Tag: 温哥华楼市

據卑詩地產協會(B.C. Real Estate Association，簡稱BCREA)週三發表最新報告指出，溫哥華地區房屋價格飆升的基本原因，並非海外資金湧入「掃貨」，而是受地理位置限制，導致可供發展的土地供應不足。

溫哥華獨立屋或成奢侈品？

據BCREA首席經濟學家穆爾(Cameron Muir)表示，沒有確實的證據顯示，溫哥華地區房屋可負擔能力下降，跟海外買家入市有關，因為本地房屋銷售統計數字表明，超過95%的買家是加拿大本國居民。換言之，海外買家比率低於5%。

增建築密度 以滿足需求

穆爾又指出，溫哥華地區三面環山和海，這使可供發展土地供應短缺，繼而令獨立屋價格節節上升。他說，溫哥華地區的獨立屋，不論是溫市還是素裏市，都因為可發展土地供不應求，而日漸成為「奢侈品」。

穆爾認為，只有增加建築密度才可滿足人口增長所帶來的房屋需求，因為溫哥華地區極缺乏可供發展的土地。

據BCREA資料顯示，由2010年5月至2015年5月，溫哥華地區的柏文與其他多戶式住宅物業的價格，平均只上升了7%，但在同期獨立屋價格則飆升32%，令獨立屋的基準(benchmark)價格升破110萬元水準。

 歡迎前往加拿大【房聞速遞】。

外國人到溫哥華炒樓的情況究竟有多嚴重？卑詩房地產協會(BCREA)的報告指出，外國業主的比例其實不到5%，而房屋買賣活動涉及外國買家也未超過5%。本地房產投資者的活躍程度，較外資高出3至4倍，而幾個地區最近5年的柏文價格，其實不升反跌。

BCREA昨日公佈「外國買家介入樓市」報告，主要是回應不少省民對房市的憂疑——外國人已大舉介入本地樓市，並炒樓成風。

溫哥華房價高燒 到底誰才是真正的背後推手？

報告指出，雖然無法提供具體外國買家數字，不過，根據現有的資料分析，目前大溫房屋的業主只有5%是外國人，而房屋買賣活動涉及外國人的比例亦不超過5%。

針對有人認為外國買家在本地置業後，提高房屋空置率，BCREA的報告亦指出，在大溫地區，不管是房屋空置率，又或房屋所住的是外國人或只具臨時居民身分業主(如留學生或外國勞工)，其比例均未與加國其他大都會有明顯偏離。

報告引用2011人口普查資料指出，大溫地區房屋住外國人及臨時居民的比例只有0.78%，比加拿大140個大城市的平均率低。加拿大按揭及房屋公司(CMHC)對出租柏文業主的調查則指出，在2014年底，出租柏文的外國業主比例只佔2.3%，與多倫多的2.4%，維多利亞的1.1%，以及滿地可的1.5%，相差不大。

報告分析大溫獨立屋樓價上漲原因，其實是受到獨立屋掛牌數量減少所帶動，由於獨立屋愈來愈「稀有」，以致買家彼此間競爭喊價，造成樓價明顯上漲。

溫哥華房價高燒 到底誰才是真正的背後推手？

報告說，相較於獨立屋，多戶住宅如柏文在過去5年間價格穩定，各地區漲跌互現，漲跌幅亦不大，這與各個城市增加建築密度，建築商大量投入興建柏文，使柏文單位數量不斷增加有關。報告說，多戶房屋目前佔大溫房屋總數的1/3，而興建的新屋當中，多戶房屋卻佔8成。

報告還說，以平均樓價來評定房屋的負擔程度並不準確，大溫中央放盤系統(MLS)的買賣，有接近70%低於平均樓價73.8萬元，有32%低於40萬元，有82%低於100萬元。

該報告並列舉了過去5年間樓價變化的數據，大溫地區獨立屋5年上漲的平均數字為32%，其中西溫上漲49%為最多，其次是溫西43%，溫東48%。

柏文5年來的價格則是漲跌互現，上漲最多的是溫西，5年上漲13%，下跌最多的是蘭裏，5年內跌價10%。

報告亦探討主要移民國家外國勢力介入當地房產的問題，根據2014年的調查，美國住宅樓市的外國買家佔7%，其中中國買家佔24%；在澳洲方面，過去10年購買房產的外國人，約佔總房屋銷售金額的5%至10%。

