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新加坡房地产新私宅销量在3月份上扬，比去年同期高出近三成，更比今年2月份高出近六成。

分析师表示，3月份新私宅销量上扬，主要是几个大型私宅项目带动销量，但这股上涨势头预料难以持续下去，新加坡新私宅市场整体上仍处于疲弱状态。

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欣乐国际执行董事麦俊荣说：“虽然3月份新私宅销量环比高出57％，但要开香槟庆祝或许还言之过早，因为3月的高增长率是不太可能持续的。”

根据市区重建局昨天发布的数据，不包括执行共管公寓在内，发展商在3月共售出613个单位，比去年同期售出的480个单位高出了28％。这也比今年2月份售出的390个单位多了57％。

3月份新私宅销量上扬，主要是大众私宅项目所带动。在售出的613个新单位之中，有391个是大众私宅（中央区以外，OCR），197个是中档私宅（其他中央区，RCR），仅25个是高档私宅（核心中央区，CCR）。

仲量联行（JLL）研究与咨询部新加坡董事王德辉表示，3月份相对较出色的销售成绩，一扫今年首两个月楼市淡静的表现，多少提振了市场情绪。

他说：“今年首两个月份楼市淡静，部分原因是农历新年等节日的关系。但步入3月，发展商卖出了613个新私宅单位，这个不俗的销售成绩无疑为楼市注入了生气。这也使今年第一季所卖出的新私宅单位达到1379个，相当于去年第四季卖出的1376个单位，显示私宅销售情况逐步稳定。”

但王德辉也强调，受到总偿债率（TDSR）房贷限制等降温措施的持续影响，负担能力仍然是买家购房的最大考虑因素。像3月卖出的新私宅单位中，有超过六成为较符合大众负担能力的大众私宅项目。

发展商在3月共推出400个新私宅单位，比2月的389个单位多出了11个单位或3％。

3月也只有一个新项目推出，即位于实龙岗景上段的鑫丰银河湾（Kingsford Waterbay）。这个共有1165个单位的私宅项目，以1111元的中位数尺价卖出了155个单位，是3月份销售成绩最好的项目。排在其后的是沈氏通道的Sims Urban Oasis，这个1024个单位项目，以1401元的中位数尺价卖出了的107个单位。

其他销量比较好的项目还包括City Gate、The Skywoods和雅韵轩（Symphony Suites）等，但它们个别的销量都少于30个单位。

麦俊荣表示，鑫丰银河湾和Sims Urban Oasis虽然取得不俗的销售成绩，但它们作为拥有1000多个单位的私宅项目，还有至少八成左右的单位未卖出。此外，其他私宅项目在3月份卖不到30个单位，也进一步反映新私宅市场买气依然低迷。

展望楼市下来走势，麦俊荣认为，楼市下来还是被一些大型私宅项目所主导，包括义顺新推出的北园公寓（North Park Residences）。他也预测下来每个月的新私宅销量介于400个单位和900个单位之间，全年销量为6000至9000个单位。

世邦魏理仕（CBRE）东南亚研究部主管沈振伦则表示，按第一季卖出1379个单位来计算的话，全年新私宅销量将为5000个单位至6000个单位，相当于1997年亚洲金融危机、沙斯（SARS）爆发或2008年全球金融危机等经济不振时期的超低水平。

“如果本地楼市要重回到过去的每年卖出1万至1万2000个单位的水平，政府将需要重新检讨当前严格调控的房地产措施。”

新加坡越来越多家庭在更高额度公积金购屋津贴的帮助下，住得靠近父母或子女。

建屋发展局答复本报询问时透露，获得更高额公积金购屋津贴（Higher-tier CPF Housing Grant）的家庭，从2012年的944户增至2014年的1079户。这部分家庭在获公积金购屋津贴家庭中所占的比率，也从三年前的41％升至去年的46％。

根据建屋局规定，符合条件的首次购屋家庭，如果选择与父母或已婚子女一起购买转售组屋，或购买对方住家附近的转售单位，能享有四万元公积金购屋津贴，比原有津贴额多出一万元。

