戴德梁行 – juwai

6張圖看清去年中國境外房產投資趨勢

中國境外房地產投資的大浪逐漸退去？

2月24日，房地產咨詢公司戴德梁行發布《2019年中國境外地產投資意向調查》。數據顯示：去年中國境外房地產投資額同比暴跌63%，至157億美元，創近四年新低。

就投資目的地而言，美國連續兩年失去“中資首選”地位，去年更是首次出現“中資在美國房地產投資金額淨流出”的情況。在歐洲，去年中資也是整體出現資產淨流出現像。

就拋售金額來講，另一家房地產咨詢公司RCA數據稱，去年中國內地投資者拋售境外房產總額已經超過120億美元。

戴德梁行預計，在緊縮金融政策的影響下，今年中國境外地產投資依舊會保持低位平穩狀態，“國內投資者正變得越來越理性”。

具體來看，去年最受內地投資者青睞的是中國香港地區，後者去年內地境外投資總額占比的61%。中國香港也替代美國，連續2年成為內地投資者的首選。

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另一方面，去年總計37宗價值23億美元的地產投資，似乎表明內地投資者對美國房地產市場依舊保持興趣。然而，前者去年在美拋售總計達31億美元的房地產——這也是中國投資者首次在美國出現房地產投資淨流出這一現像。

值得一提，去年中國對歐洲房地產的投資整體出現資產淨流出現像。

在投資意向方面，戴德梁行本次調查采訪了內地51名投資者，這些投資者境外地產投資總額超過了417.9億美元。結果顯示：美國、一帶一路國家及英國成為內地投資者2019年海外地產投資的首選目的地三甲。

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投資類型來看，寫字樓和住宅依舊最受中資青睞。需要指出的是，養老地產本次排名較2017年上升3個身位位列第3，其中43%的受訪者表示對該類別投資感興趣，較去年大漲87%。投資意向下降最大的是酒店板塊，按年下降50%。

戴德梁行大中華區資本市場部海外投資主管張令青表示，報告中投資者對投資目的地的傾向、人民幣彙率變化和全球物業價格的看法，均表明目前國內投資者正越來越理性，並嚴格按照國家投資政策來選擇投資物業。

張令青預期2019年境外地產投資仍然會是相對安靜的一年，但估計將看到更多中資收購海外地產經營及管理平台及旗下資產包的動作。

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來源：觀察者網
責編：Zoe Chan

深度：2017全球商業地產投資：紐約穩坐龍頭倫敦褪色 | 海外

根據戴德梁行近期發布的最新報告顯示，截至今年6月，全球房地產投資市場規模達到1.5萬億美元，與上年同期相比增長4%。

這份年度報告《全球房地產投資制勝之道》（Winning in Growth Cities）針對全球商業房地產投資活動展開調查，並根據城市吸引資金能力進行排名。

截至到今年6月的12個月內，前25個城市吸引投資額約占全球房地產市場投資總額的壹半，但過去占主導地位的壹些城市出現了大幅下滑。紐約連續第六年成為最受歡迎的市場，盡管其吸引的投資額下降了37%，同時倫敦的投資額減少25%，使其失去了前三名的地位，而巴黎也下降了21%。可售資產缺乏是導致下降的主要因素之壹。

舊金山和中國香港取得了相對可觀的成績。舊金山憑借4.5%的增長率躋身排行榜第三名，而中國香港的增長率更高達到19%。同時，馬爾默、尼斯和大阪等二線城市愈加獲得國際投資者的青睞，因為這些投資者希望進行更廣泛地投資從而獲得更好的收益。

北美地區吸引力強勁，成為投資的主要目的地。在前25個城市中，北美地區占據13個，歐洲和亞太地區分別占有6個。亞太地區壹些城市的增長最引人註目。首爾的投資額增長了98%，新加坡的投資增幅則達到了52%。

報告作者丶戴德梁行歐洲丶中東及非洲的投資策略主管David Hutchings表示：“在2016年房地產市場出現逆勢的背景下，今年的全球市場卻實現了強勁的增長，著實令人驚訝，但投資者情緒確實得到了改善。隨著人們對全球政局變動的擔憂逐漸消退，至少就目前而言，房地產的全球化仍將會迅猛發展。”

“壹些主要城市出現了投資活動下降，其由於可售資產的減少，而不是需求量下降，但這也表明價格上漲正在促使壹些投資者拓寬投資地域。”

