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“與其他海外投資途徑相比，房地產投資門檻和風險相對較低，對於投資者也沒有專業要求。從國內的投資狀況來看，中國家庭財富中，人民幣資產有近80%的比例屬於房地產，投資者對房地產投資的熱情和需求旺盛，有真實的房子存在對於投資者來說有心理保障，未來海外房產投資更適合國內大多數選擇海外投資的人。”優選金融投資總監張淑霞在接受記者專訪時表示。

但她同時強調，海外房產投資在市場、匯率、利率以及法律四個方面存在壹定風險，並且在進行海外房產投資時也存在諸如信息不對稱、信譽缺失等壹系列陷阱。“有些機構在推銷房源的時候並沒有做到價格同步，尤其對中國內地客戶，有獨立的報價單，可以不誇張地說，溢價率高達100%。”

華人海外投資為何首選不動產

為何投不動產？

目前，從國內資產海外投資的途徑來看，無外乎以下幾種投資渠道：直接投資海外房產、保險類產品以及其他金融產品，比如說股票、債券基金、對沖基金、股權基金等；還有其他不動產，比如農場、牧場、酒莊、店鋪、礦產等。

“在這些投資方式中，農場、牧場等不動產投資以及能源礦產的投資相對來說門檻較高，並且需要有較高的專業水平，不適合大眾投資。而股票基金等金融產品壹般屬於風險級別較高的投資標的，適合風險偏好相對來說較高的投資者，再加上國內外的交易規則差異以及時差的原因，對於國內的多數客戶來講這類投資相對來說也需要更高的專業水平，消耗更多的精力。”張淑霞對記者表示。

與上述投資方式相比，房地產投資門檻和風險都比較低，並且不需要對投資者有專業上的要求，因此更適合國內大多數選擇海外投資的投資者。

近年來，隨著我國經濟的增長、人民幣相對強勢，以及國內房地產市場步入調整期，越來越多的房地產資本開始尋找海外市場。數據顯示，2014年中國內地的投資者在境外的房產投資額增長了25%，達到101億美元。優選金融集團總裁張虎成在談到資產配置時認為：“人民幣是長眼睛的，只去安全的地方。為什麽從中國平安、中國人壽、萬科集團、萬達集團這些大型機構到潘石屹、李嘉誠這些商業巨擘都紛紛在海外購置不動產？因為這已經成為發展趨勢之壹。”

近來海外置業在不斷升溫，壹名中國買家以2500萬澳元買下墨爾本壹個豪宅頂層公寓；壹家華人不動產公司介紹，自日本成功取得2020年東京奧運會主辦權後，日本華人、中國大陸客戶紛紛在日本購房。有媒體調查顯示，過半接受調查者稱2015年有海外置業投資的需求；且均表示能接受300萬—500萬價位的項目，澳大利亞、加拿大、美國等地區的項目比較受關註。

在系列政策利好之下，2015年壹季度國內樓市“小幅回暖”。據中國指數研究院2015年壹季度中國房地產市場形勢總結分析，全國商品房銷售、新開工同比下降且降幅顯著擴大，投資增速延續去年以來逐月放緩態勢，整體資金來源增速不及去年同期。業內人士稱，對於資金寬裕的投資者，可以考慮海外置業。

海外置業釋放利好 資金安全需謹慎

海外房產投資的利好

據了解，傳統的發達國家的房產依然是投資熱門—英國、美國、澳洲憑借其優質的教育資源和良好的自然社會環境，加上房產的永久所有權、資產保值與增值等諸多優勢廣受亞洲投資者歡迎。

仲量聯行國際住宅部總監劉藝泣分析，近幾年來受金融危機和經濟形勢的影響，人民幣對歐元、英鎊、美元、澳幣等主要貨幣的匯率均升值很多，以人民幣對英鎊為例，和2005年相比已經升值30%。與此同時，國內房產價格居高不下，相比之下在現階段投資境外房產是更好的選擇。

