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投资希腊房产能否实现以房养学？

随着中国人海外置业热潮的兴起，送子女出国留学的热潮从未消退，两大热潮的相互交融，催生了一种新的投资移民方式“以房养学”。中国有钱人斥巨资在全球各地买豪宅的新闻层出不穷，而如何以最优的性价比来做一个漂亮的房产投资呢？

所谓“以房养学”，就是学生在海外学习的期间，家长通过购买房产，不但为其提供了更好的生活条件，另外还可以通过租金、房价上涨获取投资收益。那么在希腊“以房养学”如何实现呢？

随着经济的好转，投资希腊房产，除了“买房移民”拿绿卡之外，还可以帮你实现以房养学。

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1、希腊房产未来升值可期

因欧债危机的影响，希腊房产价格总体趋低。而随着希腊居留身份这一救世政策影响，房产市场逐渐回暖，未来升值空间很大，而且产权永久，可世代传承保值。

另外，希腊旅游资源丰富，每年都接待着数千万国际游客，这些游客多来自附近欧洲国家，如果用来出租的话，收益也颇丰，年租金回报率在3-5%。

最新希腊房价动态：经济持续复式希腊房价下跌放缓

2、希腊学习，欧洲通行

在希腊，可以接受免费12年的公立教育；高等教育方面，其处于欧盟统一的高等教育体系框架之内，分公立和私立，学历全欧通用；希腊还有以德、法、西语和英语为教学语言的国际学校，绝大多数学校都提供I.B.（国际证书课程），可以免试进入世界上大多数大学深造。

而作为申根成员国，其最大的教育优势就是，持有希腊居住证明的学生可以在申根国所有大学享受减免学费的待遇。

同时，希腊欧盟与申根国的双重身份及其在欧洲的重要地理位置，也吸引了国外众多著名学府在希腊设立分校，如英国的谢菲尔德大学和美国的州立纽约大学。另外还有一些英国名校如曼彻斯特大学、肯特大学、伦敦大学城市学院等与希腊学校开展合作办学，为孩子提供更高水平的教育。

3、在希腊如何选取“学区房”

如果孩子尚小，学区房以自住为主，那么挑选学区房首先考虑的因素是优质的学校。

以雅典为例，雅典东北区域是学校最多的地区，所以很多客户选择在此处购置房产并将孩子送入该区域的学校学习，移民的同时，也能让孩子接受优质的教育。

希腊经济复苏，火了房市，还有“买房能移民”的黄金签证

根据欧盟的预测，在希腊国内消费增加和期待已久的国内外投资金额回升的推动下，今年希腊经济预计将增长1.92%，而且到2022年之前会维持与此相近的增速。经历了八年的衰退之后，希腊饱受重创的经济正在重新焕发生机。

国籍有市有价：全球富豪大亨们是如何购买新护照的？

这是每位典型的21世纪“寡头”以及众多千万富翁的必备之物，即第二张护照，有时甚至是第三张甚至第四张护照。

俄罗斯亿万富翁罗曼·阿布拉莫维奇（Roman Abramovich）经历了续签到期的英国签证延迟后，以色列帮助他摆脱了已经困扰他一周的麻烦，授予他自由国籍，这个国籍通常提供给任何希望搬到以色列的犹太人。

但是，在多达20几个国家，其中包括欧盟的几个国家，那些拥有像切尔西足球俱乐部老板财力的人可以出价获得新的国籍：全球市场的国籍投资项目（citizenship-by-investment, CIP）正在蓬勃发展。

这些计划的具体内容以及成本（从至少10万美元（约64万人民币）到多达250万欧元（约1,887万人民币）不等）可能有所不同，但原则上并非如此：从本质上讲，富人投资于房地产或商业，购买政府债券或直接捐赠现金，以换取国籍和护照。

有些国家不直接出售国籍，而是实行通常被称为“黄金签证”的计划，奖励那些拥有居留许可的投资者，这些人最终可以在5年内最终获得国籍。

这些项目并不新奇，但正在呈指数增长，受到来自中国、俄罗斯、印度、越南、墨西哥和巴西等新兴市场经济体以及中东和最近的土耳其的富裕私人投资者推动。

第一次推出这些项目是在1984年，也就是在初期的、缺乏资本的圣基茨岛和尼维斯（St Kitts and Nevis）脱离英国赢得独立后的一年。随着这些项目的缓慢发展，2009年之后，加勒比海上岛国的护照持有者获得了前往26个国家申根区的免签证旅游。

对于较贫穷的国家来说，这样的计划可能是一种恩惠，使他们摆脱债务，甚至成为他们最大的出口：国际货币基金组织估计圣基茨和尼维斯在2014从其CIP中赚取了14%的国内生产总值，其他组织估计这个数字高达国家收入的30%。

加拿大、英国和新西兰等富裕国家也发现了CIP的潜力（美国EB-5项目每年的经济价值约为40亿美元），但他们更多地是以稳定经济和安全投资环境的吸引力，而不是以自由流动来出售他们的计划。

