借道信托投资海外靠谱吗?

“借船”投资海外市场,投资者多了信托这个选项。为适应理财市场需求结构变化以及主动谋求转型,信托公司开始发展受托境外理财等资产管理业务。不过,用中信信托相关人士的话说,就是目前信托公司的海外业务还处于初创起步阶段。

百瑞信托博士后科研工作站陈进博士接受采访时表示,信托境外理财未来会是一个大趋势。因为随着金融的全球化以及资本市场的开放,金融机构纷纷开始布局海外市场;而且,信托客户多为高净值客户,在全球范围内进行资产配置的需求较为强烈。

借道信托投资海外靠谱吗?

那么,借道信托投资海外市场,到底靠不靠谱呢?

陈进说,信托境外理财的最大优势在于信托制度的优势,即信托财产独立性和风险隔离。信托公司的受托境外理财业务也会更注重差异化,能根据客户的自身情况和投资需求,提供个性化的境外理财解决方案。但同时代客境外理财对信托公司的资本实力、人才实力等都有较高要求。

“信托公司投资海外市场一是借助QDII的渠道,二是借助股东背景。比如,有些信托公司的股东有境外的分支金融机构,这有利于信托公司了解当地市场,并开拓相关业务。”用益信托首席分析师李旸表示。

随着合格境内投资者境外投资试点资格(QDIE)的落地,也有信托公司的子公司获得了投资范围更广的QDIE资格。陈进表示,QDIE的投资范围除证券类投资标的外,可扩展至境外非上市公司股权、对冲基金以及实物资产等。李旸认为,信托公司的海外投资范围取决于信托公司是否具备相应的投资管理能力,是否有相应的团队。

在实际业务中,据上述信托公司人士介绍,目前,信托公司海外投资产品主要涉及的领域包括欧美的股市、债市等以及欧美、东南亚等地的产业投资。“投资海外的信托产品可以用外币购买,一般为美元,而且门槛比国内市场的产品要高一些。”

据了解,目前国内金融机构开展境外理财业务需经过监管部门的严格审批,监管部门除了对信托公司资质提出诸多要求外,还会从业务团队投资经验、投资理念、业务方案、盈利模式、风险管控、其他合作方等多方面进行考量。而且,一般来说,信托公司也会对投资者进行认真筛选,其客户定位为机构投资者和成熟的个人高净值客户。业内人士表示,海外投资涉及市场风险、汇率风险、政治风险、税务风险、法律风险等。其中,最常见的就是市场风险和汇率风险,对投资者的专业知识和风险承受能力等都有较高要求。

所以,投资者要根据自身的风险承受能力和风险偏好选择产品。陈进说,由于境外理财的风险因素更加复杂,因此对于追求固定收益以及风险偏好较弱的投资者不建议开展境外理财,即便是具备投资实力及相应风险承受能力的投资者,也建议境外理财的资金规模不宜过大,以跨地域多元化配置为目的,而非进行短期投机。

“如果信托公司受托境外理财业务以人民币募集和计价,其中的外汇折算差额即是主要的汇率风险。”陈进表示,汇率风险的控制失当可能使投资收益被侵蚀。

投资者也要对拟投资的产品进行全面评估。上述信托公司人士表示,不仅要看信托公司的品牌和实力,还要考察投研团队的能力和水平。“信托公司海外合作方的研究能力和影响力,以及产品以何种方式投资、投资标的具体情况等也需要关注。”陈进说。

海外买房:高大上vs背黑锅

中国人海外置业的波澜壮阔,不仅是中国人移民潮、留学潮及投资潮等几种力量综合作用,同时也是中国逐步扩大开放程度和快速融入全球的真实写照。

自塞浦路斯2012年对中国开放“30万欧元房产获绿卡”的政策以来,一些欧洲小国逐渐成为中国人海外购房潮中一个新的热门选择。

海外买房:高大上vs背黑锅

在2013年试水成功后,西班牙、葡萄牙等欧洲多国的购房移民项目于2014年开始迅速增长。进入2015年有消息显示,西、葡购房移民或进一步放宽申请条件。

在加拿大、美国等主要移民目的地,新移民带来的刚性需求强劲、增长迅速,由此催生了当地房地产市场的火爆局面。对于意在扎根住在国的中国人而言,买房仍是他们“移民梦”的重要组成部分。

