房产 – Page 11

公寓投资——短租房回报率以及如何打理 | 菲律宾

最近几年随着短租平台如Airbnb的火热，很多投资者将在菲律宾购买的公寓放在airbnb上面做短租房，回报率高于长租。

短租房最难的是如何打理，很多国内客户买房之后并不是在菲律宾居住，长期在国内，只有偶尔去菲律宾。有些人是在国内打理：处理网上部分，比如处理租客问题，跟客户联系并处理airbnb的账户。然后在菲请一位清洁工，租客退房之后打扫卫生，并帮忙每月缴纳水电管理费这些。租客入住和退房：可以完全自助式的，比如用一个密码锁将房门钥匙放在锁里面，并将锁放在信件箱mail box, 租客在网上成功订房之后，将密码锁的密码发给他，这样房客到达之后自行取钥匙，退房的时候再把钥匙放回原处即可。

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在大楼管理比较严格的情况下，可能需要为租客做一个授权书Authorization letter, 也就是写一个通知给管理处，告知他们这套房子是短租给这位房客了，否则有时候管理处会拒绝不认识的人进入大楼。

还有一种形式是专门请人打理（通常都是有多套房子），付对方工资。目前也有一些房屋管理公司在做这项业务，比如跟我们合作的一家公司，主要管理在BGC和Makati的公寓，与业主分成。

短租公寓的价格：以一套SMDC典型的小户型为例，26平米带家具，价格大概是200RMB一天，如果是在makati这样的中心区域，出租率非常高，基本上每个月都能订满，或者至少有20天可订满。因为在这些地方，酒店都很贵，基本上很难找到200块钱一晚的酒店，除非位置很偏僻的小酒店，当然住起来就每月这种公寓舒服。公寓有26平米，有厨房可以做饭，比起那些偏僻的破旧的酒店，当然会更受旅客的欢迎。

另外，一室一厅或者小两室的房子也非常受欢迎，因为有些是家庭出游，带有小孩或者老人，住酒店非常不划算，并且不能做饭，这时候就需要一个一室一厅或者小两室的房子，一家人都能住下. 还能自己做饭。菲律宾的饮食非常不符合中国人的口味，大多就是油炸，很少蔬菜，并且价格还贵，再说，带着家人一起，总不能天天吃麦当劳那些。如果顿顿都去中餐厅，花费会比较高，而且餐厅里面吃多了也不是很健康。

短租房的配置：基本的家具都会有，当然最好是有WI-FI，配置最好两条浴巾，沐浴露和洗发水这些最好都有，个人洗漱用品就不用。早餐一般不用提供。

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马尼拉房产租赁市场价格以及如何出租等问题 | 菲律宾

首先，价格。目前有几个中心区的房租价格都比较高：Makati CBD, Ortigas CBD, The Fort, Mall of Asia旁边这几个区域，一个28平左右的单间，带家具的，租金在2万到2万5披索，相当于RMB三千多一个月。一个两房差不多5万皮索。如果是高端房子，租金就更高了，有些一室一厅的高端楼盘可租到1万RMB一套。

管理费，每个月的管理费可以是租客出，也可以是房东出，这个都是体现在房租价格里面的。如果你长期不在菲，那就让租客出，这样租客每个月去交费，不用操心。
中介收费：如果你自己找不到租客，可以让中介去找。

一般是收取一个月的租金。大的地产公司比如SMDC, AYALA, CENTURY</b>都有自己的租赁中心，客户买房之后可以把房子委托给公司的租赁中心，具体收费每家公司不同（大部分与市场价类似，即每年收取一个月）。

租金如何收取：大部分是客户需要支付一年或者半年的支票，也可以是押二付一，这个看你们怎么谈。

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一般出租的房子都是要带家具的，尤其是这种高档公寓，因为租客大部分是外国人，很少有人会租房的时候买这么多的家具。不过菲律宾的公寓在交房的时候是装修好的，客户只需买家具即可，甚至有些房子是带家具的。交房的时候墙，地板，天花板都是搞好了的，浴室全部弄好，有淋浴，厨房有橱柜。而且基本上卧室会带有一个衣柜。

