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在房地产降温措施的持续影响下，新加坡豪华住宅市场过去两年价格下跌两成左右。但这也促使美国投资公司黑石集团（Blackstone Group）看好新加坡豪宅市场的投资潜能，开始在本地豪宅市场展开投资项目。

黑石集团共同创始人苏世民（Stephen Schwarzman）日前在博鳌论坛场边接受彭博社访问时指出，公司去年趁本地豪宅项目价格下跌之际，开始投资一些豪宅项目，预料这些豪宅项目价格将会随着降温措施撤销而上调。

黑石集团进军 新加坡豪宅市场

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他说：“降温措施导致一些房地产的价值大跌，而我们就是趁这些房地产价格下跌后开始买入。事实上，我们大概是去年进军新加坡市场。随着时间推进，我们相信这些降温措施将会撤销。”

黑石集团是世界最大的私募基金之一。据了解，它去年以1亿6400万元买了高档豪宅项目“21 Anderson”的34个单位，以及8300万元买了Paterson Suites的18个住宅单位。这两个项目都靠近乌节路，离中央商业区也仅十多分钟车程。

大华继显分析师潘迪（Vikrant Pandey）表示，黑石集团的做法有如它之前趁着美国楼市崩盘时，低价买入许多房地产项目，并在美国楼市回暖后大赚特赚。

他说：“黑石集团似乎在找寻估值被低估的不良资产。在美国，它就从大众住宅的租金收益和潜在价值中获益。至于新加坡，豪宅市场则比大众住宅市场更具备潜在价值。”

第一太平戴维斯（Savills）研究与咨询部主管张敏璋也认为，即便计入额外印花税，黑石集团也是捡到极低价的豪宅项目。

他估计，黑石集团在这些交易中支付的平均尺价为2000元。“相比伦敦优质房地产项目的尺价高达3500元，本地豪宅项目在2000元尺价以下，可说是非常合算。”

分析师：高档住宅价格未来三年料上涨达8％

莱坊（Knight Frank）咨询与研究部主管陈姳潓也表示，公司最近收到一些基金和高净值人士对高档住宅项目的询问，显示这可能是进场购买高档住宅的好时机。她还预测高档住宅价格接下来三年可能涨5％至8％。

另一方面，新加坡房地产公司ERA的一项报告指出，虽然新加坡楼市当前疲弱，但本地优质洋房（GCB）价格仍稳定上扬。

报告指出，从2010年至2014年，优质洋房的交易量从2010年的80个单位，猛跌约八成至去年的15个单位。但这期间，成交的中位数尺价却上扬35％，从1107元上涨至1490元。

优质洋房可说是新加坡最顶尖的私人住宅房地产类别。根据市区重建局的定义，优质洋房必须是只有两层楼高的独立洋房，占地至少1400平方公尺（1万5070平方英尺），并坐落在第10、11、20、21和23区里的指定39个优质洋房区。

目前，新加坡约有2800间优质洋房，由于它非常稀有、单位总价高，所以它的买家往往非富则贵，单位价过去几年也一直保持在至少2000万元的水平。

ERA产业优质洋房部门主管林俊庆指出，优质洋房一般是属于富裕人士的高档房地产项目，这些人的持守能力较强，所以优质洋房交易较不易受到市场价格波动影响。加上优质洋房这一类别的供应不多，在供不应求的情况下，使到优质洋房价格在疲弱楼市中仍维持稳定性和韧性。

他说：“由于优质洋房这一类别的高档房地产项目供应正逐步减少，预料它的价格会继续上涨。”

在中国房企将目光投向海外市场时，同样的海外房企也把越来越多的关注点放在了如何进一步吸引中国的买家。

新加坡房企永泰控股有限公司日前向羊城晚报记者透露，从去年年底开始，永泰控股在中国持续推广其在新加坡的住宅项目嘉御苑，目前已完成了6次路演。而这也是永泰控股第一次在中国市场如此大规模地推广项目。

根据新加坡市建局的统计，过去三年(2012年至2014年)，在新加坡的大多数项目中约有30%为境外客户，其中中国买家在境外买家中的占比约30%，超过马来西亚成为新加坡最大的外国买家。永泰控股有限公司副主席兼副董事总经理郑维荣告诉记者，这样的趋势在未来将会持续。

在郑维荣看来，新加坡房地产市场之所以稳定是因为其以本地投资为主。事实上新加坡房地产市场的经济增长也是由本地投资推动的，而新加坡市场的稳定性和安全性正是海外买家较为看重的。

