揭秘中国富豪如何规避外国投资法买澳洲豪宅

悉尼豪宅Altona由墨尔本华人买下,但传媒披露真正买家另有其人,可能涉及外国人在澳洲非法买房

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《悉尼先驱晨报》报道称,澳洲最著名的豪宅、悉尼派珀角(Point Piper)Altona的神秘主人是一位中国房地产开发商,他为了规避外国投资法,用墨尔本的一对老夫妇来掩饰自己的投资。

费法斯传媒披露,商人王志军(Wang Zhijun音译)通过空壳公司复杂的持股架构和持有信托,用5200万澳元买下这栋海滨豪宅。这个消息解释了澳洲地产界被谈论最多的谜语,但也引起了关于海外资金涌入澳洲房地产的重大问题。澳洲房产交易税是多少?
 
6月2日,代表王志军的律师为了阻止费法斯刊登这则新闻,将其告上维州高等法院,但还是没能阻止新闻上报。
 
费法斯透露,王志军在2年前购买Altona时没有澳洲永居权,但法律是禁止外国人购买二手房的。王志军因不满一笔价值百万的土地税而与澳洲税务局互掐,因此曝光了身份。
 
自从2年前易主后,关于Altona主人的揣测从来没有消停过。媒体和监管部门对掩护王志军的那个墨尔本家庭带来了极大困扰。
 
购买Altona的公司Chaimovich Investments在交易前的2周才成立,它唯一的董事和股东是丁秀珍(Ding Xiuzhen音译)。她是住在Elwood的一位77岁的老人。费法斯获悉,这位老人从来没去过悉尼,更别说去看房子了。丁秀珍是王志军的远亲,都来自中国山东青岛。
 
Chaimovich Investments是一个家庭信托基金的受托人公司,丁秀珍年迈的丈夫常福安(Chang Fu’an音译)是唯一受益人。他们的女儿常荷莉(Holly Chang音译)曾告诉费法斯传媒,“这只是时间的问题。我们不想觉得自己在隐藏。”她证实Altona的真正主人是43岁的房地产开发商王志军和他的妻子关红燕(Guan Hongyan音译)。
 
常荷莉说王志军一家曾想以自己的名义买房,但因为外国投资审查委员会的审批会有阻滞,因此他们被建议用家庭信托的架构进行购买。她说王志军夫妇也去看过Villa Del Mare,但始终钟爱Altona。
 
费法斯获悉,王志军买房时只有临时457工作签证,没有永居权或澳洲国籍。王志军被指为人低调,在中国都不为人知。他领导着青岛Anteisin集团,在中国拥有不少豪宅项目、矿场和高尔夫度假村。他还拥有中国香港上市建筑和房屋维护公司Vision Fame 75%的股权,是该公司的总裁。该集团的业务横跨中国香港、新加坡和中国澳门,与小派克(James Packer)的Crown Towers和City of Dreams都有维护合约。
 
常荷莉的兄弟Victor Shengli拒绝评论为何要用家庭信托的方式买房。他也拒绝透露关于王志军的信息。他说:“我们不是什么大人物,没有任何神秘的地方。”
 
报道说王志军后来成了澳洲永居居民。费法斯传媒今年3月得知,王志军的代表下令更改信托书,将王志军改为Chaimovich信托的唯一受益人。
 
联邦财长何基(Joe Hockey)的办公室发言人称,他们不知道关于Altona交易的任何问题。
 
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想投资海外房地产?去澳洲当农场主人正是时候!

国际牛肉需求高涨丶西澳适逢旱灾,加上澳元贬值,创造了买进澳洲农地的好时机。

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想去澳洲当个快乐的农场主人吗?现在或许正是时候,而且似乎不用太担心发展前景。澳元兑人民币丶美元大幅贬值,加上目前国际牛肉需求高涨,畜牧业集中的西澳农地价格却因旱情严重而直线滑落,造就了在当地置产的绝佳时机。

根据澳洲最大独立不动产鉴价公司HERRON TODD WHITE,澳洲农场售价已跌至每公顷500澳元以下,创10年新低。HERRON TODD WHITE农村部主管Tim Lane说:“现在这是个买方市场,无庸置疑。这一切因素结合带来的机会,非常丶非常罕见。”

