市场报告 – Page 2

居外網海外房產行業分析師Adam Yang獨家專欄 | 海外

居外發布2018年第二季度全球房價報告：增速繼續放緩歐亞漲勢強勁

經過通脹調整後的數據顯示，在全球已發布住房統計數據的40個國家與地區中，有25個住宅市場的房價在2018年2季度出現了同比上漲。從公眾更為熟悉且更為樂觀的名義指數（未考慮通脹因素）來看，則有32個國家及地區的房價有所上升。中國香港再次成為全球房價增速最快的區域。【閱讀原文】

新加坡房市——政府嚴控下的機遇

新加坡市區重建局（URA）的數據表明，2017年4季度，新加坡公寓房價4年來首次實現同比增長，結束了2014年開始連續15個季度房價同比下跌的記錄。進入2018年，隨著觀望情緒的緩解，低迷多時的新加坡房市似乎突然驚醒過來，新盤受到極大追捧，二手房價也水漲船高。在最新公布的2018年2季度數據中，新加坡私人公寓房價同比增幅超過9%，為7年來最高水平。【閱讀原文】

國內買家50億曼谷買房地價上漲房價或將更高

居外網獨家的買家詢盤數據表明，2016年開始泰國買家詢盤數量連月攀升，在2018年8月，泰國房產的詢盤總量更是高居近百個國家的榜首。一些開發商在沿著現有的地鐵路線尋找有潛力的地塊，但飛漲的地價正在成為一個巨大的障礙。泰國首都的土地價格已經高到了開發商需要以每套房500萬泰銖（約104萬人民幣）的售價才能盈利的地步。【閱讀原文】

溫哥華vs多倫多 12個月的房市大反轉

多倫多與溫哥華房地產委員會都發布了2018年7月房市數據，同去年這個時候相比，兩地房市處境似乎互換了位置。受到加稅與加息雙重影響，大溫哥華地區房價下滑壓力加大，而多倫多卻似乎已經步入復蘇軌道。【閱讀原文】

迪拜房市2017年表現欠佳但未來發展不乏亮點

迪拜住宅均價在2016年4季度到2017年3季度間大約下滑了2%，同一期間的平均租金水平則跌幅更大，約為7%。造成迪拜房市的弱勢表現的主因，是油價走低帶來的政府投入減少與投資者信心喪失。2017年，迪拜住宅新增供給繼續集中在中低價位市場。本文將撮要《德勤2018年迪拜房地產展望報告》。【閱讀原文】

美國五月房價繼續攀升租金趨於穩定

美國Zillow租金指數在5月同比上漲1%，達到每月1440美元。這一增速要高於去年同期，但仍在被認為長期可持續的範圍內。美國Zillow房價指數則在5月同比上漲1%，至21.6萬美元。聖何塞、拉斯維加斯和西雅圖的房價同比增長最快。【閱讀原文】

加拿大6月房價仍在上行但增速已大不如前

從嚴厲的新抵押貸款“壓力測試”、外國買家的稅收，到不斷上升的利率，這些新出現在加拿大房市上的不利因素都沒有阻止房價恢復增長。最新版的Teranet/National Bank房價指數顯示，加拿大房價已從去年年中開始的低迷中復蘇，目前的同比增幅為2.9%。乍一看，6月份該指數的上漲令人印像深刻，但實際上今年這個時候的漲幅相比過去並不明顯。【閱讀原文】

新馬高鐵取消，新加坡裕廊地區房價將會在短期受到影響

隨著之前被新馬雙方政府吹捧為“游戲規則改變者”的高鐵項目被取消，專家們認為新加坡裕廊 (Jurong) 地區接下來的房價走勢可能不會如房產投資者預期的那麼迅猛。不過他們仍然相信，該地區的綜合發展，如裕廊湖區域 (Jurong Lake District) 的規劃，將有助於長期的房市需求與價格上漲。【閱讀原文】

馬來西亞取消消費稅，是討好消費者還是給自己挖坑？

馬來西亞新總理馬哈蒂爾上任不久，就迅速實現了選舉中的一項承諾-取消了6%的消費稅。馬來西亞在2015年引入了消費稅，並一直被消費者詬病，認為此舉抬高了普通民眾的生活成本。【閱讀原文】

