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Staging前后，感觉房子涨了一个亿！｜居外专栏

Home Staging中文称房屋预售前装饰，俗话说的好“人靠衣装，佛靠金装”，屋子预售前也需要好好收拾一番。

Home Staging可不仅仅是简单地清洁房屋，摆正家具，而是结合了房屋销售和室内设计的概念，让房屋在短时间内焕然一新，极大地凸显房屋的优点，扬长避短。从心理角度来看，一个自用买家买的不是一栋房子，而是买的一个家。如果你能够营造出这个就是他的家的感觉，让他可以联想到自己平常在这个厨房做饭、在这个厅里怎样和家人共享天伦的场景，那么你的房子已经售出超过一半了，而且，买家会甘愿付出超于他理性告诉他该付的价格，务求把房子买下来。可想而知，第一印象是何等重要。

那么怎样能要让你的房子鹤立鸡群呢？目前市场上有专门的Home staging 公司或团队，可以在挂牌前先给房子打扮润色，更换家具。业内的都是室内设计专家，一般会把墙壁少许粉饰、换上他们提供的家具、换窗帘浴帘毛巾、挂上新的油画或艺术品、修辑花园草地等等，将房子的强项充分凸显。

据行业协会数据显示，经过宅装的房子平均售出天数是13.9天，而没有包装过的房子售出天数是30.9天，而且做 open house 时反响会特别好，售房中介尤为喜欢。根据全美地产经纪商协会（National Association of Realtors）2015年的一项对5万个售房中介的调查显示，49%的中介认为售前装饰对买家起很大作用，47%说起了一点作用，只有4%说不起任何作用。

西方人在出售房子对包装的意识比华人较强，一般都肯花钱聘请 home staging 专家重新布置。西方人平时便对家里的装饰更讲究，一般的家庭里的家具摆设和装饰品的选择都较有品味。相对来说，华人对室内布置还是近年来才开始更广泛地被意识到，很多人普遍都带有‘ 能住就行了’的实用心理，对家里的布置和杂物的收纳不太注重。所以基于这些理由，华人在售房前找专业做 home staging才更为重要，毕竟面对的是所有的客户，而不仅仅是华人买家。

那么，home staging 的费用怎么算？

这取决于 home stager 的参与程度，如果你只需要一次性的咨询，那么几百块便能搞定。如果更加投入，比如每一房间用心布置，甚至租用他们的家具，那就几千到上万加币不等。精打细算的你可能现在正在盘算，房子还没卖就花了这么多钱到底有什么意义？要知道，老外的销售的有句名言：You don’t sell the steak; you sell the sizzle。意思是你要推给客户的不是牛排真实的肉质和味道，而是卖给他牛排在BBQ火焰上嘶嘶作响和香味四溢的场景。同样地，宅装的目的是直接对准买家的心窝，让他感觉到这个就他梦寐以求的家，让他瞬间产生将来在这个房子里与家人亲友共聚天论的憧憬。

当今房价飞涨，动辄起价一两百万的比比皆是，如果你能够左右成交价的一两个百分点，差价往往是数万元甚至十多万元。比起区区几千的Staging费用，这抛砖引玉的效果还是很可观的。

在卖房市场中，展示一间空屋是个大忌，因为一来室内没有视觉上的提示，无法帮助买家联想他将来在这个房子里的生活。二来在没有家具布置的引导下，买家身在一间空房里会很自然地把注意力集中在室内的瑕疵上，会更加挑剔细节。

所以，大家在挂牌出售房子前，建议你考虑home staging这个少付出大回报的环节。

责编：Adam Chen

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多伦多湖滨Condo公寓投资必备知识 | 居外专栏

房地产投资涉及面很宽泛，鉴于投资者经济实力的不同，所选择投资的产品也不尽相同。对于一些机构和公司来说，选择投资周期较长、有稳定现金流回报的商业物业一般是比较好的选择。对于经济实力很强并有土地开发能力的机构和投资者来说，选择买地皮或旧房进行开发是一种高风险但却高回报的投资策略。对于广大中小投资者来说，购买现成住宅物业追求房产升值是大部分这类投资者的考虑重点。

如果房地产投资者的资金有限，不想对物业进行过多的打理，又追求稳定现金流并希望以后有一定程度房价增值，投资Condo公寓或投资Condo公寓楼花是眼下比较常见的投资方式。投资Condo现房或楼花的主要优点有：
1、相对于其他房地产投资产品，投资Condo现房和Condo楼花对启动资金的门槛要求比较低；
2、多伦多近几年出租单元严重缺乏，租金快速上涨， Condo的租售比也相对提高，现金流较好；
3、Condo现房和管理起来相对方便，基本不需要对物业进行太多的维护和打理，Condo楼花在交房前也不需要花费投资者太多精力，对于很多拥有大量物业的投资者来说，管理成本更低；
4、Condo的房价增值的速度远高于通货膨胀，尤其是在安省推出海外买家税后，低层住宅物业的房价都有不同幅度的下调，而反观Condo房价依然保持增长态势。
5、市中心的Condo新房增长数量远远不能满足市中心的人口增长速度，房源供不应求。
综上，投资Condo的门槛更低，并便于管理，且有稳定现金流和强劲资产增值潜力。

除了很好的现金流，大多伦多地区Condo目前的价格增幅非常不错，但是追溯到2011年到2016年之间，Condo和Freehold的价格走势表现完全不同，2011年到2017年4月前低层物业价格年增长率都在两位数的历史高位，而次期间Condo现房的价格却是基本保持稳定，每年只有极小的价格增长率，一些地区的Condo甚至出现小幅下降。
然而这种情况在2017年却意外反转：受到2017年4月20日新政和加息的影响，大多伦多地区低层住宅房价开始下滑，市场骤冷；相比之下Condo市场却极其火热。仍保持两位数强劲的增长态势。
正因为这样的反转，更多的房产投资者将目光投向Condo公寓市场，大家也开始关注对Condo公寓区域的选择。大部分投资者还是更加喜欢多伦多Downtown核心地区，比如Yonge & Bloor，比如Yonge & King，比如Bay Street Corridor（多大附近沿着Bay St），或者近几年越来越热的Entertainment District（King Street和John St交口附近）和South Core（Downtown湖边中部），但是随着多伦多了Downtown 核心位置Condo价格的提高，这些社区的入门门槛越来越高，对于多伦多Condo公寓投资者，寻找价格较低但未来具有升值潜力的社区，就显得尤为重要。
说到未来多伦多Downtown Condo的发展方向，就不得不说说Downtown东部湖边的发展。2017-2018年在这个区域连续发售的几个新盘：Time and Space Condo、Canary Commons、以及绿地开发的Lakeside Residences，加上新闻里炒得热火朝天的谷歌智慧城，都让不少投资者对这个区域产生了浓厚的兴趣。
但是由于是新区，不少打算投资Condo的朋友并不了解这几个社区，也经常有朋友来询问这些社区的情况，以及这些社区未来的发展前景。今天小编也来跟大家简单聊聊多伦多湖滨公寓计划 – Toronto Waterfront Revitalization。

