新加坡房价 – Page 9

新加坡组屋转售价2015年8月微微回升但全年房价下跌不止

新加坡四房式和五房式组屋转售价月比略为上涨，带动转售组屋的整体价格微升，8月份成熟和非成熟组屋区的转售价格月比皆微升，但交易量持续下降。新推出的购屋津贴和更多执行共管公寓落成，有望刺激转售交易量。

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转售组屋的整体价格在大型组屋转售价上涨的带动下，上月微升了0.3％，但交易量持续下降。

房地产交易网站SRX昨天公布的预估数据显示，组屋转售价格在7月下滑0.6％后，8月稍微回升0.3％。其中四房式和五房式组屋转售价月比分别上涨了1.4％和0.9％，三房式组屋和公寓式组屋的转售价则分别下滑0.7％和2％。

SRX指出，过去五个月来组屋转售价格相当平稳，仅微跌了0.1％。与去年同期相比，8月的组屋转售价下滑了3％，与2013年4月高峰期相比滑落了11.3％。

位于成熟组屋区的单位转售价格月比微升0.2％，较去年同期则跌2％；非成熟组屋区转售单位的价格也起了0.3％，比去年同期下跌了4％。

ERA产业主要执行员林东荣认为，8月组屋转售价的增幅微不足道，整体而言，转售价今年预计还会呈下跌趋势，估计全年跌幅不超过5％。

近居购屋津贴新措施

料将刺激转售交易量

政府最近宣布多项新措施，包括为有意住靠近父母或已婚子女的转售组屋买家提供近居购屋津贴（Proximity Housing Grant），及让更多买家可享有公积金购屋津贴及建屋局优惠贷款。不过，林东荣不认为，这些措施会明显推高组屋转售价。

他说：“我们不认为卖方会利用这个机会抬高价格，因为买方在商议价格时已更加谨慎，大多数人会根据最近成交的价格出价。”

转售交易量方面，上月共有1447个单位转手，比7月的1552个单位少了6.8％，是交易量连续第二个月下降。较去年同期相比则增加了9％，不过远不及2010年5月高峰期创下的3600多个单位易手的记录。

EC陆续落成

促使更多四五房式组屋求售

智信研究与咨询总监王伽胜预计，随着更多执行共管公寓（executive condominium，简称EC）落成，接下来几个月会有更多四房式和五房式组屋推出市场求售。

建屋局规定，购买新预购组屋、转售组屋或EC的组屋屋主，须在领取新居钥匙的六个月内出售原来居住的组屋。

林东荣指出，与去年同期相比，上月的转售量增加不少，显示有更多买家进场，预计近居购屋津贴实施后，将有助刺激转售交易量，预计全年将增加到1万9000至2万1000个单位，高于去年的1万7318个单位。

SRX数据也显示，反映组屋转售价与周边组屋近期转售价差距的TOX（Transaction Over X-Value）中位数为零，显示多数买家所付的价格与同类组屋近期的售价一样。

在交易量超过10宗的组屋市镇中，加冷/黄埔的TOX中位数最高，达3万1000元，其次是金文泰的2万1400元，显示多数买家所付的价格高于同类组屋近期的售价。

TOX中位数最低的是盛港、白沙和义顺，介于负5000元至负6100元之间。

与去年同期相比，上月的转售量增加不少，显示有更多买家进场，预计近居购屋津贴实施后，将有助刺激转售交易量，预计全年将增加到1万9000至2万1000个单位，高于去年的1万7318个单位。

2015年7月新加坡房价趋势报告

今年新加坡房地产市场遭遇交易量下滑和价格下跌之苦，而且看起来短期内不会有多大缓解。目前，新加坡房价环比下跌17.5%；同比下跌18.3%。

新加坡政府的房市降温措施，尤其是对借贷的限制，将继续成为该国房市的主导力量。未来几个月，新加坡房地产销售状况将继续清淡，交易量和价格都较低。这种状况很有可能持续至下半年，因为政府没有显现出任何降温措施变得温和的迹象。