至少有24个国家愿意为那些在他们国家投资商业、房地产或政府债券的人提供新的家园。

一些国籍投资计划中最有名和最便宜的就是在加勒比海地区，可以以少达10万美元的价格获得护照。

许多公司的专家，如Henley and Partners、CS Global and Apex（现在专门从事CIPS以及在线和在飞行杂志上宣传他们的服务）说道，与阿布拉莫维奇不同，为了立即前往有关国家，他们的客户很少购买国籍。

对大多数人来说，收购代表着一项保险政策：随着民族主义、保护主义、孤立主义和对全球金融不稳定的担忧不断升温，该行业成为全球政治和经济不确定性的有效晴雨表。

但是并非没有人批评CIP。例如，马耳他受到了来自布鲁塞尔和其他欧盟国家一直对其计划的不满，这项计划由Henley and Partners实行，根据IMF的统计，在2014推出这项计划后的3年里，有800多名富裕人士获得了国籍。

批评人士说，这项计划破坏了欧盟国籍的概念，造成了潜在的重大安全风险，并为不透明收入来源的富裕人士（例如来自俄罗斯）提供了一条可能的途径，以避免在本国的制裁。

其他几个CIP因欺诈而被调查，而平等倡导者越来越多地争论道德问题：当那些弱势群体必须等待他们机会时（在很多情况下，他们会被拒绝），那么自动向超高财富净值人士授予国籍就是错误的行为。

｜加勒比海

加勒比海地区有最著名和最便宜的CIP计划，那里气候温暖、投资需求低以及要求不高的居留义务，一直广受欢迎。目前，有5个国家提供CIP，经常提供前往欧盟的免签证旅游，并在最近削减了价格吸引投资者，因为自从去年飓风席卷后，这些国家正在寻求资金以帮助他们重建。

在圣基茨岛和尼维斯，现在向飓风救援基金捐赠15万美元（约96万人民币）就可以获得护照，而在安提瓜、巴布达岛和格林纳达已经将其费用削减到10万美元（约64万人民币），与圣卢西亚和多米尼加一样。

｜欧洲

几乎一半的欧盟成员国提供某种投资居留或国籍计划来获得珍贵的欧盟护照，这通常使得可以在150到170个国家间进行免签旅游。

马耳他的国籍出售计划需要捐赠67.5万欧元（约510万人民币）给国家发展基金，并购买35万欧元（约264万人民币）的房产。

在塞浦路斯，需要在房地产、股票、政府债券或塞浦路斯商业投资200万欧元（约1,510万人民币，尽管新护照的数量在受到批评后每年将被限制在700个）。

在保加利亚，花费50万欧元可以使您获得居留，并且在两年内花费大约100万欧元（约755万人民币），加上一年的居留可以快速使您获得国籍。

投资者可以获得居留，从而获得长期国籍（通常在5年后），并通过相关的语言和其他测试——在拉脱维亚需要65,000欧元（股票，约49万人民币），在希腊需要25万欧元（房产，约189万人民币），35万欧元或50万欧元（房产或小企业投资资金，约378万人民币），或在西班牙需要50万欧元（约378万人民币，以房产的方式，并且您必须等待10年才可以申请国籍）。

｜世界其它地方

泰国每年提供“精英居留”套餐，每年需要花费3,000美元至4,000美元（约1.9万至2.6万人民币），最多20年居留，以及健康检查、温泉疗养和政府机构的VIP对待。

EB-5美国签证，特别受中国投资者的青睐，费用在50万欧元到100万美元（约378万至640万人民币）之间，这取决于投资类型，并给予绿卡居留，最终可以获得护照。

加拿大于2014取消了其80万加元（约394万人民币）的联邦投资移民计划，但现在有为“创新的初创企业”提供的类似居留计划，以及区域计划，如在魁北克地区，需要花费超过1,100万加元（约5,422万人民币）。

在澳大利亚需要投资150万澳元（约730万人民币），净资产达250万澳元（约1,217万人民币）可以居留，最终获得国籍，

而新西兰则受到硅谷类型企业的青睐——需要投资高达1,000万新西兰元（约4,870万人民币）。

延伸阅读：【你的护照值多少钱？一起看看护照的国际市场行情】

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来源：英国卫报
翻译：LPS
责编：Zoe Chan

希腊调查中国公民“刷卡购房”交易

许多中国公民在中介安排下，使用信用卡购买雅典房产以获得“黄金签证”，此类行为可能同时违反中国和希腊的相关法规。

希腊央行正在调查中国公民的一系列不寻常交易，这些人用信用卡在雅典购买房产，加入了这个欧盟国家蓬勃发展的“黄金签证”计划。

一位央行官员表示，信用卡购房交易是通过希腊两家领先银行——希腊国家银行（National Bank of Greece）和欧洲银行（Eurobank）——进行的。

这些交易由总部位于雅典的房地产公司Destiny Investment Group安排，该公司向海外买家兜售希腊首都的公寓和别墅，起价为25万欧元（约合197万人民币）——这是黄金签证计划所要求的最低房产投资。