多伦多湖滨计划
其实这个计划早在2001年就由三级政府通过，一个跨越25-30年或者更长时间的长远规划，可算是影响多伦多Downtown未来发展的 “百年大计” 了。
多伦多Downtown东部的湖滨一直以来为工业区，再加上Gardiner高速公路，让多伦多的湖边看起来很破旧。为了改变多伦多的这个短板，多伦多湖滨复兴计划，从1999年11月开始筹备，2001年正式由多伦多、安省、联邦三级政府，成立Waterfront Toronto，政府第一期拨款50亿加元，初步预计在25年内由政府和私人企业总投资300亿加元改造多伦多Downtown中部和东部湖滨区域。
今年多伦多政府又发布信息，三级政府在2017到2026年预算中，再追加15亿加元的投资到湖滨复兴计划，着手发展Port Lands（多伦多Downtown湖滨最东南的港口区域）的规划和基础设施建设，而在湖滨复兴计划开始实施30年（2031年）之后，继续支持私人企业（例如开发商）对这些区域的投资和开发。也就是说，在未来10年到20年左右，整个多伦多东部湖滨区域，将会建起来一座新城区！
湖滨复兴计划，虽然重点是改造Downtown东部湖滨区域，但是首先还是先把精力放在了多伦多Downtown中部的湖滨。湖滨复兴计划，主要把中部和东部湖滨分成了五个区域：Central Waterfront、East Bayfront、West Don Lands、Lower Don Lands和Port Lands。本着由西向东，由北向南的顺序逐步开发。

Central Waterfront
这个区域主要是在Queens Quay以南，西至Bathurst，东到Lower Jarvis之间的狭长地带。是多伦多主要的旅游景点，也是多伦多的面子工程。
经过过去十几年的开发，这个区域的各项工程已经完成的差不多了。政府这边最主要的工程就是改造Queens Quay这条街，从街道下面的各种管线，到街上面的公交系统、绿化园艺都进行了全面的升级。地产开发方面，紧挨着Central Waterfront北面的South Core社区，近几年建了大量的Condo，比较着名的有Pinnacle Centre、Maple Leaf Square、ICE Condos、Infinity Condos，Harbour Plaza等。
Spadina以西的Concord Cityplace也开发完成， Concord在这片区域最后一个项目Canada House也开始建设。从2000年的Gardiner高速附近一马平川，到如今附近Condo公寓大楼和金融办公楼林立，目前这个区域剩下可供开发盖Condo的土地越来越少了， Central Waterfront未来的可建设的Condo越来越少，并且地价已经很贵，这个区域未来的投资的机会慢慢变少。

East Bayfront
East Bayfront是湖滨复兴计划第一块被开发的新区，位于Gardiner高速的南侧，西至Lower Jarvis，东至Parliament St。最先进驻这个区域的是Corus Entertainment的总部和George Brown的分校，还有糖厂对面的Sugar Beach公园。由于是一个新区，区内非常重视可持续发展，社区达到Stage 1 LEED ND Gold认证标准。绿化度和步行度非常高，紧挨着湖边有一公里左右的木栈道让居民可以在湖畔散步。
区内规划了6000个居住单元和8000个就业岗位，包括1200个政府补助的出租单元。说到政府补助的出租单元，现在新开发的区政府对开发商都有这方面的要求，所以未来投资新区是很难避免的。
Cityplace当年在规划的时候，政府也要求开发商建造足够的出租单元，但是Concord的做法是单独建了一栋廉租楼在那里，这在很长一段时间都影响着周围的房价，直到2016年末那边的房价才开始启动增长。
East Bayfront区内的开发商都是顶尖开发商，比较着名的楼盘有几年前发售的Great Gulf的Monde Condo、Tridel的Aquavista和Aquabella以及2017年绿地的Lakeside Residences。这些盘的特点是包括了大量的无遮挡湖景单元，这在Condo密布的多伦多湖滨来说是越来越罕见的。区内的交通目前主要靠改造后的Queens Quay上面的有轨电车，但是随着湖滨复兴计划的发展，这个区域的就业和商业配套完善，步行和自行车将是区内最主要的交通工具。这就是为什么Google选择了紧挨着East Bayfront东边的土地来进行谷歌智慧城的建设，他们希望建立一个利用高科技支持的，自给自足可持续发展的新型城市。

West Don Lands
West Don Lands进入公众视野，主要是通过2015年的Pan Am Games（泛美运动会）。这块当年的工业用地，在80年代多伦多政府曾经试图重新规划开发，但最终由于资金问题而流产。直到2001年多伦多湖滨复兴计划，才重新开始规划开发这里，但是进度缓慢。直到2009年多伦多获得2015年泛美运动会的举办权，大量人力物力投入了这个社区，用了仅仅6年的时间，就建立起一个漂亮的运动员村社区。
在运动会结束后，开发商们继续开发这块地段，比如今年推出的Canary Commons项目。这个区域比较着名的景点，就是新建的Underpass公园和Corktown Common公园。对于喜欢户外散步和骑车的人士来说，这里将是Downtown最适合他们的区域。而区内的全新YMCA，更是让爱好运动的年轻人有了选择这个区域的理由。这个区域的年轻程度很高，今年夏天走在这个区域的路上，即使很晚都有不少年轻人在YMCA运动或打篮球，街上也有很多步行遛狗散步的人群。

Lower Don Lands和Port Lands
这两个区域一起说，主要是因为它们都尚未被开发，目前没有任何的住宅项目。这两个区域，预计将在未来几十年内慢慢逐步开发，这里将是多伦多的未来。为什么这么说？首先这两个区域目前是完全未被开发的工业用地，它们的规划将融合所有最新的科研成果，建立一个未来之城。其实谷歌智慧城这个项目，就位于Lower Don Lands的西北角，而这块试验田一旦成功，将被扩展到整个Lower Don Lands和Port Lands。
其次，多伦多、安省、联邦三级政府对这块区域是十分重视而且充满了决心的。就在2017年，三级政府追加了15亿加元的拨款，主要用于对Don River河口和Port Lands的防洪设施进行改造，为下一步开发这两个区域做准备。而这片区域一共880英亩的土地，超过了另外3个已经开发区域土地面积的总和。目前对Lower Don Lands的开发，多伦多市政府已经有了初步方桉，以Don River河口为中线，两边建立绿地公园，再往外是生活区域。一旦这个区域建成，多伦多东部湖滨将以全新的活力展现在世人面前。

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加拿大商业物业租赁、买卖注意事项 | 居外专栏

越来越多的华人开始着手寻找合适的商业投资机会或开自己的店面或公司。那么，在加拿大租赁与买卖商业物业有哪些值得注意的地方，是您应该提前了解的呢？今天，嘉德就跟您简单聊一聊加拿大商业物业租赁、买卖相关的问题和注意事项。

商业物业类型有哪些？
加拿大的商业物业通常可以分为以下几种类型：
办公室Office
仓库Warehouse
上居下铺（全部面积都按商业属性）
独栋物业Free Standing这类物业由于本身占地面积很大，往往可以提供充足停车位。改扩建的潜力也很大
商铺铺面Unit

商业物业，租好？还是买好？
一般来说绝大多数的投资人一开始会选择租赁而不是直接买下物业。
首先，租赁办公室无疑降低了初期的成本投入，为公司保留足够的储备资金抵抗风险。
其次很多投资人在开始投资或经营公司时对公司未来的发展规模、经营重心等问题并不十分清楚，在未来可能会转移公司阵地、扩大公司规模。选择租赁可以更方便在公司以后的发展中随时进行调整。

商业物业价值的衡量
作为商业物业，与普通的住宅物业在衡量市场价值上有很大不同。商业物业的衡量一般是用租售率来衡量。比如说一个10,000sf的商场，如果租给散户每尺租金$300/sf，商场总价值$3,000,000。但如果租给了银行，可能租金就达到$500/sf，商场的总价值则达到 $5,000,000。一般商业物业的最好租客就是政府机构，其次是银行，大公司行政总部。这类租客往往非常稳定，十年、二十年续租不走是经常的事儿。第三类租客才是各类商业企业。而零售业和小型公司是最不稳定的租客。