跨境投資可以令資產多元化、不同幣種資產更可避免單幣種匯率風險，更有機會享受房產升值與匯率升值的雙重回報。

海外投資也是對家庭資產配置的壹種優化。調研顯示，高凈值資產人群的資產配置中會有30%作跨境資產投資，其中房地產與債券等固定收益產品最受青睞。跨境資產配置壹來可以讓中國公民傳統的單幣種資產，轉化為擁有不同幣種資產的組合，令投資組合更加合理和平衡。二來，當投資者擁有不同貨幣資產時，更可能對沖匯率波動風險、進而獲取匯率套利。

有日本房產機構分析，在日本成功取得2020年東京奧運會主辦權後，東京不動產的基礎設施加速建設，房地產業皆歡欣鼓舞，期待呈現觸底反彈後的未來黃金7年。隨著日元持續貶值，讓今年到日本旅遊的中國遊客人數創新紀錄，同時刺激了度假房產的投資。

“房地產之外的投資渠道正在拓寬。”中原地產首席分析師張大偉分析，由於國內房價過高、交易限制多，很多高端需求已經開始轉向價格更低、產權也更穩定的海外置業。

資金安全需謹慎

近日，壹位服飾行業的創業者朱莉向記者透露，她準備和朋友壹起投資澳洲房產項目，“我考察很久了，這個項目短期內就能產生收益。”朱莉稱，此次投資可獲得15%的收益，等賺到了錢再用來維系自己的創業項目。

類似的海外房產投資熱潮湧現，記者從仲量聯行國際住宅部了解到，美國、澳大利亞、歐洲等主要海外房產投資市場都有永久產權的物業投資受投資者追捧。

“在投資國外房產前需要提前做好幾項‘功課’。” 劉藝泣建議，投資前要向專業代理機構了解清楚不同國家的稅費差異。在選擇提供海外投資咨詢的代理公司時，盡量選擇品牌形象好、實力強大的公司，提供全方位可靠的壹條龍專業投資服務。提供最全面專業的海外投資咨詢、其境外公司也可以為投資者在購買資產後、再次銷售提供後續壹條龍的資產管理服務。客戶從投資到持有，從持有到置換等都能享有壹條龍專業服務。

因為海外投資涉及到投資者的資金安全，並且金額巨大，為保證投資者不會因為虛假信息和不規範的操作方法導致任何經濟損失。劉藝泣稱，投資者首先要選擇正規的渠道對海外房產的房源、購買流程進行了解，通過正規代理機構進行投資，使得整個購買流程有所保障。

“對於手頭寬裕的投資者，可以選擇可靠的親信朋友去海外投資。”中國指數研究院（華中）分院市場總監李國政建議，海外投資需要考察該社區的居住環境，申請房屋財產安全保障，在華人聚居地選擇項目。

另外，國外要收房產稅，房產持有成本高，投資者可以選擇具有理財功能的公寓項目，通過靠譜的不動產公司代為管理，實現增值。

李國政介紹，最近，他的兩個朋友關註到壹則澳洲房產投資信息，“開發商給武漢客戶10套名額年回報6%，開發商包租。”他分析，目前海外房產投資回報率比起國內壹線城市要高，有的項目稱收益已高達15%。另外，投資前需要把當地的各項法律了解清楚；如果有親戚朋友在海外居住，又是知根知底的關系，可以壹起嘗試。他提醒投資者，對於海外投資機構要謹慎對待。

人民幣國際化加速了中國人海外投資的熱潮，洛杉磯的學區房、墨爾本的別墅、倫敦東區的公寓，不動產成為越來越多中國人海外投資的首選。

“與其他海外投資途徑相比，房地產投資門檻和風險相對較低，對於投資者也沒有專業要求。從國內的投資狀況來看，中國家庭財富中，人民幣資產有近80%的比例屬於房地產，投資者對房地產投資的熱情和需求旺盛，有真實的房子存在對於投資者來說有心理保障，未來海外房產投資更適合國內大多數選擇海外投資的人。”優選金融投資總監張淑霞在接受記者專訪時表示。

