，投资的那些一旦crash谁是接盘侠?

网友：暴涨政府多收税，暴跌还没买房的年轻人开心，没啥不好，喜欢做接盘侠而且能做接盘侠的都是新来的移民，who care?

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一屋难求，温哥华租赁市场活跃租金飙升

温哥华公寓竞争剧烈，雇人排队成新潮

这些天，温哥华房市竞争激烈，独立屋价格超出许多市民预算，公寓变得尤其抢手。然而，市民要抢购一套公寓，除了多付首付外，还要经历连日排队的考验。

为了赶上周六某公寓的预售，数百人连日排队，希望能买到梦想的房子。然而有人没有时间排队，就雇用别人排队等待，Chris Malkin和他的队伍在这里搭帐篷等待已经一周了。他代表那些远离城市以及那些没时间等待的买家，Chris Malkin说，他的客户来自维多利亚、西雅图、甚至中国大陆。他形容公寓抢购狂潮“好玩，刺激但疯狂”。

目前，温哥华独立屋均价已经超过190万了，而公寓价格料也将持续升高。

一屋难求，温哥华租赁市场活跃租金飙升

房价上涨空置率低，温哥华租赁市场异常火爆

HQ Commercial房地产服务公司主管及温哥华公寓出租经纪人古德曼（David Goodman）认为温哥华房屋租金上涨，恐遇“租金海啸”。

在他的最新报告中，古德曼说，他和他的合伙人，也是他的儿子，Mark Goodman一直在观察房租的增长情况，在过去的一年中，他们发现“租金上涨幅度非常大，有10%至20%，通常都跟地产营业状况有关。”

“这种状况并不正常，或者，我们可以把这看成一种预警。”

租金上涨只对将要签订新租约的租客有影响。卑诗省已经作出限制，不得对现有租客上涨超过2%的房租。去年12月，租金上涨额度增加到2.5%。

租房率的大幅调整对于新租户来说并不是一件小事，但是温哥华的104681个住户单位中有30%每年都在更换业主。

并且，租房需求量越来越大，不仅仅是因为人口增长，还因为选择租房的人越来越多。

“在高房价的压力下，更多的人选择租房，而不是购房。”

目前温哥华的房屋空置率为0.5%，这非常低。古德曼说，温哥华出租市场停滞不前的原因是，市政府禁止拆除老化的专用公寓楼（purpose-build apartment）。

古德曼最近的报告说，西区房屋的屋主希望市政府能允许拆除一座拥有16个单位，60年历史的大楼，以建立一座80个单位的新大楼作为租房大楼。但是被市政府拒绝了。

“政府考量，尽管会有80位新住户感激新大楼的建立，但是也会有16位老住户流离失所”古德曼说。

这位经验丰富的房地产经纪人说，他期待着大幅加租，因为大温地区的租房率应该要反映市场价值。

确实，温哥华的低租金给低收入人群提供了一个安全地带。

古德曼指出：“租金没有跟上房地产暴涨的步伐，相对于房价来说，租金太便宜了。”

因此，古德曼预测，“在未来几年内，面对不断增长的租房需求量，业主们将会涨租以适应市场。”

截止至去年春季，温哥华一间单身公寓的平均租金是931元，一间卧室的租金是1063元，两间卧室是1461元。

古德曼说，公寓楼销售状况活跃，今年上半年就卖出了73户，比去年增长了20%。温哥华公寓的平均价格一套为33.3万元，而在郊区只用18.9万元。

大温地区不断上涨的房价和房屋空置率持续走低，造成出租房市场水涨船高，月租与几年前相比大幅上升，租客几乎“一屋难求”。出租公寓销售专家认为，房源紧张令租金上涨已经成为趋势。

加拿大房贷暨房屋公司(CMHC)数据显示，今年春季大温地区房屋空置率为1.4%，低于去年同期的1.8%。另据CMHC在今年春季做的房屋调查报告，同一类型的房屋租金增长平均达3.3%，高于去年的2.2%。

时隔三年，房价飙升难回故里

在离开温哥华迁往多伦多之前，Oliver Lee和Keri Plamondon曾在温哥华一间Studio里住了三年，当时租金每月1500元。如今他们想回到温哥华定居，却发现，带着一只小狗加上仅有1200元的预算，让他们的找房之路无比艰辛。

他们联络之前的房东，发现以前住过的Studio租费也早上涨，已不再是每月1500元的“低廉”价格。虽然也曾试图找在预算价格内的出租房，但不是规定只能一人居住，就是不能养宠物，或者缺乏舒适的环境。