选择商业物业时需要注意什么？
1、停车位Parking。经营公司必定需要考虑到公司员工或客户停车的问题。关于固定车位Reserved Parking的数量，First Come First Serve停车位的数量都需要考虑到。
2、商业标牌。是否允许挂广告牌，可以挂牌的位置，大小，字体，基本颜色，是否需要交费等。
3、商业用途Use。对于会造成污染、噪音等环境影响的商业。
4、可营业时间。对于非独栋的商业物业来说，大楼或商场早晚营业时间，周末节假日是否可以营业，下班时间以后是否允许你单独使用自己的租赁单位，水/电费、空调、清洁费如何调算，都是要在合同中写明的。
5、保安系统。银行、金铺、艺术品店等商业，会有特殊高标准的保安系统要求。
6、货车卸货口。对于涉及大宗货物转移的商业，是否有合适、充足的货车装卸空间很重要。

商业租赁的费用计算方式
1. Gross Lease，毛租金或总租金计算租约。租客每个月付给房东固定金额的房租，而不需要另外支付其它费用（地税，管理费，保险，common area charges）。
2. Net Lease，即以净租金计算的租约
Net Lease又可以细分为：NET(Single Net)Lease, NET/NET Lease以及 NET/NET/NET(Triple-Net) Lease。在Triple-Net Lease中，租客需要支付所有的费用，承担所有的责任，而房东只需要负责收支票。这样似乎对租客有些不公平，所以这类租约还是比较少见的。
而我们平时所说的Net Lease，其实指的是NET/NET Lease，也是目前最常见的商业租赁形式。租客除了交固定的净租金Net Rent外，还需要交T.M.I. 即地税，管理费和保险费，或是现在逐渐流行的T & O （Tax & Others）即地税及其他。
Net Rent净租金有两种形式。一种是按月计算，另一种是按每年每平方英尺。
3. Base and Additional Rent，即以基本租金加额外租金计算的租约
一般适用于大型的工商业或Office Building。除了Base Rent（有时也叫做 Minimum Rent）基本租金外，租客还需要承担部分Building的运行成本。
4. Percentage Lease，百分率租约，即按收益的一定百分比计算租金的租约
Percentage Lease最常见于零售业。租客每个月付固定的Minimum租金再额外加上超过固定营业额一定的百分比。租客需要向房东报备每个月的销售业绩。

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新房交房前验房（PDI）是什么？都要验什么？ | 居外专栏

在多伦多买新公寓，当内部装修完成之时，就会被通知验房。全名叫做Pre-Delivery Inspection，简称 PDI（交房前验房）。

做交房前验房时，开发商的验房人员会指导你对房屋质量进行一次全面检查，并可能为你示范家中各系统的使用操作。验房如果发现问题，和你一起验房的开发商代表会一一标出来，并给你一个清单，承诺修补。同时给你一个安省房屋质量监督机构Tarion发出的证书，上面有登记号。然后业主到律师那里交钱拿钥匙。拿了钥匙再看看开发商有没有修，没修，拿钥匙后的30天内就要到Tarion网站用证书上的登记号登记，把所有要修的内容登记。这份表格政府机构收到马上会转给开发商，开发商又会去检查，原则上开发商有120天时间去修。如果还没修则可以起诉开发商。入住后的一年内如果发现问题仍然可以报告Tarion。

但是新房交房前验房（PDI）都要验什么呢？今天小编就来简单跟大家聊一下。

加拿大的新房交房前验房（PDI）主要检查4个部分。

首先是：厨房、卫生间、洗衣烘干设备；

其次是：地板、墙面与其他内部装潢；

第三是：外部结构；

最后是：控制系统。

厨房、卫生间、洗衣烘干设备检查主要包括：

照明
墙面上的电流漏电保护器
地板、地砖
厨房台面、挡水、中央岛
橱柜、抽屉
水池、洗碗机、上下水系统
冰箱、油烟机、灶台等设备
卫生间排风系统
马桶、卫生间水池、淋浴、浴盆系统
洗衣机、烘干机

地板、墙面与其他内部装潢检查主要包括：

地板、地毯、地砖检查（例如是否有损坏或走在地板上是否发出较大噪音等）
墙面，地脚线、门框、窗框等
门窗、楼梯、储物间等
外部结构检查主要包括：外墙保温板、外墙墙砖、泄水孔（Weep Holes）;检查门窗外部密闭检查车道、花园、行人道等

注：如因天气原因无法检查房屋外部，请在PDI表格中注明

控制系统检查主要包括：

供暖系统，包括暖炉、热水器、暖炉过滤网、温度控制器、供暖系统各部分开关
空调系统检查
机械通风系统检查

注：请确保在交房前，开发商已经为你提供所有房屋内控制系统的操作手册，并认真阅读学习如何控制这些系统。另外还需从开发商处了解房间内各控制系统及其他电器等的质保时间和建议定期维护时间。

如果我在做收房前检查时不小心漏了一些问题怎么办？

有些项目本身就有质保，即使你在入住前检查时没有发现问题依然不影响你的保修范围。然而，如果是物品损坏或之前承诺安装的物品没有安装，则一定要在PDI表上注明。

任何在您入住前有质量问题的项目都应该在30天或年底的表格中列出。这几个表格代表了对保修项目的要求，而在保修期内所涵盖的项目出了问题，开发商必须在在特定的时间范围内解决。

关于新房交房前验房（PDI）是什么，都要验什么，小编今天就跟大家简单聊这么多。希望可以帮助到大家。

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交房日发现房屋内部有损坏？三个方法保护买家！ | 居外专栏

房地产交易是以买家和卖家之间的诚信为基础的。然而，个别的卖家在地产交易中却并不十分“礼貌”，时常会听到买家到RECO投诉说在他们的Offer被卖家接受后，发现房屋内部被改动或损坏，或是因自然原因在交房期前房屋受到一定的损坏，又或是在交接日发现卖家在房屋内留了很多没有搬走的垃圾。这另很多买家感到非常沮丧。

最近一位买家向RECO投诉说，他们购买的物业的地毯在最后一次看房到交接日之间发生了损坏，导致买家花费数千加币的费用去维修。他们本有权将卖家告上法庭，但是考虑到将可能花费大量的时间和精力最终还是放弃了。

在这种情况下，买家的地产经纪并没有过错，但是作为买家的地产经纪仍然可以采取主动的措施确保买家免受此类情况的影响，也可以同时提高自己的服务水平。

今天小编就来给大家介绍一下在这种情况发生时，保护买家的三个方法：

1.Insert protective clauses in the offer. （在Offer中插入保护条款）

在Offer中为买家添加保护条款，如果房屋或其内部包含的一些项目发生重大变化或损坏，要求卖方将房屋恢复至原状或赔付买家相应的修理费用。

Offer中还应包含一个条款，允许买家在实际交接日之前进入房内查看并确认房屋的情况是否与之前看房时相符，或卖方是否已完成商议好的维修。关于交房日前进入物业检查的次数可按买家需求来定，一般1-2次。

2.Take pictures and document the model and serial numbers for the appliances and other chattels and fixtures（拍照，列清单）

对Offer中包含的一些家具、装潢、电器等拍照并列清单，也可以记录家具和电器的序列号以免卖家之后用其他不同型号的物品替换。

3.With a lawyer’s help, negotiate a holdback（在律师的帮助下扣留卖方一定的维修费）

在律师的帮助下，可以扣留卖家一部分费用例如500-1000加币，只有买家在收房满意后，才会返还给卖方。如果在收房后发现房屋内有损坏或改变，买方可将这笔费用作为维修费使用。

