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继四至六月份投资增速创下5年新高后，日本房地产市场增速预计将回归温和上涨。不过在日本央行负利率政策的助推下，房地产市场对消费者支出和就业的推动作用将会持续到明年。

尽管日本央行在今年实施了富有争议的负利率政策，但目前已经证实负利率政策对首次置业人群以及寻求再融资抵押贷款的业主是一个打击。

而长期低迷的房地产价格的回暖导致一些人提早做出购买决定，这也会拉动诸如电器和家具之类的耐用品需求，而这有助于打破日本的通缩困境。

官方数据显示，四至六月份日本私人住宅投资猛增了5%

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零售企业Ryohin Keikaku的公司发言人Mariko Ooguri表示：“我们的家具销量一直不错。”该公司预计截止到明年二月份的营业利润将会上升10%。

“房地产市场是推动因素之一，不过除此之外，我们已经花费了数年对家具销售员工进行专门的培训。我们感觉家具行业的增长空间还很大。”

日本官方数据显示，四至六月份日本私人住宅投资猛增了5%。对增长停滞且依然深陷通缩泥潭的日本经济而言，房地产市场不啻为为数不多的亮点之一。

三菱日联摩根士丹利证券首席经济学家宫崎弘志（Hiroshi Miyazaki）表示：“只要当前的低利率环境不变，房地产市场将持续增长。”

“对抗击通缩而言这无异于十分鼓舞人心，”他补充道。

（据中金网）

久未大涨的日本房地产市场，从三年前开始再度吸引全球投资者的目光。

继美国丶加拿大和澳洲之後，日本已经成为中国大陆民众海外房地产投资的热门地。陆媒报导，日本房地价近两年上涨近30%，房地产仲介归因於大量涌入的中国买家。

中国经营报报导，日本房价经历1990年代的暴跌后，房价低迷好一段时间，在2020年东京将举办奥运会的刺激下，中国买家认为时机已到，纷纷下手。

根据日本NHK电视台报道，2014年外国人投资日本房地产成交额达到9817亿日元（约合642.8亿人民币），占日本国内房产市场的2成之多。

东京市中心的高档物业被外国买家抢购：美国黑石集团去年耗资1900亿日元（约合16亿美元）在东京市区购买了5000多套住宅；中国复星集团在东京的新兴商务中心品川车站附近投资700亿日元（约合5.9亿美元），购买了一座25层的综合性办公楼；美国丶法国和德国的投资基金分别在东京品川丶新宿和中野等地购买办公楼和其他综合性商业设施。

海外买家中，大中华地区富裕阶层尤其引人注目。据日本不动产研究所展望，在过去一年中，至少有360亿日元（约合3亿美元）的中国私人资本挺进日本房地产市场。据日本最大的华人地产公司——暖灯国际地产的数据显示，公司每月的房屋成交量可以达到100件以上，公司客户主要来自中国大陆丶中国香港丶中国台湾。

与其它国际大都市相比，日本大城市房价并不算抢眼，不如伦敦丶纽约丶旧金山等国际大都市，也不如国内一线城市“北上深”。也可以说泡沫破裂后，日本房产泡沫程度远低於世界上很多热门投资目的地国。

日本的房价指数是英国丶加拿大丶中国丶美国中最低的，从91年泡沫破裂后，再未经历较大涨幅。日本从1980年至今，房价的涨幅也是五个国家中最小的，且与其他四国之间的差距相当大。

日本房价上涨乏力，是“失去的二十年”之结果，微弱的涨幅也说明日本房产市场很理性，房房价格并未大幅偏离房屋本身的价值。反观英丶美丶加丶中四国，已经经历过不止一轮的涨幅了，且上涨幅度远远高於泡沫破裂之前的日本。

陆民海外炒房，日本房产上涨近3成

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另外可以从“租售比”这一指标来对房屋泡沫程度进行比较。

租售比=月租金/房价。比值越大，收回房产购买价的期限越短，该房产越值得投资。按国际通用标准来说，1:200-1:300是房价健康的区间。如果比值低於1:300（即300个月以上的租金收入才能收回购房成本），说明房产泡沫显现。若租售比值高於1:200，则说明房产比较具有投资价值。

东京丶大阪的租售比都比较高，中小户型年均租金回报率达到4-6%。根据年租金回报，算出其租售比是1:200—1:300，也就是说只需200到300个月的租金就能收回成本。按照国际标准，日本大城市的中小户型公寓处於租售比健康区间。而8%-10%的租金回报率在日本中小户型中也不罕见，如能找到房屋中介代为打理，这一超高租金收益率也是值得期待的。如此一来，租售比高达1:120—1:150，可谓极具投资价值。