黄金签证计划于2013年希腊金融危机最严重时期推出，目的是增加税收收入并遏制房地产价格大幅下跌。

希腊雅典2卧2卫房产出售，所在的Kolonaki区是雅典的高档住宅区，也是最为时尚的街区。这里博物馆、画廊、高档商店比比皆是。房价为29万欧元（约¥224万）。
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希腊央行展开调查之际，激进左翼联盟党（Syriza）领导的资金紧张的政府正在辩论要不要将该计划扩展至其他投资，如希腊主权债券和在雅典证交所上市的股票。

一位银行业高层表示，中国买家使用信用卡进行了250多笔房地产交易，“有可能违反了中国的资本流动规定和希腊赖以签发黄金签证的法律”。

“这不是一件小事，但调查将确定是否发生了任何非法行为，”上述人士表示。

今年前9个月，逾9000名非欧盟公民及其家属获得了可延期的五年居留许可，而2017年全年为6200人。据希腊移民事务部介绍，今年的签证获得者有一半是中国公民。

南欧多个欧盟成员国实行黄金签证计划，其中包括西班牙、塞浦路斯和葡萄牙，这些计划都要求非欧盟公民投资超过30万欧元才有资格获得居留许可。

Destiny从前述两家银行获得了具备漫游功能的信用卡终端，供中国买家在希腊购买房产。上述银行业高层表示，该公司把几个终端发至北京，为此类交易提供便利。

身为雅典知名商人的Destiny创始人埃万盖洛斯•帕帕埃瓦杰洛（Evangelos Papaevangelou）否认有任何不当行为。

帕帕埃瓦杰洛在一份声明中表示，这些交易是合法的，理由是它们获得了拥有终端的银行和发卡机构的批准。在希腊国家银行提出要求后，Destiny于9月停止了这类交易。

中国房地产投资者现在需要通过银行向希腊律师和公证人转账，由其代表他们完成购房。

去年，中国国有银行卡网络中国银联（China UnionPay）明确禁止使用银联信用卡和借记卡购买房产。中国分析师表示，在官方数据中归为海外消费的中国人境外支出，有很大一部分其实是伪装的资本外逃，包括境外房地产投资。

欧洲银行的一位主管表示，只发生了“少量”不寻常交易，之后该行的内部监测系统就触发了合规负责人的检查。该行在今年5月要求Destiny停止使用其终端让中国人士购房。

希腊最高法院已下令反腐检察官对这些交易展开另一项调查，以确定是否发生了洗钱活动。

据当地房地产公司称，多数黄金签证申请人都是中国的中产阶层投资者，他们利用雅典旅游热潮，购买可以作为假日住宿带来短租收入的房产。希腊的签证法律规定，购房只能通过银行转账或支票进行。

“我们并不是为中国超级富豪提供服务，我们的投资者是富裕的中产阶层城市居民，他们想要一个欧洲落脚点，以便凭他们的黄金签证前往西欧，”雅典一家小型房地产公司拒绝透露姓名的老板说道。“25万欧元将让他们买下一套看得见雅典卫城或爱琴海的三室公寓。他们认为这是一个有吸引力的机会。”

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来源：FT中文网
责编：Zoe Chan

“黄金签证”爆发十年间开放国家数量翻了七倍

欧洲的“黄金签证”政策已经推出十年之久，其间累累硕果，棘手问题也一一浮现。

截至现在，欧洲一半以上的国家都提供“黄金签证”，而在2008年，只有直布罗陀、英国和摩纳哥三个国家，十年间20个国家加入并壮大了这支队伍。

“黄金签证”是指签发国允许外国人通过投资置业等方式获得本国居留许可，满足一定的条件之后可以获得公民身份。与其他项目相比，“黄金签证”更加便捷，快速，且能保证资金安全。

欧洲各国最开始开放“黄金签证”的原因是为了吸引投资缓解经济危机带来的压力。一般来说，“黄金签证”的条件在房产投资、高风险和新兴行业投资，社会福利基金投资和金融投资的区间内。这些举措同时对一个以上的行业市场做出贡献。比如希腊的房产投资项目，不仅刺激房产消费，还带动当地旅游业。2017年旅游业为希腊经济贡献350亿欧元，比实施前的2012年上涨23%。

事实证明，“黄金签证”带给欧洲的经济益处是巨大的。过去十年，欧盟通过“黄金签证”计划吸引了约250亿欧元的外国直接投资、6000多名新公民和近10万新居民。而且，越来越多的投资人对“黄金签证”计划感兴趣。

Henley &Partners的2017-2018年度《全球居留权及公民身份项目报告》表明，葡萄牙黄金居留权项目连续第三年荣冠全球最佳居留权项目。葡萄牙的“黄金签证”官方名称为“投资行动换取居留权” （Residence Permit for Investment Activity），允许非欧盟国家公民在葡萄牙通过房地产或金融投资的方式获得居留权。

