学生公寓 – Page 3

Scape新型学生公寓英国分点介绍——Scape Greenwich格林威治

Scape Greenwich 概况

开放时间：2013年

床位数：280个

位置：伦敦Zone 3，Greenwich Peninsula

附近大学：Greenwich University、Ravensbourne University

房型及价格：Medium Studios（£235/周起）、Large Studios（£305/周起）、Large Corner Loft Studio（£300/周起）、Large Accessible Studio（£305/周起）、Large Loft Studios（£295/周起）、Medium Brighter Roomy Studio（£270/周起）、Medium Corner Studio（£245/周起）

Scape Greenwich学生公寓位于伦敦的格林威治半岛，距离北格林威治（North Greenwich）地铁站和O2酒吧和餐馆仅10分钟的步行路程。我们在格林威治的位置最适合上雷文斯本（Ravensbourne）、格林威治大学和戈德史密斯（Goldsmith）的学生。它拥有良好的交通连接，距离伦敦许多其他的大学也不远。

Scape拥有你的一切所需，让你能充分利用在大学的时间。无论是帮助你适应新环境，或只是与你轻松闲聊，我们总会乐意帮忙；加上24/7保安，由你抵达的一刻开始，你将会感受到置身家中般安全自在。

学生可以在我们的开放式公共厨房里一起做饭和用餐，而且整栋大楼内设有多个学习区。隔个楼层的公共阳台俯视大楼前面的园地至金丝雀码头。学生可以在我们的休息室举办活动，看电视或玩游戏。Scape格林威治还设有健身房供免费使用，内有有氧训练器械、自由举重、CrossFit和舒展区。

SCAPE学生公寓 — SCAPE Greenwich | 2013年，第二个Scape学生公寓在Greenwich开放，图为SCAPE Greenwich外景。

Scape格林威治学生公寓房型

中型公寓（Medium Studio）

配有舒适的3/4尺寸床丶宽敞的储藏空间丶大型书桌，私人小厨房和连接浴室。

中型角落公寓（Medium Corner Studio）

这与中型公寓具有相同的设备，但位处大楼的角落，所以有两个窗口。

更宽敞的中型公寓(Medium Brighter Roomy Studio)

这间客房具有中型公寓的所有设备，但拥有更多的空间。你还享有一个巨大的窗戶、餐桌和椅子。

大型公寓(Large Studio)

这是我們最大的一室公寓，設有特大淋浴室、私人小厨房、存储空間和学习区。

大型阁楼式双层公寓（Large Loft Studio）

双层高阁楼风格的一室公寓位于较高楼层。在这些房间里，睡床和小厨房位於楼上，学习区和套间就在楼下。

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Scape新型学生公寓澳洲分点介绍——Scape悉尼

澳洲首个Scape Sydney 概况

开放时间：2017年7月

床位数：54个

位置：悉尼Abercrombie Street

房型：Standard Studios、Medium Studios、Large Studios、Standard Apartment

附近大学：位于城市中大学最为集中的区域，包括悉尼大学、悉尼理工大学和圣母大学等高校。

位于学生热门聚集点达林顿（Darlington），这栋精品住宅将学生生活提升到一个全新的水平。它不仅靠近城市所提供的一切便利，还正处於悉尼大学的门阶，位置相当优越。

Scape拥有你的一切所需，让你能充分利用在大学的时间。无论是帮助你适应新环境，或只是与你轻松闲聊；我们还提供超快Wi-Fi和24/7保安，由你抵达的一刻开始，你将会感受到置身家中般安全自在。

你可以享用房间提供的私人空间和齐全的设备，包括双人床、小厨房、学习空间、巧妙的存储空间和独立浴室。如果你想与朋友同住，你也可以选择我们的公寓。

你可以享用的公共区域包括小组学习空间丶供你与朋友大展厨艺的公共厨房，以及让你在学习中放松身心的中央庭院。从创建帮助你最有效地工作的学习空间，到促进交友和聚会的社交空间，所有区域都以学生为本精心设计。

