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2015年新加坡房地產私宅租金或將繼續下跌。

分析師預料，2015年的整體私宅租金將下滑3%至5%，其中位於郊區的跌幅預料會更大，最多可達7%。

根據新加坡市區重建局房地產資訊系統，今年截至第三季，新加坡房市整體非有地私宅租金已下挫1.80%。其中，代表高檔私宅市場的核心中央區(CCR)首當其沖，下跌2.6%；代表中檔私宅市場的其他中央區(RCR)下滑0.1%；代表大眾私宅市場的中央區以外地區(OCR)則下跌1.7%。

新加坡房地產聯合交易網SRX的數據顯示，今年截至11月，非有地私宅租金已下滑5.7%。同2013年1月的租金高峰相比，今年11月的租金已下跌9.4%。

今年私宅出租市場的特點是，出租單位隨新私宅供應量多而相應增加，租金則因租戶選擇多了而下滑。

新加坡智信研究與咨詢(R”ST Research)總監王伽勝受訪時說：“必須註意的是，今年竣工的新私宅有所增加，以致造成整體租金走軟。租戶有更多的選擇，而出租交易量卻追不上新竣工私宅的增幅。”

根據新加坡市建局的數據，從去年至2017年，已取得或預料取得的臨時入夥準證是7萬2109個，這意味著新加坡私宅的供應量龐大，租金市場繼續面對壓力。

新加坡第壹太平戴維斯(Savills)研究與咨詢部主管張敏璋表示，今年首三個季度，新加坡私宅簽訂的租約數目已經達到4萬6949個，照這樣看，它很可能超越去年同期的5萬5856個。今年全年的租約預料達到5萬7000個。明年的租金預料將延續跌勢，但幅度應該“不會太驚人”。

談到政府收緊外勞政策對出租市場的影響，張敏璋認為，盡管這影響了潛在租戶的供應，但並沒有影響到以就業準證租戶為對象的私宅，反而是發達國家經濟欠佳迫使跨國企業檢討租屋預算造成了影響。

王伽勝表示，限制多少減少了外勞包括白領專業人士，以致今年大量新竣工私宅的出租機會受限，並不惜降低租金出租。

此外，已在新加坡工作的外來專業人士也因開始擔心會越來越難以保住長期飯碗，或在離開新加坡後較難重返本地工作而縮緊腰帶，租用低租金公寓甚至組屋。

新加坡高力國際(Colliers)研究咨詢部主管謝岫君表示，除了移民和外勞政策，大量新竣工私宅和屋主出租賣不出的較舊私宅單位，造成租金市場的競爭越來越大。

張敏璋認為，外勞限制並沒有對那些要出租給擁有就業準證者的私宅帶來重大沖擊，反而是全球經濟欠佳迫使跨國企業控制成本和租金預算，對這類私宅的出租造成影響。

展望明年，私宅出租市場將因為大量新私宅進入市場而面對更激烈的競爭。明年預料有2萬零284個新私宅單位將竣工，當中占大部分的1萬3315個單位將集中在OCR，而其余6969個單位則將平均分布於CCR和RCR。

張敏璋認為，這意味著CCR和OCR將面對更大的租金壓力。OCR將因為這壹地區龐大的新私宅供應而走弱。RCR的新供應相當適中，這壹地區竣工的新私宅可能將開始搶走CCR的租戶，尤其是那些減少預算又要住在較大單位的租戶。

謝岫君認為，隨著即將竣工的新私宅進入市場競爭，各類私宅的出租市場都將受到沖擊，而從今年至2018年的新供應量有60%位於OCR，這將對大眾化市場私宅形成巨大壓力。

根據市區重建局數據，新加坡私宅空置率自去年第壹季度開始上揚，從當時5.8%增至今年第二季度的8.3%，第三季度微跌至8.2%。王伽勝預料，屋主將降低租金求租，明年空置率預料最高達9.5%。

分析師看好其他中央區、靠近地鐵站和設施的地點，或住宅區具有活力的私宅在出租市場中的競爭力。

至於明年私宅可能出現的熱點，張敏璋表示，RCR私宅在方便前往市區娛樂場所和合理租金之間取得最大的平衡，因此大多相當容易租出去。

核心中央區雖然地點優越，克雷摩(Claymore)和德雷葛(Draycott)也是租金最高昂的地點之壹，仍難免受到跨國公司縮減住屋預算的沖擊。

 