房子买了之后好出租吗？只要是中心位置，你的定价符合市场范围，那就没问题啦。

再次说到地理位置。位置，房子装修，楼盘新旧都是影响价格的几大因素。位置越中心，租金越高，隔几条街的房子可能租金相差很大，比如Makati，并不是整个makati的租金都很高，可能中心地区2万5，偏一点的街道同样房子只要1万，这个差距是很大的。

如果打算买房出租，一定要了解清楚那个楼盘的房子能租到什么价。

几个黄金地段：

Makati：围绕Ayala大街步行可到的距离

Ortigas：这里有个写字楼区，这附近都可以

Mall of Asia：离mall of asia步行可到的距离或者开车10分钟内，距离附近赌场近的地方

The fort：整个区域都还可以，价格差不多，当然高尔夫景观的会更好。
另外还有一些较小的片区也有写字楼集中的地方，但相对来说，以上几个区域的租金是最高的。

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关于菲律宾房产回报率问题 | 菲律宾

很多人咨询投资回报率，业内确实有8-10%的说法，一些好的房子能够达到这样的回报率。但是回报率是没有固定的，主要还是看楼盘。

如果要租到好的价格，一定要买好的楼盘，高端楼盘回报率8%以上是没问题的，而且不用担心出租问题，在租赁市场非常受欢迎。

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低端的房子在马尼拉也很好租出去，但是价格相差很大。与很多人想象中不一样，马尼拉高端房子需求很大，并不是贵的房子就没人租，毕竟这里高收入人群还是很多的，很多跨国大公司在Makati这里开分公司，外国员工非常多。

在菲律宾买房，不能指望房价一夜暴涨，这个之前有讨论过了，至少最近十年都没有出现过这种情况，短期内也不太可能发生，因此靠短期内房子涨价来获得高回报率不太可能。据乐观预测，菲律宾的房价还会涨10年，但这些都是预测，目前来看还是稳步缓慢上涨的趋势。

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菲律宾房屋交易的税费问题？| 菲律宾

很多人担心在买房的过程中有很多名目的收费，或者办理房产证的时候有很多隐性收费。

如果是一手房，开发商会在合同上面写明，一个是Other Charges ，这里面主要是办理房产证时的税费，房产证由开发商办理。这个other charges的比例每家开发商都不同，不过大致都在6%左右。这个费用是会在合同里面，算进总房价的。另外一个是VAT，这个是政府征收的房价12%的税，也是交给开发商，由开发商交给政府。

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房价低于320万比索的房子则不用交这个税，有些客户全额付款不分期，拿到10%的折扣，则房价打折之后恰在缴税线以下，则免去了这个12%的税。

一手房除了这两项之外就没有别的税费了。

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投资房产即可办理当地的全家移民绿卡SRRV | 菲律宾

由于经济的发展，社会的稳定，菲律宾成为中国投资/退休/留学人士的选择。同时菲律宾提供宽松的移民政策，投资房产即可办理当地的全家移民绿卡SRRV，吸引了大量中国新侨民，在菲律宾投资，定居和留学。

中国申请菲律宾退休移民SRRV的占比：拍摄自菲律宾PRA

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菲律宾移民(SRRV)申请条件：

微笑计划：

1. 主申请人年满35岁

2. 一家三口，在菲律宾存2万美元，增加一个申请者需加1.5万美元存款

经典计划：

1. 主申请人年龄35 – 49岁：一家三口存款5万美元，增加一个申请者需加1.5万美元存款

2. 主申请人年龄50岁以上：一家三口存款2万美元，增加一个申请者需加1.5万美元存款

注：存款可全部用于投资，投资项目需大于5万美元；若投资房产，需买现楼

若是投资菲律宾房产，推荐选择经典计划。存款可用于投资房产，同时获得菲律宾永久居留权，一举两得！

来源：滨屿移民

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菲律宾房地产投资百问百答 | 菲律宾

菲律宾投资前景光明，投资者选择的投资方式也多种多样，开公司、建厂、商务贸易、投资房产等。对于投资菲律宾房产需要了解哪些政策法规及常见的问题有哪些呢？

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外国人可以在菲律宾购买房产吗？

答：可以，基本要求只需要护照，部分开发商要求有支票本。对于外国人买家没有身份的要求，游客即可买房。

是否永久产权？

答：和国内的70年产权相比，菲律宾的房产是永久产权。外国人和菲律宾人一视同仁，可以永久拥有。

外国人购买房产的数量有限制吗？有什么样的限制？

答：有，外国人不能在同一项目内拥有40%的占有率。

外国人在菲律宾可以购买哪一类的房产，是否可以买别墅？

答：根据当地法律，外国人只能购买公寓，不能购买土地和别墅。部分菲律宾开发商把别墅项目做成公寓楼的手续，也就是说和公寓楼一样有房产证，但是没有地契。这种情况同样受限于40%的外国人份额。但是优势是所有业主共同所有包括项目所有的全部公共设施所占地。