“雖然紐約、東京和倫敦的自我適應和革新能力將繼續增強其全球主導地位，但競爭將會逐漸升溫，因為投資者日益青睞選擇更為廣泛的二線城市。跨境投資者在2015/2016年度未關註的18個市場現在正在獲得青睞，表明投資者願意轉向新市場尋找機會。”

北美地區

北美地區的大多數城市獲得的投資額均實現了增長，其中聖安東尼奧、夏洛特和拉斯維加斯在今年尤為獲得青睞。盡管該地區跌幅最大的城市均來自全球50強城市，紐約、聖叠戈和丹佛分別下降37%、30%和23%，但達拉斯、休斯敦和奧斯汀等美國的壹些大城市卻實現了增長。

歐洲、中東及非洲地區

中歐和東歐國家首都城市在全面增長方面表現最好，尤其是布拉格、布達佩斯和索非亞的增幅超過西歐城市。同樣，雅典的投資者信心上漲，盡管增長的基礎較低，但投資規模達到10年來的最高值。

吸引國際投資最強勁的前25個城市中，10個來自歐洲，其中倫敦、巴黎、阿姆斯特丹和柏林位居前5位。德國多個城市在排行榜中的名次獲得了提升，其中柏林的排名提升了兩位，法蘭克福則提升了9位，躋身前10大跨境資本流入地。亞洲和中東的投資者尤為青睞法蘭克福，其投資額分別增長461%和132%。

歐洲資本四年來首次超過北美地區成為跨境總投資的最大來源。

亞太地區

亞太地區壹半以上的城市投資額取得了負增長，其中悉尼、吉隆坡、北京和臺北出現了大幅下降。盡管如此，亞洲城市今年在全球市場所占份額卻得到了上升，並強化了在前50名城市中的排名，該地區最強勁的增長來自於經濟快速發展的城市，其中緬甸的增幅尤為突出。

在中國香港，土地交易市場十分火熱，其中中國內地公司尤為熱衷於投資住宅用地，而中國香港本地開發商則在商業用地拍賣中表現優勢。

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雖然紐約連續第六年保持全球商業地產投資的主導地位，但競爭將會逐漸升溫，因為投資者日益青睞選擇更為廣泛的二線城市 — 雖然紐約連續第六年保持全球商業地產投資的主導地位，但競爭將會逐漸升溫，因為投資者日益青睞更為廣泛的二線城市

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投資策略指南

展望未來，宏觀形勢不斷變化，投資者必須改變策略。同時，不確定性依然存在。報告針對投資策略提出的主要建議包括：

經濟周期延長，資本投資增長但通貨膨脹減弱。

利率仍處在低位，不過不會持續低位很長時間。

不確定性依然存在：各地區丶國家丶城市和物業類型不斷多樣化，需采取應對措施。

在最佳城市中，投資者需對其物業進行定期維護和創新性改造以滿足現代租戶日益更新的需求，從而最大程度規避風險。

投資者可在核心國家主要二線城市和門戶城市新興市場上尋找機會。

有選擇性地關註新興市場物業，尤其在實施改革的經濟體中尋找低風險機會。

投資者應從滿足租戶需求而獲得資產價值及回報率增長，而不是只靠合約支持的收益率水平。

戴德梁行全球資本市場主管Carlo Barel di Sant’Albano表示：“人們廣泛認為，與6個月前相比，宏觀經濟環境對房地產更加有利，壹方面是因為投資者情緒有所提振，另壹方面是因為投資活動確實得到了改善。由於國際貨幣基金組織自2011年首次上調了GDP增長預期，投資者變得越來越積極主動。”

來源：戴德梁行

責任編輯：Zoe Chan

據戴德梁行最新數據顯示，2016年中國海外商業地產投資總額再創新高，達到383億美元，比2015年增長了49%。隨著中國對外置業投資額不斷攀升，隨之興起的，還有海外房產中介行業。然而，很多不合乎規範的中介機構也混雜其中，從而衍生出供求雙方信息不對稱導致的不透明和多重中介等“陷阱”。在近日舉行的日出投資客戶年會上，鏈家地產海外置業總經理時今強對中新網表示，找壹家足夠專業且可以信賴的房產中介是規避風險的最佳方式。

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戴德梁行發布的《2016四季度中國海外投資市場》報告顯示，2016年中國海外商業地產投資總額再創新高，達到383億美元，比2015年增長了49%。其中，美國是中國投資者的首選目的地，投資總額達183億美元，比2015年增長了4倍以上。2016年，美國占到中國海外地產投資總額的48%，保持領先。另據全美房地產經紀人協會(National Association of Realtors)的數據稱，2016年中國超越了加拿大，成為美國房產最大的國際買家。