但她同時強調，海外房產投資在市場、匯率、利率以及法律四個方面存在壹定風險，並且在進行海外房產投資時也存在諸如信息不對稱、信譽缺失等壹系列陷阱。“有些機構在推銷房源的時候並沒有做到價格同步，尤其對中國內地客戶，有獨立的報價單，可以不誇張地說，溢價率高達100%。”

人民幣國際化加速海外投資熱潮

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為何投不動產？

目前，從國內資產海外投資的途徑來看，無外乎以下幾種投資渠道：直接投資海外房產、保險類產品以及其他金融產品，比如說股票、債券基金、對沖基金、股權基金等；還有其他不動產，比如農場、牧場、酒莊、店鋪、礦產等。

“在這些投資方式中，農場、牧場等不動產投資以及能源礦產的投資相對來說門檻較高，並且需要有較高的專業水平，不適合大眾投資。而股票基金等金融產品壹般屬於風險級別較高的投資標的，適合風險偏好相對來說較高的投資者，再加上國內外的交易規則差異以及時差的原因，對於國內的多數客戶來講這類投資相對來說也需要更高的專業水平，消耗更多的精力。”張淑霞對本報記者表示。

與上述投資方式相比，房地產投資門檻和風險都比較低，並且不需要對投資者有專業上的要求，因此更適合國內大多數選擇海外投資的投資者。

近年來，隨著我國經濟的增長、人民幣相對強勢，以及國內房地產市場步入調整期，越來越多的房地產資本開始尋找海外市場。數據顯示，2014年中國內地的投資者在境外的房產投資額增長了25%，達到101億美元。優選金融集團總裁張虎成在談到資產配置時認為：“人民幣是長眼睛的，只去安全的地方。為什麽從中國平安、中國人壽、萬科集團、萬達集團這些大型機構到潘石屹、李嘉誠這些商業巨擘都紛紛在海外購置不動產？因為這已經成為發展趨勢之壹。”

怎麽投？

對於個人投資者而言，進行海外不動產投資，主要分為“三步走”——確定目的、選擇國家、找律師。

目前，大多數國內高凈值人群進行海外投資的主要目的仍然是移民以及子女教育。

張淑霞對本報記者表示，前幾年興起的海外“生子潮”目前已經成為海外購房的新生力量，這類人群壹般屬於高凈值投資者，海外購房多是以移民以及孩子教育為主要目的，以自住為主，對生活質量追求較高，壹般都會選擇相對舒適的大戶型，同時為了孩子教育，“學區房”更容易受到追捧。

業內人士對記者表示，海外房產雖然是很好的資產配置途徑，但並不適用於追求投資收益的人，而是適合那些非風險偏好、對未來經濟擔憂以及需要資產多元化配置的投資者。

在選擇國家時，張虎成認為，社會的穩定和法制的健全是實現房產投資收益率最主要的保證。

美國仍然是最受中國投資者歡迎的目的地，數據顯示，從2008年至2014年底，中國在美國房地產投資總額高達132.7億美元，隨後是英國以及澳大利亞。

美國作為多年來投資者海外置業的第壹選擇，有其明顯特征。壹方面，與歐洲相比美國物價較低，平均房價不高，因此具有較大的升值空間，外來人口眾多更容易融入。此外，美國對於建築監管嚴格所以房屋質量上乘，房屋具有永久使用權。對於投資者而言，租金收益率較高，租賃市場需求量大，而且美國房屋銷售市場健全，房屋轉售率較高，適合移民自住以及出租的投資者。但由於美國每個州的法律和稅務不同，增加了外國投資者的購房難度。

