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在欧洲沦为全球经济增长的低洼地带之时，富豪们正携着亿万资金大张旗鼓地开始抄底欧洲资产，其中最令人瞩目的分别是华人首富李嘉诚和美国前首富巴菲特。

两位首富都动了，老百姓自然也按捺不住了。记者了解到，李首富“脱中转欧”后，来打听欧洲置业的客户数量就噌噌往上涨。

越来越多的房地产大亨纷纷加快走向海外的步伐，这将普通投资者的目光引向了海外市场。，李嘉诚决策的高正确率让他拥有一定数量的粉丝，“他之前投资英国的决定，在现在看来的确是非常英明的。英国的房地产市场在这些年快速恢复，投资者的信心也随之增长。投资者把决定放在大佬之后，还能跟上脚步，何乐而不为呢？”

随着中国经济的快速发展，中国富裕阶层不断扩大。一些富豪为了寻觅更多的发展机会或为子女提供更好的教育环境，纷纷将目光盯在了海外。美国、英国、加拿大和澳大利亚等国家对于中国投资者来说，是投资优先考虑的目的国。

跟着大佬买房其实是比较聪明的做法，但并非没有风险。”魏婷说，“哪怕你在国内有过上千套房产的交易经验，也不要在海外盲目购房，要从专业的角度、风险识别的角度以及自身的经济条件谨慎作出选择。不仅要有一位熟悉当地房产的经纪人，还要抛开国内炒房的惯性操作。

其实，每个国家的房产都有利可图，也都有隐忧。“有钱存银行，不如倒卖房”的想法在国外并不一定成立，跟着大佬买房也不一定能赚到实惠，“跟风”得谨慎，要知道跨洋管理可是件麻烦事。

 

据了解，除了开发商大举“出海”外，险资也成了中国对外房地产投资的“主力军”，而且投资标的规模相对较高“险资”晋升为去年中国对外房地产投资的活跃企业。2014年，除了开发商加码海外投资力度外，”险资”在忙于举牌国内上市房企之际，对海外物业的投资动作也颇“猛”。

房企加码海外投资 中国对外房产投资6年涨24倍

莱坊机构获得的最新数据显示，近年来中国对外房地产投资金额大幅增加，从2009年到2014年，中国对外房地产投资总额已从6亿美元大幅升至约150亿美元。这意味着中国对外房地产投资在6年间涨了24倍。

对此，莱坊机构相关负责人向本报记者透露，澳大利亚、英国和美国是中国开企业和高净值人群最为关注的投资领域。此外，2014年，“险资”企业大举进军海外房地产业务，而且投资规模相对较高。

房企加码海外业务投资

“澳大利亚、美国和英国是中国投资者最关注的三个市场。2013年中国流入这三个市场的资本较2012年增长了5倍。我们预计，2014年中国投资者在这三个市场的交易额将达到或超过2013年的水平。”莱坊澳大利亚亚洲市场高级董事王家明向记者表示，其中，中国在澳大利亚的投资总额增长最为强劲，2014年按年增长超过60%。

莱坊认为，中国对外投资的首轮浪潮受主权财富基金投资各种优质资产以及银行购置自用物业所带动。而在第二轮浪潮中，大型开发商开始在海外市场开发物业项目，寻求多元化发展。直至当前推进的第三轮浪潮中，国内投资基金和保险公司正积极寻求核心及高回报的物业投资机会。

值得注意的是，如今第四轮投资浪潮正在兴起，其中投资者的组成及其对投资产品的要求较以往更多元化和难以预测。这些投资者包括超高净值人士(UHNWIs)、中小型国有企业和民营开发商。

莱坊董事及大中华研究及咨询部主管纪言迅透露，除了万达、绿地等大型开发商积极拓展海外业务外，一家中国内地的私人企业在澳大利亚对房地产的投资总额已经超过了碧桂园和绿地。

而对于中国对外房地产投资6年间暴增24倍迅猛增长的主要原因，王家明表示，“中国的政策环境推动投资者进行多元化的海外扩张;国内市场需求放缓;海外市场拥有更可观的回报率。”

换言之，中国市场放缓(回报低、缺乏值得投资的项目和住宅市场淡静)持续影响中国投资者和开发商。在中央政府鼓励企业海外投资的政策刺激下，中国的机构投资者、银行和开发商持续活跃在投资市场上。