新加坡房产销售消化对房价产生了负面影响，房价已经连续七个季度下跌。该国二季度个人房屋价格指数下跌了0.9%，之前一季度跌幅为1%。据预测，今年下半年房价将继续萎缩2至4%，全年跌幅将达到4-6%。为了吸引购房者，预计开放商将采取降价措施，但预计折扣不会太大。

但是，新加坡租赁市场却相对活跃，环比上升1.7%，同比下降4.6%。新加坡政府收紧外籍劳动人口政策，以及更多新私宅项目完工，将造成私宅出租需求减少和供应增加，这一举动可能会影响私宅租金下行。

7月份引领租金下跌的是核心中央区（CCR）的高档私宅，下跌0.4％。其他中央区（RCR）的中档私宅以及中央区以外（OCR）的大众私宅，租金则分别下跌0.2％和0.3％。与去年同期相比较，私宅租金下滑5.7％。而与2013年1月的巅峰时期相比，7月份的租金则是下滑了12.5％。

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大选期间被动员的人很多，有些人的假期甚至被冻结，发展商的行销策略肯定会受影响。这段期间，新闻头条大多会被大选课题占据，新的房地产项目上市也很可能会被大家忽略。因此，大多数发展商宁可暂避风头，让这阵大选热潮吹过了再说。

不过，即使农历七月过后，一些业内人士也不太看好新项目会蜂拥推出。这是因为市场一直盛传政府有可能在大选过后，放宽一些房地产降温措施，所以不少发展商宁可耐心等待这一天的到来。尤其是那些手头上握有好地皮的发展商……政府已经减少售地，这意味着发展商越来越难买到好地皮。如果现在压低价格全部卖光了，那么万一明年楼市转向，发展商就会错过楼市上扬的列车。接下来，市场或许会再出现一轮拉锯战。

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新加坡大选在即房价会受影响吗

新加坡大选在即，在房地产市场疲弱之际，在场外观望多时的私宅买家难免会问：“是时候进场了吗？”

投资者此刻特别关心，政府会否为了政治因素，而在大选前松绑楼市政策？也有人开始担忧，选后结果是否会影响政府必须调整政策而出现新的情况，

将来要买房的门槛会否变得更高？大选前后的时机与选情，对房地产市场会有影响吗？专家的观察与分析，或许能帮你做出明智的决定。

随着大选的脚步越来越近，大选前后的楼市走向也成了许多私宅买家关注的焦点，尤其是大选结果将如何影响房价走势，政府是否会放宽降温措施，私宅价格是否会回弹或继续下跌？

分析师受访时都表示，无论大选结果如何，它都不会对本地楼市带来巨大影响。

欣乐国际执行董事麦俊荣说：“我预计今年私宅价格会继续下跌，但这主要是因当前楼市疲弱情况所致，与大选无关。事实上，大选对本地楼市的影响可说微乎其微。”

住屋和房价向来是大选的热门课题。在“大选季节”来临之际，一些市场人士纷纷看好楼市前景，他们的论据是政府会在大选后放宽降温措施，从而带动房价回弹，因此现在是进场的最佳时机。

甚至有人指出，最近推出的几个私宅项目销售旺热，就是因为买家为了避免再次错过楼市的“末班车”，纷纷开始入场选购。

据华侨银行投资研究最近发表的一份报告书显示，自1985年以来，政府曾经三次放宽楼市政策，当中两次即1997年和2001年都“碰上”大选年。

这也促使一些市场人士相信，政府极有可能在2015年大选过后，再次放宽楼市政策。

根据华侨银行的报告，政府三次放宽房地产政策分别在1997年的亚洲金融风暴之后、2001年的网络热潮泡沫化之后，以及2008年的全球金融大海啸（次贷风暴)之后。当时房价分别下跌了16.4%、12.7%和8.3%。

报告也指出，过去，政府曾在房价下跌了8.3%至16.4%之后进场干预，放宽一些楼市政策。目前，我国私宅价格自2013年第四季的房价高峰算起，已经下滑6.7％，因此价格若继续滑落，政府极有可能进场干预。