是否有公摊？

答：无公摊面积，购买面积为实际使用面积。这一优势很明显，也就是说菲律宾的80平方米，只是相当于国内的100平方米。

外国人拥有菲律宾土地的方法有哪些？

答：外国人可以通过三种方式拥有土地。第一种方式，通过购买乡村俱乐部的股份；第二种方式，通过公司购买菲律宾土地。这两种方式都是间接地持有菲律宾土地。第三种方法，与菲律宾人结婚，这是能够直接拥有土地的方式。

外国人投资收益汇出菲律宾受限制吗？

答：根据菲律宾宪法，所有的投资者和企业被赋予如下的基本权益和保障：

撤回投资的权利：外国投资者拥有将投资清算收益及初始投资时所用货币按即时汇率汇出的权利；

汇回收益的权利：外国投资者具有将投资收益按即时汇率折算成初始投资时所使用的货币汇出的权利。

公寓占有土地的类别有哪些类？

答：分为Lease hold(土地是租的)和Free hold（永久拥有）两类。

公寓拥有者与公寓项目占地的关系是什么？

答：如果是永久地权（Free hold）公寓拥有者共同拥有公寓项目占有的土地。

外国人可以租用菲律宾的土地吗？

答：可以。一次租期最长50年，可以在期满后再续租25年。

农用地可以转为商业用地吗？怎么转？

答：可以。菲律宾土地是私有的，农用地转商用地需要报政府审批。转换的费用不是很高，费率与所在城市及土地状况有关，如有些沙滩转换成度假村的转换费用为每平米20元人民币左右。

对外国人出售公寓有什么限制？有没有如加拿大等地、国内的一些限制。

答：没有。与菲律宾人一样。菲律宾没有限购，限制转售的法律。

外国人投资菲律宾的资产安全吗？

答：菲律宾建国以来几乎没有发生过没收个人财产的事件，无论对菲律宾人、还是外国人。菲律宾法律对个人财产充分保护。

菲律宾对于个人房产怎么保护的？

答：菲律宾宪法规定保护私人拥有的合法财产，没有任何人以任何理由剥夺个人物业等私人财产。

菲律宾房产潜力?

答：菲律宾房产，一直是在稳定升值，而且近年来，菲律宾经济发展态势良好。最近3年每年都有至少15-20%的涨幅。菲律宾房产，值得长期持有。无论是自住，出租保值增值都是不错的选择。

同时，由于菲律宾离中国近。因此，管理此资产相对比较容易，而且成本较低。

菲律宾的商业铺面有投资价值吗？

答：投资菲律宾的商业铺面需要谨慎。好的铺面一般为开发商长期持有，很少对外销售的。一般的铺面，投资价值不高。菲律宾炎热，较少人会顶着烈日逛商店，大部分人愿意到大型购物商场里购物休闲避暑。基本菲律宾也少有开发商会销售铺面。

公寓的出租收益怎么样？

答：马尼拉的房屋目前处于供不应求的状况，出租回报率很高。在马尼拉的公寓的租售比在8%左右。很少有低于5%的，有些甚至高达12%。

菲律宾买房需要装修吗？

答：绝大多数的菲律宾楼盘都是精装或者简装的状态，也就是说厨房的橱柜，抽油烟机，水龙头；天花板，地板；厕所的洗脸盆，下水道，马桶，淋浴都是开发商做好交付的，如果没有个人要求高要重新装修的情况下，买了家具家电即可入住。