英国广播公司（BBC）援引葡萄牙政府称，这一计划共为葡萄牙吸引了约39亿欧元的投资额。这种非主流式吸引外资行为对葡萄牙房地产市场带来了不小的影响。2017年，葡萄牙的房地产销售量上涨25%-30%。葡萄牙专业经纪人协会主席Luís Lima认为，这波上涨主要得益于外国投资者。

不过，与房地产的效果相反，外国投资对葡萄牙经济的刺激性并不明显。因为投资者偏向于选择房产投资的形式，而不是为当地创造就业机会或是购买金融资产。2017年葡萄牙移民局通过黄金签证项目共吸引了8.44亿欧元的投资，其中7.7亿欧元来自房产投资。BBC统计得出，只有0.2%的投资者选择创造就业机会，而95%的投资的方式都是购置房产。

在欧洲所有的“黄金签证”项目中，希腊是吸引投资移民最多的国家。仅在2018年上半年，希腊就发放了近3000张“黄金签证”，数字相当于葡萄牙在过去两年里发放的“黄金签证”总额。希腊于2013年推出“黄金签证”项目。只要投资当地25万欧元以上房产或建筑，就能申请5年居留许可。

投资人的热情直接盘活了资本的流动，给希腊带来实实在在的好处。根据希腊银行的数据，2018年1月，外国资本流动飙升超过205%。这是过去几年里，涨幅最大的一次。

火爆的旅游市场和房地产市场也体现了希腊经济情况在好转。希腊的国际游客人数从2009年的1490万飙升至2018年的3200万人次，经历了旅游业的小高潮。而希腊的房产投资市场也是继续被看好。2018年前八个月，雅典房地产交易数量的年增长率高达60%，而且这项指标还在持续上涨。

希腊雅典4卧2卫的房产，位于市中心的Neos Kosmos区域，近卫城等景点。交通便利，距离Neos Kosmos地铁站只有80米，步行2分钟。周围餐馆、超市、银行等配套设施齐全。只售约¥266万。
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“黄金签证”计划为外国公民提供了获得欧洲居民身份的便利途径，也打开了各个国家吸引外资给经济注血的通道，但随之带来的是一系列的问题。

国际反腐研究机构透明国际（Transparency International）警告说，尽管房地产洗钱屡见不鲜，但是“黄金签证”会让此类行为的频率呈几何级数上升。欧盟国家保密“黄金签证”接受者的身份，没有充分审查财产来源，也不公开投资的具体细节，公众并不知道资金将用于何处。在信息不透明的情况下，“黄金签证”可以帮助一些官员和前官员跨境输送非法资金。

除了洗钱之外，“黄金签证”还可以充当出逃途径。投资客的目的不一定是成为欧盟永久居民，也可能是将欧洲留作自己的“避难所”。

随着拒绝买卖护照和居留权的呼声越来越高，欧盟对各国实行的黄金签证计划开始进入紧锣密鼓的调查和限制环节。BBC盘点各国的“黄金签证”后发现，该政策的趋势是附加条件越来越多，投资门槛越来越高。

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来源：界面
责编：Zoe Chan

25万欧元换签证希腊黄金签证背后究竟能给全家带来什麽？

希腊25万欧元“买房移民”的黄金签证政策推出已久，如今在国内市场逐渐受欢迎，成为国内买家的热门选择之一。居外网将从刚成功申请该签证的实例出发，为大家介绍为何这麽多人开始喜欢希腊黄金签证？

申请者切身感受，黄金签证让妳自由通行欧洲

今年的暑假在张琳看来开始的真是格外早。 6月15日孩子们终于放暑假了， 40岁的张琳决定带着一家老小四口先去巴黎和普罗旺斯度个假，庆祝一下儿子考上上海名牌小学和自己宝贝女儿十岁的生日，再顺道去趟希腊，考察一下“黄金签证”和希腊房市。

无奈，尽管全家都是上海户口，开车到法国上海签证中心也不过半小时，张琳还是担心她的签证是否能够在出发前拿到，更别说法国总理正好本周在中国访问，使领馆的工作人员有多忙可想而知。

只能在繁忙的工作之余去办材料的张琳在出发前1个多礼拜，终于办齐了所有的申请材料，立刻就约了时间递交了全部的“申根”签证申请材料。

再过8天，她订好的俄航就要一大早出发飞往欧洲了。法国签证中心的办事速度也是欧盟国家里屈指可数的高效，焦虑的张琳还是拜托了单位里外事办的同事去打招呼希望能加急处理。焦虑的一礼拜过去，终于在临行前一天的周一中午得到手机通知，她可以去拿粘好了“申根”签证的护照了，心里还在盘算日程安排的她，真心希望这是自己最后一次为了家人的“申根签证”而焦虑。

这次的欧洲之行的后半段她特意安排了一段希腊行。如果一切顺利的话，明年的夏天再带着全家去欧洲过暑假的话，张琳全家应该已经拿到希腊的“黄金签证”，相当于希腊的永居身份，可以自由出入26个欧洲申根国家了，虽然要入希腊国籍还等再等7年，但这一张“希腊永居”的小黄卡片，能给爱旅行的张琳一家省去多少麻烦可想而知。