买房是大多数人一生最重要的交易。买方地产经纪作为专业人士应该帮助买家通过预测潜在问题并采取保护措施保护买家利益，同时也可以展现专业精神并提高客户服务满意度。

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加拿大房屋保险，都保了些啥？ | 居外专栏

在加拿大买了房子后，为了房子的顺利交接，买家都需要为新房购买保险。但你了解加拿大的房屋保险吗？加拿大的房屋保险都有哪些类型？哪些受保、哪些不受保？今天，嘉德小编就来跟大家简单聊一聊：加拿大房屋保险是怎么回事。

在加拿大，房屋保险的类型分的很细致。与华人移民关系较大的主要有以下几种房屋保险：

自住房保险（Homeowner’s Insurance）

作为自住房的房主，不论是否需要申请房屋贷款，都需为房屋购买保险。虽然法律上没有明文规定业主必须购买保险，但是在买家办理贷款和办理房屋交接时，都需要买家提供房屋保险证明。

租客保险（Tenant Insurance）

租客的私人财物和屋内的空间，需要一份租客保险来保障。租客保险确保如火灾、浓烟、爆炸、水淹及盗窃等灾祸时，保险公司可对租客的私人物品损失提供合理的补偿。另外，租客以后若想在加拿大买房，如果在首次买房前就有良好的租客保险记录，有助于日后节省费用。

房东保险（Landlord Insurance）

房东切勿忘记购买房东保险，如果出租物业发生意外，警方及保险公司有关部门会查清原因，分清是租客或是房东的过失引起的。如果是因租客的疏忽造成的以外，租客便要承担责任；如果是房东的疏忽，房东保险便会发挥保障作用。不过房东保险有很多限制条件，也不是所有保险公司都做。

Condo共管公寓保险

Condo的保险与独立屋或其他低层住宅的保险有所不同。因Condo每月都需交管理费给大楼管理处，其中已包含有火险，所以购买Condo保险时无需再购买此项。但是Condo管理费中包含的基本保险不保装修及房内的财务等，因此公寓业主还需要购买Condo保险来保障例如漏水等对房内个人财务和装修造成损害时可以得到合理的赔付。

加拿大的房屋保险分为普通房屋保险、基本险、全面性房屋保险（全险）。因为大家一般都只买基本险，我们来集中研究一下基本险的内容。

基本险都保什么？

火灾及雷电（Fire and Lightning）：火焰或被雷电击中酿成的火灾。
爆炸（Explosion）：由于天然气、煤气或石油气爆炸酿成的灾祸。
浓烟（Smoke）：火灾中产生的浓烟会烟熏墙壁、家私，焦黑的烟渍不但难以清洗，且清洗费用也不菲。
暴风雨或冰雹（Windstorm and Hail）：有与暴风雨或冰雹对房屋外墙造成的破坏会缺口，或打至屋内对屋内物品造成的破坏。但如果因为忘记关上门窗导致屋内物品遭到的破坏则不会获得赔偿。
盗窃（Theft）：保险公司会对盗窃造成的财务损失和房屋破坏进行赔偿。不过如果盗贼是屋内居住人员或是留宿人员，保险公司不会做出赔偿。
骚动及内乱（Riot and Civil Commotion）：在骚动及内乱中遭到不法分子滋扰造成的财务损失也会受到保障。
空中坠物（Falling Objet）：被飞机、导弹或卫星等坠下来的物件击中房屋，可向保险公司申报赔偿。
蓄意破坏（Vandalism and Malicious Acts）：房屋受到恶意破坏可向保险公司申请赔付。如果房屋空置超过30天以上，一切后果由屋主承担。
房屋被车辆撞击（Damage by a Vehicle）：若家中车辆失控或泊车时不小心撞到房屋，保险公司也会做出赔偿。
突然漏水或淹水（Accidental Discharge or Overflow Water）：突发水患造成地板、地毯、家私或私人财物损失也可向保险公司申报赔付。但由于喉管接触问题或年久失修造成的漏水现象却不属受保护范围。
私人财物在搬家运输途中造成的损坏（Transportation）：私人财物和家具在运送途中受到破坏如汽车相撞或翻车等，都收到保障。
玻璃被砸（Glass Breakage）：除在建房屋或空置房屋外，家中的门窗玻璃遭到破坏都可以申请索赔。

房屋保险中，最重要的组成部分是住宅建筑（Dwelling Building），也就是住房发生可理赔意外后的重建或修缮，这也是房屋保险的Coverage A部分。这种理赔分两种：承保重置成本（Replacement Cost）和额外现金价值（Extra Cash Value）。重置成本就是重建与原来类似房子所需的费用，而额外现金价值是用估价减去折旧金额而给予的赔偿。这一部分包括的内容有，房屋主体本身、相连的结构（如车库）、室外的固定设施、树木、泳池、灾后清理费以及修补或建筑房屋的材料，但一般不包括土地市值。

房屋内财物属于Coverage B，这是指房子里面，与房子没有固定联系的东西，衣服、电器、家具之类的。这部分理赔通常也是以重置为主，不做额外现金价值。也就是说比如电视没了，保险公司就会赔付替代一个电视所需的费用。

除此之外，房屋保险中还包括临时家居费用险（Additional Living Expenses），即房屋发生意外不能在其中居住时，您租房或住宾馆产生的额外费用。

最后，房屋保险中还有责任险（Liability）。责任保险是指因房子的所有权产生的责任，即如果因为被保险人的疏忽而引起的意外，造成邻居、第三人伤亡或财产损失，责任需有您承担的话，不过也可以向保险公司申请索赔，有时这部分获得的赔付会大的惊人。这部分在保险成分中不占很大比重，建议可以在这里保100万比较适宜。

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加拿大房产赠与子女，哪些方式可以少缴税？ | 居外专栏

很多华人购房者慢慢都会开始考虑两个问题，如何将自己名下的房产赠与子女？如果一天自己不在了，子女如何继承自己的房产？

今天就来简单讲讲在加拿大父母将物业赠与子女比较常见的几种方式，以及这些方式的优点和缺点。

方式一：将自己名下的物业低价卖给子女
比如用一块钱的价格或当时自己购买这个物业时候的购买价格将自己的物业卖给子女。这样父母在这次物业交易中就不需要缴纳房产增值税，但是同时父母也将缴纳房产增值税的可能交给了子女。以后子女如果将这套物业作为自住房那么再卖出时不需要缴纳房产增值税。但是如果子女将这套物业作为投资房，再卖出时就需要缴纳大额的房产增值税。
如果只是一套物业可以考虑通过这个方式将物业赠予子女。如果是多套物业，通过这个方式转让给子女无疑为以后埋下了巨大的隐患。

方式二：将物业卖掉换小房子，将多余的现金赠予子女作为买房资金
优点是父母通过现金私下送给子女不用缴税，而且比较灵活。缺点是必须卖掉现在的物业，对于有些希望保留这个物业的家庭，这个方式明显不适用。

方式三：帮孩子承担买房首付，但该首付作为给子女的无息按揭，子女卖房子时需要归还这笔首付。
实际操作中，子女在卖房时父母不要回首付即可。
很多子女婚姻情况可能不稳定，如果子女和配偶离婚，这笔钱不能作为夫妻共同财产。另外通过这个方式父母可以对子女有一定的制约，不让他们随意处理房屋。
但是缺点是首付按揭的档要由律师来制定，手续操作相对繁琐。