物业一般提供哪些配套和服务呢？

答：大部分的新楼都配有室内或者室外游泳池，健身房，儿童活动室，会客厅，多功能大厅，桑拿淋浴间。部分大楼甚至于备有电玩间，电影放映间，瑜伽间，台球桌，spa，图书馆，佣人定时打扫等服务。所有物业都是免费提供给业主使用（部分多功能厅要付费使用）当然这也是为什么菲律宾物业管理费昂贵的原因。大部分大楼都有24小时轮值的工程师为您提供单元内例如马桶堵塞，水管破裂，更换灯泡之类的小维护问题。

物业费用多少？

答：每个小区的物业费用都不一样，便宜的可能6-7块人民币每平方每个月，贵的高达15-18人民币每平方。由配套设施，单元数量的多少而定。部分楼盘的物业费如果一年提前付，可以享受10%或者一个月免费的优惠政策。建议外国买家可以一年付一次，减免遗忘被罚的情况出现。

菲律宾公寓楼的保安如何？

答：菲律宾的公寓楼都有大量的保安，在人员出入方便管理相对严格。每一个业主都必须登记入住人员的个人信息，家里司机和保姆的个人信息和无犯罪证明。业主的常用车辆也要登记申请专用贴纸才能自由出入。如有来访客人，必须经保安通过有线电话和业主合适访客身份方可放行。

写字楼的投资价值怎么样？

答：写字楼在菲律宾是非常抢手的，马尼拉几个中央商务区的写字楼空置率长期低于3%。租售比在6%左右，租期一般是三年以上。出售的写字楼项目极少，大部分都只租不售。

菲律宾的学区房有投资价值吗？

答：中学入大学的制度与中国情况不同，教学质量高的中学都是私立学校，菲律宾上得起私立中学的孩子的家里大多雇有专职司机接送，“择校”与菲律宾不太有关系。不过，菲律宾几所好大学周边的学区房有一定投资价值，菲律宾大学基本都不提供学生公寓。

外国人怎么购房怎么分期付款？

答：菲律宾一手楼大多是期房，一般实行分期付款3-5年不等。订金可以付现金或者刷信用卡、银联卡等。余下的分期付款，分期付款的方式有三种，第一种可以用自己在菲律宾本地银行的支票，在支票上填写不同的日期和金额，交给开发商，开发商到期去银行兑付。第二种，与开发商签订协议，由开发商定期到你的开户行扣款。第三种，从海外银行定期汇款给开发商，这种方式不常用，汇款成本高。

外国人怎么汇款到自己在菲律宾的银行账户上？

答：汇美元到自己在菲律宾的披索账户上，到账的时候自动按当时的汇率结转成披索存入自己的户头上。

如何银行开户？

答：菲律宾法律规定需本人亲自到银行，持2个有效证件。可用护照和SRRV。现在银行反洗钱政策严格，大多数大银行都要求外国人有居住身份的才可以开银行账户。

在买卖税收上对外国人有什么特别的规定？

答：没有。与菲律宾人一样。

客户买房应支付的税费？

答：过户费合同总价的0.75%；

印花税，合同总价的1.5%

房产税，单房至5房，2万-5万比索每年

注册费，金额较小

交房和过户是否同时？

答：业主将获得永久产权证，先交房，在过户，相差大约90个工作日

是否要买保险和Closing Fee？

答：无

出租是否需要纳税？

答：如果要报税，就需要纳税。

一般个人的房屋出租，很少有人报税。根据目前情况，房东不纳税。国际大公司出资租高端公寓给高管居住的情况下，往往需要正式发票。这种情况下需要报税，纳税。个人租赁合同一般不会要求正式发票。

在菲律宾生活成本如何？

答：总体来说，比国内一线城市低。但是租金高，电费高，通信费用比国内略高。如果要雇佣菲佣的话，每月600人民币，包吃包住。司机一千多人民币。

牛奶和食品质量可靠，可以放心食用。

而且，菲律宾制造业不是很发达，从国外进口的货物比较多，质量相对不错。

来源：滨屿移民

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非穆斯林女性业主该如何保护在迪拜的物业资产？

作者：DIFC遗嘱服务中心主管Sean Hird

迪拜政府公布的一项新统计数据显示，约有30％的迪拜房地产由女性拥有。这些信息来自迪拜国土部门总干事苏丹·布蒂·本·梅伊伦（Sultan Butti Bin Mejren），他表示这表明女性手中积累了大量材富。