经济复式，让希腊黄金签证更受欢迎

欧盟国家推出黄金签证的当然不止希腊一家，此前最受欢迎的是拉脱维亚的买房得黄金签证永居项目在2013年至2016年期间，并发出去5000多张。而被国人更加熟知的是西班牙和葡萄牙的黄金签证项目。尽管投资门槛是四个国家当中最低的 (25万欧)，但希腊的吸引力直到2017年该国经济增长速度被 IMF报出了2.8%，穆迪标准普尔也提高了对希腊的评级，希腊的“黄金签证”价值才被更多国人所认同。

（数据源：拉脱维亚国籍移民事务办公室、SEF、Caracuel Abogados, 希腊经济发展部）

根据华语全球房源搜索平台居外网的数据，今年1月至5月，居外网询盘希腊房源数据逐月环比上升，仅5月询盘量就环比上升30%。毫无疑问，很多一部分房产买家是冲着“买房移民”黄金签证而来，由此可见，希腊黄金签证开始在国内投资者中逐步被接受、受欢迎。

雅典土地注册局在今年1月到5月，接收到的房屋交易合同数量比去年同期增长了49.2%。为了鼓励海外投资者的投资来推动存量二手房的交易，希腊政府针对2006年以前的房源给出了特别的优惠交易税率3.09%，而2006年之后的次新房交易税则高达24%。正因如此，大多数去投资买房申请黄金签证的中俄以的富裕人士更倾向于选择2006年以前的二手房，也相应促进了希腊房屋装修行业的景气度。

左手绿卡，右手出租获利，黄金签证让妳一举两得

雅典长盛不衰的旅游魅力让希腊成为最受欢迎的旅游目的地之一，为此带来了旺盛的租房市场！2017年是希腊旅游业发展具有里程碑意义的一年，统计数据显示，2017年希腊游客人数高达3016万，连续4年增速超过7%，预计2018年还将增加200万！值得一提的是，由于国内已开通直飞希腊的航班，2017年赴希腊的中国游客达12万人次，同比增长35%！

由于没有移民监的要求，大多数中小型华人投资者在希腊买房后直接进入黄金签证的申请流程时，同时也将房源挂在 AirBnB 上做短租民宿出租给游客。目前在Airbnb 这类互联网短租平台上挂牌的雅典房产高达7000套！对于大部分申请者来说，选择希腊黄金签证，除了欧洲自由通行的签证外，还可以立刻享受房产出租带来的高收益（净收益可达5-7%），而日益增长的游客数量就是最好的保障！

居外网的上十家希腊房产经纪公司和开发商当中，有一家叫做 G Construction 的雅典房产建造商而转型的房产经纪。这家有40年历史的房产经纪创始人Fotis Gazepidis 于去年9月份开拓了新业务，将自家的雅典房源挂在了居外网上。 “我们装修改造二手房帮着其他的经纪商卖了6套以后，觉得这个生意不错，干脆我们也开起了经纪业务，同时提供 Airbnb 代运营的业务”。

雅典房产界人士表示，投资者对雅典市中心的兴趣，尤其以 Koukaiki, Plaka, Monastiraki, Neos Cosmos, Mets, Keramikos, Metaxourghio, Gazi, Pangrati 和 Exarchia 的房产都被看好。外来的国际投资者相信房价还会涨，这将导致今后的出租回报率降低。而希腊央行的数据显示今年1季度雅典的房价只是同比下跌0.1%, 为10年以来最少降幅。

高性价比国际学校，希腊的另一个吸引点

澳洲霍可家房产中国区总经理王沛告诉居外网，在这些去希腊投资的华人家庭当中，也有不少是冲着雅典的国际学校去的。雅典有七八知名的国际学校主要是分布在雅典北部的富人区和南部的海滨区，例如圣凯瑟琳（St Catherines）,和圣劳伦斯 St. Lawrence等。

这些学校的生源主要来自于希腊当地中产以及富人阶层，和欧洲其他国家通过黄金签证到当地上学的外籍人士家庭的孩子。“这些国际学校的第一教学语言是英语，大部分第二语言是希腊语，像圣劳伦斯竟然也开辟了中文作为第二语言。学费从一年级到12年级从7000欧元到14000欧元一年不等，跟国内某些国际学校来相比的话，价格更有优势”。

作者： HY

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希腊“买房移民黄金签证”3个常见问题

2018年7月5日，第三期“居外说”顺利在网上举行，居外网联合业界人士共同为国内用户做了希腊买房移民“黄金签证”政策的讲解，并回答了网友的回答。以下是现场网友提问，共大家参考。