且伴随美国牛肉需求水涨船高丶价格屡创纪录,东澳牛肉价格也在本月涨抵空前新高。澳洲所产的牛肉逾7成用於出口,而去年来相继与日本丶南韩丶中国签订自贸协定,降低或取消了牛肉出口关税,进一步助长了海外销售,使澳洲牛肉出口量处於历史高点。

澳洲肉类畜牧协会(Meat & Livestock Australia,MLA)市场资讯部主管Ben Thomas指出,当前强劲的牛肉需求预料至少将持续12~18个月,使後市价格看涨。

澳洲资产管理公司SLM共同创办人Tony Lovell正从亚洲丶英国丶欧洲投资人手中筹集资金,准备购入更多农地。他预期未来10~12年,投资澳洲农场的年报酬率达12%。

据英国房仲业者第一太平戴维斯(savills)去年发布的报告,至2012年止的10年间,投资澳洲农地的年报酬率超过15%,较澳股同期报酬率高逾1倍。同份报告指出,在国际上16个主要农地市场中,仅乌干达和莫三比克的农地价格较澳洲低廉。

同时,澳元贬值压低了海外投资人的投资成本。据彭博报导,过去2年来澳元兑人民币贬值约19%,兑美元贬20%丶兑欧元也贬6%左右。这已使中国人投资当地的胃口大增。

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澳大利亚税局盯上外国人悉尼买豪宅

澳大利亚联邦政府最近对于外国人来澳洲投资房地产的重视,导致价值数百万元甚至数千万元的悉尼豪宅遭到税务局的调查。

在最近的几个月内,政府强化了澳大利亚外国投资体系,将所有外国人购买居住用房的管理从财政部转移至税务局。

澳大利亚税务局表示,目前大约有150个调查正在进行,主要针对在悉尼通过公司或者信托结构购买豪宅的案例。澳大利亚税局发言人称:“目前的调查主要涉及非本地居民是悉尼千万豪宅所有者的人士。我们将调查那些通过公司或者信托机构在澳洲买房,而公司或者机构的总监虽然是名义买家,但实际买家是和位于海外、是总监亲友的个人。”

发言人指出,税务局还将利用调查过程,调查澳大利亚本土企业顾问在帮助这些机构在澳大利亚设立公司时的角色。

澳大利亚税务局正在调查约150个针对在悉尼通过公司或者信托结构购买豪宅的案例

不久前,悉尼派珀角(Point Piper)豪宅Villa De Mare以3900万元被Golden Fast Food公司非法买走。尽管该公司基于悉尼,但中国所有者对于这家公司的控股,意味着他们违反了澳大利亚外国人投资法律。

今年5月份,澳大利亚政府宣布暂时减轻对于豪宅买家的处理。具体条款包括:非法购买的房产给予12个月时间转让,不提交给联邦检控部门对于违反者提出刑事控罪等。但这样的条款适用在案例上,也是具体问题具体分析的处理模式。

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澳洲联邦警察成立特殊部门 专查买澳洲豪宅外国人

澳大利亚政府加快了打击外国房产买家的步伐。据《澳大利亚人报》报道,澳大利亚联邦警察已经成立特殊部门,将调查超过一定金额的澳洲房产交易。

悉尼地产公司LJ Hooker Double Bay的代理马洛夫(Bill Malouf)称,他将悉尼海港豪宅“曼德勒”(Mandalay)以4000万出售给一位拥有澳洲居住权的中国买家几天之后,就收到澳大利亚联邦警察的联系。

“显然,联邦警察内部有一个特别部门在调查海外买家。他们盯紧了曼德勒、盯紧了外国买家的每笔交易…”马洛夫称。

但马洛夫对于警方的关注反应淡定。“我不得不习惯这种事,这不是代理人的责任。”他说他会按照常规做法,让联邦警察去找买家或卖家的律师。“这种事不会困扰我,这不是我们的责任,我们只要做好自己的本分。”

澳大利亚联邦警察成立特殊部门调查一定金额的豪宅交易

悉尼地产公司Ballard Property经验丰富的布里奇斯(Bill Bridges)表示,不管买家是谁,联邦警察不应该参与房产买卖。“我们是卖房子的。这是合法买卖,不应该与联邦警察有任何关联。”他说。

