Tag: 澳大利亚房产投资

尽管大宗商品繁荣已过，但中国对澳大利亚的投资似乎需求依旧。目前的投资范围大幅转向至商业不动产和基础设施。

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据《澳大利亚金融评论报》报道称，中国私营企业的投资已经首次超越国有企业，这缓解了此前因为国有企业进入澳大利亚而造成的政治敏感问题。

这份由毕马威事务所和悉尼大学联合进行的年度研究报告，主要针对真实实施的投资。报告称，在2014年投资额降低9.1%至83亿美元。不过投资方向的最大转变，还是朝向商业不动产投资，基础设施和休闲服务产业，占据到了所有中国商业新投资的79%，即75亿澳元，而矿业投资仅仅占到11%，即9.92亿澳元。

尽管就农业收购此前出现过政治敏感性问题，艾伯特政府也对于外国投资实施了更加严格的规定，不过这一产业仅仅占到所有中国投资的1%，即1.4亿澳元。

报告称，今年的特点是大规模交易，尽管媒体关注的焦点在于居住用房产。大型投资包括：中国交通建设国际集团11.5亿澳元收购John Holland，孙喜双ID Leisure集团10亿澳元收购Hoyts集团，宝钢集团9.1亿澳元投资于Aquila Resources，华商酒店8.75亿澳元投资纽卡素港口。

在新州州长贝尔德（Mike Baird）和来自中国的贸易代表团见面时，这份报告将全部公布。目前中国对澳的所有投资中，新州占到72%的比例。

最近针对联邦政府是否应该进行铁矿石价格质询的讨论掀起，这一趋势可能会进一步影响中国在澳大利亚资源行业的投资。

毕马威亚洲商业事务总裁弗格森（Doug Ferguson）说：“对于中国投资将源源不断进入澳大利亚保持积极的观点。”他说，按照自己的个人经历，澳元的贬值、重大投资者签证等利好因素，为此垒好了基石，两国自贸协定的签署注定带来关税的下跌。

他说，新州是中国投资的热衷目的地，因为这里是金融服务中心，是中国大型房地产开发企业活动的区域，政府也在不断推行私有化。他说，过去两年来投资的减少并不严重，因为中国在全球进行多样化投资，但澳大利亚仍然是具有竞争优势的目的地。

私有企业投资者在投资价值中占到66%的比例，在投资数量上占到51%的比例，这不仅代表了私有企业在中国不断增加的角色地位，还代表了国有企业在营利性上面的压力，以及中国私有企业在商业房产中更大的角色转变。

中国对澳投资的发展在过去7年中保持平稳。这意味着，中国目前是澳大利亚第五大累积投资者，占到总投资额的4%，美国是最大投资者占到总投资额的24%。最近来自外国投资审查委员会的数据称，2013-14财年，中国是最大的投资审批来源国，当年一共有270亿元的项目获得审批。

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澳洲房地产数据CoreLogic RP Data今年3月的盈亏报告显示，第一季度房产销售亏损比例继续下降。

全澳转售亏损的比例为8.6％，是2011年第二季度以来的最低水平。

今年第一季度，房产转售创了高达171亿澳元的利润，平均毛利达到251,696澳元，售价在原来购买价格两倍以上的住房高达32.3％。

虽然全澳房产转售亏损比例下降，但州会城市的表现各不相同。亏损比例持续下降的城市有墨尔本、悉尼、阿德莱德和布里斯班，而珀斯、堪培拉，霍巴特和达尔文有上升趋势。

偏远地区房产转售亏损的比例大大高于州会城市，偏远地区为14.8％，州会城市仅5.7％。

转售亏损比例最大的地区如下：

1、Mackay（昆州）（34.7％）
2、Fitzroy（昆州）（29.6％）
3、Townsville（昆州）（29.1％）
4、Wide Bay（昆州）（28.2％）
5、Cairns（昆州）（23.6％）
6、Outback（昆州）（22.9％）
7、South East（塔州）（22.7％）
8、黄金海岸（昆州）（21.4％）
9、Wheat Belt（昆州）（21.4％）
10、Outback（西澳）（21.3％）

昆州偏远地区房地产市场在该季度里转售成绩最差，21.5％的澳洲房产转售出现亏损。Mackay的房产转售价比原来购买价低于三分之一。该镇房产市场低迷是因为采矿工人离开及空置率攀升。