“英國可投資的城市基本上只有倫敦，但有些投資者反映倫敦天氣沒有那麽好，並且跟美國相比外國人更難融入，同時物價相對較貴生活成本較高。但英國本身法律較為健全，對海外投資者優惠措施豐厚，教育資源豐富，金融比較發達，且英鎊相對堅挺，更有利於高凈值投資者進行保值配置以及子女教育投入。”張淑霞對本報記者表示。

值得註意的是，業內人士建議除英國倫敦外，投資者應慎重選擇投資歐洲其他國家的房產。“歐洲經濟受制於社會福利制度和勞工法，又面臨來自中國等新興市場快速掘起帶來的挑戰，短期內很難走出衰退。”該業內人士說道。

澳大利亞近年來以優惠的移民政策迅速獲得中國投資者的青睞，新移民給澳大利亞帶來的財富穩步增長，澳大利亞房產最大的吸引力在於不存在“遺產稅”，土地和房產私有且具備永久權，在澳大利亞的法律體系下，房產可以世世代代永久繼承。

但隨著新移民大量湧入導致澳大利亞房價飆升，該國移民局已於上周通過其官方網站發布通知，將停止500萬澳元的投資移民簽證（188C）的時間由原定的今年7月1日提前至4月24日。

同時，澳大利亞房產還存在壹個“致命”的問題——海外投資者只能買壹手房，不能買二手房，因此只能做長期投資，同時新建房屋已經出現供不應求的局面。

在海外購房過程中，由於語言障礙以及對當地環境和法律的陌生使得購房者通常需要尋求當地房產經紀和律師的幫助。據本報記者了解，在澳洲買房通常經過以下流程。

首先，與房產經紀人壹起看房，找到認為合適的房子後，先付大約5000澳元的定金，把房子定下來，壹般可以持有壹周左右。

在這壹周的時間內，需要找到壹位澳洲本地律師簽合約，然後支付房款20%的首付，但其中的10%可以等到房子建好後才支付。房子建好後，購房者會收到提示信然後準備貸款，貸款壹般最多可以達到80%。等到交房時，購房者需要和律師壹起去進行驗收。合格後，購房者需要支付剩下的10%首付，和已經提前準備好的貸款。

風險有哪些？

雖然海外房產投資有時會帶來可觀的收益，但由於缺乏對海外房產項目以及當地法律的了解，中國投資者在海外淘金的過程中可能會面臨種種風險。

尤其近兩年，隨著歐元、日元等主要貨幣的大幅貶值，匯率風險凸顯，匯率“吃掉”房產收益的現象時有發生，即使當地房價未跌，投資者購買的海外房產仍然出現貶值現象。

2013年初，以近400萬人民幣的價格在日本東京投資購買了壹套房子的於女士對記者表示：“房子現在的估值大概是420萬人民幣，出租每個月有18萬日元（約合人民幣9288元）的收入。”但她表示，“2013年購房時，1元人民幣可兌14日元，現在已經變成將近20日元了，日元貶值約40%，這樣算算，房子可能還虧了。”

張淑霞對記者表示，雖然國外購房首付比例以及整體的貸款利率比國內低，但國外貸款審核較為嚴格，法律繁瑣，對投資者信用記錄尤為重視。

以英國為例，雖然當地的貸款利率很低，但要求中國投資者必須提供在中國的納稅記錄，納稅記錄需要與貸款額度相比配，因此把很多投資者擋在門外。

此外，北京理工大學房地產研究所所長周畢文認為，持有房屋的成本也是海外置業不可忽視的壹個重要因素。“美國等地區要收房產稅，德國、新加坡等地對房屋空置也有限制，會產生空置稅等壹些額外的費用。”

險企海外買樓上癮，根本停不下來，如今還玩起了聯手。

近日，據媒體報道，中國人壽和中國平安聯合美國著名地產商鐵獅門（TishmanSpeyer）收購了位於波士頓的壹個價值5億美元的商業不動產項目，而這也是中國兩大保險公司首次共同收購海外地產項目。