香港房市：供不應求將助房價再攀新高

英國皇家特許測量師學會（Royal Institution of Chartered Surveyor，以下簡稱RICS）3月發布的最新市場調查顯示，香港房市繼續保持強勁的上升動力，在未來十二個月將繼續加速上行，但是受訪者對未來三個月短期房價與成交量的信心則較二月份有所下調。【

萊坊預料中國香港豪宅價格全年升逾5% 普通住宅也漲10% | 中國香港

萊坊的《中國香港月度物業市場報告》指出，由於一手推盤量增加，中國香港住宅市場9月銷售按月上升40.2%，預計今年全年豪宅房價將上升5%至10%，一般住宅房價則上升10%至13%。

圖一：中國香港豪宅價格和租金走勢（2007年—2017年）

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報告指出，盡管首置買家對《施政報告》可能推出的房屋政策持觀望態度，中國香港住宅市場9月銷售按月上升40.2%，至5629宗。一手住宅銷售持續主導市場。

政府正多方面考慮增加土地供應而制定長遠的房屋土地政策。利率的溫和上升短期內不會對買家的按揭供款和購買力有明顯影響。

圖二：中國香港甲級寫字樓價格和租金走勢（2007年—2017年）

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低空置率和跨國公司的持續需求繼續支持中環甲級寫字樓租金於今年首三季上漲3.6%。除大型機構之外，共用辦公空間的提供者也在港島區積極尋找寫字樓。萊坊指出，隨著這類公司已經在上環和銅鑼灣落戶，這種趨勢將持續。預計全年中環甲級寫字樓租金將上升5%至7%。

9月九龍區寫字樓租賃交易量按月下跌40%，反映暑期期間寫字樓租賃市場活動疲弱，相信今年餘下時間情況可能好轉。來自港島的搬遷活動減少，同時九龍的新供應出現，造成業界的競爭。相信九龍寫字樓的租金水平會受壓，全年租金將下跌7%至10%。

圖三：中國香港零售物業價格和租金走勢（2007年—2017年）

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今年首8個月，訪港旅客數字上升1.9%，內地訪港旅客人數也有1.9%的輕微升幅。但不過夜內地訪港旅客人數錄得0.4%的跌幅，過夜人數則上升5.2%。內地經濟增長勝於預期，將會促進訪港旅客消費，從而有利中國香港旅游業。

8月零售銷貨金額按年上升2.7%，已連續6個月錄得正面增長。大多數零售種類都有升幅，尤其是珠寶首飾、鐘表及名貴禮物的銷貨額按年增加7.3%。預計今年中國香港零售銷貨額和市場氣氛將進一步復蘇和改善。

來源：信報財經新聞
責任編輯：Zoe Chan

報告：洛杉磯華人居民比例高或推升房價 | 美國

據美國《世界日報》報導，洛杉磯加大安德森經濟預測中心（UCLA Anderson）6月13日公布2017年第三季度經濟預測。華裔經濟學家俞偉雄（William Yu）撰寫洛杉磯房地產市場報告，指出華人居民比例是推高房價的六大因素之一。

數據顯示，全美房價最高的七大城市中，除紐約外，全部集中在加州，包括排名前四的洛杉磯、聖荷西、舊金山和聖地亞哥。經濟學中衡量房價可負擔標准的比率是用該地區居民年收入中位數除以房價中位數，數值越高代表越難買房。美國平均比率不到3.5，但洛杉磯、聖荷西和舊金山都在九左右，聖地亞哥接近八，河濱和沙加緬度也都超過五。

若只看租房，洛杉磯居民平均要拿收入的一半以上交房租，舊金山、聖地亞哥的房租也超過月收入的四成以上。而全美平均來看，美國人只需要用不到收入三成的錢交房租。

俞偉雄表示，造成大洛杉磯地區房價高的主要原因仍是供需關系，房地產市場有限的供應滿足不了大量需求。洛杉磯、橙縣、聖荷西、舊金山等地每年提供4萬至10萬個新工作，但每年發放的新建房屋許可證卻只有1萬至2萬個單位，導致供小於求，房價居高不下。