歡迎前往加拿大房聞速遞。

溫哥華市長羅品信上周與省長簡蕙芝關於投機稅與豪宅稅的書信往來，引爆的話題餘波蕩漾，城市發展協會（Urban Development Insitute）行政總裁麥梅蓮（Anne McMullin）8日表示，溫市房價問題罪魁禍首應並非外國買家，僅是簡單的供需失衡。

麥梅蓮在溫哥華太陽報的評論中提到，溫市占地115平方公里，但在2001至2011年這十年間，卻增加了6萬9000人，但房屋總量僅增加2萬8000個，在目前總共26萬5000個住宅中，僅有4萬7000個是獨立屋，在僧多粥少的狀況下，開徵投機稅根本無法解決房價問題。

政府徵稅難解溫哥華高房價問題

但麥梅蓮認為，仍有必要收集外國買家與投機炒房的相關資訊，若真有辦法在不影響現有房屋價值的狀況下，開徵新稅解決房屋可負擔問題，確實是值得考慮，但她仍強調目前的問題是出在資源有限。

麥梅蓮進一步指出，溫市房市目前面臨的問題嚴峻，不論市場內的外國買家比例多少，未來房價一定還會不斷攀升，其中之一的解決辦法就是以公寓大樓，或者更多的多複式單位住宅來取代獨立屋。

她認為最簡單的政策有時反而最有效，也就是在需求量最大的地方，興建更多的住宅單位，而不是以更多的限制或規範來箝制相關發展。

歡迎前往加拿大房聞速遞。

地產經紀呂永慈指出，400萬元在溫哥華西區，已無法再像幾年前能買到地稍微大一些的全新獨立屋，以中國移民偏愛的6000呎地興建的新屋為例，目前售價約在480萬元至500多萬元。

如果仍是堅持較大地，且堅持住在西區，可能只能退而求其次，購買10多年或20年的舊獨立屋。

溫哥華房價飆升 新屋售價超過400萬元

目前在中央放盤系統(MLS)銷售掛牌價為400萬元左右的房屋，有的是保養得宜的舊房屋，但也有的只剩土地價值的待拆房屋，例如在溫市格蘭護街(Granville St.)6600號路段的一間屋齡不詳、外貌失修的房屋，土地有1.2萬尺，欲以400萬元求售；另一間位於西45街1000多號路段，屋齡有55年的房屋，則以399萬元求售中。

呂永慈解釋，那些只剩土地價格的房屋，如果位在主要幹道旁例如格蘭護街，由於經過土地變更申請，是可以興建城市屋的專案，所以土地價格上漲厲害，她分析，如果該房屋位在內街，則價值應該只有200多萬不到300萬元。

另一名地產經紀Angelina Lin則說，由於西區樓價上漲太貴，一些身家不那麼豐厚的中國移民，只好轉戰本那比或列治文，一般尋找200萬元以下的房屋。

她說，最近樓市火熱，連一些作為經紀認為掛牌價太貴的房屋，都能收到好幾個出價，且出價又比掛牌價高，超乎預期。

歡迎前往加拿大房聞速遞。

溫哥華房地產市場旺，除獨立屋外，公寓也相當搶手，價格已飆升至讓不少家庭難負擔。但若從土地價格、建築成本和各類市府收費等數據計算，在溫哥華蓋一個公寓單位的成本就最少要50萬元，因此價格想低都難。若以一間800平方呎的公寓計算，就算在溫哥華市中心以外地區，地價平均每平方呎280元，而興建一棟高層公寓的成本約為每平方呎282元，因此一棟公寓的基成本為每平方呎562元，800呎單位即為44萬9600萬元。

溫哥華公寓造價成本急速攀升1戶成本逾50萬

此外每間公寓單位還需加上市府的各類費用，例如一個名為“社區容貌貢獻”（CACs）的費用，是以土地重畫為高密度後，新價格的75%，一棟單位的CACs約為4萬8000元。其他市府開發費等又讓每單位成本上升1萬1700元，各項雜費還需要約1700元。 