联邦警察拒绝回应,但据称他们过去几个月已经和很多悉尼的代理谈过,希望能掌握外国买家的交易情况。

此外,澳大利亚税务局(ATO)也在继续打击外国买家。他们正在调查一笔通过基金购买房产的交易,据称其中一位受托人是澳洲居民,但幕后交易的被指是一位中国富豪。目前这栋悉尼房产的身份还没透露。

另外,财长何基(Joe Hockey)可能会在未来几周内公布一位在柏斯非法购买房产的外国买家身份。他此前已经强迫中国买家许家印在90天内抛售悉尼豪宅Villa del Mare

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中国投资者在澳洲炒房引轩然大波

近年来大量的中国人投资澳洲房地产,导致房价高涨。图为华人买家抢购房地产。

近日一条新闻在网上引起轩然大波,特别是在澳洲华人圈。一位名叫佛克斯(Nick Folkes)的悉尼人透过社交媒体发宣传单,呼吁悉尼人30日去中国驻悉尼领事馆集会,抗议近年来大量的中国人进行澳洲房产投资丶造成澳洲房价哄抬丶澳洲首次购屋者被挤出房产市场的现象。有人谴责他的举动是种族主义,但他强调,他提出的是一个经济问题,并且涉及到很多的社会问题。

很多人指责佛克斯的行为是种族歧视,包括澳洲人和中国人,特别是中国留学生。部分澳洲人表示,房价问题必须是通过政策调整来缓解改变,而不是采取过激的言行。但很多的中国学生直接用侮辱性语言对他进行人身攻击。

佛克斯表示,他的行动完全不针对华裔澳洲人,而是针对外国投资客,不管你是中国公民丶美国公民或是什麽人。他并不想冒犯任何人,只是要引发澳洲政府对外国投资问题的关注。

澳洲法律规定,外籍人士不得在澳洲买房,却没有人去制止。他抱怨新州政府并不在乎谁买了房子,只在乎税收的短暂利益。而一旦房市被炒作,恐将面临接踵而来的社会问题。如果澳洲政府不采取行动,像他这样的普通澳洲人真的就面临买不起房的困境。

他还提到受到很多中国留学生的攻击:“他们发了很多的文,用不堪的肮脏语言谩骂。他们歪曲了我的意思。我不是种族主义者,我也不是要挑起种族事端。这是一个经济问题,恐将产生严重的社会问题。”

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中国买家340万购澳新州房产 超出纪录210万

中国人用340万澳元买下这处新州房产

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新南威尔士州怀特山(Mt White)的房价又被刷新,一位中国买家花费340万澳元买了中央海岸腹地的一处房产。

据《每日电讯报》报道,这位国际商人在亚洲地产门户居外(Juwai)偶然发现这间位于摩根斯路(Morgans Rd)229号的房子后,在悉尼买家代理的帮助下成功将它收入囊中。

据报道,这栋名为“Mount White House”的房子已经被多位中介挂牌销售超过1年,最后由Raine & Horne Terrigal-Avoca Beach的Brett和Garth Hunter成功以破纪录高价卖出。

Brett Hunter说这栋物业占地20公顷,有4组买家激烈竞争,谈判持续了几个月。他说与豪宅失之交臂的都是来自悉尼的“高端人士”,他们都想避开城市的喧嚣。

“这位中国买家本来想在悉尼找一间度假屋。他们相中了这间房子位置幽僻,但与Wahroonga也只相距18分钟车程。”

根据Core Logic RP Data的数据,怀特山2013年创下的房价纪录是130万澳元,这处位于悬崖边的房产售价足足超出这个纪录210万澳元。

这栋可以饱览霍克斯伯里河(Hawkesbury River)至蓝山(Blue Mountains)的房产多年来是艺术家Jos和Sue Roberts的住所。他们在1999年以49万澳元买下一间旧平房,然后打造成现在这个样子。