事实上，国内楼市进入“白银时代”后，利润率不断被压缩，融资成本却仍旧居高不下，而从海外资本市场来看，获得贷款的利率相对较低，增厚了投资回报率。

以澳大利亚为例，王家明向记者透露，鉴于澳大利亚商业贷款额度能够达到整体项目的70%，而且贷款成本在4%-5%之间，而在澳大利亚投资房产的回报率维持在6%-7%之间，因此不管中国企业手里有多少现金，一般也会选择贷款方式投资。

“险资”出海投资迅猛

值得注意的是，在“出海”狙击海外房地产业务的企业中，“险资”2014年的表现似乎更有看头。

莱坊数据显示，保费收入在11亿美元以上的15家保险公司中，有4家已经在海外进行房地产投资，还有8家保险公司表示对海外投资“有兴趣”。安邦保险、中国人寿、平安保险、阳光保险集团均已在海外进行房地产投资。其中，安邦保险拟以19.5亿美元收购纽约的华尔道夫酒店，中国人寿及平安保险均收购位于伦敦的物业，阳光保险集团则宣布以4.63亿澳元收购悉尼的喜来登公园酒店。

纪言迅指出，由于保险公司最高可以将总资产的15%用作境外投资，因此投资规模相对较大。此外，根据莱坊对中国海外投资的了解，前20家中国保险公司中有40%的公司正考虑拓展海外市场。由此可见，未来保险公司投资海外地产将保持较高活跃度。

关于中国的“险资”企业们看上了海外哪些业态的地产物业，王家明表示，“险资”出击海外地产业务一般投资写字楼物业，近期酒店也成为“险资”重点考虑范围。纪言迅补充道，“险资”投资海外地产主要集中在标准型建筑，更注重风险和回报的平衡，同时也会考虑到同行竞争。

以阳光保险投资的悉尼喜来登酒店为例，其每年的租客率高达95%-99%，远高于悉尼酒店市场平均85%的租客率水平，因此该类高端酒店是中国“险资”投资的主要目标。当然，当大举投资门户城市的物业市场之后，中国投资者也开始分散投资项目以实现多元化发展，包括由过去投资核心写字楼和住宅开发到现在转向开发休闲和工业等物业。

更为令市场关注的是，中国企业和投资者对外投资房地产业务的脚步颇有迈得更快之意。2015年1月份，万达收购澳大利亚悉尼1 Alfred大厦和紧邻的Fairfax House大楼，计划投资约10亿美元，建设一个综合性地标项目。另据消息人士向记者透露，复星集团与澳大利亚地产与基础设施投资公管理公司Propertylink联合宣布签约收购澳大利亚一宗办公楼物业，且该项目是配置在复星旗下保险资产中的。

对此，王家明直言，“如今投资者正将目光投向有长线回报的投资产品上。”此外，中国开发商的“出海”意愿近年来确实表现得较为激进，据莱坊监测显示，前20家开发商中，已有一半投资海外。如果把中小型投资者也考虑在内，中国对外房地产投资的潜力很大。鉴于此，中国企业和投资者更要把控“出海”的风险。

 

在全球房地产市场蓬勃发展的时机下，中国各大投资机构、开发商及私人投资者都在积极参与其中。

借助海外投资，绿地集团2014年实现了155亿元人民币的海外销售，并一举超越万科成为中国开发商销售第一。

进入2015年，中国开发商及各种金融机构的海外投资仍然是热度不减，多家机构预测，中国资本海外地产投资2015年仍将继续创新高。

境外地产投资成新常态

根据世邦魏理仕《亚洲投资者进军环球房地产》报告，2014年上半年亚洲投资者跨国投资金额持续攀升，同比增长40%，23%的活跃资金来源于中国，仅次于新加坡(29%)和中国香港(25%)。

而据仲量联行数据，2014年全年，中国房地产投资在海外市场的投资额创下新高，达到165亿美元，比2013年增长了46%。商业地产投资名列前茅增长近50%，超过112亿美元。现有的办公楼和酒店资产成为中国海外投资最热门的选择。

中国的住宅开发商也在提升其海外投资配比，超过53亿美元，比2013年增长了38%。海外投资的激增使中国一跃成为全球五大主要跨境资本来源地。

仲量联行指出，2014年中国在海外商业地产上的投资首次超过国内，跨入一个全新的发展阶段。

在地域上，中国海外投资呈现全球多元化趋势，投资者把目光投向亚洲以外的地区，以寻找合适的资产。其中，欧洲成为最受欢迎的投资目的地，共吸引了超过55亿美元的投资;澳大利亚成为中国投资者青睐的新目标市场，流入资本超过30亿美元;25亿美元资本则流入美洲。