若将东京的租售比与同级别国际大都市作对比，以中小户型为例，纽约和旧金山租售比在1:255左右，伦敦1:400，中国香港1:428，新加坡（非政府组屋）1:461，广州1:470，北京丶上海1:666，深圳1:714。

一目了然，日本大城市房产的泡沫化程度远低於全球其它大城市，租金回报率成为投资亮点。

奥运会概念无疑成为外国投资者的投资信条。自2013年东京申奥成功至今，日本楼市已上涨11%。奥运会对房地产市场的助力是有理论基础和历史经验支撑的。

理论上说，筹备奥运会需大兴土木，新建丶扩建体育场馆丶奥运村。奥运的虹吸效应使外地和外国人口涌入举办城市，带动需求上升，推动房屋租赁丶旅馆丶酒店业的发展。奥运会需加强基础设施建设，交通是重中之重。交通网络的完善，能带动干线和中转站附近的地产增值。

从历史经验来看，历年奥运会举办之後的五年内，举办城市和举办国的房价均有不同程度的涨幅。激战正酣的里约从2008年到2013年，房价上涨了225%；08年奥运后北京的房价涨幅更是毋庸置疑。

近五年来，人口增长较多的城市也集中在关东地区丶近畿地区（大阪附近）丶福冈县等地方。人口净增长对经济丶房屋租赁市场是利好因素。

近年来，日本外国游客和外国在留者也持续增加。自2003年起，日本政府提出了“观光立国”的政策，希望通过放低签证门槛推动外国人赴日旅游。去年5月，日本政府通过《观光立国行动计划》2.0版，订立了促进国外游客消费额翻番丶增加免税店至2万家丶2020年访日游客达到2000万人次等具体目标，将旅游业定位为拉动日本经济的支柱产业。

根据日本观光厅的数据，去年日本入境游客已达到1974万人次，比前一年增长32%；而入境游客在日本的消费额去年已达到3.47万亿日元（约合2301亿人民币）。随着外国游客增多，日本酒店业不堪重负，促使日本政府逐步解禁民宿行业。游客和政策的双重利好无疑会给日本短租丶民宿市场带来相当程度的推动作用。

此外，日本的稳定性也为外国投资者所看重。国际环境不确定性上升丶“黑天鹅”事件频发丶外国投资人寻求避险资产等因素，都为日本房地产业打了一针强心剂。

据彭博社报道，一名中国富豪去年在日本东京赤坂以13.7亿日元（约合7261万人民币）买下了两栋新建住宅房。世界最大的主权财富基金——挪威政府养老基金，也在日本开展房地产投资，在东京收购写字楼。而中资在投资日本住宅丶民宿丶旅店丶度假村等案例也大幅增加，使得日本房地产市场近几年来保持上涨态势。海外投资者正掀起新一轮日本投资潮。

日本房地产市场中存在分化，由於多重利好因素和特殊性，日本大都市圈中的一些房产依然能够吸引海外投资机构和个人。

（据看中国）

日本的房地产市场显示放缓的迹象

总部设於东京的不动产投资公司北极星资本（Loadstar Capital）为了投资买下一栋办公大楼，向银行要求长期贷款，没预料到可以借到50年期。

曾任高盛集团基金经理的北极星资本社长岩野达志说：“我们以为30年期贷款就是上限，但负利率改变了银行；当许多银行苦於找不到借款人，房地产行业变得很有吸引力，因为有抵押品，金融业也变得更积极。”

岩野说他的公司自地区性银行取得贷款，但未提供银行名称，这反映出小型银行的地产融资业务大幅增加。依据SMBC日兴证券（SMBC Nikko）资料，至3月底，地区性银行承做的此类贷款占贷款总数达36%，较七年前的27%大幅上升。

根据日本地区性银行协会，由於负利率冲击获利，日本银行业面临营收成长压力，地区性银行预估本年度（4月1日开始）净利将下降18%。

至3月底，金融机构对地产公司的放贷总额达历来最高，促使瑞穗证券（Mizuho Securities）与德银证券（Deutsche Securities）警告，房地产市场出现可能过热的风险。

瑞士信贷集团（Credit Suisse Group）驻日本分析师三浦隆司表示，50年期贷款是不正常的，银行需要承做这样的贷款很有问题。尽管目前地区性银行的逾放比率不高，“如果目前低利率环境持续，（逾放比率）未来会上升并造成问题”。

三浦说银行无法靠短期贷款获利，因为贷款利差已消失，所以他们提供更长期的固定利率贷款。

根据德银证券，至3月底为止的全年新增不动产贷款金额，达历来最高的11.2兆日圆（1,060亿美元），对地产公司的放款占银行贷款总额的14.5%，这可能促使监管机构开始收紧此类贷款。