方式四：遗嘱继承
可通过遗嘱将房产以实物直接留给子女，相对来说更简单。而且加拿大没有遗产税，也没有死亡税、继承税等。
但是通过这个方式并不代表子女就可以直接无条件继承该物业或父母名下的全部物业。
加拿大在遗产处理有关的费用主要有两项：
• 死者需最后一次缴纳个人所得税（由亲属代为办理）
• 遗嘱验证费
最后一次个人所得税：当事人去世当年也需要结算个人所得税，会计师会对其名下的所有资产进行核对，然后按照当事人当年的收入进行税务申报。对于积累了一定财富，但在生前没有合理转移和规划的父母来说，这最后一次个人税务结算可以说是相当可观。
举一个极端的例子，如果当事人有共价值为500万的资产，如果在最后一次报税的时候这500万都被纳入最后一年的收入来纳税的话。轮到子女继承的时候可能只能拿到全部资产的一半。
而且子女想要拿到遗产是需要先帮父母补请最后一次税务才可以拿到遗产。如果子女无力帮父母结算最后一次的税务，就需要律师出面安排拍卖一套或几套房产，补清税务后才能进行遗产转让。
遗嘱验证费：是指立有遗嘱的人一旦去世，遗嘱上指定的人拥有法律效力处理其遗产。虽然遗嘱执行人在法律上有权根据遗嘱处理遗产，但当转移资产如投资、房产时，通常需要对遗嘱由法庭验证。而验证是要收取费用的，在安大略省5万以下遗产收取0.5%的遗产验证费，5万以上的遗产收取1.5%的遗产验证费。这笔费用是在过世者最后一次纳税前扣除，之后才能进行所得税的申报。

方式五：通过遗嘱将房产信托，然后转移给子女
与一般的遗嘱继承远离相同，但是由专业的信托公司来处理房产和继承事宜。对于巨额资产继承可以合理避税，例如苹果公司创始人乔布斯生前将全部身价信托。但是只使用与巨额资产继承，对于一般家庭不大适合，手续也太过繁琐。

方式六：父母和子女共同房产，父母去世子女自然继承房产
很多配偶会将双方的名字都写在物业产权上，一旦一方去世，物业无需遗嘱认证，自动转给在世一方。同样有些父母也会将子女的名字加到物业产权上，一旦父母去世，物业也就自动转给子女。

因父母和子女共同有用该物业，如果想卖房或抵押房屋都必须全部人同意。同时，如果任何一方陷入债务问题或离异等都可能引发纠纷。

责编：Adam Chen

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多伦多公寓楼花转让常见问题 | 居外专栏

公寓楼花转让是房地产交易中经常出现的情况。由于公寓楼花交房期较长，原始买主的家庭情况或经济情况可能在收房前发生一些改变，或由于其他的一些原因，导致他们想放弃拥有某个单位，为避免违反房屋买卖合同而产生高额的经纪损失，原始买主可能会在收房前考虑将物业转让给另外一个买主。在不改变房屋原始买卖合同细节的情况下完成合法的房屋转让。当然也不乏一些投资者在多伦多购买公寓楼花升值后，转让赚取中间的差价。

在多伦多公寓楼花转让中有一些常见的问题需要注意，今天嘉德置业就来为大家简单分享一下。

转让人 – Assignor，也就是原始买主。需要注意：
1. 第一步最重要：需检查原始的买卖合同，确认开发商是否允许房屋转让。
2. 查清限定条款：房屋转让的广告渠道是否有规定或限制，比如说是否可发布在MLS上，还是只能私卖，或内部销售。
3. 开发商可能需要转让人（Assignor）和受让人（Assignee）签署开发商的同意书（Consent Form）或转让合同（Assignment Agreement）。
4. 转让费：一般由转让人（Assignor）支付。
5. 在交房时，受让人一般需将转让人已经支付给开发商的首付款支付给转让人。或，转让人和受让人在文件中约定一个日期来交接这笔费用。
6. 文件齐备：转让人需要将原始买卖合同等文件提供给受让人。
7. 开发商一般不允许转让人（原始买主）放弃物业，除非转让人找到受让人，并完成全部转让流程。
8. 转让人需要支付房屋转让中产生的律师费、开发商同意费、地产经纪佣金以及其他相关费用。

受让人 – Assignee，也就是最终买主。需要注意：
1. 要仔细阅读检查过原始买卖合同及相关文件，并签署转让协议。
2. 可能需要准备一份贷款预批文件（Mortgage Pre-approval）来证明受让人可以获得银行贷款。
3. 受转双方需在文件上约定一个日期，支付房屋转让造成的差价。
4. 入住日：受让人在Occupancy Day时可能需要支付以下费用：
 最后一次首付款
 入住费
 地税（往往入住日时地税金额还没有算好，需要算好之后再缴纳地税）
 管理费
 其他杂费
5. 在最终交房日（Final Closing Day），需要向开发商支付以下费用：
 Levies费
 开发商律师协会费，约$70
 两个月的入住费，作为大楼储备金
 Tarion新房保险（约$600 – $1,900）
 Hydro、water、gas meter安装费和连接费
 Discharge of builder’s mortgages，约$200 – $300
6. 在最终交房日，还需要支付以下费用：
 土地转让税
 GST/HST rebate
 市政税
 法律费用
7. 在最终交房日之后，物业的产权会从开发商转到受让人名下。
关于多伦多公寓楼花转让常见的一些问题嘉德今天就简单跟大家分享这些。如果有相关疑问欢迎咨询。

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想彻底搞懂房产增值税？首先要搞懂“非税务居民”和“税务居民”！| 居外专栏

最近刚好有客人来咨询关于加拿大房产增值税相关的问题，我们发现很多人甚至很多在加拿大已经拥有物业的人，又或是一些入行不久的地产经纪都不是很清楚。今天借这篇文章好好跟大家聊聊加拿大税务居民和加拿大非税务居民卖房时关于增值税的那些事儿。

在开始讲卖房相关问题之前，首先，我们要弄清楚一个简单的问题：

什么是加拿大居民，什么是加拿大非居民？

其实很简单，按照字面上理解就可以：

持有加拿大公民身份或永久居民身份的人就是加拿大居民，其它的都是非居民。

什么是加拿大税务居民，什么是加拿大非税务居民？

简单的理解就是，每年向加拿大政府报税的就是税务居民，不报税的就是非税务居民。

但是很有意思的是：税务居民不一定是居民，同时居民也不一定是税务居民。

按照加拿大税法，年满18周岁的非居民1年在加拿大居住超过183天就可以申请报税号成为加拿大税务居民，以留学生和持工作签证在加拿大工作的的人居多。

有些人原本是加拿大居民，后来离开加拿大去其他国家发展，为了不将全球收入向加拿大政府交税也可以向加拿大申报成为非税务居民。主要是一些去其他国家发展的加拿大公民。

自住房（主要住所/Principal Residence）可免交增值税？

加拿大税务居民的自住房（Principal Residence）在出售时可享受免增值税的福利，加拿大非税务居民不存在免增值税的福利。

加拿大税务居民可以选择一套属于自己居住的房产申报为自住房。物业类型可以是：house；cottage；condominium；apartment in an apartment building；apartment in a duplex；trailer；mobile home；houseboat。

业主需要向税局提交T2091表格申报该物业作为自住房。表格链接如下：

https://www.canada.ca/en/revenue-agency/services/forms-publications/forms/t2091ind.html