SCAPE悉尼 | 附近的街区实景。从学生公寓可便捷地步行至各大高校和公交车站、购物等生活场所，体验丰富的留学生活。

SCAPE悉尼 | 2019年，全新的、能容纳更多学生的Scape将在悉尼大学附近开放。

Scape悉尼学生公寓房型

我们的价格已全包水电费和超快Wi-Fi，所以你可以即時入住，並馬上开始探索和熟習你的新城市。

标准公寓（Standard Studio）

设备齐全的一室公寓，设有双人床、小厨房、浴室、学习空间和巧妙的存储空间。

中型公寓（Medium Studio）

此房型具备标准公寓提供的一切，如果你需要更多的伸展空间，这套较大的公寓便更适合你。

大型公寓（Large Studio）

如果你寻求宽敞的空间，这是Scape最大的一室公寓。部分公寓还特设用餐区，较大的浴室和便利设施。

标准双卧室公寓（Standard 2 Bedroom Apartment）

共用厨房丶用餐区丶起居室和带独立浴室的卧室。每间客房都设有书桌，最适合与友人同住的学生。

Scape悉尼附近有些什麽？

大学

靠近多所教育机构，包括悉尼大学（University of Sydney）、澳大利亚圣母大学（University of Notre Dame Australia）和悉尼科技大学（University of Technology Sydney）。

公共交通

5分钟短途步行到Redfern站，周游城市快速又方便。

购物地点

靠近悉尼及其周边的购物目的地。想找些另类的东西，学生可以步行到布满复古商店的国王街（King Street）。

艺术文化

Carriageworks是澳大利亚最大的当代多艺术中心，距离Scape仅几步之遥。全年举办不同的活动，适合所有喜好的人士。每个星期六举行的农民市场售卖新鲜的本地农产品。

公园

步行10分钟至维多利亚公园，那里拥有超过9公顷的园地，包括运动场和为悉尼热天而设的室外游泳池。

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投资英国学生公寓收益高半年成交额40亿英镑

国际房地产顾问服务机构CBRE的最新统计显示，截至2015上半年，投资英国学生公寓市场的金额已经达到39.8亿英镑，与2014年全年的投资总额相比超出23.5亿英镑。在这一巨大的成交量中，伦敦地区在今年上半年就占据了19.8亿英镑的成交额。

英国学生公寓市场的投资金额达到39.8亿英镑，这一数字背后，意味着越来越多的英国房产投资者将学生公寓看做一个高收益的投资方式。

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创纪录的投资额表明伦敦是全英国范围内学生公寓市场快速增长的主要原因，目前的收益率为4.75%，与2007年金融危机前的峰值持平。

CBRE 学生公寓顾问服务部门的负责人Jo Winchester表示：“由于不断增加的学生在争夺有限的学生公寓，全英国范围内学生公寓的供给量都受到限制。长期的供不应求，上涨的出租压力以及资本增至都将进一步增加市场对投资的吸引力。我们也并不认为市场会出现冷淡。受到高收益率以及每平方英尺价值低这两大因素的影响，一些投资者将把学生公寓看作是更加有效的投资方式。”

“虽然住宅和学生公寓的运营模式不同，但是一些大型的学生公寓服务商和投资者都在探索，一旦成功，运营模式则可能更加一致。”

如何投资英国学区公寓

英国房产投资者首先要密切留意的是，各高校的招生变动情况是否受到学费上涨而出现异常变动，所关注的学校招生是否稳定增长。

如果你不太确定，那么最好从罗素大学集团成员院校周边的房产开始，也就是投资素有英国“常春藤联盟”的24所最顶尖大学，如牛津大学、剑桥大学、爱丁堡大学、伦敦帝国理工学院等等学区的房产。

其次可以衡量是否值得投资的参数是，大学中非欧盟学生所占的比例。英国房产中介表示，能成功吸引大量海外学生的高校周边，将是最佳的投资区域，因为国际学生对住房的需求稳定，而且在房租方面的回报也比较高。

同时，还需要仔细考虑所投资学生公寓的物业类型，是楼房公寓还是低层别墅，是否需要获取群租物业(HMO)的许可证。英国法律规定，私人住宅如果出租给超过三个人，除非他们是夫妻等家庭亲属关系，都需要申请办理群租物业许可证。另外，英国政府现在对群租物业的投资者有了更多更苛刻的条件，投资者或许会为此付出更高的成本。