此外，日本的房地产市场显示放缓的迹象。根据不动产经济研究所资料，已售出的全新公寓数量，6月出现连续第7个月下降。另外依据仲量联行，东京的顶级办公大楼，至6月底租金涨速连续两季度放缓。

SMBC日兴证券分析师佐藤雅彦表示：“短期内，我看不到房地产市场有崩盘的理由；但当你看到日本人口成长趋势，地产放款成长过快似乎就有风险了。”

根据日本总务省资料，2015年日本人口减少0.12%。国立社会保障与人口问题研究所指出，日本人口总数至2060年，预估将比2010年减少32%。

不动产投资公司Star Mica社长正史水永说：“银行承担不必要的风险，将会回过来打击他们；目前的房地产价格，比雷曼兄弟风暴之前还高。我无法理解价格会持续上升的看法，当人口数大幅减少。”

（据经济日报）

日本近期经济前景不明朗，一度火热升温的房地产市场开始趋於平静。东京的新房丶二手房市场也进入稳定的调整期。

日本的不动产经济研究所6月16日发表的商品公寓房的市场动态调查，调查显示东京圈5月的新房销售数量连续6个月成减少趋势。一度受益银行利率的下降，公寓房曾保持12个月持续上升的势头，价格呈偏高走势，目前进入回落的调整局面。

东京的新房丶二手房市场也进入稳定的调整期

据悉，5月份的新房销售量比去年同期减少了14%，为3,002套，其中单月销售数量比为71%，勉强达到判断销售业绩分水岭的70%，在过去的6个月中，曾连续4个月跌落在50%丶60%附近。

房地产情报公司的东京鉴定表示，价格的持续上升有些超过了消费者的承受力。东京鉴定根据2015年销售的新房价格数据，在分析住房价格（以70平米作为参考标准）与上班族平均年收入的关系时，发现东京丶神奈川地区的房价已超过年收入的11倍，而通常认为超过7倍就使上班族开始望而生畏。

此外，房地产公司和机关投资家也表现出“低调”。东京的大型房地产服务公司的JLL从今年1至3月，面向房地产的投资减少了28%。其原因是东京都的办公楼的成本价格上涨，投资魅力低下。

不过市场人士认为，虽然房地产价格开始回落，但并不意味楼市行情将冷却下去，因为目前日银的负利率政策丶大规模的金融宽松政策，将促使资金流入房地产市场，给楼市注入活力。

二手房牛市行情已成过去？

另一方面，二手房市场也开始进入调整局面。由於东京都内能够盖建新房的地方越来越有限，所以新房价格一直居高不下。东京二手房经过装修後，虽然其价格丝毫不逊新房，仍然是热门的抢手房。但近期走势开始回落。据东日本不动产流通机构的统计显示，5月份，进入东京圈二手房的登记数量开始减少，导致二手房库存比上月减少了0.4%，为4万644件。登记数量是2个月以来首次减少，其主要原因是日本国内经济前景不明朗，持谨慎态度的房地产公司开始增加。

（据钜亨网） 

近期，中国一、二线城市“地王”频出，房地产市场似乎又迎来了一波春天。不过与此前不同的是，眼下房地产市场引发社会各界对于房地产市场是否即将崩溃的担忧。国内外不少分析认为，中国可能会重蹈日本房地产泡沫破灭的结局，中国经济也会像日本经济一样陷入“失去的二十年”。

在做这种对比之前，还是简单总结一下日本房地产泡沫的始终。1985年广场协议后，日元大幅升值，不到三年的时间内，日元对美元升值了50%。日元的大幅升值，使得当时的日本出口向中小企业苦不堪言，经济下行风险加大。为此，日本央行接连调低公定步合（基准利息率），1985年1月日本基准利息率为5%，而到了1989年4月，其利率仅为2.5%。加之，日本当时基本实行利率自由化、金融业务自由化、国内外资金流动自由化，大企业可以通过发放债券、股票等方式，直接进入资本市场筹措资金，对银行依赖程度减低。而日本商业银行面临大客户流失，传统融资减少的经营压力。