Alexander Varnavas，希腊Varnavas 黄金签证投资移民律所合伙人

问题一：第一次去希腊看房的时候需要淮备什么？开银行账户流程如何？

回答嘉宾： Alexander Varnavas

不用淮备，说实话，刚到希腊的时候需要提交生物 ID信息，第一次来多是为了来看房，如果看到合适的房产想要进入下一步，可以将后面的事情委托给律所来作为他们在希腊的代理人。只要带好护照，就好。随后他们就可以回中国，将其他材料搜集齐，开一个银行账户，再把其他需要的材料集齐就好。

在希腊，一些银行是允许拿到授权的律师为外籍人士远程开立银行账户的。律师可以代表申请人来开设银行账户。但我们还是会需要联络中国的客户，需要他们提交一些希腊这边需要的材料，整个流程结束后，指定律师可以代理客户完成付款，当整个流程结束以后，我们会联络客户，请他们安排一个合适的时间来希腊，结束过后就开始黄金签证的申请过程。”

随着房市的复苏，很多外国投资者都对投资希腊的房产感兴趣，而雅典毫无疑问地成为了首选目的地，图为雅典常见的公寓实景。

点击查看更多雅典房产

问题二：买房额外所需要淮备的费用大概要多少？

回答嘉宾：澳洲霍可家房地产集团中国区董事总经理王沛

“首先在交易买房子的过程中有一个交易税，我刚刚提到过，如果是2006年之前建造的房子就有3%的交易税，2006年之后就会有24%，那可能海岛上买房又会有不一样的交易税。

那么第二部分呢，就是每年的持有税，其实希腊的持有税非常低，它是房产价值的0.1-0.9%，而这个房产价值是有房产机构统一评估的，并不是你购买时候的价值，它会根据多种因素来评估你计税价值，然后来算出来再按0.1%到0.9%计算。

所以如果房价是25万欧的话，可能持有税只有不到1000欧元，所以还是不是像其他有一些发达国家，比如美国它的持有税就比较高。

那么在租金收入所得税上，2018年开始希腊严格执行租金收入所得税，它是分阶梯的，第一个阶梯是0到12000欧元，以下是15%，然后1.2万到3万五的话是35%，在往上的话会有更高，它是按照每一个阶梯来递加征收租金收入所得税，那么如果我们算起来的话，如果能够获得12000欧元以上的租金回报，其实回报率也是相当高了，所以呢，也是应该交一些税了。

如果房东客人自己去去希腊可能住一个月，那么自住那个月的租金就会没有收入了，所以它的总税收基数也会降低，那么在销售阶段还需要交15%的增值税，希腊的税赋在欧洲来说不算高。

问题三：有哪些坑，需要中国的黄金签证申请者注意别踩上？

回答嘉宾1：Alexander Varnavas

由于现在有很多外国投资者都对希腊的房子感兴趣，不光只是中国人，所以市场上有不少标价过高的房产，或者说有贷款方面的问题，这些对于申请黄金签证的投资者而言会有不少问题。

但黄金签证的投资者如果找到自己的独立律师，就可以不用担心，只要他们找到一个在希腊能够好的在法律上的代理人，应该就可以避开这些问题。

回答嘉宾2：澳洲霍可家房地产集团中国区董事总经理王沛

“希腊的房产法算比较健全，大多数的都是私人永久产权，当然也会有一些特殊的一些产权，比如说可能有一些是属于教会的，那么他可能就不属于这个私人的永久产权。但是在我们目前大多数客人购买的房产，绝大多数应该说都是以就是私人产权的形式来购买。

实际上希腊的25万欧元买房移民并不局限于买私人产权的房产，如果您是在某一个比如说跟房产相关的开发项目里拥有相当于25万欧元的股份，理论上法律上也是符合这个移民的要求的，所以它的范围还是比较宽泛的，但是我们当然会建议客人还是尽量买产权比较清晰的房产，这样可以可能会更放心一些。”

作者： HY

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“买房移民”让南欧成为新选择希腊走俏吸引中资超2.5亿欧元

过去几年以来，不少受到欧洲危机重创的欧洲国家用以“自救”的一大手段就是向非欧盟公民提供“买房就能移民”的机会，有迹象显示，这颇受中国人的青睐。

这些被称为“黄金签证”的项目的最大卖点就是，非欧盟公民只要在该国投资一定数量的金额（以房产投资为主，另有金融资产的投资），那麽投资者和其家属皆可获得居住许可，可在申根区内免签、自由流动，到期後可以续签或者转为永久居住许可。

｜欧洲多国借投资移民“吸金”超百亿欧元

南欧国家中最早推出“黄金签证”即房产投资移民项目的是葡萄牙，投资门槛为50万欧元，据该国移民局公布的最新数据显示，自2012年10月推出该政策以来，截至2018年2月28日，共发放了5,876张“黄金签证”，其中中国人达3,709人，占比超6成，为第一大群体，巴西以507人位列第二。总计吸引买房金额约达33亿欧元，另吸引了超3亿欧元的其他投资。在5,876张“黄金签证”之外，还向这些移民的家人发放了签证，总数达9,861人。