對此，中國平安回應稱確有其事，但其資金來源並非壽險資金，而是中國平安旗下另壹房地產投資平臺——平安不動產的自有資金。中國人壽方面尚無官方回應。

截至2014年12月末，險資境外投資余額為239.55億美元（折合人民幣1465.8億元），占保險業總資產的1.44%；海外設立的保險機構和保險資產管理公司約31家。

本報記者粗略統計發現，如果加上此單交易，不動產投資方面目前已有包括中國平安、中國人壽、安邦保險、陽光保險、泰康人壽等在內的五家保險集團海外買樓，足跡遍布英國、美國、澳大利亞，涉及的總交易金額高達317億元人民幣。

停不下來 險資海外置業已超317億

兩大保險集團聯手進軍美國房地產

據報道，被收購的項目位於美國波士頓的海港區，項目包括壹幢13層樓高的辦公大廈和壹幢9層樓高的獨立產權公寓大廈，其中公寓大廈總共擁有100個單位。

有知情人士透露，中國人壽、中國平安和鐵獅門在該項目中的占比為1：1：1。對此，平安不動產不置可否，其僅表示，在此項交易中的占比與中國人壽相當。而對於該項目的具體名稱和涉及的交易金額，平安不動產表示不方便透露。

對於此次收購，鐵獅門的聯席首席執行官RobSpeyer予以證實。不過他也拒絕透露中國人壽和中國平安收購了波士頓項目多少股份。鐵獅門公司是美國頂級地產開發商、運營商及基金管理公司。

事實上，這也是中國人壽和中國平安首次涉足美國房地產。2013年，中國平安在英國倫敦收購勞合社大廈之後，險資對於英國房地產的熱情壹觸即發，包括中國人壽、泰康人壽等先後沖進倫敦樓市，與險資壹道的，還有其他中資企業。

土豪買家的大量湧入也拉高了倫敦業主們的心理預期，而與此同時，隨著美國經濟的逐漸復蘇，越來越多的中國買家開始將目光從歐洲轉向美國。

“在美國經濟持續復蘇的背景下，我們看到波士頓房地產市場未來的長期穩健增長趨勢，而就這單個項目而言，因為項目位置優越，產品適銷對路，具有良好的基本面，所以能夠為投資方提供穩健的回報。”平安不動產壹名內部人士對本報說。

“其實，美國樓市最好的投資窗口是在2010年，但那時候金融危機剛剛結束，我們又不敢貿然進入，大家對市場還是信心不足。”壹名信托業人士對本報分析。

聯手的另壹方中國人壽早在2013年年底就詳細披露過海外投資計劃，且於去年8月正式進入海外投資的實質運營期。中國人壽副總裁楊征近日曾透露：“中國人壽還將加速推進海外投資，並向更多新的未進領域努力。”

萬億資金待出海“覓食”

如今，資本出海已成為全球化資產配置的新常態，尤其在當前國內經濟增長放緩，而海外物業的投資價值不斷凸顯的背景下，海外樓市正在日益成為新的價值增長點。

以中國平安收購的TowerPlace大廈為例，TowerPlace是由知名建築師NormanFoster設計的甲級辦公及商業綜合大樓，位於倫敦久負盛名的EC3保險業區域中心，面積3.57萬平方米，出租率達99.3%。“相較於國內相同品質不動產3%～4%的回報，TowerPlace的預期收益率達到5.3%，杠桿後預期收益率可達到8%以上。”壹名知情人士對本報說。

“海外物業投資不僅可以拓寬投資渠道，降低資金成本，優化資產配置，還能提升企業運營的靈活性。此外，投資海外地產也是分散投資、規避風險的壹種方式，對企業發展具有重要的戰略意義。”壹名保險業內人士對本報分析說。

險企海外買樓的步伐越來越快，早在2013年7月，在平安信托操刀下，平安人壽成功收購位於倫敦市金融區中心的勞合社大廈，此舉引發了壹輪國內資本“出海”的熱潮，此後，中國險企大舉境外買樓、收購海外金融機構。