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房价比悉尼便宜20万 投资客关注墨尔本房产

据《每日电讯报》报道,悉尼房产投资者因这个海港城市楼价高企而变得沮丧。因此,当中许多人选择把目光投向墨尔本房地产市场。

维州州府城市像悉尼一样也在经历住房繁荣,但中位房价却比悉尼便宜20万澳元左右,而且住房供应量更大减少了买家之间的竞争。CoreLogic RP Data数据显示,尽管两个城市人口数量相当,但墨尔本在售房屋超过3万套,悉尼在售房屋仅超过1.7万套。

位于墨尔本的项目营销人员Mark Forytarz表示,悉尼投资者发现他们的资金能在墨尔本买到更好的东西,于是就纷纷向他询问住房项目的事情。“许多悉尼投资者意识到最近房价暴涨影响了他们的潜在租金回报,因此他们寻求在别的地方投资,而墨尔本对他们而言相当吸引。买家对墨尔本楼市兴趣浓郁,我们开始向悉尼买家展示墨尔本的房产发展项目。”

墨尔本像悉尼一样也在经历住房繁荣,但中位房价却比悉尼便宜20万澳元左右

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近日启动的全新住宅发展项目“Marco”将在两栋分别40层高级36层高的大楼上提供合共433套住宅单元。这显示出两地住房供应量正在拉开差距。“Marco”位于墨尔本内城一个受欢迎的区域,但公寓起步价仅为38.1万澳元。

相比之下,悉尼内城公寓价格就另一番天地。一套50平方米的公寓近日以超过100万元卖出。一套只有2.85米宽的、需要大修葺的公寓也卖出了96.5万澳元。

全市趋势进一步显示两地楼价差异,墨尔本独立屋中位价为59万澳元,悉尼相比之下为76.7万澳元。墨尔本公寓中位价则在45.5万澳元左右,悉尼为59万澳元。

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澳中关系专家为中国房产买家洗冤屈

悉尼科技大学澳中关系研究所的副主任James Laurenceson在《悉尼先驱晨报》发表了一篇文章,称悉尼房价犹如搭上火箭般飞涨的现象确实令人担忧,但他认为这不能怪中国买家

文章称,悉尼居民有理由感到不安,因为澳洲统计局的数据表明,自2012年末以来,要想挤入本来就贵得离谱的房地产市场,费用又涨了30%。“都怪中国人”,最近悉尼出现的排华传单就是这样说的,为此幕后的操纵者还打算在Camperdown的中国领事馆外举行抗议。

文章说这里面隐藏着一种趋势,几个月前新州反对党领袖霍利(Luke Foley)在试图推翻州长贝尔德(Mike Baird)的电力私有化计划时,就曾打出中国牌。

澳洲的外国投资法规鼓励外国人购买新独立房和公寓

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瑞士信贷(Credit Suisse)5月早前公布的一份报告似乎有力证明了中国买家确实泛滥。他们说在2013-14年中国买家新州抢购的新房占了总供应量的23%。但文章认为这些数据当中有缺陷。

倘若说的是新独立房和公寓,那是澳洲的外国投资法规鼓励外国人购买的,理由也很充分:建新房要花钱,引入外资有助于促进更多新房建设。这条规则被检验了一遍又一遍,最后去年的国会调查总结:证据表明外国投资不会导致房价压力,供应增加反而可能有助于遏制房价。

对于铁路石等大部分市场,大家都知道需求原理在工作,但对于房地产市场,基本的经济原理都被抛诸脑后。文章还对比了瑞士信贷的数据和澳洲国民银行的《住宅地产调查》。

按照国民银行的调查,海外买家现在占了新州新房需求的19.5%,意味着10位买家中有8位是本地人,而另外2位可能来自任何国家,不一定是中国

外国投资审查委员会的最新年度报告称,澳洲房地产行业的中国投资占总数的比例不足17%。换言之,注入澳洲房地产的外国资金中,超过五分之四都不是来自中国。

至于大部分澳人所住的二手房,国民银行称海外买家只占了新州总需求的11.2%。毫不意外,只有少数例外情况下外国人才被禁止购买二手房。

至于中国买家违反规则的说法,文章提醒至今为止被识别的非法交易只有一起。那就是许家印砸3900万买的悉尼派珀角(Point Piper)豪宅。财长何基(Joe Hockey)说还有另外100个案例”正在接受调查“,如果违规真的如此普遍,大家应该能看到更多。

文章说除此之外,其余只是谣言。例如中国移民常常被指代表中国大陆的“某人”在澳买房,但从来不解释为什么只有中国人会这样做,而不是美国人或日本人。何不试想:你会把这么大笔钱交给一位住在海外的熟人或好朋友购买一间你不能合法持有的房产吗?