除了移民梦,留学潮也被认为是推动中国人海外置业的重要因素。中国教育部3月5日发布的2014年度中国出国留学人员情况显示,2014年度中国出国留学人员总数达45.98万人。

为了提高孩子国外学习的可能性,越来越多的中国买家纷纷出手全球大学城的高端房产。一些经济能力较强的留学生家庭,考虑到子女在国外租房不如买房,也纷纷加入海外买房行列,有的家庭甚至购买大面积房产,一部分用于出租。而且随着“低龄化”出国留学趋势形成,“以房养学”渐成留学移民新热点。日渐增多的留学生群体也激发了中国买家海外投资“学区房”的热情。

除了传统的移民、养老、子女留学等需求外,“优化家庭资产配置”也成为海外置产的新趋势。专家指,中国人在海外进行房地产投资体现了投资多样化。如今,国内房地产市场观望情绪渐浓,荷包充实的中国人从普通投资者到地产商,均不约而同都将目光投向广阔的海外市场。

据了解,在不少拥有永久产权的国家,首付低至一至两成,贷款快捷便利,澳、英等发达国家中心旺区的年出租收益基本能盖过按揭费用。

“中国买家购买力强劲 被指抬高美国旧金山房价”、“伦敦再现楼市泡沫 英媒称中国买家推高房价”、“中国买家豪购澳洲1/8新房 被指推高房价”……随着越来越多的中国人赴海外置业,甚至成为部分国家和地区房市最大的海外顾客群,诸如“推高各地房价”的报道亦频见报端。

有分析指,全球化年代,中国人海外购房很正常。但蜂拥而至的中国买家让外国政府又喜又忧、“欲迎还拒”。

澳大利亚政府最近准备出招,对外国购房者征税。针对是否中国买家推高房价的大讨论,澳业内人士认为,政府政策正从支柱产业矿业偏向房地产业,这才是房价上涨的根本原因。澳财政部联邦议会秘书史蒂文·乔博称,房价上涨的罪魁祸首是政府政策导向和房屋短缺现状,并非外国投资者。

新西兰工党党魁Andrew Little认为,最新房价数据反映出奥克兰房地产市场存在大问题,其论调是海外投资者将首次购房者挤出市场。新经济研究所首席经济师Shamubeel Eaqub估算,海外买家最多只占当地房地产市场8%,不算主力,就算对海外投资者限制也不会根本上解决房价通胀问题。新西兰总理约翰·基称,中国买家投资房地产问题并不大。

针对中国买家推高房价的说法,法国巴黎房地产中介玛丽则表示:“我一半以上的客户都是外国人,他们来自俄罗斯、中东、英国、美国以及中国。目前,中国客人还不是我最大的客户源。”

虽然海外投资形势趋好、多种货币汇率走低使得中国人海外置业风潮渐起,购房热情进一步升温,但是不可否认购房过程中仍然面对着许多风险与不确定因素。专家表示,购房过程中存在诸多风险、仍需谨慎对待。

据分析,海外购房不能将国内买房思路套在国外,投资前需要了解投资国家的政治、经济以及生活方式等情况。购房过程中,最好聘请专业中介机构和律师,否则很难彻底明白当地贷款等政策。总之,海外置业要避免产生不必要的损失,那样就只能变成“看上去很美”。

全球宜居城市排名出炉 海外买房可以考虑这些地方

谘询公司Mercer最新生活质素排名榜显示,温哥华为北美最宜居城市,在全球排名榜上,连续第二年排名第五。

温哥华获选北美最宜居城市

今年排在榜首的是维也纳(Vienna),紧随其后的分别为苏黎世(Zurich)、奥克兰(Auckland)和慕尼黑(Munich)。温哥华不但是北美榜首,亦是今年入选前十的唯一北美城市,排名前十的城市,有七个属于欧洲城市。多伦多排名15,渥太华排名16。而美国城市最靠前的为旧金山排名27,波士顿排名34,夏威夷排名36。