这表明阿联酋是一个开放和进步的国家，男性和女性可以根据自己的判断，自由作出投资选择。但作为一名律师，这个消息也给我带来了一个疑问：迪拜的许多非穆斯林女性业主如何处理材产继承这个微妙的问题？

研究表明，西方女性是促使丈夫立遗嘱的人，而穆斯林妇女拥有既定的继承系统。北非国家突尼斯的女性示威者已经对这一制度提出质疑，阿联酋政府正在审查传统的继承规则。但总的来说，这是一个在几个世纪以来一直在穆斯林法律体系中应用的体系，并且继续在整个伊斯兰世界实施。

不过，对于非穆斯林来说，这会引发敏感问题。拥有巨额资产的女性或男性可能不希望根据伊斯兰教法分配他们的财富；相反，他们想自己选择财产受益人。在阿联酋，有一个解抉方案，迪拜和哈伊马角（Ras Al Khaimah）政府允许拥有资产的非穆斯林人士登记遗嘱，根据自己的喜好分配遗产。

这一法规是由迪拜国际金融中心（Dubai International Financial Centre, DIFC）法院宣布的，该中心沿用了基于英国普通法的法律体系。 DIFC遗嘱服务中心提供涵盖遗赠材产和儿童监护权等的各种服务。

房产遗嘱与女性房主——甚至是男性房主最为相关。这可以保护在迪拜和哈伊马角最多五处物业，一旦最坏的情况发生，作为非穆斯林的人士可以自由选择谁来继承遗产。

只要金融资产由迪拜或哈伊马角的银行或经纪公司持有，也可提供金融资产遗嘱，保障现金、政府证券以及股票的所有权。

在阿联酋，抚养孩子的母亲也会对监护遗嘱感兴趣。该法律允许母亲任命孩子的阿联酋临时监护人，也可以为母亲护照持有国的永久监护人，通常是家人或朋友。最后，生活在阿联酋的国际人士可以将所有这些条款综合利用，涵盖所有资产和监护权。

许多家庭都发现“全包式”遗嘱最能满足他们的需求，因为它允许父母双方创建文件，以反映他们对监护和资产分配的愿望。

DIFC遗嘱服务中心已经注册了3,500多份遗嘱，其统计数据反映了迪拜女性业主越来越多。在2016年和2017年，立遗嘱的人中有38％是女性。但是，如果迪拜所有物业中有三分之一由女性拥有，那意味著还有数千名女性拥有非常有价值的资产，却没有订立有效的遗嘱。

在日常生活的急迫和压力下，她们不妨考虑一下，选择谁将最终从她们获得的财富中受益，是否应该成为材务规划中更高的优先级。

居外推荐迪拜房源：Reva Residence豪华酒店式公寓

Reva Residence是迪拜著名开发商Damac Properties在商务港上的新建豪宅项目。Reva沿迪拜运河而建，在豪华的一房或两房公寓的任何角落都可以欣赏到蜿蜒的运河和世界最高塔——哈裡发塔壮丽的景色。优雅的室内设计，设备齐全的橱房，宽敞的浴室以及方便使用各种生活设施都为您带来卓越的品质享受。

美好生活的标志，住护将享受在该地区及周边的便捷出行，周围有丰富多洋的餐厅、咖啡厅、公员、娱乐和购物选择。迪拜中心最具标志性的地方之一就是谢赫扎耶德路，入住Reva Residence鸟瞰这座城市的魅力，感受多姿多彩的生活氛围。

建筑面积：41平方米
土地面积：49平方米
房型：1卧1卫1车库
楼层：共30层
竣工年份：2021年
房价：69.9万迪拉姆（约¥127万）
物业编号：38305343（点击图片查看房源信息）

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原文来源：Gulf News
编译：Zoe Chan

本文系居外网独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任

诺亚控股指定居外网为其2018年市场活动独家海外房地产合作伙伴

居外网新闻发布

中国上海 诺亚（中国）控股有限公司（纽交所代码：NOAH）指定中国领先的海外房地产平台居外网为其独家海外房地产合作伙伴。诺亚是中国领先的财富和资产管理服务提供商，致力于服务高净值的人群及公司客户。

