Tag: 加拿大房市

对于一个抱有期望， 想要高价出售自己房屋的卖家来说，卖房前要做的事远远不是挂牌上市出售这么简单。尤其是在低迷的房地产市场，房主有时不得不采取额外的步骤来进行销售。卖家总是希望自己的房屋能给人美好的第一印象，正因为这样，如今售前房屋的装饰和摆设显得愈发重要，Staging成为了抬升房屋价格、缩减交易周期的普遍方法。

房屋的室内装饰简单来说就是有目的合理家具摆放和美化家装装饰。有些情况下这个步骤只需要简单的清洗以及移去多余杂物，但有时也需要金钱投入，添置能够提升家装整体档次的画、家具、 植物等。所做的这些，目的只有一个， 那就是让潜在买家感受到他未来家的样子。

1. 开始换换脑子

卖家布置房屋之前，首先要缕清自己此番布置想要的效果是什么？为什么要进行布置？怎样才能最有效的让房屋装饰提升房屋质量？怎样才能迎合大多数潜在买家的审美？自己有没有能力将房屋DIY成希望的样子？是否有需要聘请专业人士协助完成？

如果想要自己DIY的话，多收集一些合适自己家居的Staging样板图找一点实用的小点子是不错的方法。如果能在售房前就想清楚这些问题，那么一定能事半功倍。

第一印象从房屋外观开始，外观很大程度上显示了房主对房屋的爱护程度和品味。修建整齐的绿化、草坪都有助于提升第一印象。粉刷一新的前门、信箱和门牌号码都是好印象的加分点，而且简便又便宜。不仅如此，加入季节性色彩的前门装饰也是另一种提升外观效果的方式。

 

2. 色调选择——中性

大胆的色彩运用能赋予房屋性格，但不主张在销售过程中采用。“宽敞明亮”应该是推销时的关键。坚持使用一个温暖的中性色，例如：浅灰色、裸色和淡大地色系。切忌在狭小空间内使用深色！保持白色天花板，能够视觉上增加层高。如果已经两年多没有重新粉刷墙面的话，那么现在是时候了。

回报率：109%

 

3. 灯光需讲究

灯光在房屋销售时起了很重要的作用，但却往往被人们忽视。黑暗的走廊、缺少光线的房间、昏暗的地下室和浴室都是不可忽视的地方。两只大瓦灯泡就能解决灰溜溜的区域彩光问题。

为了美观，还能配合装饰一些具有设计感的灯具。在用餐区域装饰吊灯，房间内添加台灯和落地灯的摆设，合理运用各种形态灯具，配合上整体家居风格， 一定能让气质增加不少。

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4. 脚下功夫——地板、地毯

毋庸置疑，买家看房时总在寻找压价的理由。踏进房屋的第一刻看见不尽如人意的地板状况，他们首先想到的就是“买了这所房屋，我需要更换这些地板”，这种情况下，他们一定会以此为理由来压低报价。作为卖家当然万万是不希望这种情况发生。如果在上市之前就自行将老旧的地板进行更换，地毯做好清洁，很大程度上可以避免买家在地板、地毯上压价，而且节省部分远远超过投入DIY地板的花费。

现在市场上的地板种类繁多，拼装也非常容易，只要有一双灵巧的双手，以及充分的耐心，一定能铺设的非常专业。如果觉得House铺设面积过大，操作起来有困难请上专业的人员上门安装，工程完成也不需要多久。Condo和小户型房屋完全可以自行解决。

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5. 细节决定一切

自家过日子有的时候处于凑合的状态，小修小补一拖再拖，反正感觉也不着急，但在房屋销售过程中，这种凑合的心态千万要不得。烧坏的灯泡、缺了的墙角、到处触摸留下的痕迹、滴滴答答的水龙头、皱巴巴的床单、东倒西歪的瓶瓶罐罐等等，这些都是平时不在意的细节，但零零散散一多，买房人心中就会逐渐产生“不拘小节”“不爱护这个家”的负面感受了。