Mercer生活质素排名报告每年提供超过440个城市筛选,最终230个列入排名,以气候、居住条件、政治等因素综合评分。该报告主要目的是帮助需要分配员工去其他国家工作的跨国企业,在分配工作时针对不同城市情况给予员工合适的补偿。

其他入选前十名的城市还有杜塞尔多夫(Dusseldorf)第六,法兰克福(Frankfurt)第七,日内瓦(Geneva)第八,哥本哈根(Copenhagen)第九,悉尼(Sydney)第十。

亚洲城市则以新加坡排名最高,为第26名。迪拜(Dubai)排名第74,为中东和非洲排名最高城市。乌拉圭首度蒙得维的亚(Montevideo)排名78,是南美排名最高的城市。伊拉克首度巴格达(Baghdad)则垫底,成为排名230的城市。

浏览居外【名家专栏】栏目之美国,了解美国房产投资独家专业解读。

海外买房改主意不退定金怎么办?

在澳大利亚,房屋买卖的双方都要通过专业律师来进行交易。由于有专业人士相助,所以购房者很少会遇到买房陷阱之类的事情,澳大利亚买房交付定金通常分为两次,一次叫“小定”,一次叫“大定”。通常买家如果有意想买房的话可以缴纳一个“小定”,费用通常只是房屋价格的0.25%,也就是一两千块钱澳币,而有的时候“小定”甚至可以获免。当交纳完“小定”后,你会获得一段时间的冷静期,同时从卖方的代理处获得购房合同。这个“小定”很多卖方在冷静期的时候是允许退款的,但是也并不排除有一些比较强势的卖方不允许退款。但是总体而言,这个“小定”也就是几千块钱,并不是很多。

海外买房改主意不退定金怎么办?

与“小定”不同,要付“大定”之前就需要小心多了。交过“小定”,你就需要信得过的购房律师来帮你仔细看合同了。

你的购房律师会帮你仔细阅读合同上的条款,将你可能会涉及到的购房风险一一和你分析。同时,就可能需要进行的合同修改和卖方律师进行交涉。在买房合同一切审阅完毕、并且双方暂没有异议的情况下买家需要支付“大定”,“大定”是购房款的10%,为了保险起见,这个“大定”并不是直接打到卖方的帐户。而是存入了一个信托的帐户,这种区别于普通银行帐户的信托帐户是受到第三方监督,买卖双方谁都动不了这笔钱,等到房产真正需要交接或者是新楼盘真正落成之后,这个10%的“大定”才会转入卖方的手中。而有的时候对于一些楼花,在商定的最终交房日期之前,房屋仍然没有落成的话,那么买方有权把这10%的“大定”拿回来。此外,由于有一些期房一等就要等几年,那么这笔大定存在信托帐户当中自然会产生一定的利息,通常情况下买方和卖方会把这个利息对半分,也有一些卖方会选择把所有的这一部分利息都作为一种优惠全部返还给买房者。

再来看一下韩国,目前,韩国的房屋买卖比较活跃,因为现在是韩国历史上利率最低的时期。在韩国我问了一下房地产,他就是说当你想买这个房子的时候,你要交点定金,定金在韩国叫做合同金,这个合同金的金额要相当于房子买卖价格的1/10左右,在这种时候下一般情况下是会写买卖契约书的。但是如果不写的话,只要有这个钱来汇过去了,等于实际上你已经就是说,定了这个合同了。所以说在韩国如果买房子的人你一旦反悔了,这个合同金是不返还你的,它是作为你违约的这样一个给对方的补偿。那么相反,如果说要卖房子的这个人,在收了定金之后他反悔了,又不想卖这个房子,那么,他需要给这个想买房子的人定金两倍的违约金给对方,在韩国,一旦你如果交了定金的话,这个定金是不会被返还的。所以韩国的房地产公司在中介买卖的时候,一定告诉买卖双方要慎重,否则这一部分是不加以返还的。