去年，中國人壽聯合卡塔爾控股斥資7.95億英鎊買下倫敦金絲雀碼頭10UpperBankStreet大樓90%的股權；安邦保險19.5億美元收購紐約華爾道夫酒店大樓；陽光保險3.82億美元收購澳大利亞悉尼喜來登公園酒店。

今年壹開年就先後傳出泰康人壽與基匯資本聯合出價1.98億英鎊並購倫敦金融城的辦公樓MiltonGate；平安人壽以3.27億英鎊買下倫敦地標建築TowerPlace大廈；陽光保險擬支付逾2.3億美元購買位於紐約曼哈頓中城的全新酒店Baccarat；以及此次國壽平安聯合出手的項目。

不過，除了海外商業地產項目外，也有業內投資人士稱：“海外商業地產項目可選擇的余地越來越少，今後還會開發更多樣化的投資品種。”此外，近日保監會亦再次拓寬了險企境外投資範圍。

據不完全統計， 2008年至2014年期間，中國對外房地產投資增長200多倍，投資總額達到337億美元左右，僅2014年上半年私人海外房產投資規模就接近50億美元。那麽，海外購房投資是否真如中介宣稱的那樣壹帆風順？個人購房又當防範哪些法律風險？

內外有別 個人海外購房留神法律風險

海外購房法律風險幾何

因國情不同，各國對於房產物業的法律規定亦不相同，再加上購房者往往通過中介了解投資地產的情況，信息不對稱容易使海外購房者對東道國法律不了解或疏於法律審查，造成以下法律風險：

對東道國的法律規定理解有偏差，造成購房目的不能實現。國內購房人海外購房的主要目的是獲取“綠卡”或者免簽權，方便日後子女留學以及出境。但是，大部分國家並非購買了房產便給予購房者永久居住權，往往還需購房者滿足壹定的前置條件。比如，葡萄牙規定在葡萄牙購買50萬歐元以上的房產即可辦理臨時永居卡，而在西班牙外國人只要購買西班牙主權債務或房產，就可以獲得居留許可，但是對於這兩個國家來說，移民手續完成以後還需要通過語言考試才能獲得正式的永久居住權，考試難度相當於雅思六分，並且考試采用西班牙語和葡萄牙語，通過者寥寥無幾。

對維權難度預估有偏差，出現糾紛難解決。不少以投資為目的的海外購房人，誤認為國外法律完善，維權容易，但是實際情況並非如此。比如澳大利亞法律雖然規定物業在落成的7年內如果遇到質量問題可以追究建造商的責任，但是沒有親戚朋友在當地當“參謀”的話，維權訴訟不僅涉及到較高的律師費用、漫長的訴訟過程以及地方法律保護，而且手續繁瑣，效果更是不能期待。

對東道國開發商的實力信譽缺乏深層次了解，導致利益受損。在中國海外購房熱潮的帶動下，國外也雨後春筍般湧現了眾多房地產開發商，這些開發商規模較小，實力普遍較弱，易受經濟形勢影響。同時，國內投資者往往缺乏途徑全面了解這些房地產開發商的實力，武斷投資後容易留下財產不安全的隱患。曾經發生過因經濟波動，西班牙當地銀行在房地產開發商破產之後，強行扣押購買人的房產證，逼迫國內購房者替開發商還錢的事例。

個人海外購房功課不可少做

雖然海外購房存在法律風險，不過法律風險具有可預防性，海外購房者在購房過程中做好以下功課，慎重出手，還是可以實現投資安全最大化的。

壹是了解當地房價構成。海外住宅物業通常是將房價和土地價格分開計算，房產用途不同，土地使用時間亦不相同，部分別墅擁有土地的永久使用權。購買時明確土地使用年限便於預估房產價值，也能減少日後糾紛。

