中国留学生在海外生活 最缺少的是“气场

关于中国留学生如何融入当地生活的话题,很多讨论集中在中国学生应该丰富自己的课外生活,或是多关注美国学生的流行文化和活动,但文化差异之下,人际交往是一件复杂的事,留学生一方面应该懂些人情世故,另一方面,还是要在交往中保留自己的底线和立场。张一驰从高中留学(课程)美国一所教会学校,现为弗吉尼亚联邦大学广告专业在读研究生,他根据自己的经历讲述中国学生在美的融入故事,并认为,最重要的是中国留学生应该养成自己的“气场”。

中国留学生海外生活 最缺少的是“气场

英文里面有一个单词,叫做charisma。记得第一次有特别的深刻的印象接触这个词的时候是大学一年级上的一节Leadership课程。一个学期的时间下来,教授用人类文明史的发展的时间轴作为参考背景,带领学生们研究古罗马凯撒大帝时代的领袖风采,探讨当今政坛奥巴马的领导演说技巧。Charisma这个词每节课都会被无数次的带出来。

中文字典给这个词的翻译是:感召力,魅力,超凡的个人魅力,甚至是神明授予的超凡能量或者才能。

但是我觉得中文的“气场”这两个字,无比的强大。因为它不仅仅涵盖了Charisma这个词,而且意义还要远远高于Charisma这个词。

气场是你的言谈举止

很多中国留学生在美国比较恐惧的一件事情就是做presentation。因为我们总觉的英语(课程)不是我们的母语,我们怕在做presentation的时候出丑。于是,在学期初课上分组的时候,中国留学生往往会战略性的凑堆儿,然后加入一些美国人的小组。

很多美国人很讨厌这样的中国人,因为目的性太明显了,平时都没有说过话,临阵“抱大腿”。对于很多中国学生来说,这样一来目的就达到了,学期末做presentation他们可以偷工减料了。

首先我想说的是,英文说的烂,说的难听,说的不标准,这都不是让人觉的耻笑的地方。因为每个人的语言天赋不一样,你去讲了,努力的去跟人家解释了,人家听明白了,这就说明你的英文说到位了。

出国上学,几年下来连最基本的生活技能:语言这个东西都没有掌握,去做一个presentation抱有这样的态度,那请问出国几年混一个学历下来又有何意义。

其次,课上分组,抱有偷工减料的想法,那些去参加美国人小组的中国学生让自己没有一点儿气场都没有。这些美国人不是傻子,他们可以很清楚的搞明白这些中国学生的想法。而中国学生的这种行为也更让美国人增加了那根深蒂固的对亚洲人的偏见:书呆子,学术派,工程师,会计,总之,以后都是为美国人打工的。

有人说,在国外生活,外语(课程)说的流利了,自然就能够hold住一些气场了。其实这还远远不够。我记得去年阿里巴巴上市时候,马云在纽约证交所接受采访时候的那段讲话就是非常的有气场。

在国外生活久的人,肯定都会觉得马云的英语还是有一定的口音的。但是那又怎样?如果你仔细看那段视频来观察马云,他说出的每一个词,每一句话都非常的有魄力。尤其观察他的眼睛,非常的有神。

气场是你的眼神

对,眼睛。

小的时候经常听到一句话,说:眼睛是心灵的窗口。现在长大了,感觉确实是这样。一个人的眼睛,眼神可以传达出太多太多有价值的信息了。而没有气场的人,往往是眼神迷茫的人。

前一段时间,我接到了一位我母校大四女生的邮件。这名女生是美国人,她说毕业以后想去广告公司工作,但是本科的背景是商科的金融专业,就业方向与倾向她都很清楚,但是就是不知道怎么去策划下一步需要做的事情,想听听我的建议。

于是我跟她在学校旁边的一个咖啡厅碰面,当面聊这个话题。这个女孩虽然人非常好,但是同她聊天的一开始就感觉很没有能量。与我聊天的时候,她的眼神是飘来飘去的,但是你又知道她不是在走神。

我问她为什么想做广告,得到的答复是因为她不想去做金融,觉得广告好玩儿。“那你能说说你最喜欢的一条广告么?”“或者你觉得广告哪里好玩儿?”

她想来想去眼里充满着迷茫,飘忽着不自信。那天也没能聊出个什么结果来。

之前我在文章里面聊到过,当你想要去做一件非常有激情的事情的时候,你的那份激情可以是很自然的,滔滔不绝的,流淌出来的。而这个女生没有让我感到她对广告有什么激情。从她得眼神里,我也看不到一个广告人(或者想成为广告人的大学生)应该有的气场。

每年坐美联航的航班,飞机上都会有很多中国留学生。这些留学生里面可以分为两类人,一种是有气场的,一种没气场的。

有气场的往往是彬彬有礼,有绅士风度,热心,幽默,能够让人觉得可以接触的那种人。比如说飞机行李架上的行李摆放不是很规整,让后面上来的人不方便放行李的时候,往往会有一些年轻的小伙子,有时候也有大姑娘站起身来,指挥安排行李的摆放。这样加快了乘客登机的速度,也帮了空乘们的忙。

再有就是空乘服务的时候,在美国接受到好的文化洗礼的留学生,会礼貌性的说声谢谢,并且会暂停眼前的电影或者放下手中正在做的事情。这小小的举动却是对人家服务的认可与尊重。

而没有气场的往往是那些叽叽喳喳,小事闹大,没有礼貌的中国留学生。空乘服务的时候对人家爱答不理的,也不会说声谢谢。飞机行李架没有位置了,就可以跟空乘大吼大叫的。这类的事情也就是所谓的无气场中国留学生干过的事情。不仅没有气场,而且还遭人鄙视。