事實上，不僅美國是中國人買房的熱門目的地，近年來，也有不少國人在加拿大、澳大利亞、新西蘭、英國、德國、法國、日本、韓國、新加坡等多個國家買房置業。眾多國內房企也開始遠赴海外建房，做起國內人的生意。

隨著中國對外置業熱度不斷攀升，隨之興起的，還有海外房產中介行業。然而，由於市場準入門檻較低，很多不合乎規範的中介機構也混雜其中，伴隨市場壹起野蠻生長，從而衍生出供求雙方信息不對稱導致的不透明和多重中介等“陷阱”。

近年來，在參與購房移民的投資者中，很多人花費幾百萬元在海外購置房產，卻出現了房產被開發商抵押給銀行、被蒙騙入住等問題。壹些無良中介往往利用投資者不了解行業、不了解當地政策、語言能力不足、海外維權困難等劣勢欺瞞投資者，使投資者蒙受重大損失，但中介卻能逃避法律責任。

據鏈家海外事業部總經理時今強介紹，在海外購房熱潮中，市面上壹些購房者耳熟能詳的項目都只是“看上去很美”，“這些項目其實並沒有宣傳的那麽好，而是因為給中介的返點高。這些小公司可能幹兩年就消失了，甚至賺壹筆傭金就找不到人了。”

“選擇房產項目時有許多購房者並不了解的事情，以美國為例，雖然美國房產市場的管理相對比較正規，但房產項目還是存在爛尾的可能。如果不了解拿地環節和整個的建築流程，還是很容易踩上雷區的。此外，美國也有學區房，壹條街壹邊的房子在學區之內、另壹邊在學區之外，兩邊的價格能夠差出壹倍，如果對當地情況不了解，也很容易上當受騙。”時今強說。

“關於行業亂象，我再舉幾個例子，壹種很常見的情況就是所謂的100萬元人民幣買壹套房子，但那套房子最多值50萬元，剩下的都被房產中介分了，業內人都知道這種情況，但購房者不知道。”時今強說，“還有壹種就是稱在歐洲壹些國家買房產送移民之類，號稱交上50歐元就可以移民葡萄牙、西班牙、希臘，取得這些國家的移民身份，這也是壹個比較大的坑。”

“海外購房陷阱太多了，可以說上三天三夜。”時今強認為，造成這些問題的原因主要是信息不對稱、專業度有差異。他表示，在海外買房，找個好中介和好經紀人至關重要，壹個好中介可以幫客戶省去很多麻煩，“就像壹個人要做心臟手術，他其實沒必要知道心臟是怎麽構成的，只要找到最棒的醫院就可以了。海外置業也是壹樣的，相關細節非常復雜，對於非業內人士來說，了解起來其實是壹個巨大的挑戰。那麽客戶只要找到壹家足夠專業且可以信賴的合作夥伴，比如鏈家，就能把整件事情完成的很順利，這也是規避風險的最佳方式。”

此外，時今強認為，解決行業亂象需要規範市場，還需要信息公開，通過各方努力，假以時日才能有好的結果。

（據中國新聞網）

戴德梁行：至2019年，倫敦中心區漲幅約25%

戴德梁行（DTZ）新建房部門總監邁克·比克頓（Mike Bickerton）在位於其全球總部舉辦的一次房地產研討活動中對2015上半年倫敦地產走勢進行分析。

他再次強調了倫敦地產投資的優勢所在，憑藉英國的世界頂級教育系統、完善的醫療系統、歷史悠久的物質文化遺產、穩定的貨幣，以及歐盟提供的各種優惠政策，倫敦這一世界商業金融中心持續吸引世界各地買家。

另外他談到，倫敦地產投資的初始收益率平均維持在4%左右。戴德梁行的研究部分的調查認為，在未來3年內，英國央行基準利率將上漲至3%。因此，加息前是入手倫敦房產市場的一個好時機。

通過分析過去5年的數據，戴德梁行調查得出，倫敦中心區房產的漲幅接近50%，大倫敦區的平均漲幅也達到了30%，明顯高於英國其他區域。由於各種不確定因素對於價格的影響，戴德梁行的研究部門預測，到2019年，倫敦中心區的漲幅將在23%-26%。

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