专门销售出租公寓的古德曼父子(David & Mark Goodman)向租客提醒，尤其像是温哥华这样缺乏足够新出租房房源的都会地区，应特别小心“租金海啸”的到来，尤其秋季开学后大学学生返校园，涌入租房大军，会让现在已经格外紧张的房市雪上加霜。他们指出，温市府在解决出租房紧缺的问题，做的不够。

面对严峻的租房房市，温市府工作人员表示，温市鼓励出租用途的房屋建设，预料到2021年，会为全市增加5000个新出租单位。

但古德曼父子认为，平均每年1000个单元的配额，远无法满足需求。按目前形势，在未来五年，市府至少每年要增加2000个到3000个出租单位，才能应付租房市场需求。古德曼强调，现在出租市场一房难求，加上省府允许房东今年上调房价幅度最高2.5%，租金继续上涨问题恐难以避免。

对于去年CMHC做的秋季报告，指温哥华、本拿比和新西敏的租房价格增长最快，古德曼解释，各城市面临不同问题，如本拿比许多老旧出租房屋被拆除，被新公寓大楼取而代之，增加了租房压力。

不过，虽然高房租令不少人搬回父母家的地下室居住，或者搬到偏远地区，但相对高价房市而言，租房仍是更易负担的住房方式。

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温哥华独立屋最贵豪宅高达3680万

加拿大苏富比国际房地产公司（Sotheby’s International Realty Canada ）月初所发表的高级地产交易报告（Top- Tier Real Estate Report）提到，业界专家认为在温市可被称作“豪宅”的独立屋，价格至少必须落在350万元至400万元间，不过目前在MLS系统挂牌求售开价最贵豪宅，价格高达3680万元，比报告中所提的“基本价”高出超过10倍之多。

这间目前在市场上价格最高的房屋，座落在温西灰岬（Point Grey）社区内，地址为Belmont Ave. 4726号，与今年3月初一名中国商人花5180万购入的豪宅同一社区。该豪宅空间近1万平方呎，四房六卫，还可远眺毫无敌海景，车库内可停放六台车，屋内也有私人游泳池与健身房。

今年卑诗鉴价局（B.C. Assessment）资料显示，房屋鉴价最高的前五名，排行第三至第五名都在Belmont Ave.上，这三间房屋的鉴价金额从2800万元到5000万元不等，不过并未包含这栋开价3680万元的豪宅。

第一名豪宅是Lululemon创办人威尔森（Chip Wilson）位于灰岬路3085号的豪宅，鉴价金额达5759万5000元。

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加拿大房价蹭蹭向上涨地产经纪真得都赚得流油吗?

自央行连续降息、加元汇率下跌之后，多伦多房市火上浇油，竞价大战(bidding war)已成为平常事。很多人在感叹房价蹭蹭上涨的同时，也会心怀嫉妒的想：那些靠佣金吃饭的地产经纪，这时候怕是富得流油了吧!

加拿大房价蹭蹭向上涨地产经纪真得都赚得流油吗?

事情真的是这样的吗?近日，本地商业杂志MoneySense用数据给了我们答案。

在多伦多，卖家一般会将销售价的5%拿出来当作佣金，买卖双方的经纪各得2.5%。假设一名卖方经纪刚售出一间105.19万元(今年6月多伦多市内独立屋的均价)的房子，他(她)就可以拿到2.63万元的佣金。

卖一套房子就赚将近三万块钱，看起来不错，是吧?不过，这只是账面上的收入，拿到手的可远远不足这么多。

在市场上，不是所有的房子挂牌就能卖出的。在今年6月市面上的2191间待售房屋中，只有1488售出，售出率为68%，这意味着有32%的经纪只能眼睁睁地看着同行吃肉，而他们连汤都喝不到。

至于成功售出的房子，绝大多数也不是一上市就出手的。目前在多伦多市场上，从挂牌到售出需要16天的时间。

不过，就算是16天赚2.63万的佣金也不错了呀，这意味着每周能赚到1.32万元呢!