 

 

現在是否是進場新加坡房產的好時機？這是壹個人們不時都會問的問題。無論房地產市場處於上漲期還是低潮期，人們都會在茶余飯後，甚至是壹些比較嚴肅的場合，例如研討會上討論這個話題。那現在到底是否是進場的好時機呢？

新加坡房價下跌 2015年進場可好？

答案是肯定的，理由如下：

1. 低利率環境將扶持資產增值

雖然許多人猜測，三個月新加坡銀行同業拆息率(3M SIBOR)將上漲至3%以上，也就是過去十年來的平均水平，但是沒有多少人研究，到底會有什麽樣的因素可能帶動利率飆升，沖越歷史的平均水平。

只要仔細研究當今主要經濟體的社會經濟學，妳就會發現，在壹個借貸比率低的商業環境下，失業率和政府債務將升高，從而拖累經濟經歷更多年的緩慢增長。而緩慢的經濟增長將導致產能過剩，從而制造導致利率維持低迷的環境。

實際上，如果我們追溯人們擔憂利率飆漲的源頭，至今的依據只是因為聯邦儲備局主席提出了壹些可能調整利率的條件，但是這些條件目前還不完全存在，也沒有跡象顯示它們會在可預見的未來出現。因此，即使利率將上揚，上升的速度預計也會相當緩慢。

2. 亞洲市場的現金流動充沛

中國人可能為了改革經濟而犧牲壹些經濟增長，不過每年7%的國內生產總值還是非常強勁的數據，尤其是我們正在討論的是壹個13億5000萬人口的國家。它的經濟增長將為市場制造充沛的現金流通量，取代西方資金在亞洲資產市場的傳統地位。

3. 人口增長

雖然新加坡的人口在2013年年比只增長了1.6%，但只要我們持續這個漲幅，到2030年，新加坡的人口就很可能累計增加31%至710萬，超越人口白皮書所預測的690萬人口。

再加上本地家庭結構越來越小，政府計劃興建70萬個新房屋單位來應付690萬的人口，未必足夠。目前，壹些人認為我國的房產市場會在2014年和2015年出現供應過剩的情況，這未免過慮了。

4. 房價負擔得起

盡管新加坡房價自2009年初至2013年第三季上升了33%，壹個新共管公寓的中位價，在這段時間內只由102萬元稍微上漲至107萬元。

至於新加坡的人均國內生產總值，卻在2008年底至2012年底上升了16.7%至6萬5048元。這顯示，壹旦以單位價來衡量，家庭的購屋負擔能力其實是上漲了，這顯示市面上可能還有許多買家等著購屋。

 

 

新加坡80%以上的居民居住在壹種叫做“組屋”的高層套房式住宅裏，而組屋的規劃、建造、出售和定價，都由建屋局負責。最近建屋局的壹系列新加坡購房政策吸引了不少新加坡人的關註。

先是放寬了公民申購組屋的收入限制—政府自8月16日起將購買新組屋者的家庭月收入頂限從8000新元提高到1萬新元，這意味著會有更多的人有資格申請價格 遠低於市場房價的新組屋，或是在購買二手組屋時享受3到4萬新元的購房補助。除了政策上的松動之外，建屋局還在9月底壹口氣推出8200多個單元的組屋銷 售，活動規模之大，史無前例。

壹般來說，大學畢業生，月收入兩三千，不是特別挑房的話，三年左右基本上都是可以買得起的。而且如果是首次購 房的話，可享受首次購房優惠補貼，它是新加坡政府對公民購房的壹項資助政策，資助金額為壹次性補貼3至4萬新元，如果所購組屋組屋靠近父母住所，補貼金額 則可以達到4萬，不過，每個家庭只有在第壹次購房時才可以享有這種優惠。