气场是你的原则与信仰

我们中国人的一大优点就是包容性很强。尤其是到了国外。其实这是一件好的事情。只不过很多时候美国人不会感激你的包容。因为这是一个强调主张鲜明个性的民族。

我的高中是一所非常严格且保守的教会学校。从我入学的第一天,学校的老师和同学就开始和我探讨关于我们中国的一些话题。从历史到政治。我发现他们的思考与看法与我所受过的教育完全不同,而且很多时候是过于偏激的,甚至会有歧视性的发表他们的意见。

我刚刚到学校的时候16岁,英语很差,但是能够听懂他们说的是什么。一开始学校里的人阐述自己的观点的时候,我还会顺着他们聊,后来发现越顺着他们就是给予他们谬论观点的一种肯定。于是我开始跟他们辩论,辩论的后果就是被叫到校长办公室,但是我也从中练习到了我的口语。

记得2008年汶川地震后的第一天,我早晨看完新闻后哭红着眼圈儿来到了学校。熙熙攘攘的走廊里,学校牧师30岁的大儿子看见我后,跟我讲的第一句话就是:我跟你肯定,你们国家政府虚报了昨天地震的伤亡人数,呵呵呵。

讥讽地将这句话放在我耳边后,他扬长而去。看着他的背影,我吼了一句脏话,然后我跟他说:

Now this is how you Christians demonstrate the love to the world. You don’t give a single f**k about the people who diedin this earthquake; and at the meantime you joke about my country and my governmentfor your own entertainment purposes?!

因为这件事我吃了处分,并且被要求写检讨。我跟学校的说处分随便给,让我退学都行,但是检讨不会写。

这件事情之后,让我更深刻的明白在国外生活把持自己原则与信仰的重要性。基督徒可以有他们的原则与信仰,那么我们也可以有我们的,如果想强大,我们更是必须要有原则与信仰。

后来大学的四年里面,经过在社团,兄弟会,学生会里面有过领秀经历之后,更是巩固了这些软技巧。

研究生这两年在Brandcenter进修广告,所有的project都是小组提案类型的。很少有需要自己完成一件什么事情的时候。于是,小组会议就成了每天必不可少的一项重要活动。

前两天春节,我计划好了,周三的早晨(也就是国内大年三十的晚上),我会在家包饺子,与家人视频。周四,周五,以及周末的大部分时间我都会放在春节的庆祝上面。我提前跟我的几个小组的组员打好了招呼,从周三到周日我能够放在项目上的时间会非常有限。大家提前把需要做的事情做好就可以了。

结果在我预料之内,我们组里那个平时总是不会按时交东西的那个人在周二的晚上跟我们发邮件,希望周三早晨在学校开会。我说不行。他跟我说这是你们中国人的年,你现在在美国,不能这样自私吧?

我的给予的答复是:这个是事先说好的,你没有完成你的部分是你的责任。

气场是“不骄不傲,不卑不贱”

孔孟文化教导我们要谦逊。我们来到异国他乡,总觉得自己是一个外国人。这里的文化,饮食,住行都与我们来自的地方是有着截然的不同的。于是,出于对他国文化的尊敬,也算是为自己不迈出那个非常舒适的comfort zone找一个理由,很多中国留学生在很早的出国后为自己划出了一个圈儿,这个圈儿叫做“谦逊”。

作为学生,我们好好学习,拿高GPA,考GRE(课程),最后拿一份稳定的工作。整个过程中,只要这一个主线是顺利的,只要可以拿到工作就是万事大吉。

在这个圈儿里待得时间越久,你就会待得越舒服,同时也会与主流的大环境脱离的越远。等到需要找工作的时候,开始埋怨国外对外国人工作的政策不合理啊,还是怪学校没有好的资源,或者开始负面的思考自己这些年出国上学是否值得。

有些条件好,个性就会十分傲娇的人,比如我见过因为自己有绿卡不用为工作身份发愁的中国人来找我咨询时的那种优越感,也见过因为自己父母有几个钱在我这里炫耀的。相信不光我见过,你身边也有这样的人。

古人说,读万卷书不如行万里路。而可笑又可悲的事情就是现在有太多的中国人行了万里路,也读了万卷书,最后面子是自以为是又骄又傲,里子是被人瞧不起的又卑又贱。

当一个人可以用一颗人人平等的平常心去看待这个世界的时候,去尊重身边的每一个人的时候,去有一种得到他人发自内心的尊重的时候,这个人的气场就算是小有规模了吧?

气场决定了你这个人

每个人的气场是不一样的,因为我们每个人都不一样。

习大大的气场与奥巴马的气场风格迥异;马云与乔布斯的气场也是截然不同。但是这些人都有着强大的气场。他们有激情,有梦想,有毅力,有着很多成功人士所具备的各种优秀条件。但是最主要的一点是,他们在他们的人生经历里面不断的完善着自己。他们在做着自己。

海外人士积极评价中国海外投资

商务部年初公布数据显示,2014年我国对外投资规模约为1400亿美元,超过我国利用外资总规模约200亿美元,这也就意味着我国已经跻身全球资本净输出国行列。转折来之不易,却又在意料之中。中国的海外投资正越来越多地得到世界的认可。

海外人士积极评价中国海外投资

一件两全其美的好事

泰国国家发展学院教授李仁良说,中国的海外投资不仅给中国经济增长带来新机遇,而且也给全球经济注入了新的活力。中国的海外投资除了能对外提供更多的设备和技术支持,还提升带动了当地的就业,东盟国家应把握机遇,顺势而为。目前东盟各国纷纷出台鼓励外来投资的政策,以促进产业升级,提升本国竞争力。这不仅会有效实现中国产能的向外投放,也能促进其他新兴市场的快速发展,堪称一件两全其美的好事。中国企业进行海外投资的同时,应多了解当地文化,促进同当地的融合,只有扎根当地,才能做稳做强。