通过这次合作，两家公司将联手在中国各地举办各种活动，为诺亚的18.7万多名高净值客户带来国际房地产的投资机会。这一合作伙伴关系也为海外房地产界连通起诺亚投资人群体，这一人群在美国的总投资额超过675亿美元。

作为诺亚2018年市场活动的独家海外房地产合作伙伴，居外网将会给诺亚客户提供物业专业知识与投资机会，使其可以全方位地实现自己的投资目标。居外网也将作为“2018年诺亚财富领军者系列峰会”的独家海外房产合作伙伴，其中2018年仅在中国将有18次活动。居外网将为诺亚的高净值中国投资者提供专属的世界级房地产投资机会。

诺亚财富创始投资人、执行董事章嘉玉女士表示：“诺亚财富的愿景之一是为全球富而有爱的高净值华人及其家族服务，居外网在全球有着丰富的优质房产资源，这也是诺亚高净值客户需要的。希望通过诺亚与居外在2018年的市场活动合作，实现共赢。

居外网首席执行官罗雪欣说：

“我们感谢诺亚与居外网建立了互惠互利的合作关系。”

“该协议代表了我们正在进行的工作，即进一步扩展我们向房地产开发商和项目营销人员提供的全面解决方案。”通过诺亚，居外网可以为房地产营销人员提供大量合格中国买家的独家渠道。诺亚合作伙伴关系让我们有机会为诺亚网络中的中国高净值投资者提供他们在其他渠道无法获得的房地产投资机会。

“这一伙伴关系最终将意味更多来自中国和亚洲其他地区的高净值投资者可以通过居外网和依赖我们的海外房地产营销商成功寻找并购买海外房地产。”

“就房地产业而言，这将为资产出售和合资企业的投资开发创造新的机会。诺亚投资者目前有意购买的房产涉及单个公寓单元、整个街区、可开发土地、优质社区和商业地产。

“超过60%的中国海外投资者计划在2020年前进行海外房地产新投资。近60%的中国外汇需求与海外房地产购买有关。半数以上的中国家庭计划将至少将10%的财富用于海外资产持有，而这一比例还在上升。此新数据来自英国金融时报《投资参考》。

“中国投资者的财富正在迅速增长，中国大陆现有160万个百万富豪（以美元计），这比历史上任何时期都多。中国的人均财富在过去六年增长了三倍多。”

关于诺亚

诺亚是中国领先的财富与资产管理服务提供商，致力于为高净值人群及企业客户提供海内外各类型金融投资产品的专业筛选、资产配置及投资组合管理服务。更多信息请访问www.noahwm.com。

关于居外网

居外网Juwai.com是全球最大的中文海外房产门户网站，拥有全球90个国家的280万条挂牌房源，每月有220多万来自中国及世界各地的用户查询中文海外房产及购房信息。居外网是腾讯网海外房产频道的独家合作伙伴。居外网连续两年被中国工信部所属中国电子商务协会评为最具影响力的海外房地产网站，曾被全球创业媒体“红鳟鱼”（Red Herring) 杂志评为全球初创公司百强。居外网的公司总部设在上海和香港，地区办公室分布在美国、加拿大、澳洲、菲律宾及马来西亚。更多信息请访问www.juwai.com。

美国房地产投资的花样多，挣的钱起码比中国多20倍 | 美国

美国最大的房地产经纪公司Keller Williams的创始人盖瑞·凯勒（Chris Goff）曾说，金钱生活在恐惧的另一端。

他把获取财富的过程比喻成渡过一条宽广且水流湍急的大河。在过河之前，你的内心充满恐惧。而当你到了河的另一边，回头看去的时候，会发现那条河也不过如此。只有渡过了河的人才会有这种体验。

房地产投资专家克里斯·高夫（Chris Goff）在他的教学班上，给我们这些坐在台下的学员提了一个问题：有五只青蛙坐在河岸上，三只想往水里跳……

问：现在岸上有几只青蛙？

答案是五只。

仅仅“想”是不够的，没有行动就没有变化。他用这样的一个比方来告诉我们房地产投资这件事上行动的重要性。

如果说这两位专家的话可以总结为面对房地产投资时的两条忠告——克服恐惧和立即行动，那么我认为，对于中国的在美投资者来说，还应该有第三条忠告：忘掉你在中国谈到房地产投资时的思维方式。