高力国际发布的《2015年全球投资者信心调查》结果显示，全球有67%的投资者希望扩大投资组合及增加投资，有74%的亚洲投资者计划在未来6个月扩大地产投资组合。

在亚洲投资国家选择上，上述调查结果中提到，有41%的亚洲投资者表示计划在未来12个月投资中国，36%和33%的亚洲投资者表示，鉴于其坚实的房地产市场基本面，新加坡和中国香港是未来最值得投资的目的地。而在业态方面，由于住宅需求持续以及区域内人口的积极增长，42%的亚洲投资者认为住宅是最值得投资的物业类型。

 

据新加坡媒体报道，亚洲对外房地产投资额去年创下新高，而新加坡去年的跨境投资也更为活跃，在海外资金来源国排行榜上再次名列第一，跑在中国和中国香港的前头。

根据世邦魏理仕（CBRE）的报告，新加坡去年对外的房地产投资金额为119亿美元（162亿新元），比2013年的94亿美元增加27％。中国和中国香港的对外资金分别是101亿美元和63亿美元。

亚洲的对外房地产投资去年创下400亿美元的新高，增加了23％。世邦魏理仕指出，由于这些年来出现了新的投资者类型，尤其是中国和中国台湾的保险集团，加上中国房地产公司纷纷崛起，因此资金被调用到房地产的速度加快了。

此外，投资者的投资策略开始变化，他们已开始探讨投资传统门户市场以外的地点。在2013年，60％的对外投资都集中在五个环球投资地点，可是在去年却减少到39％。去年的五大环球投资地点，分别是伦敦（17％）、东京（9％）、悉尼（5％）、上海（4％）和纽约（4％）。

世邦魏理仕指出，从这项趋势获益的城市，包括欧洲大陆的巴黎、美国的洛杉矶、三藩市和华盛顿。

此外，亚洲跨境房地产投资者也开始在资产级别方面采取多元化做法，对酒店和工业房地产作出更多投资。酒店投资从前年占总投资额的11％增至去年的16％，工业房地产也从前年的2％增至去年的7％。办公楼投资则从前年的68％降至54％，但仍然是投资者投资得最多的资产级别。

地区方面，欧洲、非洲及中东（EMEA）市场去年依然是亚洲投资者作出最多投资的地区，投资额高达137亿美元，但是跟前年相比则没有什么变化。

相比之下，亚洲对其他地区所作出的投资则纷纷大幅度上扬，美国增加20％至89亿美元，亚太区高涨33％至52亿美元，而在亚洲内也激增58％至120亿美元。在亚洲，领先的目标市场分别是日本和中国。

 

从2015年起，住在新加坡三房式至五房式及公寓式组屋的屋主将缴交较低新加坡房产税。

新加坡国内税务局（IRAS）前不久发文告说，由于市场租金下跌，当局将下调政府组屋的年值（annual value）约3％，比起两年前，组屋住户明年须缴交的新加坡房产交易税将减少42元至54元。一房和二房式组屋的屋主明年继续无须缴交房地产税。

2015新加坡组屋房产税调低

税务局定期评估住屋的年值，主要是根据住屋的潜在全年租金来计算。这已是组屋住户连续第二年缴交较低的房地产税。

累进房地产税率从今年起生效，在这项调整下，自住房屋免税年值限额从6000元上调至8000元，之后的最低税率区间为4％，然后逐渐增加至最高的15％。

 

 

新加坡房产税税制结构简明合理，其政策非常注重促进社会公平和优化资源配置，有钱人多征，普通人少征，并且依据不同时期内国家的经济政策进行调整。

新加坡房产税，有钱人多征普通人少征

注重促进社会公平

在新加坡政府的财政收入中，税收收入占80%以上，但新加坡仍是税率较低的发达国家之一，其新加坡房产交易税在新加坡政府税收体系中占的比重非常小。

新加坡国内税法有《所得税法》、《经济与发展鼓励法》、《遗产税法》、《财产税法》、《印花税法》等，其中规定有房地产税的为后三部法律。

新加坡的房产税税制结构简明合理，其政策非常注重促进社会公平和优化资源配置，有钱人多征，普通人少征，并且依据不同时期内国家的经济政策进行调整。2011年税制改革之后，凡是年产值低于6000新币(1元新币约合5.1元人民币)的，免收房产税，体现了房产税制度更加倾向于弱势群体的政策意图。

属于一般财产税

新加坡的房产税主要归于财产税中，其财产税属于一般财产税。新加坡是个城市国家，没有设置地方性行政机构，因此由中央政府下属的税务署全权负责国内税务的征管，其内部机构设置比较精简，并严格区分纳税评估机构与稽查机构。税务署设有税收电脑中心，负责所有税收的征收以及资料的存储和查询，是一个非常完整、高效的系统。