“走出去”并非没有风险

“走出去”并非没有风险。有人担心中国投资海外的企业在国内创造的就业会少于海外。德国也曾经产生过类似争论。但统计显示,2003年到2006年,德国出口导向型企业在国内创造的就业增加2%,而只面向国内市场的企业减少了3.5%的员工。这也证明,在国际上具有竞争力的企业同样能给国内市场带来积极效应。

德国联邦外贸与投资署亚太市场专家克里斯蒂娜·奥托表示,过去数十年中国经历了快速工业化的过程,但国内高度集中的投资也带来了某些工业部门产能过剩的问题,企业间竞争加剧。目前中国已经是世界上最大的汽车、机械、电子等产品市场,资本管制和投资机会减少极易引发房地产和信贷泡沫。中国企业“走出去”有助于它们获得更多金融资源、新市场和技术,并让产品多元化,提升产品质量。

增加非洲人民发展经济信心

非洲亨利商学院院长乔·佩德雷表示,中国给非洲的投资不仅给当地带来了紧缺的资金,还有资金背后所带来的产业技术、就业机会、经验等,最重要的是还为当地带来了正能量的多元文化和智慧,比如中国人对工作的勤劳和刻苦,中国在减贫、经济增长、提升教育水平等多个方面取得让人钦佩成绩背后所隐藏的智慧等。他认为,非洲人民由于殖民历史等原因有时候会缺乏自信,而中国的投资无疑正在帮助增加非洲人民发展经济的信心。

推动中国经济与全球接轨

澳大利亚塔斯马尼亚大学商务与经济学院讲师梁璠说:“中国经济经过几十年的发展,增长速度很快而且较稳定。在新常态下,中国开始调整以往偏重于 量 的粗放型经济增长模式,更加关注 质 的提升。中国企业在海外进行的投资能促使它们进行更多的创新尝试,包括产品、技术以及管理模式。中国企业 走出去 ,适应不同市场环境下的竞争,熟悉国际竞争规则,有助于增强其国际竞争力。越来越多的中国企业 走出去 ,也有助于完善中国市场的竞争规则,推动中国经济进一步与全球经济接轨。”

梁璠表示,中国经济与澳大利亚经济具有很大互补性,“当地民众普遍欢迎中国投资,认为中国企业的进入活跃了当地经济,并提升了就业率。”

全球城市生活质量排行榜 新加坡亚洲第一

国际人力咨询企业美世管理顾问公司近日发布2015年全球主要城市生活质量排行榜,奥地利首都维也纳再次蝉联榜首。

今年的排名涵盖了230个城市。总体上看,欧洲城市和澳大利亚以及新西兰的大城市在这一排名中名列前茅。苏黎世、奥克兰和慕尼黑分别列第二、三、四位。

全球城市生活质量排行榜 新加坡亚洲第一

新加坡为亚洲最高

亚洲城市中,排名最高的是新加坡首都新加坡城,列第25位;其次是日本首都东京的第44位;“亚洲前五”中后三位同样来自日本,分别是神户、横滨和大阪,分列第47、48和58位。

中国城市中排名最高的是中国香港,列第70位;其次是台北,第83位;再次是台中,第99位。大陆地区排名最高的是上海,列第101位,北京列第118位,广州第121位,深圳第139位。

新兴城市日益崛起

美世每年都进行此项全球城市生活质量调查,旨在帮助跨国公司和其他组织为其海外派遣员工制定合理的薪酬津贴。主要标准包括城市的政治稳定性、犯罪率等政治和社会环境,外汇兑换、银行服务等商业环境,医疗服务、空气状况等医疗健康因素,教育、交通等公共服务和自然环境。

美世的一位负责人表示,“就像去年的调查一样,我们发现新兴城市正日益成为传统的商业和金融中心的有力竞争者。这些所谓的‘二线新兴城市’正加紧投入—尤其是投资于基础设施—以提高其城市的生活质量标准,并最终达到吸引更多的国外企业的目的。”

亚太:生活质量标准差别最大

亚洲是生活质量标准差别最大的地区,其中排名最高的城市新加坡位列第25 位,而排名最低的城市塔吉克斯坦的杜尚别则位列第214 位。

该地区值得注意的新兴城市有韩国的天安以及中国台湾地区的台中。西安和重庆(均位列142 名)也正作为商业经营的新兴地区而崛起。

大洋洲方面,新西兰和澳大利亚的城市在全球生活质量排名最高的城市中占据了多个席位,其中奥克兰排名第3、悉尼排名第10、惠灵顿排名第12、以及墨尔本排名第16。

欧洲:未受经济低增长影响

尽管存在对于经济增长的担忧,西欧的城市仍能继续为员工和雇主提供稳定的环境。排在维也纳之后的城市有苏黎世、慕尼黑、杜塞尔多夫和法兰克福。日内瓦和哥本哈根分别位列第8 和第9 位,这样西欧城市在前10 名中就占据了7 席。

中欧和东欧的城市生活质量标准差别较大。排名较高的城市为布拉格、布达佩斯和卢布尔雅那,排名较低的城市有基辅、地拉那和明斯克。其中基辅(第176位)在乌克兰整体上出现政治不稳定和暴力事件之后排名经历了大幅下降。

美洲:加拿大美国抢眼

北美方面,加拿大和美国城市继续提供着较高的生活标准。温哥华位列该地区榜首,紧随其后的是同为加拿大城市的多伦多和渥太华;旧金山、波士顿和火奴鲁鲁则是排名最高的美国城市。南美方面,蒙得维的亚、布宜诺斯艾里斯和圣地亚哥为排名最高的城市。

中东和非洲:受战乱影响大

排在最后二十位的城市大多位于非洲和中东、尤其是战乱地区。巴格达排名第230 位,是该地区乃至整个排名中最低的城市。

迪拜排名第74 位,在整个中东和非洲地区生活质量排名中最高。紧随其后的是同样位于阿联酋的阿布扎比,以及毛里求斯的路易港。

 