房地产咨询公司欣乐国际执行董事麦俊荣认为，领取更高额公积金购屋津贴的家庭比率上升，说明如今有更多转售组屋买家成功购得父母或成年子女住家附近的单位。这可能是因为受房地产降温措施影响，去年组屋转售价格全面下跌，让更多年轻家庭有能力负担得起靠近父母住家的转售组屋。

2013年开展的组屋住家抽样调查显示，半数受访夫妇希望能与父母同住或住在离父母不远的地方，但真正能做到的只有37％，也就是有13％的夫妇不能如愿以偿。国家发展部长许文远去年针对调查结果发表博文称，政府将探讨改善住屋措施，帮助大家庭建立紧密联系。

另一方面，符合条件的首次购屋单身者，如果与父母一起购买转售组屋，或购买父母住家附近的转售单位，也可在1万5000元公积金购屋津贴的基础上，享有额外5000元津贴。不过，领取更高额度公积金购屋津贴的首次单身购屋者却从2012年的143人减至2014年的103人。

博纳集团总裁伊斯迈指出，年轻情侣在结婚生子后，就会了解到住得靠近父母的好处，例如更方便让长辈帮忙照顾孩子。“相反，没有孩子的单身人士就体会不到这类好处。比起住在父母家附近，他们可能更希望住得靠近工作场所。”

智信研究与咨询总监王伽胜认为，由于当局自前年起允许单身人士申购新组屋单位，购买转售组屋的单身者近年来逐渐减少，可能是导致获津贴者人数下降的原因之一。

“那些每月收入不超过5000元的单身人士会选择购买二房式预购组屋；月入更高的则更可能购买鞋盒公寓。和屋龄较高、相对老旧的转售组屋相比，新组屋和私宅单位对单身人士更具吸引力。”

淡滨尼和勿洛受惠购屋者最多

从地区来看，淡滨尼和勿洛这两个成熟市镇最受想住得靠近的多代家庭青睐。在过去三年获得更高额度津贴的购屋者中，最多人在这两个市镇购买转售组屋。

伊斯迈说，这两个拥有许多老居民的成熟市镇，已经没有太多土地建造大批新组屋。为此，那些想和父母住得靠近的年轻夫妇，就得转而购买转售组屋。

IT公司职员刘俊麟（30岁）去年在兀兰买下人生第一套组屋，夫妇俩这个月就将搬进新家。这个四房式转售单位，和刘俊麟父母家只有一座组屋之隔。

刘俊麟说，自己一直希望在父母家附近买房，以便互相照应。“我曾申请过这一带的预购组屋，但没有中选。转售组屋比新组屋要贵一些，一万元的额外购屋津贴正好帮我们分担一些经济压力。”

新加坡私宅租赁市场需求疲弱，非有地私宅的平均租金再度下跌，3月份月比下跌了0.4％，同比则滑落6.3％。

根据新加坡房地产联合交易网SRX的最新数据，租金指数从2月份的119.9点下跌至3月份的119.5点。指数在2月份下跌1.3％。

核心中央区（CCR）的非有地私宅租金在3月下跌了0.5％，这已经是该区租金连续第四个月下滑。其他中央区（RCR）的非有地私宅租金则连续两个月下滑，但是3月份的下跌幅度从2月的1.9％减少至0.9％。

中央区以外(OCR)的3月非有地私宅租金则比2月份上涨了0.8％，是唯一在今年首三个月呈现涨幅的地区。

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3月私宅租赁交易提升

虽然租金下滑，3月份的私宅租赁数量有所提升，约有3948个非有地私宅单位在3月成功出租，比2月份的2880个出租单位增加了37.1％。

ERA产业主要执行员林东荣表示，我国经济转型趋向减少对外籍员工的依赖，是导致有关租金呈现下滑走势的原因之一。

林东荣说：“现在的市场是属于租户的市场，租户在市场上有更多选择，可以决定要租下的单位。至于还在本地工作的外籍人士，很多都不再拥有额外的租赁津贴，公司把租赁津贴包括在薪金里，这导致外籍人士纷纷减少租赁预算，选择更便宜的单位。”