仲量联行全球资本市场研究部总监David Green-Morgan透露，通过正在与仲量联行接洽的中国新投资者数量显示，2015年海外房地产投资很有可能持续增长，至2015年底或将达到200亿美元。

 

伦敦、洛杉矶、旧金山、纽约、悉尼、墨尔本、多伦多、首尔、济州岛、西班牙、墨西哥、比利时、马来西亚、泰国、新加坡……地图上将越来越多的遍布中国房地产企业的投资红旗。

2008年全球金融危机爆发后，中国企业开始迈出了海外投资步伐，房地产企业的海外投资端倪则肇始于2009年，随着国内房地产市场调整，2014年开始出现房企海外扩张加剧之势。

中国的政策环境推动、国内市场需求放缓、海外市场拥有更可观回报率等因素促成了中国房企海外投资队伍的加大。

“2012年10月，中国政府鼓励企业走向海外做全球资产配置，房企海外发展速度最快”，仲量联行国际资本集团中国区总监夏飏飏在接受财经网记者专访时表示。

“同时，海外政府非常欢迎中国房地产企业在当地投资，2008年金融危机以后，所有金融机构投资放缓项目停工，导致整体经济复苏的情况下房地产市场 出现供不应求，中国房地产企业于是迎来海外投资机会，2012年底至2013年初，中国房企就已经开始探底海外投资，到真正下手的过程一般是6个月到1年 时间。”

于是，2014年出现房企集中海外投资现象。资料显示，新华联敲定在韩国济州岛和马来西亚新山市伊斯干达开发区的项目，碧桂园斥资7300万元在悉 尼拿地进军澳大利亚市场；万科在美国纽约曼哈顿的首个项目列克星敦大道610号举行了动工典礼。绿地在纽约和首尔项目投资有新进展，万达、雅居乐、富力、 首创等企业也均在海外投资市场上有所表现。

地产研究机构莱坊发布报告显示，2009年中国海外房地产投资总额6亿美元。仲量联行统计数据显示，2014年中国海外房地产投资超过165亿美元。“而这一数据可能在2015年上升至200亿美元”，夏飏飏表示。

165亿美元投资中，其中112亿美元来自于商业地产投资，53亿美元来自于住宅开发投资。“办公楼和酒店成为中国海外投资最热门的选择”，仲量联行报告分析，2014年海外投资额在商业地产交易总额中占比达到52%，海外商业地产投资首次超过国内。

2013年，房企在海外投资项目主要在公寓楼和旅游度假社区。2014年投资产品种类有所增加，包括难度更大的商业、办公、酒店，以及城市综合体等。夏飏飏表示，2014年中国企业海外投资的50%是写字楼，33%是开发地产，剩下的是酒店、零售等。

莱坊董事及大中华研究及咨询部主管纪言迅亦向媒体也表示，中国房企对外投资者由核心写字楼和住宅开发转向休闲和工业物业开发。

除了拿地开发、购地标等升值模式，夏飏飏还指出另一种中国房企关注较少的海外投资模式，即“改造房”。夏飏飏说，伦敦等区域面积并不大，可供出售的土地有限，于是改造房便成了一种投资途径，而这种投资模式目前暂未被国内房企关注。

中国房企海外投资在寻求分散投资实现多元化同时，亦寻求投资地点多元化。

仲量联行报告显示，2014年，伦敦共吸引40亿美元中国投资，成为最受房地产企业青睐城市。其次，悉尼获得22亿美元投资，纽约、旧金山、洛杉矶、芝加哥、墨尔本、东京及新加坡各获得5亿至15亿美元投资。

对于房地产企业来说，可以简化为已迈出国门和未迈出国门两支队伍。夏飏飏称，已迈出国门的，已经在伦敦等城市站稳脚，将会把投资目光放在附近城市；未迈出国门的，可能将会将伦敦等金融城作为第一落脚点。

“伦敦2015年仍会继续获得较大投资，将排中国房企在海外投资城市前三名”，夏飏飏分析，国际化和欧洲金融中心的标签、全球通用语言降低法律研究 障碍、税率优惠，以及教育优势等原因，将使得伦敦仍将持续吸收外资。其次，伦敦附近的其他国家，如德国、比利时等也将成为吸引投资的新区域。

“大举投资门户城市的物业市场之后，中国投资正将倾向于发掘主要省会城市、二线城市的高回报率投资机会”，莱坊和第一太平戴维斯也不约而同地指出此观点。

第一太平戴维斯市场部高级经理何凌在接受媒体采访时称，投资回报主要分两部分，一是租金，海外投资一般可以保持4%-5%的稳定收益率；二是房价增长因素。第一太平戴维斯数据显示，2014年伦敦地区房价上涨了16.8%，澳大利亚各主要城市涨幅为8%，悉尼则达13%。