中国投资者海外投资地产业仍是第一选择

根据调查显示,房地产仍是第一投资选择,且有反弹趋势,比例达到64%,比2012年上升4%。约30%的受访者表示会投资房地产市场,一方面可以满足自住需求,如为未来子女出国接受教育做准备;另一方面,在经历了次贷危机后,投资者认为北美的房地产市场存在一些短期内价格被低估的投资标的,具有一定的投资机会。

另外,随着近年来国内楼市调控力度的加大,留给投资者的空间已经很小。“投资中国楼市不如去海外买房”成为许多人的选择,越来越多的国内居民涌入欧美国家,“抄底”海外房地产。有数据显示,近两年到美国投资买房的中国投资者,已经超过加拿大投资者,位居投资美国地产的外国投资者的第一位。

中国投资者到美国投资买房的高潮中,不仅包括中国个人投资购买住宅房产,也包含中国开发商到美国购买商业地产,养老地产和买地进行房地产开发。鉴于目前美国东西两岸纽约和加州是中国投资者进行房地产投资最热门的地方,本书第二章分别邀请了纽约和加州资深房产经纪人为读者解读了这两地市场以及具体投资房产事宜。并邀请房地产投资相关专业人士讨论了房屋抵押贷款,产权保险,房产管理以及房地产投资的法律和税务事宜等。

 

中国投资者海外投资地产业仍是第一选择

跨境投资和财富管理

中国的新贵阶层,愈来愈重视对投资和财富的管理。近几年来,中国投资者对美国的投资,包括绿地投资和跨境并购,屡创新高。同时,《报告》显示,在境外投资中,接近50%的受访者希望在境外投资市场投资具有固定收益或者优先受益的投资项目,或者债券和保险等固定收益类产品。另外这几年国内股市波动很大,而美股等境外资本市场相对成熟,且最近创出了新高,所以美国股票投资一直也是中国人士跨境资产配置和投资的主要方式之一。本书第三章首先阐述了中国投资者如何在美国进行投资设立公司和并购,然后邀请华尔街投资管理和资产配置专业人士,阐述如何进行股票投资和保险投资,以及跨境投资并购的相应会计和税收问题。

美国财富管理和家族办公室的历史比中国要更为悠久。中国新贵阶层富裕后,急需的是如何对财富进行管理,并传给下一代。本书第三章也简述了美国财富管理和家族办公室基本理念和相关信息。

海外留学已成为子女教育首选方式

子女教育是中国人最关心的话题之一,而送孩子去海外留学已成为安排孩子教育的首选方式,8成富豪计划让孩子接受海外教育,其中64%计划在大学前送孩子出国,高中被一部分人认为认为是最适合出国留学的时间。出国留学的平均年龄为17岁,大约在高中一或二年级。英语国家是主流海外教育目的地,美国、英国、加拿大在过去五年中稳居前三。

美国以其位居世界第一的教育资源,环境和质量,稳居中国人海外留学选择前列。亚洲包括中国父母一般有浓重“名校情结”,希望孩子能加入到好初高中一直到美国常春藤大学以及其他知名大学。本书最后一章邀请美国入学申请咨询专业机构和其他相关专业人士,为读者解读如何申请美国初高中,大学,研究生院(包括法学院和商学院),毕业后如何求助就业,以及国际学生留学和工作过程中的签证选择。

子女美国留学就业与EB-5投资移民

值得注意的是,近35%的海外投资原因是子女教育和投资移民,而这两种在某种程序上相互交融影响的。外籍学生在美国留学毕业后若希望留在美国工作,需要能获得H-1B签证。而获取H-1B工作签证在某程度上变成运气,因为现在对于H-1B签证的需求远远超过了年度的配额。每年的4月1日,USCIS(美国移民局)开始接收65,000个新的H-1B签证,加上20,000高学位的配额。在过去的几年里,由于大量的申请,这个提交期都在一个星期内关闭。例如,在今年的4月7日USCIS宣布已经收到了172,500份H-1B申请,并停止接受更多的申请。当申请人数超过了可用的配额后,USCIS采取抽签系统来分配签证。由电脑生成的方式随机选择达到配额数量的申请,如果没被抽中的将被退回,则即使外籍毕业生找到了工作,也必须放弃工作离开美国。

另外,H-1B签证需要一个美国的雇主赞助并要求雇主提供详细全面的配套证明文件,如本书第四章最后一节详细阐述的。大部分美国雇主不愿意承担这份签证申请的麻烦而不愿意招聘外籍学生,尤其是在非理工科的经济,管理,金融和法律等文商科领域,合格美国本土学生趋之若鹜,雇主选择众多,一般很少选择外籍学生承担签证申请的麻烦。在美国学生不太热衷的理工方面,如化学,物理和工程等,外籍学生找到愿意支持签证申请的美国雇主的机会多一些。但即使如此,H-1B是一种非移民类的签证,只有三至六年的有效期。期满后该学生如无绿卡或公民身份支持,仍需回国。其在H1-B签证期间如失去工作或换雇主,需要另行递交H1-B签证申请。

所以对支持子女在美国留学后就业的且有财力的父母而言,为子女通过EB-5投资移民项目申请绿卡是非常重要的。这个申请最好在子女入学后即开始甚至更早,确保子女在大学三年级开始找工作之前至少拿到临时绿卡。一来如果子女在21岁之下,子女可跟随父母的投资移民一起申请绿卡,即全家人一笔投资就可以申请绿卡。另外现在EB-5投资移民申请积压颇多,临时绿卡的审批时间甚至都超过了12个月,所以应及早申请。

中国人大大小小的美国梦,无论是投资移民,举家搬迁,还是小试牛刀,买房置业,抑或借鉴美国财富管理经验和利用投资机会跨境投资和资产配置,或是送子女赴美留学就业,都说明了中国国家的富强和人民的富裕,也显示了中国和中国人正在走出国门,展现其国际化的能力和风范。但如本书结语所言,无论走多远,中国根是不变的。

