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过去五年，房价不断上升，悉尼买家和卖家都很想问: 房价会否继续上升?专家对悉尼未来房价走向持不同意见。

Domain 邀请五位澳洲顶尖的经济学家对悉尼未来12个月的房价增长作出预测。

每一位对市场都有独特的见解——部份预期房价相对平稳，其余则指房价中位数将下跌。不过，大部份经济学家至少同意一点：悉尼双位数字增长的时代已成过去。

大部份对加强限制投资活动、公寓项目增加和市场降温表示关注。

虽然预测有很大的不同，但对公寓市场的前景均较独立屋市场为悲观，因为供应过多可能令价格有下调压力。

此外，要看您同意哪一位专家的意见，明年房价中位数的差距达$100,000。

提供预测的专家：

• AMP Capital 首席经济师Shane Oliver
• Market Economics 董事总经理Stephen Koukoulas
• Compass Economics 首席经济师Hans Kunnen
• BIS Oxford Economics 董事总经理Robert Mellor
• Domain Group 首席经济师Andrew Wilson

公寓前景：三位专家预测价格下跌，两位预测上升

最乐观的前景: 增长百分之5

最悲观的前景: 下跌百分之7

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专家对于未来12个月的公寓价格明显有分歧，两位专家预测价格上升，三位预测价格下跌。

最不看好公寓市场的是AMP Capital 首席经济师Shane Oliver，预测末来12个月下跌百分之7。

Market Economics的Stephen Koukoulas预测下跌百分之2，而BIS Oxford Economics的董事总经理Robert Mellor预期跌幅为百分之一。

如果看跌的专家预测正确，到了2018年6月悉尼现时$758,000的公寓中位价可能下跌至$705,000 – $750,000。

Oliver博士预测跌幅为百分之7，是基于未来12个月利率维持不变，但投资者的只付利息贷款可能上升25个基点。他预期澳洲金融监管局将推出另一轮的收紧政策，海外需求将降温。加上公寓供应过多，将导致公寓价格下跌，独立屋增幅也会放缓。

Mellor也预测悉尼公寓价格下跌，降幅为百分之一。因为预期房贷浮动利率稳定，官方利率也会维持不变。他也指本地投资者及海外买家将大量减少，但州政府的印花税改革将令首置买家人数温和上升，由于本地投资者及海外买家特别钟情公寓，这些买家减少将很可能对公寓市场构成打击。不过，破纪录的公寓建造热潮已经减退，人们对供应过多将带来的威胁抱怀疑态度。

HIA首席经济师Shane Garrett预测住宅建造将会急跌，2017/18年的公寓动工数字较2016/17年下跌百分之18.4，而独立屋动工数字则在同期下跌百分之14。他指新房动工数字下跌主要是因为对海外投资者的严格限制和银行收紧本地投资者的贷款审批。

Wilson博士认为悉尼公寓不会出现供应过多，预料价格将上升百分之5，因为基本条件强劲，包括人口增长。

Compass Economics的Hans Kunnen对悉尼公寓市场前景也感到乐观。

独立屋前景：两位专家预测价格增长平稳，两位预测价格上升，一位预测价格下跌。

最乐观的前景: 上升百分之5至10

最悲观的前景: 下跌百分之2

专家们对独立屋前景意见分歧。

Mellor预期价格下跌百分之2，而Oliver 博士和 Koukoulas指价格将会呆滞不前，其余两位经济学家预期价格增幅相当强劲。到了2018年中，悉尼的独立屋中位价将为115万至127万。

Kunnen预期升幅强劲，约为百分之5至10，并指人口稳定增加和经济活动处于良好水平是主要原因。预料利率将不会上升，现时金管局的措施似乎已经成功限制过度的投资借贷。虽然供应过多的情况可能会出现，仍然有相当的需求和不同渠道去获得贷款。

其实，大部份专家都觉得独立屋需求会持续增加，但这类房屋的建造量不足，所以独立屋市场将会较公寓市场强劲。

Wilson博士指未来几年不可能出现双位数字的增长，但短期价格仍有上升空间。悉尼房价仍然有增长，但幅度将不及以往。

不少在前线的中介已经亲身经历市场如何降温。

Starr Partners在悉尼一半的地区设有办事处，包括投资者最喜爱的西区，其首席执行官Doug Driscoll指价格开始停滞，但数据仍未能显示。他预期明年初房价将微跌，但认为独立屋市场将较公寓市场强劲。

Wilson指很难知道中长期的走势，因为推动市场的因素会改变，短期来说就好像预测天气一样。就算政府也很难预测季度的表现，以往看到很多预测都是不准确的。

考虑到这一点，就算经验最丰富的房地产专家也不能对房市前景有同样的看法，这是意料中事。

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（据澳房汇）

据《澳洲金融评论报》报导，房地产估价公司Herron Todd White发布了一份房产分析报告指出，由于房源紧缺，悉尼地段较好的优质商业大楼的租金及价格出现上涨，悉尼商业房市表现仍旧一枝独秀。