另一方面，屋主本身的立场和态度也是导致私宅租金下滑的其中一个因素。林东荣解释，以往本地屋主的单位如果租不出去，可以向政府申报以获得资产税方面的津贴回扣。如今在更严格的房地产税制度下，屋主除了不再享有资产空置的税务回扣，还要面对更高的房贷利率，因此部分屋主为了不让单位空置，宁愿选择低价出租以减轻房贷压力。

ERA产业预测，下来一年的非有地私宅租金仍会继续下跌6％至8％，因为市场上将会有更多公寓项目今年完工。但随着现有租户搬迁到更合适的新单位，租赁交易量预期将保持活跃。

虽然私宅租金下降，但政府组屋3月份的整体租赁表现不错，租金比2月提升了0.1％，其中三房式和四房式的组屋单位租金增加了0.4％，五房式和执行共管组屋单位则分别下跌了1.3％和1.8％。

新加坡住宅单位总数将在未来三年增长11％，在2018年初达到143万个。随着供应增加，新加坡房价已适度下滑。

新加坡国家发展部长许文远昨天发表题为“调整平衡”的博文，公布2015年至2018年的房屋供应数据。

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他说：“经过四年努力增建新房子，终于看到了成绩。由于组屋和公寓需要三四年建造，我们现在正享受努力的成果。”

国家发展部去年公布2014年至2017年的房屋供应时，预计将建成20万零34个单位。不过，随着预购组屋供应放缓，最新的房屋数据调整为19万5788个。许文远强调，购屋者“有许多选择”。

目前，本地共有128万个住宅单位，96万个是组屋，其余32万个是私宅。

住宅市场供需更平衡

许文远说，随着房屋供需重新平衡，房价也在调整，去年首次全年下滑。“这让购屋者松了一口气。由于下滑适度，卖屋者和屋主也松一口气。房屋市场崩溃无益于任何人。”

他说：“我们的住宅市场在买卖之间取得了更好的平衡。”

根据建屋发展局上个月公布的数据，去年全年的组屋转售价下跌6％，跌幅高于前一年的0.6％，也是自2002年以来最大的跌幅。

在私宅方面，市区重建局的数据显示，去年私宅价格下跌4％，是自2008年以来首次出现全年下跌的情况。

许文远也在博文附上图表，列出2014年至2018年每年的房屋供应量。

今年建成的组屋、执行共管公寓和私宅单位预计共有5万零796个，每年建成住宅总数逐年下降至2018年的3万8316个。组屋方面，今年预计有2万6000个单位建成，接下来三年维持在每年2万5000个。

房地产咨询公司欣乐国际（SLP）执行董事麦俊荣受访时说：“有好些建筑工程延误因为建筑工人短缺。政府缩紧外劳的政策是否会调整，将间接影响住宅完工的时间。”

另一方面，有些新项目尚未确定，麦俊荣认为总住宅单位的确切数字可能会更高，甚至可能会出现过剩的情况。

他说，许多拥有组屋的国人购买私人公寓出租，但由于现在是“租户市场”，租户有讨价还价的优势，屋主能否顺利租出房子，得视政府的人口政策而定。

房地产市场分析师洪永良持相同看法。他说：“一年半前，屋主只需二三个星期就能把房子租出去，现在需要多一倍的时间，而且租金已不如往年。如果屋主愿意妥协，就能很快出租出去，但若坚持收取较高租金，房子可能得空置一段时间。”

他认为，我国人口必定会按人口白皮书的计划逐年增加，住宅供应量将能适当地满足需求。

今年上半年的政府售地计划把私宅供应量减少约两成，以降低私宅供应过剩的可能。洪永良认为，政府对房地产市场的降温措施将进一步拉低私宅转售价。

在他看来，市区如乌节路一带的私宅转售价将在接下来半年内下调2％至3％，是中长期投资者进场的好时机，因为降温措施只是用来调控市场，私宅市场可能会在三至五年后回温。

市场实例显示，售价大众化的私宅项目仍能吸引买家。低利率环境，再加上发展商审慎的订价策略，也会扶持这个趋势持续下去。

于2013年6月实施的房屋总偿债率（TDSR）措施，可说是过去几年旺热楼市的一个转捩点。 这一系列降温措施和金融限制推出之后，不仅房产买家的购买能力降低、置产费用升高，产业发展商的新项目和销量也出现了显著减幅。