 

 

大手笔不断 险资成境外房地产投资主力

国内的房地产市场在去年可谓经历了一场寒冬,不但全国房地产销售及新开工下降明显,不少城市的库存去化周期也在15个月的警戒线以上。为此,不少开发企业开始将更多目光转向国际市场,以对冲国内市场给企业带来的风险。同时,在监管政策不断松绑以及国内房地产市场处于寒冬的背景下,众多国内保险公司也开始纷纷大手笔购入海外不动产项目。

大手笔不断 险资成境外房地产投资主力

根据世邦魏理仕最新提供的数据显示,去年亚洲境外房地产投资同比增长23%,达400亿美元,再创历史纪录。其中中国大陆地区境外房地产投资总额达101亿美元,位列亚洲第二,仅低于新加坡。

世邦魏理仕研究部中国区主管、执行董事陈仲伟表示,“中国跨境投资的持续增长主要受新的资金来源推动,其中保险资金表现尤为活跃。随着相关政策监管的不断放松,中国保险资金正积极寻求海外投资机会,并不断增加房地产投资占其整体投资的比重。与此同时,中国房地产开发商在国际市场的表现亦愈发瞩目。来自中国的保险资金将对未来几年的全球房地产投资市场产生深远影响”。

据悉,去年8月国务院下发的保险业“新国十条”提出,要鼓励中资保险公司尝试多形式、多渠道走出去。同时,政府还放松了中国公司投资海外的额度限制,中国企业目前可在国外投资最高10亿美元,且不需经过政府批准,之前的限额为1亿美元。

有分析指出,险资钟情海外核心地段不动产,主要在于国外大多数发达经济体经济在复苏,不动产仍然处于价值低估阶段,虽然狠赚一笔的可能性很小,但是贵在稳定的回报与较小的风险。因此,在国内房地产市场不景气的背景下,海外核心地段的不动产对国内险资来说还是非常具有吸引力的。

相比于险资投资海外不动产主要看中其稳定的回报与较小的风险不同,房地产企业投资海外市场更多因为国人海外置业需求的不断增长。

 

时代变了! 中国海外房地产投资首超国内投资

国内连续数年的房地产限购,在打压了国内楼市的同时,也让海外房地产成为了中国人眼中的“香饽饽”。随着人民币在国际市场上的购买力日渐增强,澳大利亚、英国等地的房地产市场,开始出现越来越多的中国投资者和开发商身影。数据显示,2014年中国海外房地产投资已超过165亿美元,首次超过在国内的投资。

不过,春节以来,一些海外置业的利空消息接踵而至。业内人士提醒,国内外房地产市场存在显著差异,投资时必须谨慎对待。

时代变了! 中国海外房地产投资首超国内投资

案例:一周涨2万澳元。大年初二这天,金小姐踏上了前往澳洲悉尼的班机,这比她原定的计划提前了两个星期。

金小姐是宁波人,大学在悉尼就读,工作了一段时间后才返回国内。在悉尼购置一套房产,一直是她的投资计划之一。“国内限购,而差不多的价格,在悉尼可以买到更不错的房子。”金小姐非常喜欢悉尼的居住环境,但直到最近才下定决心在那边置业。经过几次来回考察,她选定了一套距离悉尼市中心8公里的新公寓楼,使用面积93平方米,精装修还包含一个地下车位,总价73万澳元。金小姐告诉记者,海外人士投资澳洲房地产,只能购买全新房产而不能买二手房。她看中的这套房子步行3分钟就能到地铁站,开车的话10分钟就能到海边,而且还是学区房。虽然总价相对悉尼目前60万澳元左右的均价来讲有些偏高,但性价比非常不错。

“以目前的汇率,大致是人民币358万。”金小姐说,近来澳元对人民币的汇率在跌,存款利率也下调了,因而她的朋友圈中,大家都觉得现在是澳洲置业的好时机。按照原计划,她应该在元宵节后才飞去悉尼,办理房屋购买手续。但就在除夕夜,与其相熟的当地中介便告知她,最好能尽快去办理手续,否则一周后房价可能会上涨2万澳元。金小姐索性带着家人,在澳洲边度假边购房。

金小姐并非个例。刚刚过去的羊年春节,不少中国买家前往悉尼、墨尔本等城市,在旅游观光的同时,也顺道考察了澳洲的房地产市场。与国内房地产市场兴起时类似,一些中国买家组团考察楼盘,且付款时毫不犹豫。“春节以来,我已经接待了3个来自中国的购房团,主要是来自浙江和山西的购房者。”悉尼当地中介Terry·林告诉记者,随着复星、绿地、万达等中国开发商陆续进入澳洲,3年以后的市场可能更加疯狂。

澳大利亚外国投资审查委员会(FIRB)数据显示,2013年中国已成为澳洲外国房地产投资的头号来源国,投资总额高达59亿澳元,比一年前增长40%,而这一趋势在2014年更加明显。预计在未来7年,这一数字将增长至360亿,悉尼、墨尔本、堪培拉等大城市成为中国买家置业的首选。有报告称,过去一年中,悉尼、墨尔本分别有18%和14%的新建房屋被中国投资者所购买。

受到中国资本的刺激,澳大利亚房价近年来上涨明显。据澳洲统计局的数据显示,2014年期间,澳洲主要城市房价上涨7.9%。其中悉尼房价增幅达10.6%,墨尔本以5.8%增幅紧随悉尼之后。

“中国买家是推升澳洲房价的重要因素。”从事澳洲投资的西捷国际集团项目经理黄骊珠告诉记者,以墨尔本市场为例,均价在60万澳元左右的两房公寓最为热销,年涨幅在6%左右。而三房、别墅等高端项目,年涨幅更在10%以上。与此同时,目前墨尔本的空房率为3.1%,这使得房屋出租根本不成问题。