在北美购房与韩国一样,付了定金后又不想买的话,定金是要不回来的。不过,在加拿大,有一项特殊的规定,给买房者留出几天的回旋余地。在加拿大生活的魏先生对此进行介绍。在加拿大买房有一条特殊的条款叫“合同冷静期”,就是指一旦卖家签订购房合同,合同生效后就会自动产生合同冷静期,无需额外注明。在冷静期内,卖家是不可以接受其他买家的买房要求,而买家则可以利用这段时间及时获取家人或者法律的意见,安排对选中的房屋进行各类的检查,然后联系银行贷款等。买方一旦发觉房屋有严重问题,或者是无法办理贷款,在合同冷静期内可以取消合同,而不至于损失太多。一般的合同冷静期是在合同签订后的十天之内。

限制放宽 海外房地产需求会持续上升

罕见的低息环境以及全球投资者对收益的追求,起到了推波助澜的作用,因为跟债券及股票相比,房地产的回报相对较高。高力国际近日发布研究报告,预测今年机构投资者将把房地产投资的目标配置比例由2014年的9.4%提高到9.6%。

按资本池的规模计算,今年整个市场将温和增长525亿美元,这对今年投资于全球房地产的基金而言,无疑是一大利好。回顾2013年的目标配置比例平均为既有投资组合的8.9%,2014年较此增加了1050亿美元。

限制放宽 海外房地产需求会持续上升

从跨境直接投资的规模及源头亦可看出以房地产为目标的资金的影响力。2014年的跨境投资虽然不及2007年巅峰时期的3820亿美元,但依然高达2620亿美元,而在中国引领下,亚洲投资呈现大幅扩张亚洲资本在2007年的跨境投资中约占13%,去年已增逾一倍,达到30%,总增长额达360亿美元,并且有续增之势。

面对空前的资本影响力,高力国际指出,投资者应该把握千载难逢的机遇,将投资引入能够在整个经济中产生长期价值的生产性资产的开发。虽然机场、大学、医院及保健设施等基建项目前导时间漫长,并且资本需求庞大,但能提供吸引机构投资者的长期定期回报。

高力国际亚洲研究及咨询行政董事卢永辉也表示:“展望2015年,鉴于对海外投资的限制放宽,将有更多亚洲投资者(主要来自中国)到境外投资。为获得更佳回报及令投资多元化,对海外房地产的需求会持续上升。”

美媒:美奢侈游单人25万美元 只为让中国人买房

现年44岁的居外网联席CEO安祖耀说:“中国消费者过去会找到我们说:‘我用50万美元能买哪儿的房呢?’现在,他们会同时考虑三四个国家。”有四年历史的居外网总部位于上海,它面向的是希望在海外购房的中国客户。

居外网(“居外”的意思是在海外居住)说,它在58个国家有超过480万处房源。该网站说,目前并不缺客户,中国最有钱人中的60%都在酝酿到海外买房

中国富豪新选择:超豪华美国7天看楼团

泰勒(Andrew Taylor)在一个名为“居外”的网站工作,他主要负责为中国富豪物色外国物业。他表示,很多有钱人去找他,第一句就是问:“50万美元可以买什么?”

居外网说,该平台在全球58个国家共有480万个物业在列,而中国最有钱的60%人都在考虑购买。

泰勒说,他的客户现在都会一次过物色三、四个国家的物业。

海外置业投资为何如此火热?

如今,国内房地产市场观望情绪渐浓,荷包充实的投资者将目光投向了广阔的海外市场。据报道,在英国,许多南威尔士的住宅,滨海威斯顿的别墅,曼彻斯特、利物浦和谢菲尔德的公寓都被中国投资者买走。

在加拿大,一些楼盘有六到九成是中国人购买,高力国际6月初发布的报告指出,内地投资者在加拿大温哥华的购房比例持续增加,截至今年第一季度,已达到29%,较去年25%的比例上升4个百分点。

海外置业投资为何如此火热?