出手干预为矫正不正常活动

的确，2011年上届大选时，房价高涨是选民关注的课题之一。大选结束后，政府开始实施许多房地产调控措施，包括增加住屋供应量，同时推出更强力的房地产降温措施，使房价逐渐回落。

特别是在2013年，政府推出的降温措施和总偿债率房贷限制，使得本地私宅价格持续下滑。去年私宅价格下跌4％，是自2008年金融危机以来首次出现的全年下跌，也终止了私宅市场连续五年的升势。

由于房价持续下跌，一些人已表示担心房子长期下来会贬值。市场也开始猜测政府可能在大选后松绑降温措施，以扶持楼市。

不过，大多数受访的房地产分析员认为，政府一般不会基于政治考量而调整楼市政策。他们也表示，过去几届大选应该只是刚巧“碰上”楼市的政策调整，而非真的出于政治考量。

世邦魏理仕东南亚研究部主管沈振伦说：“如果政府的出发点是要赢取选票，那现在就应该放宽，何必等到大选过后？”

他相信，过去几次的楼市政策调整，应该只是刚好碰上楼市转向，政府主要还是从楼市的可持续性做考量，屡次出手干预是为了矫正市场上的不正常活动。

麦俊荣也认为，虽然我国政府对楼市的主导性很强，比如它是国家最大“地主”，通过政府售地计划售出许多发展地段，同时也制定房地产发展条例、发展总蓝图、以及道路和地铁等交通设施计划等，但它往往是根据楼市情况，而非大选结果来做出房地产相关决策。

他强调说：“我相信政治是能影响房地产决策，但这影响并非直接的，而是巧妙且符合实际经济情况而产生的。”

房地产政策出台时机　　

回顾新加坡过去几届大选，刚巧都碰上全球经济发生重大变化。

1997年大选时，东南亚多个国家的货币遭到狙击，引发区域经济的不稳定。为了抑制房价暴跌，政府宣布三项调整措施，包括挪后标地、延长发展商兴建和推出新住宅项目的期限，以及停止向三年内转售房子的卖主征收印花税。

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（互联网资讯综合整理）

2015年6月新加坡房价趋势报告

新加坡房价正在大幅上涨，同比上涨3.8%，环比上涨4.4%。

在新加坡房价大幅上涨的同时，新加坡的租赁市场却大幅下跌。这意味着目前新加坡的新房比较有市场，但同时，租赁市场仍然受政府的严格管辖之下。

随着更多新私宅完工，私宅租金将继续面对下跌压力。新加坡智信研究与咨询总监王伽胜表示，租金下跌主要是因为从5月和6月起，外来派驻人员进入本地的数目和出租交易量都开始下降，并且将在下半年持续减少。小型高档私宅单位一般上在出租市场会有比较好的需求，但高档私宅租金在6月份下滑，显示租户对这类小型单位的兴趣也走软。至于大众化私宅租金下跌，则进一步确定新竣工单位增加所带来的冲击。是因为鞋盒单位和双钥匙单位的出租市场疲弱，其次租户转向更优质或租金更低的私宅。

另一方面，根据SRX的数据，组屋6月份整体租金上扬0.1％，而租出的单位几乎没有变化，为1902个。同去年同期相比，组屋6月份整体租金下滑1.8％，而租出的单位也增加14.2％。

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此外，新加坡市区重建局昨天发布的数据显示，不包括执行共管公寓（EC）在内，发展商在6月份共卖出375个新私宅单位，较5月份的643个，减少42％。与去年同期相比，新私宅销量则下跌22.2％。在总偿债率推出前，本地楼市每月一般可售出至少1000个新私宅单位。欣乐国际执行董事麦俊荣为此表示，按目前楼市情况来看，每月售出少过500个单位，似乎已变成楼市的“新常态”。他也指出，去年，新私宅销量为7316个单位。今年，新私宅销量则预计达5000个至7000个单位，很有可能是2008年全球金融危机以来的最低私宅销量。