海外投资首超国内

在汇率推动下,近年来中国资本在国际市场上不断出手。仲量联行近日发布的报告显示,2014年中国海外房地产投资激增,超过165亿美元,首次超过在国内的投资,且海外投资呈现全球多元化趋势。这其中,欧洲成为最受欢迎的投资目的地,共吸引了超过55亿美元的投资,澳大利亚则成为中国投资者青睐的新目标市场,流入资本超过30亿美元;另有25亿美元资本则流入美洲。从城市来看,悉尼获得了大部分的投资额,达到22亿美元,成为最吸引中国投资者的目的地之一。而伦敦在2014年共吸引了40亿美元的投资,再次荣登榜首。纽约、旧金山、洛杉矶、芝加哥、墨尔本、东京及新加坡也各获得了5亿至15亿美元的中国投资。

在美国,2013年外资购置美国住宅地产的交易激增了35%,而引领这波外资购房潮的正是中国买家。中国买家主要集中在洛杉矶和拉斯维加斯,少数有实力的买家则在曼哈顿进行,将那里新楼盘的价格推高到了难以想像的高水平。

加拿大多伦多2013年房屋均价持续疯涨至43万加元,涨幅达12%,温哥华的涨幅更高至18%。“新楼盘一开盘,70%的买家都是中国人。”当地人抱怨。

中国人新购买的韩国土地也大幅超过同期欧洲人、美国人购买的土地面积。与此同时,由于韩国济州岛的投资移民政策,这几年济州岛的房子每年都增值10%。

 

Chinese realty sprees overseas to continue

Simon Henry, co-founder of Juwai.com, which matches Chinese investors with international investment opportunities, including 2,775 current Australian agricultural listings, said the new rules will make Australia less competitive for foreign investors, according to a report by the state-owned broadcaster ABC.

国人在国外过春节:海外游顺便买房

随着生活质量的提高、生活习惯的改变,越来越多的人选择在海外过春节,探亲访友赏美景购物,还能顺道去看下海外房产

对于部分市民而言,大部分海外房产的素质和价格,都优于国内一线城市的房产。而且,随着国内房企迈向海外,也加速了中国人资产的全球布局。有关机构统计显示,部分地区和国家的房产这几年一直在上涨,购买合适的海外房产无论投资、自住,都有一定的保值空间。

国人在国外过春节:海外游顺便买房

新马泰

低成本宜居之地

在新马泰购买豪宅、别墅并不是件困难的事。目前马来西亚面积100平方米的普通酒店式公寓均价约每平方米1.1万~1.5万元,泰国普吉岛144平方米、配有私人泳池和观景露台的精装海景别墅也仅需120万元。

近年来,马来西亚、新加坡、泰国等东南亚国家开始出现中国房地产企业的“身影”,碧桂园等多家房企已进入马来西亚开发。新马泰各国政府为吸引购房者,也推出了多元化的优惠政策。

去新马泰置业需了解当地法律,购置房产也一般由律师主理,选择资质好的海外房产机构代办更有保证。此外,购房的基本常识应该知道,例如,马来西亚的法律规定,商品房的1/3必须出售给当地马来人。

热门区域澳大利亚

学区房升值快

海外房产投资专业人士黄弼唯介绍,澳大利亚的房产投资在政策、法律上有很大的吸引力,房产是永久产权,并且持有成本很低,贷款额度达七八成,利率也相对较低,几十万元即可入手。澳大利亚经济连续20多年保持增长,所以房产投资也有保障。

佛山人更喜欢澳大利亚的别墅,尤其是独立别墅,价格大概在300万元左右,不少房产平时可出租,业主到了澳大利亚可用,年投资回报率一般在5%~6%左右。由于不少人的子女在澳大利亚留学,学校周边的房产更好出租,学区房的升值也更快。

在选择项目时,投资者可以重点考虑大型发展商开发的综合性社区楼盘。

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欧洲

宜居房产价优惠

西班牙、葡萄牙、希腊和塞浦路斯的买房移民政策受到广泛关注。这些国家的3居室以上的宜居房产基本210万元起可买到。

希腊的购房移民政策规定,非欧盟公民只要在希腊购买价值25万欧元或以上的房产,即可申请5年希腊居留许可。房产不出售,居留可持续,直至取得希腊国籍。

根据塞浦路斯的购房移民政策,申请人只需证明本人名下拥有3万欧元的稳定年收入、购买价值不少于30万欧元的房产,并出示至少3 万欧元的3年定期存款证明,即可申请塞浦路斯的永久居住权。

葡萄牙的购房移民政策近年来也是炙手可热。在葡萄牙购买价值50万欧元或以上的房产,并在葡萄牙存入2万欧元的全家生活保障金,保持所购投资项目至少5年并符合相关居留条件,5年居留期满后,可申请永久居留身份,满6年可申请入籍。

西班牙规定,申请人年满18周岁、无犯罪记录、无被申根国驱逐记录、持有医疗保险且年收入至少3万欧元便可以通过在 西班牙购置50万欧元房产即可获得居留签证。

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中国海外投资提速该防哪些“坑”

2014年,中国海外投资已经高于引进外资200亿美元,历史上第一次成了资本净出口国。在这种情况下,通过新的投资贸易协定跟进是应有之义。

中国海外投资再次提速。据英国《金融时报》报道,2014年中国对欧洲直接投资达到创纪录的180亿美元,是2013年的两倍。投资领域包括从英国房地产到意大利能源行业。

中国海外投资提速该防哪些“坑”