將以上費用合計，一棟在溫哥華的混擬土公寓單位成本約為52萬5700元，每平方呎約650元。而這都是基礎成本，若加上宣傳費、市場費等，則每間公寓單位的成本已不只此數。

歡迎前往加拿大房聞速遞。

加拿大房市持續高漲多年，是否出現泡沫？會否崩盤？都是不少人的疑問。不過有房貸保險公司大派定心丸，原因就是新移民。

新移民助推溫哥華房市穩步上升

房貸保險公司Genworth Canada執行長拉維斯（Stuart Levings）接受彭博新聞社（Bloomberg ）訪問時指出，加國房市短期內並不會崩盤，其中一個主要因素就是，加國移民結構在房市中帶來的有力支撐。

拉維斯表示，房市與海洋食物鏈十分類似，第一次買房的首購族就如同浮游生物一樣，如果沒有首購族，市場才會出現萎縮，不過目前加國每年約有25萬新移民投入房市，因此他預計房屋需求量將不會下降趨勢。

拉維斯同時提到，聯邦政府自2008年以來的持續收緊房貸，措施已收到效果，例如更高的首期付款使得大膽的投資客無法入市，也有效地保護加國的房地產市場。但他認為政府應避免做出更多更動，以免造成連首購族也無法進入房市。

歡迎前往加拿大房聞速遞。

溫哥華樓市不單獨立屋銷情火熱，市中心的柏文近兩個月來亦出現「多人出價」搶盤現象，曾參加「出價競爭」的經紀指出，目前一些叫價合理的柏文單位，至少都有3至5個買家出價，尤其是60萬元以下的單位最為搶手，平均10天內成交，有些甚至掛牌翌日便賣出。

溫哥華樓市60萬元以下最火熱搶手 掛牌一天即銷售

地產經紀李昌豪指出，溫市中心耶魯鎮及煤港區的柏文銷售最近兩個月異常的火熱，他最近接獲好幾名客戶的委託，都希望購買溫市中心的柏文單位。他分析市中心柏文的買家，除了有區內的年輕上班族和專業人士外，也有從海外來的買家，當中主要是中國買家，他們看上溫市中心單位出租回報率高，所以前來置產。

李昌豪說，溫市中心一房一廳的單位月租高達1700元、1800元，比大溫其他城市柏文的租金水準高，同時亦較容易找到租客。

地產經紀何家傑亦說，他觀察到最近兩個月市中心柏文單位的交易速度增快了許多，那些價格在100萬元至130萬元的有海景兩睡房單位，以及60萬元以下的沒有海景兩睡房單位，均特別受青睞，而屬於「中間地帶」的單位，即沒有景觀，價格卻在60萬元至90多萬元，銷情則較淡。

何家傑說，新一波樓市現象，即溫市中心柏文單位亦變得搶手，出現搶買情況，但價格的漲幅仍不及獨立屋那麼明顯。

不過，他表示，由於加元最近兩年貶值達20%，在價格持平的情況下，市中心柏文單位的樓價，若以人民幣或是美元購買，均等於便宜了2成，對於剛從海外來本地的中國買家，確實極具吸引力。

有經紀建議，想在溫市中心購買柏文的買家，最好在睇樓前先取得銀行按揭的許可，以及請經紀代查有關柏文大樓的相關資料，先做好購買前準備，以免在真正出價時，因為有附帶條件而失掉購買機會。

皇家銀行按揭經理王子雲指出，他注意到最近不少買柏文的按揭申請，其實是由人在海外的「非居民」申請，許多是人在中國的父母，他們為在本地留學的子女購買柏文，由父母提供首期，幫助子女儘早購買房產。