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姜还是老的辣涨幅还是伦敦房产的快

根据莱坊最新研究数据，在过去的12个月内，伦敦外的房价涨幅高于伦敦主要城区，但考虑到伦敦市区一如既往的旺盛的租住需求，伦敦主要城区的租金上涨幅度，还是高于外伦敦。

以下这张“伦敦房市地图”，详细说明了截至2015年3月，伦敦主要各区的房屋买卖和租赁市场的最新数据。对于将要入手伦敦房产的人士来说，具备一定的参考价值：

房屋买卖

伦敦东区房价涨幅最高的5强为：

CANARY WHARF 10%
Wu WAPPING 9.5%
RIVERSIDE 8.7%
BATTERSEA 7.9%
HYDE PARK 7.2%

相比过去3个月的房价，伦敦涨幅最高的5个区域分别为：

CANARY WHARF 2.8%;
WAPPING 1.8%;
MARYLEBONE 1.4%;
RIVERSIDE 1.3%;
ISLINGTON 1.1%.

租赁市场

伦敦黄金市中心租金涨幅最高的5个区为：

ST JOHN’S WOOD 11%,
MARYLEBONE 8.8%,
HYDE PARK 8.5%,
KENSINGTON7.6%,
SOUTH KENSINGTON5.5%.

较过去3月个以来的租金涨幅，最高的五个区域则分别为：

HYDE PARK 3.7%;
BELGRAVIA 2%;
KENSINGTON 1.7%;
MAYFAIR 1.2%;
HAMPSTEAD 1.1%；
ST JOHN’S WOOD 1.1%.

拿伦敦和外伦敦来进行比较的话，房产买卖方面，过去1年里，伦敦房价涨幅为3.3%，而外伦敦为5.1%；房屋租赁方面，伦敦在过去12个月的租金涨幅为4%，高出外伦敦的0.5%.

对于海外投资者来说，学区房是考虑最多的房产类型之一。

学生住房投资超20亿英镑三年涨幅20%

英国学生住房投资被一些业内人士称为“20亿行业”，原因在于，英国的学生住房投资总价值已经连续3年超过20亿英镑，5年内投资增幅超过20%。CBRE（世邦魏理仕）认为，在短短几年间，英国学生住房投资已经从小众投资市场成功“突围”，正朝着英国房产主流投资方向发展。

传统上讲，包括零售、办公用房、工业用房在内的商业地产投资是英国房产投资的主流，个人房产投资仅占一小部分。但是，这个已经确立的“命题”正在慢慢改变。因为在学1区附近的房屋出租者从不担心住房入住率的问题，此外，他们还有着更稳定的租金收入和房产增值收益。

根据2013-2014学年的学区房市场来看，伦敦地区由于基础租金较高，所以增长稳健，涨幅约为0.7%，但在三年内涨幅却高达20%。与此同时，英国其它区域的学区房租金涨幅超过4%，入住率甚至高于伦敦。对于学区房出租者来说，除了房产增值带来的投资回报外，持续增长的租金收益将会加速“成本回收”过程。

那么投资英国学区房应有哪些注意事项呢？

1、根据首付预算选择学区房地点

由于伦敦中心区与伦敦其它区域的房屋价格差距较大，不同城市住房价位也各不相同，所以投资者需根据首付预算来选择较为合适的学区房屋。

对于预算在100万人民币以上的买家，可以选择在伦敦中心区投资学区房产。

而对于预算在50万~100万人民币左右的买家，可以选择在伦敦外围区域或其他城市购买学区房。

2、根据自身需求选择学区房位置

目前，学区房大致分为两种，一种是位于学区的一般性别墅或公寓，还有一种是专业学生公寓。对于有“自住”与“投资”两需的投资者，建议选择学校附近的居民型住房，这种住房并没有出租条件限制，投资者可根据自身情况进行选择。

而对于仅有“投资”需求或者仅为儿女购买住房的买家，建议您选择其它城市学校附近的专业学生公寓，这些学生公寓有严格的条件限制，即自住者必须为学生，且房东只能出租给当地学生。

Annie.胡专栏全集：

胡悦解说伦敦房产投资

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英国中餐馆面临转型如何改造餐馆房产才能获得最大收益

在英国，随着一大批经营餐饮行业的移民华人面临退休、子女不愿经营餐馆、或者人手严重短缺等原因，越来越多的中餐馆急需转型。而这些华人餐馆业主所持有的餐馆房产，因为年久老化，市场价格并不理想。因此如何对中餐馆房产进行科学合理的改造，推动不动产增值的同时，带来最大化的收益回报？