这肯定不是中国海外投资的最高峰。

中国资本再掀海外投资高潮

基于今年以来欧元资产更加便宜、美元资产保值功能凸现、中国经济下行压力增大等因素,中国资本海外投资的兴趣还会进一步增加。大连万达收购瑞士盈方体育传媒集团68.2%股权、复星国际并购世界著名旅游运营商地中海俱乐部,只是中国资本今年新一轮海外投资的开始。

中国资本之所以再掀海外投资高潮,目的是提高资产的安全边际,开拓新的市场领域。但是,这并非代表海外投资能获得安全保障。事实上,自TCL第一个“吃螃蟹”以来,中国海外投资的失败经验已积累了不少。这些风险不会随着新一轮海外扩张的开始就远去。2014年以来中国在欧洲投资进程,就提供了不少风险警示。

2014年中国在欧投资的五类风险

其一是政治环境变化。中国远洋获得希腊第一大港比雷埃夫斯港二、三号码头特许经营权后,运转良好,因此本应在竞购比雷埃夫斯港务局股权中处于领先地位。但由于希腊新政府一度考虑中止港口私有化进程,这一领先地位差点动摇。虽然债务压力、与欧洲“三驾马车”关系紧张等因素,让天平可能再度向中国远洋倾斜,但也预示了政治环境对于中国海外投资环境的制约。鉴于欧洲政坛由中间向两端摆动的趋势增强,由此因政治环境变化产生的变数将有增无减。

其二是“中国溢价”。复星国际并购地中海俱乐部,创造了法国竞购案的时长纪录,其间经历了多达8轮的竞价,收购价从每股17.5欧元提高至每股24.6欧元才告成功。而长虹和美菱电器尽管以高于竞争对手的报价收购意大利电器商意黛喜,仍然落空。中国企业很难判断并购过程是否遭到了不公正待遇或者陷阱,即使遭遇也难以应对。

其三是项目收购过多,战略性收购过少。2014年中国企业在欧洲的投资,最引人注目的一点是收购当地的地标性建筑。其中不乏中国保险类企业的手笔。尽管与中国的房地产市场相比,处于价值洼地的欧洲地产收入预期明确,回报平稳,但如果金融类企业继续拿巨资收购重资产,而非与自身主业成长相关的领域,将导致资产配置失衡和战略方向迷失。做自己擅长的事,风险远小于做不擅长的事。

其四是国际市场经验积累缓慢。中国资本的许多投资,都是靠企业内部的投资部门完成,然后按照企业的传统模式运行,依靠企业自身的资本等待回报。这是成本最大的并购方式。很少有企业能按照国际市场的经验,在外资便宜之时,通过企业信用评估、发债等程序,获取更廉价的资金保持企业活力。一旦出现变数,损失就难以控制。

其五是在投资地的软投入不够。特别是欧洲,有自己业已成型的市场和文化环境,比如强大的工会组织,对外来企业是否履行社会责任苛刻等,如果忽视软投入,就可能引发摩擦导致投资方和被投资方双输。

新的投资贸易协定应跟进

其实,中国海外投资面临的这些风险,许多是老问题。但一直不能得以明显改善。将责任都归于出资企业,未必合理。投资企业规避风险的意识,比我们想象得高得多。回避这些海外投资机会里的风险,除了企业策略要调整,制度层面也需要调整。比如,虽然中国基本与欧盟国家都签署了双边投资保护协定,但事实上没能起到应有作用。究其原因,是因为这些协议设立的初衷,更多倾向于吸引外资进入中国。

2014年,中国海外投资已高于引进外资200亿美元,历史上第一次成了资本净出口国。在这种情况下,通过新的投资贸易协定跟进是应有之义。如此,才能在中国资本在海外全行业投资的新时代,建立一个基本环境。

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国内总资产前20房企9家已投资海外房地产

相比于近两年国内房地产的投资下滑,中国投资者海外房地产投资上大手笔频现:2013年5月,中国SOHO首席执行官张欣与巴西银行业Safra家族共同买下纽约曼哈顿通用大楼40%的股权,这笔交易将使得该大楼总体估值达到34亿美元;2013年12月,富力地产斥资13.96亿美元收购了马来西亚柔佛州新山地区六宗空置地块;2014年8月,万达集团花了9.7亿美元买下黄金海岸的一家酒店。

中国海外房地产投资飙升的背后是什么?

谁在投资?

国内总资产前20房企9家已投资海外房地产

海外置业早已不是什么新鲜事,但是以投资为目的的海外地产项目投资,却是在最近几年才显露出明显趋势。

莱坊近期发布的《中国对外房地产投资报告》显示,中国对外投资房地产总额在2009年是6亿美元,截至2013年底这一数据就已经达到120亿美元。如果将2014年的数据统计在内,预计中国对外投资房地产的总额将达到150亿美元。

“这一数据是对成交价格在250万美元以上的交易进行统计得出的,250万美元以下的交易并没有统计在内。所以从投资者来看,主要是机构或者公司投资。”莱坊董事及大中华区研究及咨询部主管纪言迅对经济观察报表示。

莱坊还对中国排名靠前的保险公司和房地产公司做了一份海外投资的调查,在国内总资产排名前20的房地产开发商中,万科、万达、绿地、中国海外、碧桂园、世茂、富力地产、雅乐居、新城控股9家已经投资了海外房地产,另有8家表示有投资兴趣。而在国内保费收入排名前十位的保险公司中,中国人寿、中国平安、阳光保险和安邦保险4家已经投资了海外地产,包括中国人保在内的另外8家表示有兴趣投资。

随着机构和企业投资意愿的增强,中国海外房地产投资群体也正在发生变化。

中国对外投资的首轮浪潮由主权财富基金所代表性优质资产和银行购置自用物业所带动,第二轮浪潮则是由大型开发商在海外投资的物业开发项目拉动,在当前的第三轮浪潮中, 投资基金和国内保险公司积极寻求核心及高投资回报的物业投资机会让海外房地产投资节节攀升。莱坊预测,已见端倪的第四轮浪潮的投资主力是大型企业、超高净值人士、中小型国有企业和民营开发商。