文章称瑞士信贷对中国买家的估算比其他机构多的明显原因有一个:他们把中国移民也算进去。也就是说,他们连澳洲公民和永久居民的购买量也算入其中。

文章称移民推高住房需求那是毫无疑问的,但如果仔细看看移民数量,你会发现自2008-9年以来,来自中国的移民不足八分之一。中国人移民的数量与新西兰和英国移民相当,为何又要针对中国人呢?

文章还说住房承受力是一个真实存在的问题,真正的原因就摆在眼前:土地发放有限、划区限制、开发收费、破纪录低利率和面向房产投资者的税收松懈,这些与中国买家毫无关联。

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悉尼The Ponds房市愈演愈烈 均价81万

据《每日电讯报》报道,有越来越多的悉尼The Ponds房子卖出超过100万澳元以上,部分房屋所在的地块甚至还少于369平方米。

悉尼The Ponds是一个规划良好的城区,房产备受追捧

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Core Logic RP Data最新数据显示,The Ponds自本年4月以来录得了10宗7位数交易额的售房个案。Century 21 Rouse Hill经纪人杜克(Chris Duke)表示,The Ponds吸引了来自The Hills更多成熟社区的买家。他们在这里寻求对维护保养需求不大的在建新房。

杜克也是Widgeion路26号住宅的联合经纪人,该屋以110.2万澳元售出。他说:“每次有一所房屋卖出超过100万澳元的时候,同一路段的业主也希望自家房子能卖出超过100万澳元,该区的房价也会慢慢地爬升。而房屋售价基于不同房屋类型。”

受到高度追捧的The Ponds房屋一般靠近Rouse Hill镇中心或Stanhope Parkway。原因是这些地方距离Quakers Hills火车站不远。位于湖边的房产也能卖得优质价钱。

First National Hills公司总裁希斯(John Hesse)表示,The Ponds是一个规划良好的城区,这也是该区房产备受追捧的原因。这里也拥有许多公园等户外区域,当地民众也能享用许多公共设施。

希斯也指出:“买家希望在一个优美的社区中拥有一套优美的住宅,这就是The Ponds所提供的东西。随着高端房产市场需求渐长,The Ponds拥有不同类型和不同价格水平的房子。”

最新数据显示,The Ponds住房中位价为81.5万澳元。截至2月份的1年里,该区房价增加了20%。The Ponds也是新州售房速度最快的蓝图社区。

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中国房地产投资者开始进军澳洲小城市

最新分析称,中国的房地产投资者已把目光投向了澳洲比较小的城市,例如布里斯班黄金海岸阿德莱德

悉尼墨尔本向来是中国投资者的焦点,现在由毕马威澳大利亚(KPMG Australia)、悉尼大学商务学院和中国研究中心汇编的更新报告《揭秘中国在澳洲投资》(Demystifying Chinese Investment in Australia)指出,中国投资者开始转移焦点。

“中国的高净值投资者和开发商正在关注新地点的高端房产,例如美国的迈阿密、澳洲的布里斯班、黄金海岸、阿德莱德以及新州的边缘城区,维州也将开始吸引更多目光。”报告称。

即使跟美国相较量,澳洲都是中国人寻求稳定投资的青睐地

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2014年中国在澳洲的总投资减少9.1%至83.5亿元,主要原因是采矿和能源领域的新投资减少。尽管如此,报告称中国人在澳洲的投资趋向是房地产、娱乐、高端科技、食品和服务行业。联邦政府的外国投资法规改革不可能遏制大型开发和流向商业和住宅市场的投资。

2014年中国在澳洲的直接投资主要集中在商业房地产(46%),基础建设(21%)、旅游业的实物投资以及休闲领域(12%)。

根据这份报告,过去12个月中国人在商业房地产的投资几乎增加3倍至43.7亿。

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