英国越来越多的中餐馆急需转型

多重因素影响——大量中餐馆急待转型

普通的民用住宅的改造扩建一直都是业主们屡试不爽的增值投资，但中餐馆房产的升值改造何以越来越受青睐呢？

老旧的中餐馆升值改造的主要原因有：

大量的华人餐馆业主年事已高，越来越力不从心；

华人餐馆业主的子女们因为找到了社会地位更高的职业方向而不想继续做中餐馆；

移民和签证等政策越来越严，中餐馆的从业人员严重短缺，导致很多餐馆面临歇业关门、转让或转型的重大选择。

另外，众多华商勤俭持家善于理财投资的特点，很多早期移民的华人已经营了不止一家的餐馆或店铺，逐渐面临退休后如何处理餐馆店铺的抉择。但是，选择简单地将餐馆店面转让的方式，收益率和升值改造后转让或继续经营的收益相对要低很多。

于是，最近几年，越来越多的华人餐馆业主开始选择将自己的餐馆房产改建成多套住宅，在带来稳定租金收益的同时，房产本身的价值有了大幅度提升，而且管理经营的成本和精力明显减少，成为退休后的一部分稳定收入。另外，改造后的房产运营业务，更容易被子女们所接受，成为一部分可继承可持续的家业。

还有一个因素，最近一些年，餐馆行业的竞争格外的激烈，尤其是大型连锁的集团式运营的餐馆，对传统餐馆的冲击很大。很多华人的中餐馆同样也受到了冲击。好在很多中餐馆所在的位置很好，无论是改建成多用途的房产还是改成住宅房产，潜力都非常巨大。

而且，通过华人餐馆的改造，无形中对周边餐饮业的良性发展会起到促进作用，从而增加社区的综合发展，为改建后的房产出租和固定资产增值带来推动作用。

最近几年，餐馆改建成住宅的趋势非常明显。即使餐馆所在的街区大部分物业都是商业用途，从我们的经验看，改建成混合用途的房产的增值空间也很大。因为我们在保留楼面的商业用途的同时，将楼上的部分改建成多套出租房产。

如何规避改造风险

餐馆增值改造的好处要大过可能带来的弊端。餐馆业主在改造前唯一需要深思的是，从餐馆一旦改成民用住宅，放弃餐馆的A3牌照，如果有一天又想改回餐馆牌照，就会费一些周折。当然了，当地政府也会考虑到这处房产曾经做过餐馆的历史，因此重新申请餐馆牌照的难度并不是太大。这个可能的风险也包括改建的成本浪费。

针对这种可能出现的周折，我们往往会建议餐馆的业主保留餐馆牌照的楼面部分，而改建后面后半部分和楼上的空间，作为出租房产使用。

还有，为了做到房产使用面积最大化，从而带来的收益最大化。需要对周边住房的供需关系进行深入的市场调查。如在大学附近学生比较集中的地区，建议将房产整体改造成学生公寓；在置业白领比较集中的区域，建议在保留餐馆楼面的同时，大部分改建成单身公寓或一居室的户型；对于家庭聚居区，两居室或三居室的公寓更为合理。

在承建的过程中，一定要考虑未来五到十年甚至更长远的市场趋势和用途，这会为业主的收益最大化。

由于目前伦敦出租房产的缺口高达20%-25%，市场供不应求的局面严重。尤其是这几年大量来自东欧的有一技之长的移民，他们大多数有固定的工作稳定的收入，对出租房的需求量很大。

再者，改造后的房产还可以供应给辖区政府，作为政府廉租房使用。辖区政府廉租房的房租和政策等方面也会有一定的优势。

总体而言，餐馆改造是一项非常值得的投资举动。仅仅从固定资产增值一项，就能给业主带来丰厚的回报。我们有好几项改建，固定资产的增幅很容易翻倍。

最后需要强调的是，在涉及到餐馆改造、房产扩建或者牌照种类变更等不太确定的事情上，建议各位餐馆业主一定要向有经验的专业人士咨询，进行全面评估后再做决定。

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