莱坊国际投资部主管杨杏妮表示,与2013年相比,2014年的个人投资海外房产的成交笔数增长了40%左右。“我们观察到一个明显的变化,2014年以投资为目的的海外置业明显增多。以前海外置业自用比较多,大部分是因为子女在国外读书,或者自己和家人移民,一般购买的都是比较好的房子。而2014年的数据显示,30万美元左右的房子最受欢迎,而且大部分是按揭购买,这就表明这部分购房者具有明显的投资用意。”杨杏妮对经济观察报表示,“很多年收入40-50万元的客户也逐步开始在海外置业,海外房地产成为他们资产配置的一种选择。”

需求推动

中国投资者选择海外房地产作为资产配置的几种重要方式之一,是由多种因素共同促动的。

首先就是投资回报率

目前,北京和上海甲级写字楼的回报率一般在5%—6%。然而相对紧张的信贷环境意味着这些城市的资金成本也较高,通常在8%以上。相比之下,尽管纽约、伦敦和悉尼的回报率只有4%—6%,但资金的利率水平却一直较低,例如美国的资金成本平均在3%左右。

资讯机构仲量联行最近发布的《2015年一季度全球市场展望》称,2015年全球将有10个大城市的写字楼租金涨幅超过5%,包括东京、悉尼、迪拜、纽约、北京、洛杉矶、伦敦等,其中东京的租金涨幅会达10%-20%。而这些城市写字楼资产价格增长也将超过5%,东京和马德里的资产将增值10%-20%。

戴德梁行这家资讯公司发布的《2015年全球市场展望》也显示,2014年全球最热的房地产投资地排名前十的城市主要集中在美国,而2017年最值得投资的市场中,增加了中国上海的写字楼,伦敦和纽约则仍然是最热的市场。

而莱坊预测未来五年,伦敦、纽约和悉尼的平均写字楼租金增长率分别为16.3%、28.2%和22.3%。

与此相比,国内的房地产回报率对很多投资者来说吸引力有所下降。以上海为例,莱坊预计未来五年租金仅增长4.4%。莱坊对于租金增长缓慢的解释是:中国经济增速逐步放缓,预计未来五年该增长率会持续缓慢下降,房地产占比GDP约为16%,因而国内房地产投资的规模也将会缩减。

另外,由于中国住宅市场受政策影响较大,2010年以来出台的调控措施(如购房限制和财政紧缩)导致国内住房需求趋于疲弱。事实上,中国的住宅市场需求已出现自2012年以来最大的负增长。

2014年前8个月住房供大于求并且滞销,开发商纷纷放慢开发新项目的步伐,导致房屋开工率同比下降了14%。根据莱坊的预计,2010年以来国内空置的住宅建筑面积增加了80%以上。住宅现有的存量至少需要两年才能完全消化。

供大于求引发开发商之间的激烈竞争,这也令购房者对房价进一步回落的预期增强。尽管近期住房按揭贷款有所放松,但鉴于房价不大可能在开发商清理库存时反弹,莱坊预计2015年的住宅价格仍将承受压力。

另一个促使海外投资房产扩张的因素来自汇率。自2005年以来,人民币兑美元和欧元的汇率已升值约30%,这极大地提高了中国投资者的购买力。同时,2014年美国经济回暖,美元表现出较强的升值态势,多家机构都预测2015年美元会继续升值,不少中国投资者认为这是持有海外资产的好时机。

还有一个主要的推动因素来自对外投资政策的显著放宽。2013年对外投资审批门槛从1亿美元提高至10亿美元。2014年10月,商务部取消了先前主要针对对外投资的审批程序。此外,保险公司获准最多可将其资产的30%投资房地产,总资产的15%可用于境外投资。不过,保险公司对房地产和跨境投资的态度仍然比较谨慎。

相关机构预测,到2020年中国的保险行业将会进一步积累20万亿元的保费,相当于目前保费规模的两倍以上。巨额的保险资金意味着即使只有一小部分投放到境外,也会给海外投资带来不小的拉动作用。

浪潮继续

未来几年,中国投资者对海外房地产的热情还会继续吗?

多位业内人士认为,浪潮还将继续,但投资者也会趋于理性。

对机构投资者而言,未来2-3年的投资还将增长,增幅可能达到20%-30%。“按目前的态势来说,不会出现从6亿变150亿这种跳跃式的增加,现在相当一部分海外投资的收益开始下降,好的物业项目也相对减少。但是至少这一两年之内,保险公司会大力投资。”纪言迅说,“当国内投资者熟悉海外市场之后,会进一步向一些地区性的中心城市伸展。比如曼彻斯特、伯明翰、芝加哥、法兰克福等城市,因为这些城市交通方便,经济较为发达,并且法律健全,收益率相比来说也就比较高。”

对于那些个人投资者而言,以投资为目的的海外置业才刚刚开始。特别是高净值人士,他们在国内多数已拥有广泛业务,境外投资有助于把风险分散至回报率更高的市场,这也是资产多元化配置的趋势。“与美国、欧洲投资者相比,中国投资者起步算比较晚的,现在他们的投资处于刚起步阶段,去年才开始大批量买入。”杨杏妮说,“现在就连没有在国外生活过的人都想去国外买房子,而且这一趋势会持续,尤其是相比国内2%左右的租金回报率,在伦敦、纽约这些地方的租金回报率要高很多。”

不过,杨杏妮也表示,个人投资者需要明确投资海外地产的目的,是想要高的租金回报率还是高的资产增值,因为有时候这二者并不能统一。“国外有些中等城市的房产价格不是很高、租金回报率高,但不容易脱手。大城市房产很容易出手,但投资额会很高,租金回报率就相对低一些。”杨杏妮说。

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