而希腊自2014年推出“黄金签证”项目以来，接收的中国人占比超4成，为第一大来源地。据希腊企业局（Enterprise Greece）最新公布的截至2017年底的数据显示，自推出以来，该国总计发放了2,305张“黄金签证”，其中中国人为1,011人，排名第二的俄罗斯人为395人。另外还向2,525名中国家属发放了签证。若按照其25万欧元的投资门槛计算，那麽中国人自2014年以来，至少向该国投资了超2.5亿欧元（约合人民币近20亿元）。

地中海岛国塞浦路斯在2013年推出了投资移民项目，据塞浦路斯通讯社今年2月底报导，自推出以来已发放了3300张签证，若按照该项目的投资门槛200万欧元（可投房产和金融资产等）计算，该国至少吸引了66亿欧元的投资。

另据西班牙媒体报导，该国 “黄金签证”项目（房产投资的门槛为50万欧元，还可投资其他金融资产）自2013年起推出的前3年，已吸引22亿欧元左右的资金，其中72%的资金流入了当地楼市。中国人为第一大群体，共有714名中国人获得了“黄金签证”，投资金额近7亿欧元。

｜去年以来希腊投资移民在中国走俏

“从早期的塞浦路斯，到葡萄牙和希腊，现在匈牙利和马耳他等都相继推出了投资移民项目，主要分两类，也就是国债和房产投资，最早推出‘黄金签证’项目的是葡萄牙，再後来是西班牙，但希腊的门槛最低，只要25万欧元，特别是从去年下半年开始，国内对於投资希腊的兴趣突然出现爆发性增长。”上海邦移出入境服务有限公司海外移民专家刘建宇对21世纪经济报导记者表示。

国内投资人对希腊的房产兴趣度增长显着。据中文海外房产平台居外网提供的数据显示，今年第一季度，该平台的希腊房产询盘量较前一季度增长171.2%，较去年同一季度增长117.6%。第一季度塞浦路斯房源的询盘量较前一季度上涨64.3%，较去年第一季度上涨76.9%。而葡萄牙和西班牙的兴趣有所降温，今年第一季度对西班牙房源的询盘量较前一季度上涨7.7%，但较去年同期下降47.2%。第一季度西班牙房源的询盘量较前一季度上涨38.8%，但较去年同期下降10.6%。

“今年以来，希腊成为最受中国买家关注的购房移民目标国。在中国买家看来，希腊购房移民项目是目前欧洲国家最实惠的投资移民项目，而希腊经济的逐渐复苏，希腊房价尚处於低谷。”居外网CEO罗雪欣女士对21世纪经济报导记者表示。

有国内投资人向21世纪经济报导记者表示，此前花费25万欧元在希腊雅典市中心买了一套房子，而选择希腊的一大原因就是该国房产可能是全欧洲最便宜的；另外全家都因此获得五年期居住许可，未来还考虑出租。

“希腊房产走热的原因有几个，一个是25万欧元的低门槛，可以取得身份，还可以有租金回报、房产增值回报。另外，相较其他的‘黄金签证’国家，比如葡萄牙，经过那麽多年的投资移民，房价已经涨了不少了。”刘建宇说。

亦有业内人士对21世纪经济报导记者表示，希腊的项目条件较为宽松，对於资金的审查不及一些传统移民国家那般严格，“欧洲可以刷卡买房，可以先交一个定金，然後再慢慢地转。”有业内人士透露。

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一边澳洲、加拿大和美国等传统移民国家的投资移民有收紧之势，另一边有希腊、西班牙等南欧国家相继推出投资移民项目（国债/房地产），尽管两者之间的移民人群可能有所不同，但据了解，也有欲投资移民美国但因无法忍受漫长的排期，而选择先投资移民南欧的中国人。

“美国的EB5项目一直以来供不应求，申请越积越多。去年提交的申请的排队时间平均为8年，最近进一步拉长至了10年。因此出现了一些案例，比如，有些人在美国或者加拿大提交了投资移民申请，但因为排期太长，所以先做一个希腊的房产投资移民项目，获得申根身份，一般半年多就可以拿到办好。总体来说，现在办理欧洲项目的，还是资金实力不是特别雄厚的人群。” 北京兰台律师事务所投资移民团队合夥人来源对21世纪经济报导记者表示。

｜要注意高溢价、税收和政策变动等问题

不过，有希腊律师此前对21世纪经济报导记者表示，在希腊买房要注意高溢价的可能性和较高的赋税。另有业内人士向21世纪经济报导记者指出，在欧洲买房存在中介利用信息不对称丶赚取高额差价的案例。

除此之外，这些欧洲投资移民国家的政策也存在变动的可能性。

“匈牙利之前的国债移民计划很火爆，最初的门槛是25万欧元，第二年就涨到了30万欧元。不过该项目已於去年3月31日停止，4年多时间接收了7,000-8,000个家庭。另外，近期的变动是塞浦路斯将要限制投资移民的数量，将设置700名的年度上限。” 刘建宇说。