優惠補貼是年輕家庭購房經濟保證之壹。其二是中央公積金制度，它是 新加坡人購房的壹大資金來源。新加坡自1968年就開始實施公積金購房的辦法，目前的繳費金額為工資的35%左右，其中20%從職工工資中扣除，另外 15%由雇傭單位繳納。這種強制儲蓄的公積金制度，如今已成為新加坡年輕人買房的有力保障。

低息貸款是居民購房的又壹經濟保證。扣完公積金後，剩下的房款由建屋局提供低息貸款，年息要比商業銀行低三四個百分點。有了這三大資金支柱，年輕家庭都覺得買房很輕松。

新加坡個人的住房開支占收入比重僅為25%至28%，這樣的比率讓他們幾乎感覺不到房貸壓力，對生活質量基本上沒多大影響。

二手房比新房更貴

在新加坡，二手組屋通常要比新組屋昂貴許多。新組屋直接由建屋局賣給新加坡公民，價格由建屋局決定，由於建屋局不以贏利為目的，所以新加坡房價並不與市場掛鉤。同壹地段新舊組屋的價格能差壹兩倍，如果買到了新組屋，幾年後轉手出售，很輕 松就能賺個十多萬。所以，組屋實際上相當於政府提供給公民的壹種福利。

據新加坡建屋局網站表示，超過80%的新加坡人都是政府組屋的受益者。不過，能買到什麽地段、什麽時候能買到，則需要靠運氣；建屋局在分配組屋時，如果某壹地段申購人數過多，則會采取抽簽的方式。

嚴格的購買限制

如此大的實惠自然讓購房者心動不已。不過，新加坡政府對組屋的申購、使用和轉售規定了許多限制，福利的獲取並不是無度的。

首先是購買組屋的資格限制。組屋申請只限於公民家庭，家庭月收入要低於1萬新元，高收入者不能申購，壹個核心家庭只能擁有壹套政府組屋。壹個人壹生只有兩次 購買組屋的機會，購買第壹套組屋滿壹定年限才可以申請第二套政府組屋，以便小房換大房或大房換小房，但原有的組屋必須在購買第二套組屋半年內出售，等等。

此外，政府對居民購買組屋的用途也有嚴格規定。居民購買組屋後必須入住，壹段時間內不得整套出租或出售，否則會被處以高額罰款或者牢獄懲罰。每壹位組屋購買 者都需要向建屋局提供真實詳細的資料，壹旦發現虛報，將面臨高達5000新元的罰款或6個月的監禁，嚴重者兩者兼施，政府以此來警戒懷有牟利目的的騙購 者。

媒體在9月29日曾報道說，建屋局在去年強制收回了39個組屋單位，今年又加強了對違例出租組屋的稽查，以打擊靠非法出租、出售等手段將公房福利轉化為私人財產的行為。

正是多樣靈活的政府資助辦法和嚴格的制度規則約束，才保證了新加坡“居者有其房”目標的實現：新加坡是全球唯壹民眾擁屋率接近100%的國家，這也成了新加坡人留給世界的驚嘆號。

 

 

國際人力資源咨詢公司ＥＣＡ22日發布壹項關於今年全球最適宜居住國家地區的調查顯示，中國香港全球排名下跌16位，跌至第33位；新加坡則連續第16年蟬聯第壹。

報告稱，調查共涵蓋全球450個城市，考慮其氣候、醫療服務可負擔程度、住房、基建、人身安全、政治局勢緊張程度以及空氣質量等因素，綜合得出城市的宜居程度。

全球最適宜居住地區今年又是它！

受近期社會政治不穩定影響，中國香港在全球排行中下跌了16位。但在亞太區，中國香港仍然排在第6位。

新加坡則憑借良好的空氣質量、穩固的基建、世界級的醫療設施和低犯罪率連續第16年成為全球頭號宜居城市。其他全球十大宜居城市中，有9個都位於亞太區，主要分布在澳大利亞和日本。

內地方面，上海仍是最適宜居住的城市，全球排名第110名；北京則位列全球第122名。大部分內地城市的分數保持平穩，其中重慶和深圳的排名有大幅躍進。

關禮廉表示，房屋、商品及服務、娛樂設備和醫療服務等方面的改善使得內地城市的排名有所上升。然而，國家急速發展也隨之帶來挑戰，包括汙染、基礎建設、貪汙和食品安全等問題。