溫哥華的莉莎年初著手在大溫購買一個獨立屋，可沒想她卻只能對狂熱的房市“望而卻步”。

溫哥華房市太“熱” 中國買家惹的禍？

無條件offer搶爆市場

莉莎說，“我的貸款有限，不想壓力太大，就放寬了對社區、房齡、環境等要求，選擇的都是一些我認為一般買家不會喜歡的房子。我想應該會比較容易成交，結果卻讓我非常意外。”
　　
她說一次到新西敏去看一個臨街的“閣樓屋”，房子很小，只有一個房間可以放得下床，屋主甚至將閣樓都放置了床墊來住人。於是她盤算這種房子總應該沒多大吸引力吧，結果還沒進屋她就知道自己沒戲了。
　　
“由於房子很小，大家只能排著隊進去看房。有幾個人當時就下了offer，其中還有一個是無條件的offer。雖然不知道具體金額，但經紀透露，比我們的預估價至少高出15萬。”
　　
列治文的馬文一直就想搬到本拿比居住，他剛剛賣掉中國的一處房產，打算到本拿比買一個獨立屋。馬文專門挑了一個有大麻種植歷史的獨立屋，以為這種房屋不搶手。結果，open house還沒結束，賣家經紀就已收到15個offer，價格比政府估價高出20萬，而且是無條件的offer。
　　
無條件offer是房產市場搶房的一種手段，它意味著買家放棄了房貸審批、驗屋、審核一些必要檔、檢查地下油管等保護自身利益的重要權利，即使在地產經紀業界內，都是被格外警告的高風險行為。
　　
莉莎感歎拿到貸款、卻買不到房。馬文說，“除了房貸問題，驗屋、檢查地下油管等問題，都是買家必須考量的，我不會冒這個險。”

莉莎和馬文都詢問過做地產經紀的朋友，朋友們說，中國來的買家經常這麼做，尤其是對溫哥華的獨立屋，搶offer時很瘋狂，地產經紀們自己都覺得不可思議。

中國買家已成輿論焦點

《國家郵報》專欄記者Terry Glavin最近在一篇評論文章中透露，麥當勞地產（Macdonald Realty）公司表示，該公司去年銷售的三分之一房屋是由中國大陸買家買走。

他還在文章中引用《南華早報》駐溫哥華記者伊恩.楊（Ian Young）的估計，以加元計算，2014年溫哥華將近一半的獨立屋成交額來自中國大陸買家。

從線上請願走到街頭抗議

Vancity日前發佈最新研究，顯示溫哥華高房價正在迫使年輕人離開這座城市。而卑詩省的各級政府，對於狂熱房市的不作為，令被過高房價趕出住房市場的市民們、尤其是年輕一代，淤積心中的不滿日益升溫。
　　
從在社交媒體上呼籲、抨擊，到向省長簡蕙芝和溫哥華市長羅品信發起線上請願，對房市失望的市民們開始發起一波波的抗議浪潮。

在簡蕙芝公開拒絕限制外國人購屋後，失望的市民們決定從互聯網上走到街頭抗議，計畫於5月24日（星期日）中午，在溫哥華藝術館前集會，抗議大溫難以負擔的房價。

溫市長首次籲干預 要求省府開徵投機稅

雖然溫市議會已開始研討海外投資對房市的影響，但至今沒有結論。

不過，溫哥華市長的態度已經轉變。儘管幾天前，市長羅品信自己剛剛從出售的房屋中獲利20多萬，但市長終於決定正視民眾不滿房價飆升的現實，首次正式要求省府干預房市，還給溫哥華市民一個正常、可負擔的房地產市場。

省長簡蕙芝之前以向海外買家徵稅會傷害本地業主為由，拒絕干預。

移民律師獻良策：非稅務居民課重稅

溫哥華知名移民律師李克倫（Richard Kurland），日前獻上良策。他說受到FBI設局、利用稅務系統成功抓捕黑幫老大的啟發，建議政府用稅務手段、而非限制外國投資，來撲滅溫哥華的房市泡沫。
　　
李克倫定期就移民問題推出匯總期刊，其建議常得到政府回應或採納。李克倫不建議加拿大效仿澳洲限制外國人購屋，認為這會損害貿易自由、違反人權憲章。
　　
李克倫認為，既然現實中辨別外國投資不容易，那就乾脆由稅務局透過稅務、非稅務居民來區分。他建議房屋買賣中，無論是加拿大公民、永久居民、或是外國人，雙方首先從稅務局獲得稅務居民的證明；如果沒有，就須向稅務局繳納房屋交易總價的25%作為預提稅（withholding tax）。
　　
這個建議已獲得多位著名經濟學家的贊同。SFU的退休教授Herb Grubel甚至稱讚李克倫的想法“偉大”，並呼籲公眾支持。