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2015年上半年亚洲10大城市房价排行中国香港居首位

天天抱怨房价太贵，根本住不起！不过，世界那么大，放眼一看，亚洲邻居们的房也不便宜啊！

1、中国香港房价：13.4万1平米

中国香港

还记得李嘉诚最近在中国香港的一个楼盘刚开售，就挤满了抢购者，毕竟才买8.8万，比周边的二手房都便宜，没有天理了。

2、日本东京房价：11.4万1平米

日本东京

日本是寸土寸金的地方，地少人多，房子不贵才怪。目前，在日本30岁以后才买房是非常正常的事情，大多数人都是租房住，这就是血淋淋的现实。

3、新加坡房价：7.5万1平米

新加坡

新加坡的发达程度匹配这个房价还算正常，而且新加坡还未买不起房子的人们建了大量的公共出租房，一定程度上控制了房价的上涨。

4、印度孟买房价：6.3万1平米

印度孟买

孟买的房价居然超过首都新德里，位于印度房价之首。有多少印度贫民还等着救济，可是房价却如此遥不可及，中国人民也要甘拜下风了。

5、韩国首尔房价：5.7万1平米

韩国首尔

韩国也不是想象中的天堂，不是家家户户都如偶像剧里面的人们一样住大宅院，更多的人们是蜗居在老城区。就是这个房价也要韩国普通人奋斗好多年了。

6、中国台北房价：4万1平米

中国台北

台北好一点的地段要在4.5万以上。远郊台北县的房价就低了，根据地段从不到1万元到3万不等。需要说明的是，中国台湾买房包含土地，是永久产权。这个价格对于台北市民的收入而言，房价还是相对高的。但是中国台湾台北是一个很市民化的城市，房价相对于中国香港，那是差了好几个级别。

7、中国北京房价：3.8万1平米

中国北京

首都的魄力还是超越上海的，北京的房价居高不下，每次只见打折声，却从来没有真正的降过价，一直保持稳步攀升。随着外来人口越来越多，我们将何处为家成了一个难题。

8、中国上海房价：3.07万1平米

中国上海

上海的发展有目共睹，随着世博的举办，迪斯尼即将落户上海，上海自贸区的美好前景。上海的房价又是大跨步得向前走。还记得电视剧蜗居里面底层人民买不起房的辛酸吗？

9、伊朗德黑兰房价：3万1平米

伊朗德黑兰

在伊朗首都德黑兰和其他一些城市，由于房产价格高企，许多市民的“购房梦”纷纷破灭。在首都德黑兰，房价已至少上涨了20%到30%。德黑兰北部的高层建筑每平方米售价约4万人民币，即便是最便宜的公寓也要卖到每平方米1.5万人民币。

10、马来西亚吉隆坡房价：2万1平米

马来西亚吉隆坡

总体来讲没中国贵，你要是在吉隆坡市中心买就贵，其实还是很便宜的，一个酒店式高级公寓不如在甲洞地区100平方米左右的就30多万马币，而且配套很好的，游泳池健身房都有的。马来西亚房产分永久产权带土地所有权和99年产权。

11、马来西亚其他城市的房价也不算贵

马来西亚其他城市

槟城房价均价在1.2万；马六甲就更便宜了，大概均价在3500元-4500元/平，而且面积大多都很大，都是别墅。

12、菲律宾马尼拉房价：1.5万至2.3万之间

菲律宾马尼拉

菲律宾最近似乎动荡不断，搞得外国人都不敢去投资了，希望少些暴利，这样房价才能稳定。这个房价对于当地居民也不算低啊！

13、泰国曼谷房价：1.5万1平米

泰国曼谷

本来泰国经济水平也一般般，房价自然也贵不到哪里去，如今吸引了大量的外国人来购房，有一条是这么规定的：外国人可在泰国购买组屋，使用年限90年。

14、越南河内房价飙涨超北京，贵的十几万一平米

越南河内

在河内、胡志明等越南一线城市，房价已经超过北京、上海，有的房子每平米高达几十万元人民币。而目前越南的年人均收入刚刚超过1000美元，勉强进入中低收入国家。面对高企的房价、物价水平，就连越南政府的司局级公务员都感到压力很大，一些官员甚至在下班后自己经营咖啡馆或者兼职工作。