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2014年的新房销量从2013年的1万5162个单位锐减至7437个单位，下跌了50%。在同一个时期，发展商推出市场销售的新单位也减少了51%。此外，私宅价格也从2013年第4季开始呈现下滑趋势。

房屋销量受到冲击

新加坡房屋销量在房屋总偿债率推行数个月后即受到冲击，但新加坡房价却在2013年第4季才开始出现显著影响。市区重建局的私宅价格指数连续下滑了四个季度。此外，所有地区的非有地住宅价格指数也同样下跌。值得注意的是，一向因需求强劲而被认为更具弹性的大众市场，也开始出现房价调整迹象。

根据博纳集团总裁伊斯迈分析：“买家、发展商和有关当局之间的关系将会持续下去。买家相信会更善于挑选，并且扣着他们的购屋决定，因为他们看好2015年和2016年期间将有更多房产项目竣工，带动房价到时下降。至于发展商会继续谨慎地挑选推出新项目的时机，并且寄望政府介入，取消一些房地产降温措施。不过，从政府的角度来看，倘若房价没有显著降低，当局似乎没有充分理由来放宽降温措施，而事实上，房价至今只是稍微下降而已。”

伊斯迈认为：“对房地产市场来说，2015年预料将是充满挑战性的另一年。新单位推出市场的表现将取决于发展商是否能够制定适当的价格策略，准确地反映当前的市场情绪。买家也会对价格和单位总金额保持敏感，他们只有在相信某一个房产确实物有所值的情况下，才会进场。”

2015年买家市场展望

由于买家在购买房产时的态度更谨慎，2105年的私宅市场预料将是不明朗的一年。

政府推出的多个措施已有效地抑制了各类型买家的需求。不仅一些特定买家因房屋总偿债率的金融管制措施而被迫退出市场，一些符合条件的买家也因此调低了购屋预算。与此同时，日趋放缓的转售组屋价格也大大影响了准备提升组屋者的买气。

价格合理和地点优越的优选房产项目将会继续吸引买家进场，但是，由于潜在买家减少，以及发展商之间的竞争日益激烈，房价预料将面对下滑压力。这个情况将随着接下来陆续推出的私宅供应而进一步恶化，对买家更为有利。

尽管房市疲弱，买家仍对售价吸引人的新项目趋之若鹜，纷纷涌至房产陈列室参观。

城市发展（CDL）主席郭令明预计，新加坡住宅房地产的价格今年将继续放缓。

他在集团的最新年报中说：“在具挑战性的监管环境下，各类住宅房地产的价格预计都将继续放缓。”

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他指出，政府的降温措施还在抑制住宅单位的销量和价格，平均租金也处于下行趋势，转售市场也疲弱。

“在此当儿，政府售地计划下的土地中标价格依然强劲。虽然非黄金地段吸引的竞标者减少，但黄金地段仍能吸引众多发展商参与竞标，竞争十分激烈，并令竞标价相对偏高，这说明发展商也面对填补土地库存的压力。”

郭令明预计，信贷政策缩紧、新住宅陆续落成、对利率攀升的预期等众多因素，也都将影响住宅房地产市场的需求，对价格形成压力，进而也导致城市发展持续面对严峻的经营环境。

在这样的大环境下，郭令明强调，城市发展会严谨制定在新加坡及海外的土地和房地产投资方针。在新加坡，集团预计会于数月内陆续推出两个新项目，即位于坎贝拉通道的执行共管公寓和位于格兰芝路的Gramercy Park。

至于海外，城市发展去年在美国、英国、意大利、日本、中国等地共收购了总值约13亿元的资产，力求推动业务的多元化发展，希望通过开拓海外市场及开发新投资平台来拓展业务。