每当要跟中国的朋友提及房地产投资的时候，我几乎总能猜到他/她的第一反应——“你是说在美国买房吗？”

中国人普遍思维中，房地产投资与买房是划等号的。这种现象存在，有很充分的理由，那就是——中国的房地产市场把大家训练成了这样。

一方面，过去近20年里，你只要买到房，就能几倍甚至十几倍地获利。另一方面，中国的房地产市场其实也不允许投资者玩出多少别的花样。

然而，在美国的市场上，如果你还这样想，那就太过自我设限了。毫不夸张地说，美国房地产投资的玩法起码有中国的20倍之多。

我随手举一个例子吧。我想它会是大部分中国人闻所未闻的——

美国的地方政府每年向屋主征收房产税，它们依靠这些税收来支持当地的警察、消防、学校、修路的开销。然而，并不是每个人都会按时缴纳房产税。有的人因为遇到了经济上的困难，或是仅仅因为不知道有这么一笔税（比如不知道自己继承了一套房产），就使得他们“被”欠税。

这个时候，政府会要求他们补缴税款，并支付罚金，但是很多人仍然交不上。从政府的角度来说，罚款不是目的，只要税款收不上来，那它就影响政府的正常运转。

这个时候政府会怎么做呢？

美国政府会在这些房产上加上一个负担，叫留置权（lien），然后公开把这些留置权拍卖给投资者，并承诺给投资者一个高额的回报，年回报率从百分之十几到百分之三十几不等。

这样一来，政府从投资者手上拿到了钱，而房主有一定的“赎回期”，如果他们在赎回期内把债还了，那政府就会拿这些钱来支付投资者的本金和利息。如果房主没有赎回，那么房产就会被拍卖，然后用于还债，投资者也会拿到他的本金和收益。

这是我对这个过程高度简化的一个描述。不同的州的具体做法差异很大，比如有一部分州不是拍卖留置权，而是拍卖屋契（deed）。

我们这里不陷入细节，我想表达的核心意思是，这种在中国完全不存在的操作，催生了大量的投资机会。其中的策略非常多，有一些策略的聪明程度令人拍案叫绝。其中甚至还区分出了一级市场和二级市场。

如果我问你，房地产投资的方式有哪些？你肯定能说上来两种：买个房子等它升值，或者把买了的房子租出去。

这两种方式在美国都有，但是，如果你去房地产投资的会议或者俱乐部，你会发现，大家普遍关心的并不是这两种方式。

如果我说这两种在中国的主流方式在美国是非主流，这可能有点夸张，但说它们不是人们的第一第二选择，则肯定没毛病。以下我就来让各位拓宽知识面，具体聊聊美国人所关心的投资方式。

美国的房地产投资中有一种玩法叫“卖家融资”。也就是卖家充当了银行的角色，贷款给买家。加之美国房地产合同几乎全部能够转让（assign），这就产生了众多的可能性。卖家融资的结构方式有上百种之多。

美国的房地产投资还有第四种玩法，叫租赁/购买特权（lease option）。它的基本操作是这样的：合同约定，你可以短期（通常1-3年）租一套房子，租约期满时你可以选择把这个房子买下来或是不买下来；如果你选择买下来，那么房主是一定要卖的，此时的选择权不在房主。

这是它的基本含义，由此延伸出去，有很多鲜为人知的操作，能够让投资者在短期内迅速获利。而且他们往往不需要或者只需要很少的本钱，因而这也被称为“用别人的钱做房地产投资”。

上述介绍的后两种玩法，才是美国的房地产投资者最为关心的。通过这些方法积累几百万美元财富的人在美国也比比皆是。

接下来我举个具体的例子：

我在休斯顿认识了一个菲律宾人，他的室友是个古巴人。七年前，这位古巴兄弟刚到美国的时候，穷得只剩下一条裤子，连手提行李都没有。

一年前，他的每张信用卡都还欠着债。而现在，他每个月有3000美元的收入，生意还越做越大，现在正邀请菲律宾朋友加入，和他一起做。

他是怎么做到的？这是一个价值一千美元的秘密：一些懂行的人会收你1000到1500美元学费来教给你。今天我就在这儿把他的小魔术免费破解给你看。

从最基本的意义上来讲，他的操作是“卖家融资”下的一种巧妙的策略。

在这位古巴人的一个实际操作中，他首先找到欠了房贷的屋主，与其签了个购买合同，把屋主从债务中解放出来，然后将这个房子以卖家融资的方式售卖给一个买家，第三步就是让他去银行做再融资。