卖房时切记要表现出您对这个家的照顾和爱。房屋的缺损和老旧统统都要修整以外，还要加上你爱的小巧思。餐桌上摆上新鲜的水果、浴室里放一些芬芳的花朵（即使是假花也都赏心悦目）、卧室铺上整齐的被套床单都是简单又加分的小举措。

 

6. 干净，干净，再干净

大家都知道保持房屋每一寸的干净是要花巨大时间来完成的。加拿大普遍房屋类型就是独立屋，人们享受着独立屋的宽敞居住环境，也一直被繁重的打扫所烦扰。市面上林林总总的清洁产品数不胜数，但想要维持家中清洁光靠这些高级的现代化打扫“武器”还是不够的，人们即使投入不少时间来做家务清洁，依旧还是会有清洁死角。

谁都不想以后的家是个“垃圾堆”，干净整洁、一尘不染变成了选房的最低底线。卖房时的清洁工作尤为重要，瓷砖、家具、橱柜、家电、窗户、浴室等等都需要额外注意，不要吝啬您的钱包，请专业清洁人员来帮助你，不仅节约时间，也能清洁更彻底。

 

7. 突显空间多样性

您的房屋格局设计会给买家一个心理暗示，让他也会融入您的格局分配来观察房间布局及实用性。在布置房屋内部结构时，如果能赋予该房间多个实用功能，会让买家眼前一亮，也会让他产生更多遐想。

小户型比如Condo公寓中多样性的表现最为突出，让一个Den身兼Office和Guest Room、书房内摆设一张符合风格的沙发床创造了额外的睡眠空间都是很好的例子。只要发挥一下创造力，变化出不同空间区域功能都会增色不少。

 

8. 最值得投资的地方——厨房、浴室

落伍和低档的厨房、浴室装修风格和设备会让整个房屋一下掉价不少。更换及修补受损的台面、瓷砖以及家电都是迫在眉睫的工程。

即使预算有限，也不能轻易放弃升级厨房和浴室。更新一下水龙头的款式也都能一下提升不少美感。除此之外，重新填补水槽和浴缸边的接缝虽是小改进，也可以大大提高厨房和浴室的样子。

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9. Staging有大不同

统计显示，经过装饰后的房屋比未经装饰的出售速度高出2-3倍，价格也高出6%。专业的Staging开销远比后期回报低，这也是为什么如今越来越多的人关注到这个步骤，也投入更多的时间和精力去做售前布置。专业的设计师，了解不同房屋突出的重点，运用色彩、装饰、布局来让整个房屋提升品质，并巧妙隐藏房屋内部结构的缺陷。

预算有限并不大算大笔采买装饰材料的人们，也可以选择向Staging公司租赁，一切从家具到床单您想得到的装饰，他们都能提供租赁。

请记住，售房时您的家即将成为别人的家，要用别人的眼光来布置自己的家，去除那些显示自己性格、 习性、宗教、文化、信仰的装饰，收起您的照片和私人物品，让您的家符合更多人的口味。

泛泛的说了这么多，那么Staging中细节上可以做那些工作呢？加入什么元素才能更受买家欢迎呢？前后差别真的像上文所叙述的那样差很多吗？下期中，我将会提供更多信息供大家参考， 给大家一些心得体会。敬请关注。