郭令明说：“逆风预计将继续横行本地市场，全球经济前景也同样脆弱，但在此不明朗的前景下，仍会不时有好机会浮现，因此集团将做好准备随时利用行业低潮来巩固实力、拓展海外项目、多元化业务构成等。”

另一方面，城市发展的年报也揭露，郭令明去年的总薪酬达921万元，担任集团副主席的胞弟郭令裕是672万元，下一代郭益智（郭令明之子）和郭益升（郭令裕之子）的总薪酬则介于55万元至60万元。

相比之下，郭令明在前年的总薪酬是介于900万元至925万元，郭令裕是介于750万元至775万元，郭益智是介于50万元至55万元，郭益升则是介于45万元至50万元。

目前，还有多家上市公司的年报尚未出炉，也有个别已出炉的没揭露高管薪金。在揭露薪金的当中，一些较高的包括星展集团总裁高博德（Piyush Gupta）的1012万元，云顶新加坡主席林国泰的介于900万元至925万元等。

郭令明预计，信贷政策缩紧、新住宅陆续落成、对利率攀升的预期等众多因素，也都将影响住宅房地产市场的需求，对价格形成压力，进而也导致城市发展持续面对严峻的经营环境。

新加坡市区重建局更换了15年未变的私宅价格指数计算方式，以更准确地反映本地私宅市场中的价格变动。

市建局指出，修订私宅价格指数（Property Price Index）是因为新加坡私宅种类已日趋多元，不仅出现更多小型鞋盒私宅，早年兴建的私宅也逐渐老化，显著改变了私宅市场的结构。

昨天公布的今年第一季私宅价格预估数据已开始采用新计算法。新计算法除了单位地契、落成状态、私宅种类和地点之外，还考虑到更多影响屋价的因素，包括单位屋龄、单位面积、是否靠近地铁站等。

采纳了新计算法的私宅价格指数，除将与建屋发展局去年底开始采用同样计算法的组屋转售价格指数接轨，也能与日本和法国等市场的先进住宅价格指数并肩。

私宅价格指数的基年从1998年第四季调整至2009年第一季，与去年底调整基年的组屋转售价格指数一致。

此外，私宅价格指数覆盖的私宅范围扩大了，能反映所有私宅的新推出和转售价格走势；旧指数的私宅涵盖率约90％。

ERA产业主要执行员林东荣把指数新计算法形容为：“这就好比将水进一步蒸馏至清至纯。”

根据市建局文告，私宅价格指数过去采用的“分层计算法”（stratification），先根据私宅种类划分小组，再取得每组价格中位数，按过去12个季度的移动平均交易量，为不同组别加权，综合算出每季私宅价格指数。

这种方法较简易直接，但随着近年来私宅种类增加，它面对一定的瓶颈，无法辨识私宅的新旧和大小，却又不能进一步细分，因为这可能导致指数波动性增加。

新计算法称为“分层特征回归法”（stratified hedonic regression），细分出影响房价的屋子特质，包括地契、屋龄、面积、地点等，并从指数中去除这些特质的影响，只留下受时间因素影响的部分，并改用按固定的权值来综合算出每季的私宅价格指数。

固定权值（fixed weights）反映总体交易资产的价值，可减少指数因交易量起伏而出现的波动，当局将每隔三年检讨权值。仲量联行东南亚研究部主管蔡炎亮认为，新计算法让指数能够反映房价在本质上的改变。

市建局的私宅租金指数也将采用新计算法。

值得注意的是，尽管新算法只从今年第一季起生效，但若根据新算法进行回算，私宅价格指数过去一年四个季度的跌幅，似乎都比按旧计算法的跌幅小。

按旧的计算法，整体私宅价格在2014年全年累计下滑4.0％；第一季至第四季的跌幅分别是1.2％、1.1％、0.7％、1.1％。

按新计算法，去年第一季至第四季的跌幅分别是0.7％、1.0％、0.8％以及0.8％。

对此，市建局发言人说：“累计价格跌幅上的微小差别是计算法改变所致，按新算法对2014年的私宅价格指数进行回算测试，显示价格动态的大趋势（跟旧算法）一致，细节的差异并不大。”