当加拿大税务居民卖出其自住房时，可享受自住房免增值税的福利。申报该物业的销售情况。表格链接如下：

https://www.canada.ca/en/revenue-agency/services/forms-publications/tax-packages-years/general-income-tax-benefit-package/5000-s3.html

https://www.canada.ca/en/revenue-agency/services/forms-publications/forms/t2091ind.html

根据加拿大税务局（CRA）2016年颁布的新规，从2016年1月1日之后卖掉的自住房必须在下一年向CRA申报才能享受增值免税政策，在申报时，您需要向CRA提供一些基本信息，比如收益所得，买进卖出年份，房屋地址，居住时间等等。如果您忘记申报，您可能会面临罚款数千元。

留学生和拿工签在加拿大工作的人卖掉在加拿大的物业不用交增值税？

是的，只要是加拿大税务居民，并且卖出的房产为自住房（Principal Residence）就不需要缴纳房产增值税，留学生和持工签的业主也是加拿大税务居民，所以也可以享受免增值税的福利。

投资房的增值税交多少，怎么交？

加拿大税务居民的投资房（非自住房）在卖出时，如果卖出价格高于买入价格就需要对物业增值部分缴纳相应的增值税。资产增值部分的50%计入个人应税所得，在报税时按照个人当年收入的税率交税。

需提交给CRA关于增值税的表格如下：

https://www.canada.ca/en/revenue-agency/services/forms-publications/tax-packages-years/general-income-tax-benefit-package/5000-s3.html

加拿大非税务居民不存在免增值税的福利，也可以说加拿大非税务居民在加拿大拥有的物业只能算是投资房。增值税的计算方式也是将增值的50%计入纳税人当年收入，按照加拿大税务局的个人所得税标准计算所得税。

加拿大非税务居民在卖房之前，或者最迟在 Closing Day 后的10天内要向CRA提交T2062表格，申请 Certificate of Compliance。申报迟了会产生罚款，晚一天罚$25，最多罚$2,500。

表格链接如下：

https://www.canada.ca/en/revenue-agency/services/forms-publications/forms/t2062.html

T2062表格中，要提供预计的卖房价格。如果你在成交之前就已经拿到了CRA的Certificate，但是最后成交时，卖房价格有变动，比最初估计的成交价高，那么就以最终成交价为准来进行25%的预留。如果在卖房时你还没有拿到这张Certificate，买家律师则必须预留25%的房款（sales proceeds）作为预留税款，放到信托账号Trust Account里面。在向税局交过增值税后会将多扣的部分退还给卖家。（这是因为政府怕非税务居民卖了房子，拿着房款不交税就直接消失了。万一卖家真的跑了，CRA有权让买家代替完税。）

加拿大非税务居民和加拿大税务居民共同拥有的物业卖房时怎么办？能算自住房免增值税吗？

经常遇到一些情况，比如：

夫妻二人共同有用的物业，一人为加拿大居民，一人为加拿大非居民。

父母和子女共同拥有的物业，一般可能子女是加拿大居民，父母为加拿大非居民。

或兄弟姐妹或朋友共同拥有的物业，物业产权上的一个或多个业主为加拿大非居民，其余为加拿大居民。

关于共同产权，如果是夫妻共同有，一方为加拿大税务居民又是自住房，则可向加拿大税局申报免除房产增值税。

其他情况，即使是父母与子女共同拥有的物业，只要有一方是加拿大非税务居民，即使确实是自住房也不能完全享受房产增值税减免。在物业卖出时需要查看当初购买该物业时的律师文件，按照文件里面的产权分配比例来计算。比如父母占物业产权的50%，子女占物业产权的50%，父母为加拿大非税务居民，子女为加拿大税务居民，该物业为子女的自住房。物业卖出时律师会先扣留非居民的父母的50%房产的25%，直到税务局完成清税。子女身为加拿大税务居民，他的50%则可享受增值税免税福利。

这里关于共同产权物业的增值税小编只是简单举了一个比较常见的例子给大家讲解，不同的情况在申报增值税时各有不同，如果大家确实有这方面的疑问还请务必在卖房前找专业的会计师和律师进行咨询。

责编：Adam Chen

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中美加教育比较 | 居外专栏

1，关于家庭作业的观点：

不少家长担心加拿大家庭作业少，孩子会不会学的少，分数提不高？校长认为：孩子应该在课堂上完成的，就应该课堂完成，而不是带到课后带回家，变成Homework（家庭作业）

2，关于提高分数的观点

Homework（家庭作业）并不能改变孩子的分数。孩子分数的提高有赖于课堂学习的努力和对学习技能的提高。

中国刚来的留学生普遍存在阅读和钻研能力偏弱，这样的学习技能是加拿大学校从低年级开始培养的，中国孩子往往错过，现在UYS著重提高孩子的学习能力，从而提高分数。

3，关于教育改革的观点

近代或当代教育来源于英国工业革命，大革命带来教育一体化，一个模式，希望英国、美国、加拿大等各地的孩子到哪里都一样，都能用，其最核心的就是英语和数学。随著时代的改变，教育也要随著改变，二十年前的教育模式未必适合当今世界。

4，关于阅读的观点

传统的阅读是老师或家长开列的书单，是家长希望孩子读的书，往往是家长读不下去的书或者是孩子恨读的书，而不是孩子愿意、主动找来读的书。

现在阅读形式百变多样，既有传统书本，又有手机等零散信息。如何教孩子辨别对错，成为帮助孩子们阅读的关键。

培养下一代从来都是重要的。要不断学习、思考。

一路走来，那么多家长和朋友们的信任和支持，我深感荣幸！

我问女儿，都说哈佛大学好，你上了四年学到最重要的是什么？举一个例子。
她回答我说：“哈佛从第一天起到毕业，一直在教我们如何展示自己。“

由于长期在加拿大从事与教育有关的工作，自己的孩子又是从东岸比较有代表性的哈佛大学本科毕业，到西岸比较典型的洛杉矶工作。家里又多了一个地道的老美新成员，也是哈佛商学院毕业。所以有了比较切身体会，对中美加文化、教育差异有了比较明显的感受。

由两种教育理念说起：美国东部 VS 美国西部

美国的高等教育目前在世界上比较领先，其东、西部文化差异较大，其实代表了世界上两种文化现象。

中国经过”改革开放”，目前也形成了两种家庭，背后两种教育（文化）现象。

在中西部，大家的价值观是”self－made men”（自己成就自己的人），就是说不靠家庭支持自己成就一番事业的人是模范。

在开发较晚的中西部大平原，农场主们认为简单劳动是每个人必备的，基础的品质，所以他们非常重视在这一方面对于孩子的培养。

东海岸的有钱人有很多是继承财产的，所以他们有一种贵族的，上层社会的对于简单劳动的鄙视。

东海岸在衡量一个人方面，更多是学历，素质，礼仪，家族。

东海岸的朋友生活就是去做自己愿意做的事情，而学习是因为乐在其中。学习非常刻苦，是因为他”喜欢”，是因为”我享受读书，我享受思想上的挑战”，而非”我要找个好工作”。

这种思想在东海岸的私立文理学院里非常占统治地位。学习不是为了成绩，而是因为这是高素质的人类的一种自然的需求。

所以在文理学院中，没有和以后工作有直接联系的那些专业（商学，会计之类），而是纯文理（文学，哲学，数学等等）。而在大多常青藤大学里，本科教育也都是文理学院的教育（即纯文理），而到了研究生大家才决定以后做什么。

常春藤的3个大藤H、Y、P 都在东岸，咱们也就从东部哈佛说起：

由”哈佛大学录取标准” 到 “中美加学生培养目标”