江晓清解析加拿大房产投资

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在加拿大买房，说起来是连房带地，一下你就有了当地主的美好感觉。可是当你正式签定买房合同时，就会发现，附了房款，后面还有一大串的税你要和前房主结清呢，搬进新家没过多久，你还会收到当地政府的一封“欢迎信”，先别高兴，打开看到了就会发现是一张数目不小的帐单哟……
有点小意外吧？别着急，趁着这个交税季节，我们就来细细说说这些和买房有关的税务费用。
买房也交GST QST么？
来加拿大才发现商店里东西的价格不是最终价，到收银台付款还要再另外收税。魁北克一向税率高，联邦的GST（商业及服务税）和魁省的QST（销售税）现在税率共是14.975%。
后来开了杂货店，对税才稍稍多了解，才发现原来也不是所有东西都收税，比如牛奶、面包、蔬菜等没有加工过的食物就不收税，一旦加工过，有人工成本了，就要加税了。现在做了地产经纪，有又新的发现，原来买不一样的房，也有不同的交税规则。
税务局网站上说得很清楚：买二手房不用交税。但买新房，或是90％以上重新装修的房子，及土地都需要交税。虽然说了要交税，如果满足以下所有条件，你还是有机会得到退税。
 你从建筑商购买土地和新住房;
 住房是单体住宅综合体（包括复式住宅）或共同拥有的住宅单元（公寓）;
 你购买住房作为主要居住地，或亲属的主要居住地;
 一旦建设基本完成，物业的所有权将转移给你;
 房屋和土地是在同一笔交易中获得的;
 一旦施工完成，你或你的亲属之一是第一个居住该房屋的。

GST / QST新房退税如何计算？
GST退税　根据公寓的购买价格，退税的联邦部分按商品及服务税的36％计算，最高为6,300元。当新公寓的价格高于35万但低于45万时，退税逐渐减少。购买价格为45万元或更多时，没有GST退税。
QST退税　魁省退税相当于新房购买价格支付的全部QST的约50％。QST的最高退款金额为9,804元。当公寓的价格超过20万但不到30万元时，退税逐渐减少。花费超过30万或更多的新房子不符合QST退税。
网上有个新房退税计算器：
https://www.guidehabitation.ca/en/pagename/calculatrice-de-taxes-habitations-neuves
需要的朋友可以自己算算。我用它算了一下：

什么时间申请退税？
你必须在房产所有权转让之日起两年内向Revenu Quebec提出。但是，如果你同时从建筑商那里购买土地和新房，并打算将该房产作为主要居住地，建筑商通常会从购买价格中直接扣除退税金额，以看似打了折扣的价格给你。

投资公寓也有GST / QST退税
投资者也可能有资格购买新房的退税。如果你在魁北克购买新的公寓并打算将其作为出租物业，你可能有资格获得GST / QST“新住宅租赁房产退税”（New Residential Rental Property Rebate简称NRRP）。

为了有资格获得NRRP，第一批入住用新公寓的人必须是租户。只有购买新房的购房者才能享受退税，这些新房将作为租客的主要居住地租用至少一年。因此，让租户签订不少于一年租期的租约将非常重要。
即使您是非居民投资者，如果公寓出租给第三方作为其主要居所，你也可能有资格获得NRRP退税。

申请NRRP退税
在卖投资类公寓时，建筑商不能直接从购买价格中扣除退税卖房。因此买方需要在购买公寓时支付税款，然后独立申请退税。申请也必须在房产所有权转让之日起两年内提交。每个公寓只能提交一份退税申请。

NRRP　GST退税　就像新建住房退税一样，NRRP退税的联邦部分按公寓购买价格支付的36％税率计算，最高为6,300元。当新公寓的价格超过35万元但不足45万元时，退款金额会逐渐减少，并且在购买价格超过45万元时没有任何退税。
NRRP　QST退税　魁省NRRP退税相当于该物业购买价格的全部QST的50％。但是，对于出租物业来说，最高QST退款金额限于7,182元。当公寓的价格超过20万元不到22.5万元时，回扣逐渐减少。超过225,000元或以上的新房屋不符合NRRP QST退税。（未完待续）

 

经纪柯婕专栏全集：

柯婕魁北克谈房说地

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關鍵點：
1.在過去12個月，大多倫多地區的豪華公寓價格漲幅位居加拿大五大城市之首。
2.預測，之後在加拿大五大城市中豪華物業漲勢最為迅猛的地區是大蒙特利爾。
3.預測，大溫哥華地區的豪宅中間價格將下降7.1%，預計降價約$410,000。
4. 卡爾加裏的豪宅價格漸趨穩定，並有溫和上漲，而豪華公寓價格則在12個月間相對疲軟。
5.渥太華的豪華地產市場在12個月間保持健康上漲。