二是時刻關註東道國針對國外購房人的政策變化。各國和地區對境外人士購房的限制各不相同，有緊有松。比如貸款政策方面，部分國家給予國外購買人同等的銀行貸款政策，而有的則是給予更為嚴格的貸款政策。同時，各國針對國外購房人的政策也會隨著社會和市場形勢變化而改變。比如，部分國家在經濟低迷時壹度采取購房換“綠卡”政策，隨著中國人海外購房趨熱，不少國家又取消了這壹“優惠”政策。

三是留意合理避稅途徑。在海外購房，壹定要關心所在地區政府的各種免稅優惠政策並充分利用好各種避稅的方法，以增加自己的投資收益。以澳大利亞為例，購房貸款所產生的利息、裝修翻新費用、赴澳大利亞考察房產的費用、律師代理費、驗房費等等，都可以用來抵稅。

四是留神“養房”成本。海外房地產的稅收政策和國內是有區別的，通常須繳納契稅、土地稅、印花稅以及增值稅。但是不同國家征稅種類和比例又有區別，如契稅僅是部分國家征收，如泰國、馬來西亞等，征收標準壹般為房價的1.5%左右；歐美國家主要征收土地稅，壹年壹次，繳納金額由政府委托專業評估機構對物業價值評估確定；也有些國家如英國，出於鼓勵，對在當地購房的海外人士均不征收房產增值稅。另外，不是所有國家的政策稅收都對投資客有利，很多國家在除房產增值稅外，出租獲利也要交稅，並非所有的租金都歸房主擁有；有些海外項目購買時價格聽起來很便宜，但是“養房”成本很高。

房屋購買後，要重點關註以下方面：壹是及時繳納日常物業管理費和房貸：物業費的繳納關系到房屋的妥善管理，房屋長時間空置將直接影響房屋的增值以及出租收益。此外，按揭貸款的還應及時還貸，拖欠銀行按揭貸款將直接影響到購房者的信用記錄，不僅要承擔相應的違約責任，也將使購房者日後在該東道國處處受困。二是註意風險防範。購房者可選擇購買相應的財產保險，達到財產保值的目的。比如在沿海城市購買房屋，災害性天氣對房屋的損耗較大，購房者可以考慮購買相應的災害險，以確保財產安全。

新加坡有著優越的投資環境、穩定的商業環境。新加坡是全球化程度最高、最具競爭力、經商最便利的國家。作為全球經商重要樞紐之壹，新加坡雲集了7000多家跨國公司， 來自世界各地的外籍人士在這裏的工作和生活如魚得水。在新加坡經商無資本收益稅、無增值稅、無遺產稅、無外匯管制、無海外收入稅，可享受免利息收益稅、較低的企業稅率。

新加坡成為海外房產投資熱門的道理

這裏有著宜居的環境。作為壹個國際大都會，新加坡的生活不僅僅局限於便捷的交通或購物，更多地體現在其人性化的基礎設施建設以及豐富的娛樂休閑場所，被評選為“最適宜華人居住生活的首選”。

這裏還有著優質的教育資源。近幾年越來越多的中國人選擇將子女送到新加坡受教育。根據《亞洲周刊》報道，目前在新加坡留學的中國學生總數約3萬人。優越的雙語教育體系、卓越的教育質量、安全的社會環境都是眾多家長選擇新加坡的原因。

當然，最最重要的是，在全球房地產市場中，新加坡被公認為最安全、最具價值的地點之壹。長期以來，新加坡房價壹直保持穩步上升，泡沫相對較少，能夠較穩定健康地發展。眾多分析師也對新加坡未來的房產發展趨勢十分看好，認為新加坡土地資源有限，房產價格仍會攀升，投資風險小，具有較高的升值潛力，購買新加坡房地產是財富保存與累積的最佳投資方式。

近年來，隨著我國經濟的增長、人民幣的升值，以及國內房地產市場的低迷，投資者日漸把視線轉向海外市場。數據顯示，2014年中國內地的投資者在境外的房產投資額增長了25%。