等一等，故事还没有完。

在2.63万元的佣金中，这名经纪需要立刻拿出2570元，做为支付给政府的HST销售税，然后各项杂税大约又要拿掉7890元(以30%的所得税率计算)。接下来，经纪人还要给地产公司分成(office split)。一般说来，地产公司会在税前毛收入上拿走20%，也就是5260元。

在减掉这些七七八八的税项和费用后，一名经纪卖掉一幢独立屋后所得只剩1.31万元了。

平均而言，一名地产经纪每周工作40小时，平均每年能卖掉6所房子，这意味着他(她)的年净收入只有7.89万元，也就是普通工薪阶层的水平。

本地地产经纪李惠芬(Fanny Lee)接受本地华文媒体《明报》采访时表示，MoneySense所计算的收入数据还是乐观的。在很多情况下，一名辛苦了一年的经纪净收入都不足7万。

李惠芬表示，一些人只看到地产经纪收取的佣金，没有留意到他们背后所要负担的支出。地产经纪属于自雇人员，所以需要自行负担很多费用如保险费或专业方面的支出，每年大约3000元，而进修费﹑会计及帐务及汽油费等方面的业务开支，每年则可能有1.2万元之多。此外，在促销楼盘时需要摄影、布置场地、印刷宣传单张，这些费用动辄上千，都要自掏腰包。

至于买家经纪，在如今竞价大战频发的时代，日子就更不好过了。据有名买家经纪带着客户去竞价，却屡战屡败，已数月没有进账。

总之，天下没有容易的工作。大家都是赚辛苦钱的，不容易啊。

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加元贬值央行降息双重利好拉伸加拿大房市持续火热

加元兑美元汇率近日跌至11年来新低，再加上加国央行上周宣布降息，在双重因素影响之下，大温地产业界人士均十分关注市场走向。有学者认为，因加元下跌，对名下已经有房的海外投资人造成损失，这些人再投入房市的意愿会降低，但也有地产经纪指出，受到加元走低与央行降息政策的影响，反而造成房市交易活动增加。

西门菲沙大学(SFU)金融系教授帕夫洛(Andrey Pavlov)指出，今年以来加元汇率走低，使得身处海外且已经在本地置产的中国投资客名下资产缩水，他认为近期内这些人不太可能再度进入房市，因此整体需求量将减少。

于政见

不过，本地华裔地产经纪于政见不认同帕夫洛的说法，就他的观察，目前市场内具有中国背景的买家多数为本地居民，买房都是自住用途，仅有极少数是投资客，而且大多房屋买主都计划长期持有，因此不担心短期加元汇率跌而产生的资产缩水问题。在加元汇率走低与央行降息政策的双重影响之下，大温房市近两周的活动量再度跃增。

于政见指出，虽然6月底到7月初左右，房市曾稍微出现降温的现象，但是近两周以来，看房的人数又出现增长，很多挂牌出售的物业每天都会有两三组客户到访，他认为这是央行降息与加元汇率持续走低所带来的正面影响。

于政见还，其实温哥华房市一直都有大量的买家支撑，年初以来火热的房市，应该就是受到利率与汇率降低的带动，很多原本想要换房的人，都把握时机入市。

加元贬值央行降息双重利好拉伸加拿大房市持续火热

他自己最近就碰上一组华裔买家，因为孩子要前往美国念书，所以父母就趁机换房，将旧屋卖掉后的款额，还是用来在本地购买较小的房子。

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多伦多公寓开发商出妙招：2年租金回报率不足6%即获差价补贴

此前，许多国内外的研究调查机构都对多伦多公寓房市场亮起了红灯，这在投资者中引起了不小的恐慌，他们担心由于供应过剩可能会使多伦多公寓房价下跌，引起租房困难，从而降低了他们的投资收益。

多伦多公寓开发商出妙招：2年租金回报率不足6%即获差价补贴

为了打消投资者们的忧虑，加拿大最大的房地产开放商之一Minto Group宣布，他们将为投资者提供了2年的租金保证。2年租金回报率不足6%，Minto Group将会把不足的钱补足。

就在前不久，总部位于伦敦的研究机构Royal Institute of Chartered Surveyors最新调查显示，超过25%的加拿大建筑行业人士都认为由于新建房屋数量猛增，多伦多房地产市场即将进入价格调整期。

此外，位于纽约的美国知名信用评级机构Fitch Ratings也警告说多伦多公寓市场已经出现了前所未有的过度建设。目前多伦多市已经有超过80,000间在建公寓房，在4年间增长了50%。加拿大按揭及房屋公司CMHC也在早前提醒说多伦多和蒙特利尔的公寓市场新建住宅数量已经创造了历史新高。

这些调查结果和警告导致的结果就是越来越多的投资者开始担忧：多伦多的公寓房是否还是一项好的投资?为了打消投资者的忧虑，多市开发商Minto Group表示他们会为其位于多伦多市湖滨区的Minto Westside公寓的投资者提供2年6%的投资回报率的担保。