先看一则短讯；嘉德教育的小朋友在加拿大某比赛中获得游泳第一，在另外一个比赛中又获得机器人比赛第一。

该家长来咨询孩子课外活动的安排，我们嘉德教育的老师赞赏其父母负责操心的态度。父母参与其中，了解孩子每一阶段应该做什么。以下是我们嘉德教育主管对家长问题的回答：

“是对的，尤其可以鼓励他多参加一些团体体育活动，比如棒球，足球或冰球，能更好地锻炼团队合作和领导能力，这些不光是为了日后进入更好的大学，又是将来立足社会的技能。”

由此说到美国顶尖大学，也是世界公认的著名大学的录取标准，比如哈佛大学的录取标准：

· 平时成绩和SAT占1/3；

· 老师推荐和自荐占1/3；

· 社会活动占1/3。

这也是为何嘉德教育主管如是说。也是嘉德教育辅导学生、要求学生的标准。

两种基础教育：中国 VS 美加

去年底带领6大加拿大著名私校校长去中国招生，和中国的校长座谈，请两方第一线的教育专家们说说各自的特点；共同认为：

加拿大比较注重教孩子如何做人，

中国比较注重学术。

比如幼儿园、小学，加拿大注重教育孩子学会”分享”、”公平”、以及餐桌礼仪、公众礼仪。

中国比较注重识字、算术、背诵等学术技能。

加拿大美国的早期思想品德、行为举止教育和中国相比，有明显不同。

加拿大公众礼貌教育从幼儿园到成人，很重要的一个是礼貌教育，比如：

· 打喷嚏以胳膊捂嘴；

· 要注意排队；

· 吃饭不要出声音；

· 要经常使用”请、谢谢”两个词；

· 要给后面的人开著点门；

· 见面要打招呼；

说起开门关门，中加确实不同，作为基本社会礼仪，加美比较注意身后有无人跟随，如有人，则一般会为后面的人拉著门。后面的人也会说声谢谢。

中国家长的误区

家长对孩子的关爱、帮助只停留在表面的嘘寒问暖，而不知道（有的也不想知道）孩子每天、每个季度、每年的学习目标、学校教学大纲的要求。美加从幼儿园到高中毕业、这样的要求很具体、也很严格！

除了行为举止、生活文化差异，中国学生在美国、加拿大学习上面临的最大挑战，或者说最弱的就是阅读和写作，而非口语、听力。

“听和说“这一关，一般同学到美加以后半年或一年都会比较适应。出生在这里的孩子上学后一年半载也会适应。

后来的差距就产生在阅读和写作上。

道理其实很简单，一个外国人在中国，很快可以说一口流利的中国话甚至方言，但是要他阅读人民日报社论他未必能领会字里行间的含义，更别说自己操笔写了。同样的道理，孩子们的父母都非母语是英语，家里莎士比亚原著没有几本，《时代周刊》、《经济人》等高端刊物也没订，孩子的阅读水平不能由浅入深。

关于学校好坏

不论是在美加出生的华人孩子还是移民来的华人孩子，在选择学校的时候，常见一些误区：比如一味强调华人比例，只看学校排名等。

其实在选择学校的时候，一定要了解美国、加拿大2大教育体系，以及选择学校的4大原则。

从” 两则短讯” 谈 “公立、私立教育体系”：

第1则短讯：加拿大的菲莎研究中心几乎每年给出安省学校排名，近期又发布了2017年最新学校排名：

2017 年安大略地区高中排名Top 20

第2则短讯：嘉德教育2017年最新私校录取情况：

私立 VS 公立

说到教育体系，在美国、加拿大，主要有私立和公立两大教育体系。

公立教育体系又分为普通公立和天主教教育体系，两者都是免费；私立教育体系还包括蒙氏教育。

私立学校和公立学校差别较大。

学制划分：

私立：从幼儿园到高中都在一个学校。好处：比较稳定，不用转学，老师甚至校长都比较了解学生，大学推荐信容易形象生动。坏处：对同学选择减少，即使不喜欢的同学也要面对多年。

公立：4-5岁幼儿园，6-10岁小学、11-13岁初中，14-18岁高中。不断转换学校。

师生比例：

私立：16-17名学生/班，2-4个教职员工。好处：老师对学生关注度强。坏处：一定程度上影响了学生的创新能力。

公立：25-28个学生/班，1个老师。

课外活动：

私立学校：课外补习、课外活动安排较多，好的私立学校有50-100多项目可以选择。

公立学校：主要依赖学生或学生家长安排。但是也是学生发挥的空间。

培养目标：

私立学校：好的私立学校比较注重精英教育，哈佛、耶鲁（所谓HYP：哈佛、耶鲁、普林斯顿）录取人数较多。

公立学校：一般以普通大学为目标。

搞清楚私立、公立两大体系的不同后，在选择学校时就要注意4个原则：

挑选学校的4个原则：

安省每年高中排名，成为家长购房最重要的依据。但在选择校区、居住区域时应该更全面地从以下四个方面考虑：

1，校风；（不可以有毒品、帮派、欺凌现象）

2，排名及大学录取比例；（大学尤其是常春藤名校录取率）

3，课外活动设施及补习机构；（华裔学生母语非英语，华裔学生体育活动需要学习的多）

4，居民成分、房价及房屋质量。

四大原则缺一不可

中美加学生的压力和能力

美加学生有压力，但是压力不同，压力在于很多作业没有标准答案，要学生自己分析、总结，找出答案，而且经常要求小组作业。这样要搜索大量资料，组织、分工，更要求有效的时间管理能力，好像这样更贴近实际工作环境。少了记忆、背诵的压力。

另外，做完作业，还要演示、展现给老师、同学，效果好才能得高分，才算完。

美加的学生8年级之前作业较少，体育活动较多。

9点上课，3点放学。

但是14周岁开始，普遍认为孩子已经发育好，作业急剧增加。

加拿大从小学四年级开始一个”Gifted program”（实验班），把学习潜力较强的学生集中起来，培养”Think deeper”。比如一张白纸从中一分为二，左边论点、论据、论证、参考文献；右边展开。（我本科毕业时还稀里糊涂）

又比如：9年级以后开始学习中国历史，作业：毛泽东为何批判饶漱石？小组作业，没有标准答案，没有形式要求。有的学生自编自演，拍成视频。从中、台、美不同国家搜集对该事件不同的评论。

注重分析能力，团队组织、协调能力！

大学更是如此！

我问女儿，都说哈佛大学好，你上了四年学到最重要的是什么？举一个例子。

她回答我说：”哈佛从第一天起到毕业，一直在教我们如何展示自己。”

何时来美加留学最好？年龄有讲究吗？

14周岁算是分水岭

4-5岁是幼儿园，学会分享、礼仪

6-11岁为小学

11-13周岁为初中

14-18周岁为高中

14-18周岁这4年最为关键，当地认为孩子已经长成，可以好好学习了，作业很多，很多孩子做作业熬夜到半夜三更，和8年纪之前形成鲜明对比！

14周岁是高中第一年，学生们很容易形成自己的朋友圈。以后转过来的学生，比如中国留学生，就很难再交到很多朋友。这种现象在大学更甚。

为什么留学？为了哪一代？

没有父辈从大山的山沟里走出来，我们这一代就不会在城市里，没有我们这一代走出去，就没有下一代有机会在地球的另一面看世界！

留学是个过程，留学后的去留更是希望孩子和家长思考，家族的下一代在哪里？

贡献人类、服务人类可能是更广义的人生价值观。

提高家族素质，给下一代创造更好的生存环境，为提高其生活素质创造条件。

不同的教育环境、社会人文环境造就了不同道德底线的人群。

孟母三迁，不是因为住的房子不好，而是因为周围住的人不好。

中美加大学生活之不同：

很明显的地方：

1，俱乐部

2，功课繁重，考试频繁，淘汰率高

3，当地学生课外活动多，打工的多，中国学生回国的多，度假的多。

留学生毕业以后去向不同：

美国、加拿大、英国、澳大利亚4大留学国家中，以加拿大对大学毕业生、研究生在所在国工作、移民政策最为宽松。

加拿大国际学生大专本科毕业，即可申请3年工作签证；工作一年即可申请永久居民（绿卡）；研究生毕业无需工作证明即可申请绿卡。为自己的生活和下一代在加拿大生活奠定好的基础！