门户城市的房价受外来投资增加影响正在逐渐升高，或将影响下一轮投资收益。

仲量联行数据显示，全球20个核心城市2014年商业房地产投资回报率为5.38%。“项目投资潜力主要在于稀缺的地理位置，和合理的收购价格”夏飏飏称，韩国房地产企业较中国早3年进入全球资产配置，从目前韩国来看中国房企未来收益，“非常可观”。

以绿地作为中国房企海外扩张的一个缩影，绿地目前已进入韩国、澳大利亚、美国、英国、马来西亚、泰国、加拿大等四大洲9个国家13个城市，海外项目总投资超200亿美元。绿地2014年超过万科登顶房地产销售榜首，其海外投资贡献率不可忽视。

 

 

商务部数据显示，2014年中国首次成为资本净输出国。而2015年1月，中资企业在海外并购市场继续“发威”。

晨哨研究部发布的《2015年1月中资海外并购月报》显示，1月中资企业在海外总共发生40宗并购事件，其中26宗披露交易金额，涉及约211.2亿美元，披露交易额同比上涨324.51%，环比增长319.79%。

其中，李嘉诚旗下和记黄埔3宗并购事件是助推1月中资海外并购激增的主要原因。和记黄埔收购英国手机运营商O2、列车租赁商EversholtRailGroup，以及荷兰连锁药房Dirx，总交易额约157.56亿美元(收购Dirx未披露金额)，占到1月披露总金额的74.6%。

此外，北京、中国香港和上海继续成为中资海外并购最活跃的并购方所在区域，占到所有企业的52.5%。

 

据统计，2014年中国海外房地产投资比上一年增长46%，超过165亿美元，海外移民市场也刮起了一股强劲的风潮，国人海外置业及移民将在2015年形成新的高潮：亚太经济一体化、中美经贸联系愈加紧密、中国与欧洲各国的贸易持续发展等因素，将促使新一年海外置业移民市场进入更广阔的发展空间。2015年海外置业及投资移民发展趋势将总体向好。

在海外房产投资方面，中国购房者最热衷的投资国包括有美国、英国、澳大利亚、加拿大。这些国家房产投资回报可期，社会经济发展稳定，可实现资产全球的合理配置。目前中国内地买家在伦敦楼市的购买占比已接近10%，较之三年前的2%增长了五倍，2015年的国人购买率预期将高于上一年。不仅如此，国人在纽约置业的占比也将逐年攀升。2014年仅曼哈顿一区的房产市场，国际买家中有34%来自中国大陆，比2013年翻了一番。预计这股潮流还没有达到顶点，仍有广阔、持续的发展空间。而拥有房产税为零、遗产税也为零等优惠政策的澳大利亚，也在一年内陆续迎来了万达、海亮、复星等集团新一轮的房产开发投资。另据《2014汇加顾问·胡润中国投资移民白皮书》显示，加拿大的温哥华是目前富豪最青睐的海外置业城市之一。如约而至的2015年，加国的房产预期将再“火”一把……

不仅如此，拥有置业移民政策的国家也得到更多国人的亲睐。欧洲葡萄牙、西班牙、塞浦路斯等国家的置业政策规定，外国人购买房产即可收获身份并解决子女教育问题，满足了很多国内投资客的置业需求。而德国、意大利等非传统移民国家虽然没有购房移民政策，但其优越的置业环境，良好的资产增长预期也让国人的购房热情持续升温。据了解，在今年3月中旬北京海外置业展上， 包括德国、英国、荷兰、瑞典等更多的欧洲地区的房产项目将携手传统的美国及澳大利亚的置业项目，联袂展出。房产项目的展示规模比上届增长了15%，由此预见，2015年国内海外置业市场将迎来更大发展机遇。

新的一年，新的移民政策纷纷推出。加拿大移民部公布从2015年1月1日开始推出“快速通道”的移民新计划。希腊购房移民最新改革条款也于2015年1月1日开始实施了，投资者可以获得永久居留许可，并允许父母、配偶、子女、配偶父母随行。。。行业人士预测2015年整个海外置业移民市场框架大致为：美国这个传统移民国家风采依旧，新兴欧洲国家葡萄牙、西班牙、希腊、匈牙利等亦持续火热，曾经在中国红透半边天的澳大利亚项目也会迎来全面复苏的一年，圣基茨和安提瓜护照类的项目也值得期待。