另一方面，早在70、80年代，日本经济增长迅速，城镇化影响下，一些中心城市的房价快速增长，进入1985-1990年，日本经济出现空前繁荣局面，“土地神话”论开始席卷全日本。不少日本的中小企业开始踏入房地产这一行业，获得不菲的利润。面临经营压力的日本商业银行自然也看到了这一市场，主动找到日本民营的中小企业向其发放贷款（以土地作为担保），进而形成一个循环，而这个循环的逻辑就是“土地神话”。此外，资本账户的开放，也使得国际上的热钱流入日本，由此带来的后果就是，东京、大阪、名古屋等地房地产价格飞涨，早已脱离日本民众实际收入水平，日本经济全面过热，资本过剩的局面一目了然。为此，日本央行开始调控这一局面，而采取的手法便是高力度的快速加息，日本政府也在调高房地产交易的各种门槛，加之人们预期逐渐改变，日本房地产价格开始应声而跌，房地产泡沫就此崩溃，直至今日日本房地产价格仅为最高时的1/3，而日本房地产泡沫崩溃后，产生了“三个过剩”的问题，即债务过剩、投资过剩（产能过剩）、雇佣过剩，三个过剩一直困扰着日本经济，直到今天。

中、日两国对于房地产业的不同定位，决定了中国的房地产泡沫破灭的影响不同于日本房地产泡沫崩盘

反观眼下的中国，是否会重蹈日本的覆辙。安邦咨询（ANBOUND）的研究团队认为，两国房地产泡沫有着本质的区别，重蹈覆辙的说法并不准确。中国的房地产泡沫一旦崩溃，其后果不堪想象，造成的负面影响可能远甚于日本房地产泡沫。

一、房地产泡沫

日本的房地产泡沫可以视作为“市场泡沫”，是市场行为的体现。无论是作为融资主体的银行，还是参与发展房地产的开发商而言，都是民营企业，泡沫破灭后，所留下的债务依然可以通过市场途径去化解（比如破产清算等）。然而，我国的房地产市场参与主体，银行、开发商大多以国企为主，可以说是“国家泡沫”，泡沫一旦破灭，所遗留下来的债务很可能就转变成政府债务（刚性兑付），最终转嫁给居民，会极大的增加居民负担。

二、土地制度

土地制度完全不同。安邦咨询首席研究员陈功指出，日本的土地是私有产权，而中国是国家所有权（农村是集体所有权），所以同样的房地产问题，中国要比日本严重的多。日本房地产泡沫破来最多是经济低迷，金融系统承受压力，而国家是不会出现严重问题的；中国的房地产泡沫一旦出现问题，就是国家经济崩溃的问题。中国则相反，一旦出现问题，就是财政危机，就是国家一级的大事情。这是两者之间最大的区别。

三、支柱产业

房地产业在中国被视作支柱产业，这和日本有着天壤之别。日本经济高速发展的时期，并没有伴随房地产价格快速上涨，也就是说日本经济的根基并没有建立在房地产及其相关产业之上。而中国经济高速增长时期，却出现了房地产价格快速上涨，东京大学教授田村清彦甚至指出，近几年，中国房价上涨的速度确实比较快，甚至快过东京。加之，国家文件也多次提到，要将房地产作为国民经济发展的支柱产业，由此可见，房地产市场的好坏，直接决定中国国民经济的兴衰与否。因此，对于房地产的定位不同，也决定了其重要程度，以及彰显了其影响力并不在同一个层次，可以说一旦中国房地产市场崩溃，最直接的影响，就是对中国整个国家体系造成冲击。

四、经济实力

两国经济实力完全不同。日本房地产泡沫发生在日本已经迈向高收入国家后，房地产泡沫崩溃直接拖累了日本经济的发展速度，但并没有让日本经济走向崩盘，也没有大幅降低日本人的生活质量，日本依然是世界经济强国，在很多领域仍处于世界领先水平。联合国《2014年人类发展报告》中，衡量国民富裕程度的HDI指数，日本排名第17位；IMF发布的2015年世界人均GDP，日本排名30位。与此相对，中国经济总量虽大，但整体仍然处于工业化发展阶段，还未真正踏入后工业化社会。在诸多领域，中国仍然只停留在“大而不强”的阶段，HDI指数来看，中国排在91位；世界人均GDP，中国也仅在88位，和日本有着巨大的差距。因此，中国房地产泡沫一旦崩溃，对于国家经济的打击不言而喻，更为致命的是，房地产泡沫崩溃会直接拉低国民生活质量，中国跨出“中等收入陷阱”更加会显得遥遥无期。

分析结论

中、日两国对于房地产业的不同定位，决定了中国的房地产泡沫破灭的影响不同于日本的房地产泡沫崩盘，中国以国有土地制度为主的国情，使得中国的房地产泡沫破灭的代价极大。值得庆幸的是，中国政府能够动用的社会资源远远大于日本政府，所以眼下仍能够依靠结构性的改革来化解潜在的泡沫危机。

（据搜狐）