嘉德集团办公室

中美加教育比较实例：

实例一：《加拿大，我选择了你》

– Katherine Zhu （来自加拿大嘉德教育的学生）

2013年12月31日，我从上海飞往多伦多，开始了新的旅程。为什么要选择出国呢？当初的我只有13岁，刚上初二。那时候觉得国内的学习太拘束，老师太不讲理，而国外的生活丰富多彩，老师可以成为学生的朋友。那时候一家人对于国内外的对比只知道这些浅显的差异，殊不知差异比想象的要多得多，并且好处远远多于弱处。全方面的学习、老师的理解以及丰富的活动都是国内缺少的，而这些我都在国外找到了。

我来了加拿大之后发现课程是比国内少的，每门课的时间却是国内的两倍。这对于一个45分钟课程都嫌长的人来说是地狱啊。但是并不是。即使每门课是双倍的时间，老师的教学方式以及课本内容都让时间变的很快。国内一般是老师在讲台上讲题，或是照著书本教课，并且书本内容是浓缩的精华，一遍过基本上是不可能的，更多的是需要自己花时间理解和练习。而国外却是相反的。加拿大老师基本上是做简单易懂的课件以及多姿多彩的图片来吸引我们的注意力，或是让我们亲身实践来明白其中的道理。我原本以为只有科学课是会有实践的，没想到每门课都有。例如历史，老师并不是照著书教课，他们会让我们看一些纪录片，或是带我们去博物馆或文物遗址实地考察，又或是让我们自己做调查，以便加深我们的记忆。这么丰富的课堂哪有学生会嫌长呢？

我想起我以前在国内的时候，老师说要让我们问问题。有一次，我数学上课不懂的问题记下来之后等下课找老师问，而她的回答让我对学习失去信心。她说这么简单的概念我不懂一定是上课不听，让我自己去搞懂，而她只回答课外难题。我说我真的有在认真听，但是真的很难，我不懂所以来问你。她把我赶走了，然后回答那些名列前茅的学生的奥数题。我问老师的目的只是想明白上课的内容，为以后更好地学习做准备。我当时的排名大概是排在十几名吧，全班一共五十多人。我想可能是个别老师的原因，可是好几个老师给我的反应都是差不多的。那次之后我发现老师根本就只喜欢尖子生，只帮助尖子生，我想努力她都不给我机会。那我就自己给自己机会。但是这对一个对未来充满希望的孩子无疑是一个重大的打击。加拿大老师总体来说都是一视同仁。不管好与坏，他们总是会给我鼓励，一遍遍教我。学生需要教训，但是更多的是需要鼓励。

课外活动这个词在普通中国学校很罕见，因为学生和家长脑里只有补课班、作业和考试成绩。考试成绩高了就意味著中考能考上好高中，也意味著高考能考上好大学。成绩是大多人放在第一位的。当然，全身心放入学习一定会掌握更多的知识。我来了加拿大以后发现这里的世界比我想象的更加色彩斑斓。拿我们学校来说，一周五天上学，至少三天是有体育活动，至少一天有社团活动，其中三天有教堂仪式，其中一天有全校会议，其中一天有指导员谈心，并要求学生每年至少10个小时社区义工时间。在国内我是不经常运动的，除了学校强制的长跑，并且我本人很讨厌长跑。来加拿大以后我开始喜欢体育活动了。我报了很多不同的体育活动，例如羽毛球和乒乓球。我们有自己选择的权利，并且有许多选项。我以前也不经常做义工，因为我从来没有这个概念。

但是现在的我能做义工则做义工，并不是为了大学，而是为了需要帮助的人。体育活动增强了学生身体素质；每次的教堂仪式都能让学生懂得不同的道理；全校会议能让学生知道近期的活动以及事件并鼓励踊跃参与；指导员的谈心给学生释放压力和得到解决办法的机会。这是活动都让学生有新视野和对各需求的涉及。

综上所述，国内外的学习差异不小。国内的应试教育和国外的自由式产生了鲜明的对比。但不同的学生有不同的需求。接受国外多姿的教育的同时也需要入乡随俗，并且熟练掌握英语技巧，这也是一个难点。两国教育对比很鲜明，双方都各有优处。国外教育并不是对所有人都是最好的。适合自己的教育才是最好的教育。

实例二：《中加学习的对比》

– Tommy Ye （来自加拿大嘉德教育学生）

我是来自Ridley College的一名11年级学生，今年是我在Ridley College学习的第三年。无论是我的家人还是在国内的朋友总会问我相似的问题”比起中国的教育方式，在加拿大学习是不是轻松很多，教育方式是不是有很大的不同。”

为此，我将讨论一下我这几年在加拿大留学的心得。首先，在加拿大读书确实要比国内相对来说轻松，但是这轻松并不是代表玩的时间多。在中国，累来自于老师所给的大量的书面作业，而且书面做题模式非常枯燥乏味，但是在加拿大很多作业都是比较有趣的，比如说，前几天在我们心理学课程中，老师就布置了一个介绍连环杀手的作业，每个人都被规定了做来自不同国家的杀手，这个相对于书面上的答题作业是不是有趣很多！其实，我从这个作业中学到了很多比较实际的东西，像是，对比不同国家的杀手，我总结出其实他们都有共同点，就是他们的童年都是有阴影的，然后很多他们杀人的理由就是想报复社会，把他们之前所受的痛苦建立于他人身上。在国外，老师的角色更像是指路人，指引学生去往终点，让学生自己领悟在寻求答案途中的一切。而在国内，老师的角色就像是车夫，直接带领学生去往终点，学生们自然会失去寻求答案过程中的乐趣。

第二点，学生在加拿大全是靠自己的自觉和安排时间的能力，但在国内更多是来自老师与家长的监督。加拿大老师一定不会像国内老师一样不停催促学生交作业，如果学生没有合理的理由解释为什么不按时交作业，老师有权利给学生相应的惩罚，惩罚就是占取那位学生一定量的空余时间，不管在那时间段你是否有体育训练或者与朋友约定好的约会，在那时间内你只能写作业。在国外，学生做过不同程度的坏事总是会兑换成相应程度的惩罚，所以说学生们自然不会有下一次了。

最后一点就是外国教育注重对学生的爱好特长培养。可选择的活动非常之多，比如说各种竞技性的体育项目、爵士乐队、辩论队……有时候甚至可以缺课去代表学校与其他高中比赛对抗呢！不用担心自己没能力入选，因为学校提供很多很多不同方面的校队或活动，总有一项是适合你的。但在国内，我从来没有听说有代表学校参加比赛的机会，如果有的话并不是所有人都会是机会的，这种体验在国内是非常难得的，特别是对于那些佼佼者来说。

总体来说，我不是在宣传加拿大的教育有多好，不同人适合的教育方式也是不同的，但对于我来说，加拿大的教育更注重的是激发一个人的潜能和提倡自主学习的能力。

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