截至2019年1月31日，大多倫多地區、大蒙特利爾地區和渥太華地區的豪宅價格中位數均在前12個月中出現了健康的上漲。其中，多倫多地區的豪華公寓房價同比漲幅最高，上漲了10.2%，至$2,268,571。緊隨其後的是大蒙特利爾地區，豪華公寓中間價同比漲幅8.4%，漲至$1,295,401。

Royal LePage首席運營官Kevin Somers 表示：“多倫多和蒙特利爾的豪華公寓價格已經連續兩年大幅上漲，我們預計這一趨勢將持續到2019年，不過多倫多的漲幅將較為溫和。”

縱觀加拿大的五大都市，只有大溫哥華地區的豪宅價格中位數有所下滑。過去兩年，豪華住宅在溫哥華的交易量有所下降。這一趨勢最初始於2016年，那時當地出臺了一系列旨在給房地產市場降溫的措施。由於許多溫哥華人拒絕折價出售房產，這導致豪宅的市場價值縮水，但仍然非常穩定。在另一方面，在溫哥華，中國公民原本是一個重要的豪宅購買群體。然而因為一系列中國國內的因素，中國買家將財富轉移到加拿大的能力受到了限制。

整個2018年，大溫哥華地區的銷量一直處於低位。然而從2018年6月1日至2019年1月31日，大多倫多地區的豪宅同比銷量同比也下降了3.6%，只是多倫多地區的降幅較為溫和。然而，由於2018年春季市場銷售活動低迷，在截至2019年1月31日的12個月期間，大溫哥華和大多倫多地區的豪宅銷售分別下降了50.5%和40.0%。在同一時期，大溫哥華地區的豪華公寓銷售量降幅達到了32.2%，而多倫多地區的豪華公寓銷售量降幅僅為3.4%。

“與去年相比，我們預計大溫和大多地區的豪華物業銷售量都會有所提升。” Royal LePage首席運營官Kevin Somers說：“預計大溫哥華地區豪華物業的降價，以及選擇的增多將刺激這一市場，而大多倫多地區則將恢復到更正常的活動水平。”

多倫多——漲幅最高的城市

無論是豪華公寓，還是豪華度禮物，多倫多的價格漲幅都位列加拿大五大城市之首。豪華物業的銷售量下滑僅限於2018年的春季。

大多倫多地區的豪宅價格恢復健康增長，這表明安省“公平住房計劃”（Fair Housing Plan）中針對外國買家的措施的效果現在已被豪華房地產市場所吸收。盡管海外買家只在大多倫多地區占了很小的一部分，但類似措施確實抑制了本地買家的信心，也起到了抑制房價的作用。
在截至2019年1月31日的12個月期間，獨立屋豪宅（luxury house）價格中值同比上漲3.1%，至$3,575,702。然而在同一時期，豪華公寓的同比漲幅則達到了驚人的10.2%，價格為$2,268,571。無論是獨立屋還是公寓，多倫多豪華物業的漲幅都名列加拿大五大城市之首。

來自Royal LePage的地產經紀Ellis Davis表示：“盡管去年春季多倫多對豪華獨立屋的需求有所放緩，但對豪華公寓的需求仍保持穩定和強勁。由於市場上豪華公寓的庫存有限，這一需求立刻導致了豪華公寓的價格急速攀升。比如三臥室，全裝修的豪華公寓就很受買家青睞，只是這類房源在市場上很少。”

在獨立屋方面，過去12個月，獨立屋豪宅的銷量較去年同期下降了40$。然而從去年6月1日到今年1月31日之間，同比銷售量僅下降了3.6%，降幅非常溫和。就過去整個12個月來看，豪華公寓的銷售量也僅下降了3.4%。