在葡萄牙里斯本的一场房产拍卖会上,众多中国人等待抄底。监督资产出售的官员豪尔赫·奥利维拉说,投标葡萄牙国有公寓和商店的人,大约90%都来自中国。

在美国、韩国、马来西亚以及澳大利亚等国,中国客户不仅热衷在当地购房,还特别喜欢购买在这些国家投资的万科、富力、雅居乐以及绿地等中国房企的项目。

国际房地产专业机构仲量联行发布的报告显示,2014年一季度中国机构投资者对海外房地产投资额同比增长25%,达到21亿美元。另据统计,2014年以来,来自中国等亚太地区的投资者购买活动增长,其中仅1-8月份投资美国住宅市场交易金额达5.22亿美元,大幅超越2012年全年3.56亿美元的总额。

国人热衷海外购房原因有多方面。中原地产首席分析师张大伟分析,国内房产价值透支且经济放缓,而国外整体经济在复苏,房产投资价值较高,因此有很多人卖了国内房产转而去国外投资。

据了解,相对于国内楼市购买受限、市场前景不明朗的现状,国外房地产市场则显得更为便利和有升值保障。在不少拥有永久产权的国家,首付低至一至两成,贷款快捷便利,澳英等发达国家中心旺区的年出租收益基本能盖过按揭费用。

除投资外,一部分人也为了自住。据介绍,境外楼盘价格适宜、环境优美,一些购买海外地产的业主,除了短期旅游居住,其余时间都会找专业公司帮其放租。

购房移民是吸引国人海外置业的另一大原因。比如葡萄牙、西班牙、希腊、塞浦路斯等欧洲国家为摆脱欧债危机的影响,相继推出了“购房移民”的政策。

《2014汇加顾问·胡润中国投资移民白皮书》显示,中国富豪移民投资的项目主要是海外置业,在富豪海外投资项目中占最大比重,超过四成。洛杉矶、旧金山和温哥华是富豪最青睐的海外置业城市,近四成富豪选择独栋别墅,近一半选择学区房。

国人在海外买房也存在诸多风险。专家提醒,不能把在国内买房的思路套在国外,投资前需要了解投资目标国的政治、经济以及生活方式等情况。在购房过程中,最好聘请专业的中介机构和律师,否则很难彻底明白当地的贷款政策等。

风险还存在于市场和政局波动中,比如欧美经济虽然在复苏中,但发展并非一帆风顺,投资者不能只看涨而忽视跌。对于自住型投资者,则需在买房前做足功课,了解清楚所在国房产税支出,以及转让、继承等费用情况。此外,有些国家虽然景色优美,房产舒适,但国家政局不够稳定。

澳大利亚JLF集团创始人兼总裁约翰·菲茨杰拉德提醒说,由于澳大利亚的房地产市场与中国明显不同,投资者应避免陷入三大误区。

第一个误区是喜欢购买公寓。在澳大利亚,公寓并不是一项理想的投资标的。第二个误区是不少中国投资者认为澳大利亚城市中心的房产能获得超额回报。恰恰相反,最值得投资的澳大利亚房产几乎都不位于市中心。第三个误区则是“房产的增值潜力大于土地”。数据显示,澳大利亚土地增值速度远远高于股票、债券等其他资产,而建筑物的长期趋势则是贬值。

汇率风险也是一大问题,专家建议最好是选择货币汇率相对稳定的国家进行投资。此外,投资者要分辨清楚买房移民政策,有的国家买房之后获得的只是“居留权”。

海外购房还在发烧期

近几年,国内房地产市场频遭政策打压持续低迷,海外房地产市场俨然成为了中国投资者眼中的“香饽饽”。

日前,仲量联行发布报告显示,2014年中国海外房地产投资激增,超过165亿美元,首次超过在国内的投资额。仅2014年上半年,中国私人对海外房产的投资已接近50亿美元,远超2011年以及2012年全年规模。