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报告总结，由于悉尼商业用地向住宅及基础设施用地转变，CBD方圆20公里内的楼价因此上涨。分析提到，当地中介已提及好位置的优质商业建筑出现紧缺的问题，而鉴于供应不足及相对健康的行业发展前景，预计悉尼商业房产需求将得到增加。

悉尼、纽卡素及黄金海岸的商业房市均有较大增长空间。中小规模的商业租赁（5到10年期）年租金将继续保持在100澳元至120澳元每平方米的区间内。租赁面积在1500平方米以下的商业空间需求也非常强劲，尤其是在悉尼北部及西南部，不少在两地办公的企业因用地商转民而不得不搬离。

由于城市东南部增长走廊（如丹顿农（Dandenong）及帕克纳姆（Pakenham）等地）新开不少项目，墨尔本商业房产租金基本稳定。南丹顿农一栋办公面积约2500平方米的优质办公大楼年租金可到70澳元至90澳元每平方米。Herron Todd White报告写道，预计未来一年租客需求仍将相对强劲，但鉴于目前（墨尔本）南部、东、西南部的建设项目，需警惕过度供应风险。

报告称，墨尔本及堪培拉均已接近峰值市场标准。布里斯班商业房市的租赁及售卖情况也一片向好，需求强劲，加之有限供应提振价格。报告指出，因布里斯班不少企业计划在优质地段购地自建大楼，城市地价也因此得到上涨。租户对优质大楼的趋之若鹜拉升了好地段的租金增长，尤其是靠近主要交通线路及港口附近地段。但也有地区是例外，布市西南17公里外的十七英里岩（Seventeen Mile Rocks）地区的楼价就因供应充足饱受下行压力。

报告指出，阿得雷德、珀斯及汤市围（Townsville）房市现正处于低谷，布里斯班、凯恩斯（Cairns）及米尔杜拉（Mildura）则正在复苏阶段。

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（据澳洲新快网）

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据《澳洲金融评论报》报导，随着中澳两国监管机构限制投资的措施逐渐见效，中国的房地产买家开始撤出澳洲市场。

2016年，中国买家曾在澳洲房产市场掀起热潮。根据瑞士信贷（Credit Suisse）的数据，2016年下半年，所有新房购买交易中，外国买家在新州占比25%，在维州占比16%，其中有约80%是中国买家。

投资银行摩根士丹利（Morgan Stanley）分析外国投资审查委员会（Foreign Investment Review Board）数据，估算在2016财年从中国流入澳洲房产市场的投资总值达到200亿澳元。

然而，随着中国政府加强资本控制、澳洲银行收紧借贷要求、各大首府城市公寓市场可能出现过度供应，这一比例有所回落。

房产中介公司Beller Group驻上海负责人科克纳（Scott Kirchner）说：“就在12个月前，澳洲仍是中国房产展销上最炙手可热的（市场）。现在澳洲开发商无意推动项目，中国中介也对澳洲房产没有兴趣。”

科克纳称，马来西亚和英国越来越受中国买家欢迎。

房产网站居外网（Juwai.com）的数据显示，与去年下半年相比，今年上半年澳洲房产的搜索量缩减了1/3。与去年同期相比，今年上半年对澳洲的查询缩减了9.7%，但全球查询总量增长了8.7%。

网站澳新地区负责人简·陆（Jane Lu）说，其中原因包括：新的房产税收、澳洲银行对外国买家收紧借贷、中国加强资本控制。她说，中国人今年在澳洲购房交易量或将缩减10-30%。

简·陆说：“泰国等国家（房产）不那么贵，会更受欢迎。”但她强调，即使中国买家在2017年缩减1/3，澳洲仍是中国第二受欢迎的海外市场，只是“他们（买家）感觉到澳洲政府不希望他们来这里”。

根据国际会计师事务所毕马威（KPMG），从2007年起，中国对澳州投资多达900亿美元（约合1138亿澳元）。

地产巨头大连万达集团上个月宣布，将对悉尼和黄金海岸（Gold Coast）的两大工程项目进行重组，或引发大量中资企业撤出澳洲。

（据澳洲新快网）

据Domain报道，随着悉尼及墨尔本房价不断攀升且达到创纪录水平，物业售价突破百万澳元的情况也越来越常见。CoreLogic研究结果显示，去年悉尼出售的房屋有近半价格超过100万澳元。

过去一年，悉尼有47%的出售房屋价格突破100万澳元，单元房则有21.3%。相比之下，10年前，该市出售房屋中超百万澳元的比例仅为13.8%，单元房则为4.7%。

据房产网站realestate报道，花旗银行（Citi）新的借贷需求数据显示，置业者购买两年内新建的单元房，或者在该行所列出的“黑名单”城区里购买单元房，将需要准备35%的存款作为贷款的首付。