另外，国际货币基金组织（IMF）曾於2017年提出了对塞浦路斯楼市的警告，IMF认为该国的投资移民项目对当地房地产复苏发挥了重要的作用，但已看到了扩张过度的端倪，建议将投资移民与房地产进行剥离。另据塞浦路斯当地媒体近日报导，该国的财政部长宣布将把年度名额限制在700名，另外将对项目改名，还会加强相关调查。

希腊政府或将很快调整其投资移民项目，据希腊当地媒体5月中旬报导，该国的经济部长计划对该项目进行改革，一大重点就是投资标的不再局限於房产，将扩展至其他合格的资产类别，包括上市的债券和股票等。

来源：新浪网
责编：Zoe Chan

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受雅典吸引的房地产投资者日益增多当然包括中国人

雅典市中心的房地产投资热潮丝毫没有消退的迹象，因为中国人、土耳其人、俄罗斯人、以色列人以及希腊人都在不断购买当地的公寓，而他们的目的就是把这些公寓变成像爱彼迎（Airbnb）和HomeAway等平台上推广的短期租赁房产。

今年前八个月，雅典物业登记处（Athens Property Register）发现房地产交易合约数量的年增长率高达60%，而在此期间，这项指标还在持续上升——今年前五个月的年增长率仅为50%。2017年度的增长率为18%，而2016年的增长率为27.7%。

外国投资者争相在雅典购买公寓的理由很多，但主要还是因为这里的置业成本较低。自2009年以来，雅典的房价平均下降了44%。然而，上述投资者的主要目标是那些价格下跌幅度高于平均跌幅，在某些情况下甚至接近55-60%的房产，而这类房产的房龄通常都高于30年，因此需要进行大规模的翻新。

至关重要的一点是，如果将雅典与其他条件类似而爱彼迎业务蓬勃发展的欧洲城市进行比较，则人们会发现在希腊首都购买房产的成本要低得多，而且未来的资本收益更为可观。因此，投资者不仅可以将这些房产用于短期租赁，还可以将其转售以获取丰厚的利润。

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9月发布的租金数据显示，雅典市中心房产的平均日租金为51欧元，而入住率高达70%，这意味着业主每月可以获得900欧元的租金。到目前为止，雅典市中心物业的租金几乎从未超过每月500至600欧元。

当然，现在许多房东会大幅提高租金。在游客较为集中的区域，租金上涨现象尤其常见。泛希腊租户保护协会（Panhellenic Association for the Protection of Tenants）表示，最近出现了一波驱赶房客的浪潮，那些没有即时缴纳租金的租户也受到了影响。

这些因素都对物业价格有提振作用。希腊央行的数据显示，截至今年第二季度，房价同比增长了0.8%。

来源：ekathimerini.com
责编：Zoe Chan

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10月起希腊放宽银行提现和海外汇款额度

10月1日起，希腊将放宽银行账户现金提款限制的资本管制，允许更高的海外汇款额度。3年多前由于市场担心希腊会离开欧元区并且导致账户被冻结，因此希腊强制执行提现限制以防止银行挤兑和资本外流，希腊财政部在周三（9月26日）的新闻稿中公布了这一消息。

同时还提高了海外资本流动的上限：希腊人将能够在海外提取国内银行账户高达5,000欧元（约合5,793美元）的现金。

允许从希腊汇款到其他国家的欧元或外币数量从3,000欧元（约合3,476美元）上调至10,000欧元（约合11,588美元）。“这远远超过现在大多数希腊人银行账户的存款余额”，希腊财政部官员早些时候指出。

作为经营活动的日常汇款，商人和公司被允许每日每笔交易向海外汇款限额从40,000欧元（46,352美元）提升到高达100,000欧元（约合115,878美元）。

据称，政府希望向潜在投资者发出积极信息。8月20日先后3次总计3260亿欧元（3835.8亿美元）的国际救助计划结束，由欧盟的三驾马车 – 欧洲中央银行 – 欧洲稳定机制（EU-ECB-ESM）和华盛顿特区的国际货币基金组织（IMF）提供借款，这些机构多年来一直在监测希腊经济走势。此举是在该国摆脱上一轮救助计划后一个月推出，是希腊经济走向复苏的关键标志。

最初，账户持有人每天只能提取60欧元（约合70美元），未提取的额度将不会滚动到下一天。这导致银行取款机外排起了长队，一些银行在最初几天还为沮丧的客户提供茶点。

希腊在2010年被迫要求提供国际救助贷款，当时它的信用评级一再被降级，因为它误报了关键的财政数据，私人投资者拒绝以希腊政府负担得起的利率放贷。

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尽管8月21日救助计划结束，紧缩政策仍然存在，失业率仍在欧盟最高，略低于20％，而希腊的信用评级远低于投资等级，这意味着它的国债利息很高。

该国的财政仍受到其欧洲债权人和国际货币基金组织的严格审查，后者将发布季度进展报告。如果这些报告证明利好，希腊将在未来4年内从其欧洲债权人持有的希腊国债的回报中获得48亿欧元支持。

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文：Adam Chen