李克倫相信，重稅之下，大溫房市或可降溫。不過他也承認，由於目前並無外國人購屋數據，所以他的建議僅供討論。

學者促政府收集數據 質疑不作為

提到外國人購屋數據，卑詩大學地理學教授萊伊（David Ley）對政府提出質疑。
　　
萊伊教授通過多年研究，得出溫哥華地產價格上漲與投資移民數量上升同步的結論。
　　
他認為，雖然海外資金推動房市只是一個推測，但卻從多方得到了證實。例如房產經紀談到中國資金投向大溫房市、居民抱怨隔壁物業賣出後一直閒置多年、有猜測非法資金流入大溫房地產、貪官將財富轉出、非法洗錢等。
　　
萊伊說：“最大的問題是，儘管這已嚴重影響到本地居民的生活和本省經濟，但從未有人收集過相關數據。政府一直對民眾如此之大的問題置之不理，很不正常。”
　　
他強調全球不少房價一樣狂漲的國家或地區，例如倫敦、中國香港、新加坡，政府都有立法管制海外地產投資。 “至少他們知道有多少海外買家在本地投資，他們來自哪里。”

所以萊伊認為，民眾應該質疑政府為何不收集數據，而這不難辦到，每一筆物業交易中，都可以瞭解到誰購置物業，業主居住何處。輕而易舉的就能將海外投資客統計出來，也就能瞭解到海外投資是否對本地構成衝擊。

國會議員發聲 促查海外購屋數據

本拿比的國會議員甘迺迪（Kennedy Stewart）日前呼籲加拿大統計局和加拿大房貸暨房屋公司（CMHC）調查外國屋主的數量。
　　
甘迺迪5月19日接受CBC採訪時說：“聯邦政府實際上從上世紀90年代起，就退出了住房市場，將其留給省和市政級政府自行處置。不過，要想搞清楚房市中、不管是國內還是外國買家的投機倒賣，顯然無人會比加拿大房貸暨房屋公司和統計局更能勝任。”
　　
甘迺迪表示，聯邦政府當務之急，是需要在採取行動前，收集這些資訊。

歡迎前往加拿大【房聞速遞】。

溫哥華與多倫多的房市仍然熱火朝天，與全國其他地方比較有如冰火兩重天。

加拿大房市冰火兩重天 走勢兩極分化

受油價等因素影響，亞省和沙省等能源省份房屋銷售受挫，而溫哥華及多倫多的房市卻持續火熱，帶動全國平均房價上揚，兩種房市發展步調也讓政府決策者無所適從。

根據加拿大地產協會(Canadian Real Estate Association)3月數字，全國平均房價比去年同期增長9.4%，達43萬9114元。但如果不計算溫哥華及多倫多的房屋價格，漲幅就只有2.4%。

大溫地產局報告數據顯示，在經歷了3月房屋成交量同比增長超過50%後，溫哥華地區房屋銷售上月略有放緩，但成交量與去年同期相比仍增加37%，房價增長8.5%，指標價格更創新高，達100萬2200元。多倫多情況也類似，4月成交量增長17%，價格上揚8.4%。

相反，受油價下挫影響，亞省和沙省的房市走低，成交量和價格均下降，預計到今年底整體下跌10%。道明銀行(TD Bank)經濟師帕曲馬拉(Diana Petramala)指出，如卡加利高檔住房價格首當其衝下跌，進一步拉低平均房價。另外如沙省雷琴納(Regina)房價也下跌。

加國大西洋區也受油價影響，油砂產業裁員情況增加，使當地本就已經疲軟的房市更加不樂觀。

但溫哥華及多倫多兩大市場能否在接下來的幾個月裏繼續保持現在的活力?帕曲馬拉並不這樣認為。

她指出，今年年初開始房貸利率下調了30個基點，刺激了房市增長，但這一漲幅通常會維持半年，意味著到秋季整個市場就會逐漸穩定下來，加上房貸利率受已經上漲的政府債券收益率影響，面對溫哥華和多倫多高昂的房價，利率漲幅對兩地的民眾而言尤為敏感。

加拿大兩種房市走勢也讓政府決策者無所適從及處理。自金融危機起，聯邦政府就不斷修補房貸保險相關規則，同時金融監管上也限制政府對房市的干預。許多專家認為現在讓兩個火熱房市降溫的可能並不多。

歡迎前往加拿大【房聞速遞】