据了解，花旗银行列出了90个“黑名单”城区，其中有34个城区位于悉尼，包括悉尼机场（Sydney Airport）、巴拉玛打（Parramatta）、车士活（Chatswood）、泽特兰（Zetland）、悉尼奥林匹克公园（Sydney Olympic Park）、CBD的禧市场（Haymarket）和欧田磨区（Ultimo）、丘陵区（Hills District）的部分城区、莱德（Ryde）和史卓菲市（Strathfield）等。

据CoreLogic的数据显示，如泽特兰和禧市场等地区的中位单元房价已经超过了90万澳元。这就意味着，如果置业者要购买一套普通的公寓，需要35%，即超过31.5万澳元的存款。另外还需要3.5万澳元或以上的资金用于支付印花税。

除了悉尼以外，墨尔本也有27个城区被列入名单中，布里斯班（Brisbane）则有12个，柏斯（Perth）8个，堪培拉（Canberra）5个。

据了解，一些地区公寓供过于求，使得当地房价风险增大。为了规避风险，花旗银行也与安保资本（AMP Capital）及澳洲国民银行（NAB）等一样，实行了更为严格的借贷政策。而荷兰直接银行（ING Direct）等其它借贷机构则降低贷款公寓房最小面积要求至40平方米。

BIS牛津经济研究院（BIS Oxford Economics）的分析师齐格马尼斯（Angie Zigomanis）表示，对于一些房产市场来说，出现供过于求的情况将会带来毁灭性打击。严重时会使房价降低，导致新置业者的贷款价值超过房价。

据了解，目前悉尼的新房建设居多。房产咨询机构Charter Keck Crame预测，今年悉尼将有2.55万套新公寓建成，墨尔本则有1.709万套，布里斯班为1.03万套。

房产网站Hotspotting在《房价预测》（Price Predictor）报告中也指出，悉尼新住宅建设率居高，将成为威胁该市房价的部分因素。悉尼奥林匹克公园、机场区域及巴拉玛打CBD区域将是风险最大的地区。

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（据澳洲新快网）

据《悉尼先驱晨报》报道，房地产协会（Housing Industry Association (HIA)）在周一公布的一项调查结果显示，尽管各州房产市场情况不同，但6月份全澳的新房销售数量下降至2013年以来的最低水平。

据了解，房地产协会对大量的建筑商进行调查，结果发现，由于季节性调整原因，澳洲6月份的新房销售数量与5月份相比减少了6.9%，一反之前两个月销售量增长的情况。其中，新的独立式住宅销售量减少了5.7%，公寓销售量则下降了10.7%。

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6月份，澳洲总体新房销售量与去年同期相比减少了11.9%。而各州的情况则不尽相同。新州、南澳、昆州等地区的新物业销售数量均下降，维州和西澳则相反，出现了上升趋势。

CoreLogic的数据显示，过去一周，除了阿德莱德（Adelaide）以外，澳洲大部分首府城市的房价均出现下降。总体清盘率方面则略有上升。

据了解，在7月最后一周，阿德莱德的房价略上升了0.3%，悉尼则相反，下降了0.3%，墨尔本下降0.1%，布里斯班（Brisbane）下降0.7%，珀斯（Perth）下降0.2%。

同期，五大首府城市的总体清盘率为70.7%，与前一周的69.9%相比略有上升。

（据澳洲新快网）

据《澳洲金融评论报》报道，澳洲储备银行日前表态，墨尔本及悉尼昂贵房产买家背负的高水平房产债务将对金融稳定造成威胁，但鉴于存在最基本的供需关系，未来两市房价未必暴跌。

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澳储行助理行长布洛克（Michele Bullock）在“经济与社会前景研讨会（Economic and Social Outlook Conference）”上表示，澳储行已在本行所撰写的金融稳定分析中将房贷列为风险项，但房价本身并非问题所在，而欠贷家庭在房价突然下跌时的不堪一击及此带来的影响才是真正难题。此前总理谭保也已提醒，房价走势不明，未来或有加息可能，呼吁民众审慎申请房贷。

据了解，为刺激消费需求，澳储行去年做出了降息调整，悉尼及墨尔本房价一时激涨，导致澳洲审慎监管局（APRA）不得不出台新“宏观审慎”政策，抑制投资者借贷及无本金贷款。布洛克表示，澳储行尤其关注房产投资者，“因为投资者可能更倾向于顺周期动作，即价高时买入，价低卖出，因此他们可能导致整个循环恶化”。

但布洛克也指出，目前房市堪称“双城记”，除了悉尼及墨尔本，澳洲其它城市房价不大可能出现较大上涨。她称，导致这种情况出现的原因很多，基本的供需关系就是其一。布洛克提到，就悉尼目前的状况而言，其房产供应仍难满足此前几年积压的需求，墨尔本则是因近期人口的急速增长带动了需求上升，“因此我们非常重视债务水平走高而收入增长缓慢将带来的风险，负债与收入比正在上升”。

但她随后补充道，悉尼及墨尔本存在的基本供需关系问题并不意味着两市将面临房价暴跌的局面，但确实有必要密切关注两地房市。

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（据澳洲新快网）