>>>美國置業百科：美國購房流程 | 美國房貸申請 | 美國房產稅費

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房價高低究竟由什麼因素造成？以大洛杉磯地區（包含橙縣）共340個郵編涵蓋的區域，2017年4月房價中位數來看，有些區的房價中位數只要20萬元（美元，下同），但有些區卻高達480萬元。俞偉雄從六大方面解釋洛杉磯房價的巨大差異。

第一點即是房租，最常見解釋房價高低理論是該房產在未來能產生的租金收益的淨現值（net present value）。此外，還有幾個因素也相當重要，例如人力資源指數（human capital index），即年收入高和受教育程度高的居民更容易創造好學校和低犯罪率，從而給房價帶來正面影響。離海灘距離越近，房價也會越高，當然也不排除少數例外，如緊靠海邊的長堤市雖就在海邊，但房價其實很低；而離海很遠的Bradbury房價卻奇高，210北邊的克萊蒙房價也偏高。同時新房數量也會影響房價，新房供應越少房價越高。另外，25至34歲的年輕人比率越高，該地區房價也會被拉高。

研究報告指出，還有一大因素是亞裔人口，尤其是華人人口在當地居民中占有的比率。華人越集中的地區越會吸引海外華人投資者來此置產，導致房價升高。典型城市包括房價中位數超過200萬的聖瑪利諾和超過100萬的亞凱迪亞和爾灣，前兩個城市華人人口比例都在40%至50%之間，爾灣亞裔人口則超過三分之一。不過數據也指出，華人人口很集中的蒙特利公園市和羅斯密市，雖然房價中位數也超過50萬，但都還沒有達到應有高度。

還有一個現像，若用餘偉雄的2017年房價數學模型來預測許多昂貴地區（中位數超過200萬），會發現預測值通常會大於實際值。他解釋，昂貴的房子在真實市場中漲幅會比便宜的房子小，“因為它們實在太貴了，即使對富人而言，也望塵莫及”。換言之，高房價地區增幅較小，“可能因為越來越少的美國人和外國人能買得起這麼貴的房子”。

餘偉雄表示，由於供應無法滿足需求，洛杉磯地區的高房價還會持續下去。從宏觀經濟和經濟周期的角度來看，尤其現在利率依然處於歷史低點，房價還會持續增長，直到下一個經濟衰退來襲。

（據環球網）

海外 | 2016年中國海外房產投資者剖析——投資性買家的消費趨勢

2016年對於中國乃至全球經濟來說都是動蕩的一年。中國經濟衰退，英國公投退歐，全球經濟不確定性不斷增加。然而中國投資者在海外房地產市場的投資力度卻並未停下腳步。

戴德梁行前半年發布的《中國對外投資市場報告》指出，在2016年的前五個月裡，中國投資者在海外房地產市場投資額達到170億美元，接近去年全年投資總額的三分之二。2016年前五個月中國已成為全球第二大跨境房地產投資來源國，較2015年上升了三位，超越了加拿大、中國香港和新加坡。

2015年1季度至2016年一季度，中國投資者的投資總額已經超越加拿大，成為美國房地產最大的海外投資來源國；同時期中國投資者在泰國的投資額翻了五翻，超過1600萬美元，成為泰國第三大海外投資來源國；2015年下半年至2016年上半年，中國投資者在澳大利亞房產市場投資額達到180億美元，為美國買家投資額度的3倍，新加坡買家的6倍。

居外網最新的數據表明，相比於前些年，2016年1-8月間更多的海外地產投資者將投資作為海外置業的主要目的。2013-2015年間，將投資作為海外置業主要目的的中國買家穩定維持在所有買家的30%左右，在2016年前八個月卻攀升至43.5%。與此同時，2015年大熱的教育投資卻有所下滑。這一現像有兩個潛在原因：隨著海外資產配置的概念被更多中國買家所接受，投資需求從教育、自住等剛性需求變為更具前瞻性的資產配置需求；另外隨著人民幣貶值壓力增大，更多的國人主動尋求更多海外投資方式已保證資產增值。