房产税的征税对象主要是土地、房屋、公寓、建筑物等不动产。虽然新加坡住宅有政府组屋、公寓和私人洋房三大类，但所有住宅都必须缴纳房地产税，征税范围很宽泛。

依据房屋的年产值

新加坡的房产税每年征收一次，其计税依据是房屋的年产值，而房屋的年产值是由新加坡国内税务署按照房屋每年可赚取租金的净收入，即年租金减去物业管理、家具以及维修的费用得出的综合价值。房屋年租金也由国内税务署来作综合评估，参考年景好坏、房屋新旧程度、地段、是否有健身设施等因素。但应当注意的是，这里租金的估算仅仅是针对一个房间，而不是整套房屋的租金，因此其税基相当低。

而在税率上，新加坡采用的是比例税率，依据两种不同的用途，采用两种计算方式。自用房采用4%的低税率，其他用途的房屋则按照10%来征收，其中，自用居民、政府组屋居民、小户型居民还可以进一步享受一系列的优惠或折扣，因此，普通居民缴纳的税款是很少的。

征收遗产税

新加坡对死者在新加坡的动产与不动产要征收遗产税。遗产税的计算没有区分动产与不动产，税基以总的遗产价值为准，不超过1200万新币的，税率为5%，超过1200万的部分，税率为10%。但死者拥有的住宅的财产价值不超过300万新币的，可以免交遗产税。

新加坡是住房问题解决得最好的国家之一，房地产税制的设计在其中发挥了一定的作用，因为其征税与优惠并重，照顾了绝大多数的居民。但是，也不能夸大房地产税制在其中的作用，其实，新加坡的房地产税制在抑制房地产投机方面的作用并不大。住房问题的解决主要归因于新加坡实行的“组屋工程”，直到上世纪末为止，新加坡实行组屋工程40多年，共修建了近百万套组屋，容纳了80%以上的新加坡人，这种组屋户型适中、价格低廉，惠及绝大多数的新加坡人，从根本上瓦解了商品房投机的基础，稳定了房地产市场。

 

 

 

新加坡房产税每年征收一次，收取多少根据市场上房子租金来定。比如拥有一套不到70平米(使用面积)的两室一厅，如果不住在这里，借给或者租给其他人了，那么房产税这套房子年值的10%，年值是政府定的，它通常是你出租一个房间(注意不是整套)一年的租金。如果你也居住在这里，那么房产税是我年值的4%。那么年值具体是多少呢?

新加坡如何征收房产税?

如果房子的年值是6900新币，也就是说，政府认为自己住一个房间，出租一个房间，所得到的收入是6900新币(比实际收入略少)，那么我要为这笔收入缴纳4%的房产税，即便是你没有出租，也要缴纳这笔税款。6900*4%=272新币，但政府有一系列的折扣，给那些小户型的拥有者，所以实际缴纳税款是82新币，大约400人民币。这样一个房产税的计算办法，使得小户型的人缴纳的税款较少，大户型和私人公寓就没有折扣了，他们通常要缴纳2-4千人民币的新加坡房地产税。

从2011年开始，新加坡房产税改革，制度更加倾向于弱势群体，凡是年值(AV)低于6000新币的，免收房产税。我这样6900的，前面6000免收，后面900收取4%，也就是36新币，大约人民币180人民币。那些年值超过24000新币的房子，超过的部分要缴纳6%的新加坡房地产税，所以有钱人多给一些，普通人少给一些，这就是新政策的意图。总体数目上，政府不会吃亏的。

除了新加坡房产交易税，房子每个月还要交纳30新币，大约150人民币的物业费，虽然没有保安，但是社区的卫生还是需要有人打理的，那些花花草草也需要有人修剪和喷药。新加坡一些不是很富裕的人会拖欠物业费，以前租房子的时候，房东竟然能拖欠1-2年的物业费，还安然无恙地住着。自己一般一次预交一年的物业费，因为可以刷信用卡，积分，换航空公司的里程。

 

 

 

新加坡是世界上公认的住房问题解决得比较好的国家之一。新加坡模式的优点是政府主导住房供应，满足大部分住房需求，最大限度压缩投机者炒房空间。新加坡政府长期坚持以政府分配为主、市场出售为辅的原则，在房地产市场上牢牢掌握了主动权，既解决了大部分国民的住房问题，也有效地平抑了房价。目前新加坡全国大约有84%的人安居在组屋中，而商品房的购买者主要是收入较高的二次置业者、投资者或者外国公民。

新加坡房产税是新加坡政府的一个主要税收来源，是一种非常传统的税种，而且是跑不掉的，有房子，就得交税，而且它是一种要素税，是对土地这种稀缺资源的一种认可。新加坡坚持小户型、低房价原则，对购买自用房者实行税收优惠，对10%的最困难群体，政府提供补贴或廉租房。政府严格控制高价商品房的比例，对于超过100平方米的“富人住房”，一律收取高倍的土地出让金及高倍的物业费。