这样一来，房子原先的房主避免了丧失赎回权（foreclosure）和信用记录受损的结果，古巴兄弟的买家——一名信用分不高、在银行难以贷到款的墨西哥人——有了房子住，而且可以预期将来这栋房子将属于自己。而对于古巴兄弟来说，他在短短的十几天里，就挣到了5000美元，并且每个月还会由此产生几百美元的被动收入。

这位古巴兄弟很聪明，他的策略很聪明，跟这一样聪明的策略还有很多。而最关键的是，在这样一个交易过程中，所有人都是赢家。

多年之前，那本畅销书《穷爸爸，富爸爸》告诉我们，被动收入就是你不需要很投入地工作就能获得的收入。也就是我们今天流行语中说的“躺着挣钱”。

（让大家温习一下当年的这本神书）

这位古巴兄弟做到了。而房地产投资是最容易做到的投资领域。

不过，如果你要踏上这条船，首先需要做的是——克服恐惧、立即行动，以及忘掉你在中国投资房产时的那些思维定势。

来源：海外掘金黄永明

排版：Shelly Du

菲律宾投资房产意味着什么

随着中菲两国外交的持续升温，由中国主导的基础设施投资银行“亚洲投资银行”菲律宾投资项目启动，总投资约为5亿美元。

这也吸引了一大批中国投资客来到菲律宾投资房产。

根据菲律宾房地产巨头亚耶拉地产公司2017年的数据显示—-由外国人和海外菲律宾人（华人）购买的房产数目综合同比上一年增长了32%达到416亿披索相当于占据该公司全年销售额的34%。在购买住宅的外国投资者中，来自中国的投资者占据了49.4%的比例。

根据亚耶拉地产公司提供的数据来看，按照150万披索/套房子来算，单单在亚耶拉公司旗下买房的中国人就花了25亿左右人民币，买下了1600多套房，要知道菲律宾的地产公司前前后后至少有20家。

说完大数据我们再来粗略的看一下菲律宾房产的投资回报率：

菲律宾首都马尼拉商贸中心的黄金地段平均房价在15000-20000 人民币一平方（当然也有20000-30000一平方的豪宅高档套房）而且菲律宾房地产没有计算公摊，卖你的都是实际面积、永久产权、精装修。这个价位同比北京真心不贵。但是马尼拉的租金没有道理的贵——一套30平方内的小单间套房都能出租个3000 人民币！

据行业内知名的Global Property Guide（房地产数据研究网站）报告显示，仅在2017年菲律宾在亚的租金收益率排名稳居第二的位置。租金收益率高达6.13%而首都马尼拉的租金收益率更是达到了7%~8%的水平。

当然租金只是一部分，菲律宾本身的房产增值率也是稳定在6%以上，就目前来说菲律宾首都马尼拉金融中心区和马卡蒂（Makati）中央商务区的整体房价已经大涨7.91%，均价约2万人民币每平方米。而靠近CBD附近高端公寓均价也有大幅上涨例如位于Rockwell Center的三室公寓平均价格上涨了11.5%。

拿PBCOM附近的小黑楼Signa来说，在2014年的时候买下来一套小黑楼的公寓花了420万P（约人民币60万），到2017年的时候租金几乎都在4500人民币左右，年收益差不多7.5%左右了。那么截止2017年一套小黑楼的公寓价位到多少了呢？

答案是总价在130万左右！是的你没有看错就是130万，菲律宾本地房产开发商是每个季度涨一次价格且增幅一般是5%左右，1年的增幅就能达到21.55%左右（为了方便计算我们就以20%的增幅来看）。假设一套房开发商报价100万，那么1年后你在找开发商买房，可能他就会给你120万的报价了，当然就算是二手房的业主肯定也不会再第二年在以100万的价格转手，可能就会结合开发商的报价来看，但是普遍不会低于10%。