雖然壹些海外房產收益可觀，但由於缺乏對海外的法律和項目的了解，國人的海外“淘金夢”可能暗藏著種種風險。中新網房產頻道調查發現，雖然當地的房價未跌，但受匯率因素的影響，有投資者購買的海外房產反而出現了貶值。

中國人轉戰海外房產市場 有人賺也有人賠

國內房產投資收益下降 國人轉戰海外市場

過去的樓市“黃金十年”期間，國內房地產市場投資回報率較高，但去年以來房價步入下行通道，收益率也持續走低。國家統計局的數據顯示，2月70個大中城市中，房價同比出現下跌的有69個，說明這些城市房價比壹年前還要低，這也意味著，在過去壹年中入市的多數投資者不僅沒賺到錢反而虧了。相比之下，收益較為穩定的海外房產日益成為投資者的新選擇。

近期，世邦魏理仕發布的《2014年亞洲境外房地產投資數據》顯示，2014年，來自中國內地的房地產投資者在境外的投資額實現同比增長25%，達到了101億美元。

壹些海外地區的房產收益也高於中國，世邦魏理仕中國區研究部主管、執行董事陳仲偉告訴中新網房產頻道，以美國為例，購買商品住宅毛收益率壹般在5-6%，扣除物業費、房產稅等費用後，應該比國內壹些大城市2-3%的凈回報率要高。

海外房產的收益率也比較穩定，北京理工大學房地產研究所所長周畢文在接受中新網房產頻道采訪時表示，國外沒有大規模的房產建設，不太可能像中國壹樣出現暴漲，以自住、改善需求以及人口的遷移引起的需求為主。

海外置業的人群中，不僅僅是個體投資者，各類機構和開發商的海外投資步伐也明顯加快。陳仲偉分析，置業者主要是三種人群，第壹種是高凈值人群(個人金融資產和投資性房產等可投資資產較高的社會群體)，主要目的是移民、子女教育、投資等；第二種是機構投資者，主要出於優化資源配置的考慮，比如2013年安邦保險購買的倫敦地標性建築——勞合社大廈，不僅收入了約6.1%的收益，還起到了宣傳品牌的作用；第三種是開發商，基於分散風險的考量，近年來萬科、綠地、碧桂園等加大了海外投資。

受匯率影響 部分海外投資者不賺反賠

盡管投資者的算盤打得精，但海外房產並不是穩賺不賠的買賣，匯率的起伏成為決定房屋價值的壹項重要砝碼。

2012年，做建材生意的王先生以近400萬元人民幣的價格在日本東京買了壹套房子，現在估值大概430萬元，每個月還可以收到18萬日元(約合人民幣9253元)的租金。但他表示，“考慮上日元的貶值因素，房子可能還虧了”，不過他近期不打算出手，“房子靠近東京2020奧運會的主賽場，位置還不錯，我也看好東京房子的前景”。

王先生的海外置業經驗並不是個案。2011年，劉女士在加拿大多倫多花費43萬加幣購入了壹套Condo(“分戶式產權公寓”，是壹種比普通公寓高級的公寓物業)。劉女士表示，幾年下來，房子價格比較穩定。雖然是自住，不太在意房屋是否升值，但考慮到加幣兌換人民幣的匯率，房子也貶值了。

對於匯率“吃掉”房產收益，抑或讓房產變相貶值的現象，中原地產首席分析師張大偉分析，這是由於人民幣升值所導致的，但從最近來看，美元走強，人民幣升值的力度在減弱。周畢文也談到，購買海外房產更多的是資產和匯率的轉移，從操作層面來看，投資者在人民幣升值的時候買入，貶值的時候賣出換回人民幣，這樣收益是增加的，反之會出現虧損。

張大偉還指出，投資海外並不是說收益會超過過去十年的國內樓市的收益，更多的是投資者分散投資的壹個辦法，尋求資金的避風港。他還談到，海外資產的收益相對比較穩定，壹般都是長期投資，主要看的是出租回報率。