新加坡房产税费调整 促进社会更公平

新加坡的房产税是按照房屋的年产值来计算的，而年值是房屋每年可赚取租金的净收入，也就是年租金减去物业管理、家具以及维修的费用。政府在房产税方面体现了向弱势群体倾斜的原则，即自住房产的房产税率是4%，其他类型的房产税率（如房屋出租者）是10%.而对于小户型的业主，政府会在自住的4%基础上再进行折扣。也就是说，政府部门将根据你所拥有的房地产估算一个租金的年值，不论是组屋、私产，或者是有地的房子。比如你拥有的一套房子，政府给你估一个年值，如果出租一年能收5万新元，那么税收就是5000新元。在这方面，无论是组屋、私产还是其他的各种房产类型都没有任何区别，都必须交10%的房产税。惟一的区别是你可以向政府申请说这房子是我自己住的，那就可以把税率降至4%.也就是说即使是自住，房产税你也不能不交，只是可以少交一些而已。

大力推进住房保障在新加坡，民用住宅主要由政府组屋和商品房两部分组成。其中，类似于中国经济适用房的政府组屋由政府投资修建，价格也由政府统一规定，以低价出售或出租给中低收入阶层使用。因为居民购买组屋价格低廉，所以在转售和转租方面也受到严格的限制，按照规定，屋主在一定年限内不得整房出租；5年内组屋不得转让，也不能用于商业性经营。新加坡还规定，一个家庭同时只能拥有一套组屋，防止投机多占。另外，业主出售购买时间不足1年的房屋，要缴纳高额的房产税，这对抑制炒房和商品房价格暴涨非常有效。

新加坡的住房保障制度有许多特色。一是制定长远规划，由政府出资建房。新加坡于1960年成立了房屋发展局，专门负责住宅建设的计划安排、施工建设和使用管理。房屋发展局是一个半官方机构，实行自主经营、自负盈亏。在房屋发展局的主持下，新加坡每五年制定一个建屋计划。为确保计划的顺利实施，新加坡政府除了专门拨出国有土地和适当征用私人土地，以供房屋发展局建房之用外，还以提供低息贷款的形式，给予房屋发展局资金支持。二是实行住房公积金保障制度。新加坡从1950年开始推行中央公积金制度。住房公积金制度是一种强制性的社会保障制度，通过强制缴纳、限制使用方向和用途来实行。对于那些最低收入的家庭，允许动用公积金存款的一部分作为购房的首期付款，不足部分由每月交纳的公积金分期支付。中央公积金制度对于解决“居者有其屋”计划遇到的住房筹资等问题起到了决定性作用。三是因地制宜。根据人多地少且人口密集度高的特点，新加坡房屋发展局在规划设计小区和新建组屋时，既考虑建筑外形的高低错落、色彩变化，又能充分利用室内面积合理布局。所有的居住小区都有完善的配套设施，包括商业中心、银行、学校、图书馆和剧院等。另外，政府还通过邮政储蓄银行贷款和政府补贴对公共住房以及中低收入阶层进行调配，使公共住房能够良好运转。同时新加坡政府对于公共组屋管理施行立法与政策相配套，不仅解决了建房问题，而且解决了公共住房的转售转租问题。

严管土地杜绝炒房新加坡政府严格控制土地供应。房屋发展局可无偿得到政府划拨的土地，而私人房地产开发商则必须通过土地批租，有偿获得土地使用权。政府通过这种方式在一定程度上照顾了中、低收入者的利益。为了防止房地产开发商的炒作，新加坡政府还制定了细致和周全的法律法规，对房地产市场进行严格监控。例如，房屋发展局的政策定位是“以自住为主”，对居民购买组屋的次数做出了严格限定，以防止有人投机。如上所说的，居民在购买组屋后一定年限内不得整房出租，仅允许房主与租户合住。而且组屋在购买5年之内不得转让，也不能用于商业性经营，否则将受到法律严惩。另外，新加坡公民购买商品房后如不愿向政府退回自己已购组屋，就必须继续在组屋居住，否则将受到严厉处罚。而且如果业主出售购买不足一年的房屋，就必须缴纳高额房产税，这对平抑商品房价、杜绝“炒房”起到了很好的作用。

从2011年开始，新加坡政府对新加坡房产交易税进行了改革，新的制度更加倾向于弱势群体，对于年值低于6000新元的房屋免收房产税；年值在6000至24000新元的，只对高出的部分征收4%的税；而对于年值超过24000新元的房子，超过的部分要缴纳6%的房产税。