15、朝鲜平壤房价：2千1平米

朝鲜平壤

在平壤部分地区，“商品房”的存在已经是公开的秘密，房价约为每平方米2000元人民币。在朝鲜的平民家庭，做私营贸易获取收入维持家用已经成为惯例。丈夫在大学教书，老婆则去市场摆地摊，这对他们来说很正常。因为即使是2千1平米的房价，对于他们也是很难够得着的。

新加坡非有地私宅价格连续七个季度下跌

尽管交易量回弹，新加坡非有地私宅价格连续第七个季度下跌。这是过去13年以来，私宅价格持续下滑最久的一次。从2013年第三季的高峰算起，私宅价格已累计下跌近7％。

新加坡非有地私宅价格连续七个季度下跌

分析师指出，房地产降温措施和贷款限制没变，再加上私宅供应饱和、人口增长放缓，因此私宅价格持跌是“毫无悬念”，但令人稍感意外的是，大众化私宅价格跌幅正在扩大。

根据市区重建局昨天公布的预估数据，私宅价格在今年第二季环比下跌0.9％，跌幅略小于第一季的1.0％，上半年累计下跌1.9％。

分析师认为，私宅价格接下来会继续适度下跌，全年整体跌幅介于4％至6％，自市场高点算起的跌幅介于9％至11％。

高力国际研究咨询部主管谢岫君认为，私宅目前的累计价格跌幅适中，可视为“软着陆”。世邦魏理仕东南亚研究部主管沈振伦却认为，未来几个月政府放宽降温措施的可能性会提高。

我国私宅价格上一次如此下跌是在2000年至2002年。受互联网泡沫破灭影响，私宅价格当年连跌八个季度。

此次的预估数据显示，各类型非有地私宅价格在第二季都下跌。其中，大众私宅（中央区以外，简称OCR）下跌1.2％，大于第一季的1.1％、去年第四季的0.8％，以及去年第三季的0.4％跌幅。

高档私宅（核心中央区，简称CCR）下跌0.5％，略大于第一季的0.4％跌幅，但显著少于此前三个季度的0.8％至1.5％跌幅。中档私宅（其他中央区，简称RCR）则下跌0.5％，显著小于第一季的1.7％跌幅。也就是说，大众私宅价格跌得更快、中高档私宅的跌势则有所收缩。

仲量联行（JLL）研究与咨询部新加坡董事王德辉解释说，55％大众私宅买家是组屋提升者，转售组屋的价格滑落得比大众私宅更快，扩大了两种住房的距离，减少提升者购买私宅的兴趣。

ERA产业主要执行员林东荣说：“大众私宅下跌幅度最大，一部分原因是中央区以外的地区拥有大量没卖出的项目，与转售市场一起争夺买家。”

智信研究与咨询总监王伽胜说：“大众私宅的投资者找租户困难，有更多会考虑脱售单位。买家看到单位空置，会质疑单位的投资潜能，因此积极地讨价还价。”

但从累计价格跌幅来看，大众私宅的跌幅，其实比中高档私宅小。沈振伦指出，自2013年市场高点以来，中高档私宅价格累计下跌7.4％，大众化私宅则下跌5.3％。

他说：“中高档私宅的累计价格跌幅较大，主要是中央区有大量旧单位以较低价格转售，拉低了该区的价格指数。中央区以外，以较高价格出售的大众私宅新单位，在前几个季度有强劲的销量，放缓了该区的下跌情况。”

谢岫君也指出，中高档私宅跌价后，买家对这些私宅的兴趣略有上升，在第二季为中高档私宅的价格带来支撑力。

在私宅交易量方面，王德辉指第二季的非有地私宅买卖禁令（caveats）有2912个，环比增长49％，也比去年的平均季度交易量略高，显示私宅交易量有所回稳。

谢岫君指出，现在至2019年的私宅供应可观，截至今年3月，共有1万9359个私宅单位未售出，这包括那些已推出的项目，和那些符合销售要求但仍未推出的项目。

她认为，买家在今年下半年仍会采取观望态度，发展商也会谨慎推出新项目，但不管是发展商还是转售单位的卖家，仍然有一定的持有力。