不可否认,随着人民币在国际市场上的购买力日渐增强,在澳大利亚、英国等地的房地产市场上,中国房地产投资者的身影随处可见。

海外购房还在发烧期

中投顾问房地产行业研究员韩长吉在接受访时指出,如今,国内投资者热衷海外投资,主要原因在于中国国内房地产市场不景气。

“库存高企、价格下跌,行业压力较大;投资者投资海外有利于分散风险,提升收益。另一方面,出国旅游、求学、移民人数越来越多,对海外房产的投资也随之增加。”韩长吉认为,近几年流入全球房地产市场的中国资本的稳定增长,更是进一步证明了中国投资者对海外房地产市场的投资热情依然保持强劲。

“据估计,热衷海外投资的趋势还将保持很长一段时间。”韩长吉指出。

经济学者马光远在接受媒体采访时也指出,各个国家在住房投资,包括房价上涨的规律、房地产的税率方面也完全不一样,有些国家鼓励投资、有些国家不鼓励。“所以我觉得中国人在海外进行投资的时候,首先不要想当然,其次要了解清楚各个国家的情况,像中国这样的新兴市场,房价上涨毕竟是一个特例,在大多数的情况下,特别是法规比较健全、房地产市场比较稳定的发达国家房价会比较稳定”。

澳大利亚政府向海外置业者收取买房申请费为哪般?

近日的一则新闻引起了许多当地及海外置业者的注意,报道称联邦政府欲向在澳购房的海外置业者收取申请费。对于在澳购买100万澳元以下房产的海外置业者将会被收取$5000澳元的申请费,而购买100万澳元以上房产的海外置业者,购房价格每超过$100万澳元就必须再缴纳$1万澳元的申请费。

目前大部分的民众观点均认为该申请费不算过分,也无法阻挡海外置业者在澳购房的热情和脚步。但是我们不妨借此机会来探讨一下联邦政府的态度。

联邦财政部近日发表的建议报告指出,目前的海外人士在澳买房许可申请的机制远未达到有效的合规审查。违反《1975 年外国收购与兼并法》(下简称“法案”)的海外置业者可能会被处以撤资令或刑事处罚(例如:罚款或监禁)。然而,由于刑事处罚的举证责任门槛非常高,使得刑事处罚难以实行。同时,有一些海外置业者明知故犯,故意违反该法案以赚取巨大利润(房屋增值部分高于罚金)。

因此,财政部报告建议联邦政府引入民事处罚机制,根据违反法案购买的物业价值的一定比例收取罚金,以期达到威慑作用。例如:当海外置业者出售违反法案购得的物业时,该物业的所有资本利得(即增值部分)应当上缴政府。同时,处罚对象不仅是置业者本身,对于任何故意协助海外置业者违反法案的第三方机构也要严厉处罚(例如:售房中介、律师、贷款经理等)。让我们先来详细看一下报告的建议处罚:

注:以上表格中所涉及的处罚措施都尚未实施

显然,联邦政府并非要阻拦海外置业者到澳大利亚投资购房,而是希望海外置业者能够在遵循澳大利亚法律法规的基础上赴澳投资,并通过民事处罚机制可以更加有效地督促法律合规,协助法律执行机制。同时,通过加大罚款额度对海外置业者起到威慑作用。且不论增加的申请费每年能为联邦政府带来多少的额外收入,如果能够设立一个新的机构审查海外置业者在澳投资的违规行为,相信对于所有海外投资者来说都是一件好事。只有在公平公正的基础上进行投资,才能保障海外置业者的利益。

目前,该报告仍处于征询阶段,离具体实施还有一段日期。所有民众及企业都可以在2015年3月20日前联系财政部发表自己的观点。如果您觉得有其他方式能够更加有效地达到上述目的,不妨提出来供政府参考以便其在3月20日之后做出进一步的决定。

扬泱专栏全集:

律师扬泱解析澳洲房产

欢迎读者发邮件至editorial@juwai.com提问或发表评论,或是加入Kami的微博:【澳大利亚Kami律师】与她近距离接触。