欣乐国际执行董事麦俊荣表示，新旧计算法在变化率和波动率方面的差别极小，新计算法代替旧计算法“不会对买家的投资决定和政府的私宅政策带来任何影响”。

开发房地产交易信息网站SRX的StreetSine联合创始人兼首席技术官李俊旸表示，市建局的新计算法与SRX的计算法一致，对公众是一件好事，他们做决定时可参照更一致的数据。

私宅价格指数在采集原始数据方面也有所进步。新推出的销售数据来自发展商，该数据将剔除所有发展商提供的折扣和回扣，以得出新推出单位净价。

转售和楼花转售数据则来自土地管理局所收到的买卖禁令（caveats）；由于申请买卖禁令不是一个强制性步骤，过去的转售数据并不全面。

如今，市建局将从第三方，即国内税务局获取印花税数据，使私宅价格指数覆盖所有私宅。

市建局也将缩减私宅价格指数子指数，从目前近50个缩减至6个，以反映更广泛的价格趋势。

新加坡整体非有地私宅转售价格在2月续跌，这是私宅转售价格连续四个月出现下滑。不过，非中央区的大众私宅转售价格在2月持平。

根据昨天出炉的国大房地产价格指数（SRPI）预估数据，今年2月的整体非有地私宅转售价格相比1月下跌0.3％，但这个跌幅比1月的0.9％跌幅（已调整数据）明显来得低。

分析师认为，大众私宅转售价格持平以及整体非有地私宅转售价格跌幅缩小，并不代表私宅转售价格已趋向稳定。

他们指出，新加坡房地产降温措施是整体私宅转售价格一路下滑的主因，房地产降温措施若不放宽，这种趋势就会在接下来一年里持续，私宅转售价格的全年跌幅可达7％。

智信研究与咨询总监王伽胜表示，即使房地产降温措施真在下半年放宽，也不会促成私宅转售价格快速回升，因为利率上涨将抑制买家的购屋兴趣。

他认为，房地产降温措施若在下半年放宽，私宅转售价格全年跌幅可达5％。

王伽胜也认为，华人农历新年也是整体非有地私宅转售价格在2月下滑的另一个原因，因为买卖双方通常不会选择在这段期间进行交易。

ERA产业主要执行员林东荣受访时说，在所有地区以及种类的私宅中，中央区高档非有地私宅公寓的转售价跌幅预计将最大，因为这类房地产的买家受总偿债率框架的影响更大，因而更趋谨慎。

从国大房地产价格指数来看，情况的确如此。中央区公寓（不包括小型公寓）在2月份的下跌幅度最大，环比下跌0.7％。

此前，中央区公寓转售价也是1月份跌幅最大的私宅类别，跌幅为1.2％。中央区指的是第1邮区至第4邮区（包括金融区和圣淘沙升涛湾等），以及第9邮区至第11邮区等乌节路一带的黄金住宅区。

王伽胜表示，中央区高档公寓出现更多房贷违约被迫拍卖的案例，或拉低该领域私宅转售价格。

国大房地产价格指数也显示，非中央区公寓的转售价格保持不变。王伽胜表示，这可能是因为农历新年期间推出的新私宅选择不多，促使买家转而考虑转售市场。

至于面积不超过506平方英尺的小型公寓，2月的转售价格下跌0.2％，这也是这类私宅的转售价格连续第二个月下滑。王伽胜认为，随着更多小型公寓陆续落成，这个领域的转售价格将变得更不稳定。

展望接下来几个月的整体私宅转售市场走势，林东荣认为，私宅转售市场交易量会在3月上升，但价格依然不会出现回暖的迹象。

他也认为，相对私宅转售市场，新推出私宅市场的表现会更好。

王伽胜也有同感。他说：“即使一些转售私宅价格比新推出项目来得低，买家也可能更愿意购买新推出私宅单位，因为它们的设计较新。”

根据房地产交易信息网站SRX的预估数据，今年1月和2月的私宅整体转售价格都保持不变。