也就是说如果购买价值30万的公寓，Minto Group将保证两年的租金达到18,000或者每月租金1,500。如果多伦多的租赁市场在这两年里出现熊市，使得租金不足，那么该公司会把剩余的金额给补足。

Minto Group市场和销售副总裁Amanda Watkins表示，他们之所以实行此项担保措施，主要是因为越来越多的买家向他们表达了对多伦多公寓房市场崩溃的担忧。

但是，对于Minto Group的这种做法房地产专家和消费者似乎并不买账。房地产投资网络专家Don Campebll就提醒消费者，房地产商担保的钱必然有它的出处，很有可能是从其他地方从消费者身上找补回来。许多房地产商都会采取这样的计策，以低价吸引消费者然后从其他地方，比如频繁提高公寓管理费，把钱从购房者身上找回来。

不少网友们显然也对房地产商的这种做法并不买账。一名叫做Lan的网友就呛声说：如果公寓市场真的如房产商说的那么需求旺盛，为什么他们还要开出这样的保证呢!

Duck Season则把Minto Group的这种做法称作“诈骗”：关于这种诈骗行为，我们应该看到的是目前数以千计的多伦多公寓正在被空置。

网友Bobinusa讽刺地说：我想我们不是一直被告诉说公寓投资人只在多伦多公寓市场占据很小的一部分么。。。

Gardiner Westbound则感叹说：“从开发商那里的获得的租金补偿事实上还是从购房者或者租房者身上来的。”这句话真说到我心坎里去了!

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加拿大商业地产如何大投资高回报王牌经纪系列谈（一）

作为最为常见的地产投资，家庭住宅一直以来备受人们关注，近年来加拿大国内的居住住房价格节节攀升，热门城市更是涨幅明显，不少投资人都得到了可观的回报。今年至今大多地区房地产市场报告中，一次次打破记录的数字都刺激着投资者和考虑买卖房屋的人们。

但对于许多拥有足够资产或更大野心的海外投资人来说，住房投资只是众多投资项目中的一项，加拿大商业用房也具有不可小觑的吸引力。

2006年-2015年加拿大境内的商业投资额分配情况:(图1）

图一中可知在加拿大的商业地产市场2015年第一季度吸引投资额为55亿，略低于5年季度平均值58亿，而成交数量小幅上升，从2014年第一季度的1,074起升至今年同期的1,204起。加拿大私人投资者通过各项兼并和收购继续推动市场交易，这占了52.5％的高比例。加拿大在2015年第一季度中，酒店投资达到$6,601万。

2015年第一季度加拿大境内的商业投资额分配情况：（图2）

从图二种可知加拿大各大城市2015年第一季度，不同商业房产类别的交易金额。从中一目了然多伦多和温哥华是商业房产交易量最高的城市，人口的密度和经济发展的程度很大程度决定了这两座城市成为了当之无愧的前两名。

但较之2014年第一季度的数据，我们可以知道，今年和去年第一季度的交易量架构有了很大的区别，办公用房的交易量明显下降，而产业类的交易量有了不少提升。

选择一个经验丰富的经纪是商业地产投资成功的关键

众所周知，商业地产涉及金额高，动辄就是几百万上千万，需要丰富的地产投资经验，否则很可能会投资失败。作为不了解加拿大商业用房领域的投资人来说，有一个专业的业内伙伴，是投资成功至关重要的一部分。

一般地产经纪都可以代理买卖商业地产，可是大多数License经纪依旧还是以住房房产为主，主要侧重做商业地产的经纪却是屈指可数，而且多是行内资深的老经纪。一方面商业地产这一领域的需求供给更多，另一方面需要的经验和压力要少于商业地产。从事商业地产的经纪，一般需要拥有更高超的谈判能力、极强的专业素质、把握市场的能力、多年丰富的交易经验和必不可少的社会资源。

基于商业保密和减低对商业运营影响的考量，商业地产的待售物业尤其是优质物业的Listing一般不会出现在多重放盘系统MLS系统上，而大多数是以独家专卖，也就是大家俗称的“暗盘”的形式出现在市场上的。它们通常是在加拿大专做商业地产的专业公司、多年从事商业地产开发及买卖和租赁的专业人士，因为这类优质资产是非常抢手的。而“暗盘”的数量能达到总待售物业的70%左右。就这一角度出发，找到合适且资源丰富的经纪确实是一件非常重要的事。