Ellis Davis 說：“多倫多的豪華住宅市場已經恢復了勢頭，我們預計今年春天的市場將比去年更加活躍。一般來說，與周邊地區相比，多倫多市區對豪宅的需求會更為強勁。”

就未來趨勢上看，之後一年，預計多倫多豪華獨立屋的中間價位將同比上升3.2%，達到$3,691,700。豪華公寓的價格中位數將同比上升5.4%，達到$2,390,405。同時，豪華獨立屋的銷量預計將受益於更為活躍的春季市場，而豪華公寓的銷量預計將與去年持平。

 

蒙特利爾——長勢喜人，前景看好

在蒙特利爾，豪華公寓的銷量超過了豪華獨立屋，而且兩類豪宅均漲勢良好。

大蒙特利爾地區的豪華房地產市場在價格和銷售方面都顯示出持續強勁的勢頭，這反映了其健康的經濟和整個房地產市場的良好情況。截至2019年1月31日的12個月間，豪華獨立屋價格中位數同比上漲5.4%，至$1,680,942。與此同時，同期一套豪華公寓的中位數同比飆升8.4%，至$1,295,401。

在銷量方面，去年蒙特利爾豪華獨立屋的銷量增長了21.4%，而豪華公寓的銷量則增長了28.9，超過了獨立屋。

盡管豪華公寓市場表現出異常強勁的勢頭，但可供選擇的房源仍然很多，2019年2月將有約350套二手豪華公寓出現在當地市場上。

對於之後12個月的情況，預計蒙特利爾地區豪華獨立屋的價格中位數將會同比攀升至$1,792,037，預計漲幅為6.6%。豪華公寓的價格中位數，預計將漲至$1,395,056，預計漲幅為7.7%。這兩大市場的預期漲幅均為五大城市之首。

其他三大城市，各有千秋

溫哥華

在五大城市中，大溫哥華是唯一在豪宅市場上價量同時下滑的地區。
在過去一年，溫哥華豪華獨立屋同比售價下跌1.7%，降至$5,751,928。豪華公寓同比售價下跌0.6%，降至$2,680,064。盡管與去年同期相比銷量持續低迷，但在2018年9月之前，豪宅價格一直保持穩定。從2018年的最後四個月到2019年，許多賣家開始接受降價，這給房價帶來了下行壓力。
而在銷量上，大溫哥華地區的豪華獨立屋銷量已連續兩年下滑。過去12個月，同比下滑了50.5%，豪華公寓的銷量則同比下滑了32.2%。
預計在未來12個月，大溫哥華地區的豪華獨立屋價格中位數將下降7.1%，降至$5,341,936。豪華公寓將降價3.7%，降至$2,580,115。而隨著價格的降低和庫存增多，當地豪華物業的銷量有望穩步回升。

卡爾加裏和渥太華

卡爾加裏和渥太華的豪華物業都處於穩步上漲階段。
卡爾加裏豪華獨立屋的價格同比上升3.2%，達到$2,012,676，銷量同比增加10.3%。豪華公寓的價格則較為平穩，同比上升0.5%，為$903,106，同比銷量增加18.6%。
預計在未來12個月，卡爾加裏豪華獨立屋的同比價格將上升1.3%，達到$2,039,564；豪華公寓同比價格上升0.6%，達$898,047。而兩類房屋未來12個月的銷量預計都將於過去12個月持平。

渥太華的豪華獨立屋同比價格上漲5.0%，達$1,811,716，銷量基本與過去持平；豪華公寓同比價格上漲3.8%，達$1,005,549，銷量則翻了一倍，由26套升至60套。
預計在未來12個月，渥太華豪華獨立屋同比價格漲幅為4.2%，漲價至$1,887,624；豪華公寓同比價格漲幅為3.1%，漲價至$1,036,747。

江曉清解析加拿大房產投資

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