2016年中國海外房產投資性買家的消費趨勢

那麼這一部分以投資為目的的海外購房者來自何處？平均花費為多少？最喜歡的投資目的地又是哪裡呢？我們可以從居外網的獨家用戶數據洞悉一二。

投資目的地比較：泰國受追捧

2016年1至8月，居外網所有海外置業問詢中美國房產占據將近40%，為最受歡迎的目的地。不過如果我們將目光聚焦在以投資為主要目的的海外購房者中，最受他們青睞的國家則是澳大利亞。在投資性海外房產詢盤中，超過38%選擇澳大利亞作為房產投資的目的地，25.7%的問詢者傾向於美國，排名第三的泰國則吸引了8.6%的潛在買家，加拿大以7.1%的詢盤量緊隨其後。具體到城市，墨爾本、悉尼與芭提雅三個城市在投資性詢盤量城市排行榜上分列前三位。通過這樣的對比我們不難發現，澳大利亞與泰國房產對中國的投資性買家具有極大的吸引力。在針對泰國的四個主要投資城市普吉島、清邁、芭提雅與曼谷的所有房產詢盤中，超過三分之二都以投資為主要目的，這一比例超過全球任何其他地方。而通過比較這些國家的詢盤價格，我們不難發現泰國城市吸引眾多投資者的主要原因。

所有海外房產買家和投資性買家的目的地比較

在傳統投資地澳大利亞、美國與加拿大，投資性詢盤中位價均為38萬美元左右（約250萬人民幣），對成熟的投資者來說，這些國家市場機制健全，回報穩定，是十分合適的選擇。相比之下，2016年1-8月間泰國投資性房產詢盤中位價僅為8.1萬美元（約54萬人民幣），這一價格即使在國內二線城市進行理想的房產投資也較為困難。正是因為巨大的價格優勢，加之地理位置的便利，泰國房產成為了中國大眾級投資者海外投資的理想選擇，在投資性詢盤量上僅次於澳大利亞與美國。

投資性詢盤中位價格（美元）

投資房型比較：中小戶型為主

因為子女教育或移民而進行海外置業的買家通常會通過自己與家庭的實際情況來選擇房屋類型與大小，不過在投資性房產詢盤中，選擇中小型住宅的買家占大多數。打算在澳大利亞與美國投資者的買家更傾向於價格10至50萬美元的2至3臥住宅，而泰國的潛在買家更喜歡投資額低於10萬美元的1臥小戶型。在房價較高的城市，一室戶的房型也受到一些買家的歡迎。

投資者來源地比較：北上廣繼續為主力軍

2016年1-8月間，來自北上廣的投資性詢盤占據居外網所有投資性詢盤的50%。其中來自北京的投資性詢盤占23.4%。通過進一步分析這三個城市的投資性詢盤數據，我們發現雖然三個城市在詢盤價格上相差不大，詢盤中位數均為32至35萬美元間，但北上廣的投資者有著不同的投資行為。

北京投資者選擇的投資地點十分廣泛，既有歐美傳統投資熱地，也不乏北歐、南美這樣充滿潛力的投資地。值得一提的是北京投資者對日本房產的關注度很高，占據了日本房產所有投資性詢盤的43%，詢盤中位價也高達83萬美元（約551萬人民幣）。

上海的投資者則更傾向與亞太地區的市場，在越南、新加坡、泰國與澳大利亞都占有較高的詢盤百分比。另外，在美國、加拿大等中端投資市場，上海投資者的詢盤中位價也要高出北京投資者。

廣州投資者對馬來西亞與歐洲房產青睞有加。超過70%的投資性馬來西亞房產詢盤來自廣州，詢盤中位價為25.3萬美元。除此之外，西班牙、意大利、德國與法國的投資性房產詢盤中，廣州投資者都占有相當的比重。不過廣州投資者的詢盤價格普遍要低於北京與上海。

雖然目前海外房產投資仍然集中在主要一線城市，但同2015年相比，2016年前8個月中一些二線城市表現突出。鄭州、杭州、合肥、南昌、南寧等城市的詢盤占比都出現了明顯增長。

近年來央行出台一系列措施，使人民幣國際化與彙率自由度不斷提高。人民幣彙率的波動與海外投資趨勢必將成為越來越多國人生活中討論的話題。隨著國人國際化資產配置意識越來越強，深度挖掘投資動機，分析不同的投資習慣，將有助於投資者得到更人性化的服務，對整個海外投資業的發展有著深遠意義。

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