收入回报较高的商业地产投资项目

最近年来，最好的投资项目可以依次分为如下几类：公寓楼、办公楼、工业房产、零售铺位。除此之外，近年来农场也被华人视作为一个不错的投资，回归本真朴实的生活，并且还能有不错的收入回报。

Jackie 会在接下来的几周，介绍更多有关商业房产和农场的信息，希望能够帮助到有意向在加拿大投资，开创新事业和发展新项目的投资人们。

江晓清专栏全集：

华人顶级经纪江晓清解析加拿大房产投资

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加拿大央行降息刺激多伦多独立屋房价飙升半年疯涨25.4%

从今年年初开始，联邦央行连续降息点燃了大多伦多地区的房地产市场，尤其是在一项走俏的独立屋市场，行情更是推向一个新的高潮。据本地地产公司RE/Max Hallmark Realty Ltd本周二(7月21日)公布的数据，仅在今年的前六个月，多伦多和约克区大部分的社区(或市镇)的独立屋均价比去年同期增长超过10%，而在最火热的社区里，售价半年内就飙涨了25.4%之多。

该公司发言人麦克拉克兰(Ken McLachlan)表示，由于市面上的独立屋存货量较少，所以在过去的数年中，此类房屋一直处于供不应求的状态，而价格的增幅也一直超过其他类型的房屋。在今年一月份央行降息，令潜在买家的负担能力(Affordability)有所加强，并大量进入独立屋市场。在这两个因素的推动下，今年上半年多伦多全市35个社区中有22个的独立屋均价的年增幅超过了10%，而约克区的9个市镇则有6个。

加拿大央行降息刺激多伦多独立屋房价飙升半年疯涨25.4%

在多伦多市内，上半年独立屋均价增长最快的三个社区都位于士嘉堡东端，分别是：

E06区(北至St. Clair Ave E，南濒安大略湖，东西分别为Brimley Rd和Victoria Park Ave)，增幅为25.4%至72.42万元;

E08区(北至Lawrence Ave E，南濒安大略湖，东西分别为Midland/Brimley和Morningside Ave)，增幅为23.9%至75.44万元;

E11区(位于401以北，皮克林以西)，增幅为19.2%至62.19万元。

加拿大央行降息刺激多伦多独立屋房价飙升半年疯涨25.4%

麦克拉克兰评论，士嘉堡的独立屋比市中心更便宜，不会动辄就要150万或150万。在央行降息后，大多数银行的五年期固定按揭率仅为2.69%，所以均价在70万左右的士嘉堡独立屋更容易负担，关注的人也更多，所以价钱也就水涨船高。

北约克地区独立屋均价也在今年上半年录得很可观的增长。例如位于央街以西、北至Steels Ave、南及401的C06区和C07区，增幅分别为18.2%至85.47万元;以及15.4%至108.99万元。

调查还发现，今年上半年多伦多有13个社区独立屋销量大幅增长，位居第一的是C06区，较去年同期上涨53.8%;其次是W01区和W05区，销量年涨幅分别为37.5%和25.3%。

值得注意的是，在本市东端的一些社区如Riverdale、Leslieville、Danforth (E01)、Birchcliffe、Cliffside (E06)、Milliken、Agincourt North、Agincourt South (E07)，以及Rouge和Malvern (E11) ，独立屋的成交量出现了下降。麦克拉克兰表示，这是上述社区的房价相对便宜，买家蜂拥而至造成了供不应求，市场上存货短缺所致。

在约克区，今年上半年独立屋均价增长最快的是位于该区东北的小镇Whitchurch-Stouffville，增幅为20.5%至69.38万元，而销量增长最快的则是奥罗拉(Aurora)，为31.5%。由于大多伦多地区居民对独立屋的需求量极大，而市内的房价越来越高、存货量走低令选择的余地越来越小，买家东流将成为趋势。

麦克拉克兰表示，随着本月15日央行再度降息，本区独立屋市场将火上浇油。在今年下半年，一些房价相对较低的社区将更加火爆，而房价也将更上一层楼。

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进军多伦多公寓是否恰逢其时？季度房市分析告诉你

多伦多地产局主席Mark Mclean今日宣布GTA地区在第二季度通过TREB’s MLS系统的公寓房租赁交易量为8,821，比去年同期的7,333增长了20.3%。租赁市场供应量充足，市场上待交易的租赁房屋数量去年一年就增长了23%。

占租赁市场交易量94%的1室和2室公寓的租金也比去年同期分别上涨了1.5%和4.5%，增至1,608元和2,239元。其中租金上涨速度最快的房屋类型是2室的镇屋，比去年同期增长了7.1%，增至目前的1,991。而Bachelor的镇屋是唯一租金出现了负增长的房屋类型，比去年同期骤降近20%。

今年二季度Bachelor公寓租赁交易量比去年同期增长了68.2%;平均租金为1,334，比去年同期增长了0.4%。Bachelor的镇屋平均租金为817，比去年同期下降了19.9%。

2015年第二季度租赁市场状况：

进军多伦多公寓是否恰逢其时？季度房市分析告诉你

1室的公寓房租赁交易量二季度为5,161，比去年同期增长了19.3%;平均租金为1,608，比去年同期上涨了1.5%。1室的镇屋平均租金为1,445，比去年同期增长了3.2%。

2室的公寓房租赁交易量二季度为3,157，比去年同期增长了18.8%;平均租金为2,239，比去年同期上涨了4.5%。2室的镇屋平均租金为1,991，比去年同期增长了7.1%。

3室的公寓房租赁交易量二季度为175，比去年同期增长了14.4%;平均租金为2,649，比去年同期上涨了1.4%。2室的镇屋平均租金为2,057，比去年同期增长了0.9%。

多伦多地产局主席Mark Mclean说：“GTA地区租赁交易量的增长主要源于人口的不断增长。许多租房住的家庭仍在持续关注公寓房市场。目前租赁市场的供应与需求基本平衡，在一些地区或许存在一定程度的需求上升趋势。”

此外，GTA地区的公寓房销售市场也出现了明显增长。在二季度通过TREB’s MLS系统的公寓房交易量比去年同期增长了17%，平均交易价格为38万8，066，年增长幅度为5.8%;其中有70%的公寓房交易发生在多伦多市，平均交易价格为41万6,728，比去年同期增长了6.1%。

地产局市场分析总监门瑟(Jason Mercer)也表示说：“目前公寓房价格上升的速度趋于平缓，尤其是与低层房屋的涨势相比。但是GTA地区可能在未来下半年迎来公寓价格的加速上涨，因为目前数据显示公寓楼交易量增速超越了市场上待售公寓楼增速。”

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加拿大政府或出面严打房市购房首付即将增加

据Financial Post报道，在央行降低基准利率之后，联邦政府已经准备把枪头对准加拿大过热的房地产市场，在积极地研究提高房屋分期付款最低首付金是否可行以及其他的严打措施。

加拿大政府或出面严打房市购房首付即将增加

有消息称，渥太华政府正在考虑将最低首付金提高5个百分点，并且还会增加一些其他的政策手段来限制房价的增长。如果该消息属实，多伦多和温哥华这两个高房价城市无疑将成为受到冲击最大的地方。

但是房地产行业一直都坚称提高房贷首付并没有任何的好处。提高房贷首付金将会对那些正在努力凑齐首付金以在高房价城市购置房屋的人以致命的打击。加拿大知名房地产公司Royal LePage的行政主管Phil Soper就表示说：“政府对房地产市场出台新限制措施的一个巨大的挑战就是，受这些措施影响最大的是首次购房者，但是首次购房者并不是导致房价飞涨的根源。首次购房者往往并不是那些购买百万豪宅的人。”

政府可能正在研究是否在一些高房价的地区，比如多伦多和温哥华，实施严厉的房市打击政策。尽管目前还没有准确消息，但是渥太华此前曾为了打击房价偏高的地区而收紧了全国的贷款政策，让政府控制下的加拿大按揭及房屋公司（Canada Mortgage and Housing Corp.）拒绝向购买超过百万房屋的人提供贷款。

同时，政府也曾经收紧了抵押贷款的时间限制。将以前的40年贷款年限逐渐缩短为35年、30年，继而至如今的20年。此外，财政部也在考虑是否将最长贷款年限缩短为20年。因为贷款年限越长，贷款人就能以更低的月供贷到贷款，因而更容易贷到更多的贷款。

曾经贷款者可以以零首付获得贷款，但如今联邦政府的规定是最低首付款必须为贷款的5%以上，贷款人才能从CMHC那里获得由政府担保的贷款违约保险。

不过目前此消息还有待进一步确认，因为目前财政部方面并不承认政府正在考虑提高房贷首付金。另外也有声音称，尽管他们正在研究提高房贷首付金的提议，但是政府考虑到该措施的严重后果并不一定会真正实施。

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