上月初，Mackay的一栋房子（12 Hangan Street, Bucasia）仅售33.5万澳元，比2011年1月购买时的价格减少了5.5万澳元。这套三卧室住房已经在市场上销售长达706天，终于在4月8日卖出。

包括Rockhampton和Gladstone在内的Fitzroy地区的房产转售亏损程度仅次于Mackay，亏损比例达29.6％。

卖家在2009年10月以46.5万澳元购买的Gladstone的一套四卧室房子（9 Sutherland Court, Telina），上月初的售出价仅为44万澳元。该镇的住房与商业房市场一直受到矿业衰落的影响。

昆州地区的表现突显出全国各地不同的市场情况。

转售亏损比例最低的地区如下：

1、悉尼（新州）（2.4％）
2、Illawarra（新州）（2.5％）
3、Toowoomba（昆州）（2.7％）
4、Newcastle 和 Lake Macquarie（新州）（3.4％）
5、珀斯（西澳）（5.5％）
6、Geelong（维州）（5.6％）
7、墨尔本（维州）（5.6％）
8、Ballarat（维州）（6.5％）
9、Far West 和 Orana（新州）（6.9％）
10、New England and North West（新州）（7.4％）

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澳洲各银行终于开始对澳洲房产投资贷款刹车了，都表示将对投资贷款实施更严厉的政策。专家预计，这将使过热的澳洲住房市场适度降温。

目前为止已公布的变动包括：

• 联邦银行（CBA）5月15日终结了1000澳元投资房贷款退现刺激政策，并降低了投资房贷款折扣；
• 国民银行（NAB）从5月13日起，仅针对自住房贷款者考虑利率折扣；
• 5月20日，联邦银行下属的Bankwest宣布收紧房贷条款中的贷款与房价比，从原来允许的95%降至80%；
• 5月21日，澳新银行（ANZ）宣布不给予投资贷款折扣。

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西太银行（Westpac）还没有改变其贷款与估值规则或宣布改变定价，但在这个月表示，将对新的投资房贷款者进行更严格的评估，测试他们应付高利率时的还款能力，并收紧了非澳洲居民的房屋贷款，海外人士会申请贷款的难度将加大。

CoreLogic RP Data的数据研究主管劳利斯（Tim Lawless）说，新州60%的新增贷款都是房产投资者，因此，如果投资贷款减缓，可能将抑制悉尼房价增长。但他预计房价将继续以低于10%的涨幅上涨。“显然，如果你是一个投资者，这可能意味着获得贷款可能会更具挑战性。”他说。

里昂证券银行业（CLSA banking）分析师约翰逊（Brian Johnson ）说：“投资者可能无法借贷更多，而且他们必须支付相对于自住购房者来说更高的利率，由此，在价格竞争能力上会有所下降。”

各银行的这些变化都是响应来自澳洲审慎监管局（APRA）要求银行将住房投资者的信贷年增长率控制在10%以下的方针。尽管这个要求在去年12月就公布了，但在今年3月之前的一年中，投资者的信贷增长率却增加至10.4%。

最新数据显示澳新银行、国民银行、西太银行的贷款涨幅都超过了阈值，而且都对在今年下半年把贷款控制在限制范围内感到有压力。

如此的涨幅促使澳洲审慎监管局董事长巴耶尔斯（Wayne Byres）说，他预计今年的下半年增长将放缓，并称银行已有 “足够长的时间来重新审视他们的目标”。

APRA已表示，为了保证银行信贷的安全性，它不久将要求各大银行提高储备资金与提供的贷款比。

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购物中心、写字楼和工业场地等澳洲商业房地产的收益正在上涨，但显示出澳洲各地区之间经济表现的差距日益扩大。

根据澳洲房产委员会/IPD澳洲综合房地产指数（APC/IPD Australia All Property Index）显示，在截至3月31日的一年中，墨尔本和悉尼地区的商业房地产投资收益超过了布里斯班、珀斯、阿德莱德和堪培拉。

MSCI副总裁Deyan Radanovic表示，受“资本力”推动的收益还显示出投资需求和潜在基本面之间的断层，这种断层令澳储行（RBA）感到担忧。

与此同时，澳洲整体的平均总收益、收入和资本回报率为10.7%，高于去年的10.4%，市场对商业房地产的投资需求不断上涨。Radanovic称这些数据“是有史以来最好的表现”。

这是自2008年以来该指数第二次显示收益率超过10.4%的长期平均水平，超过了9.9%的全球指数平均水平。

不过，其他资产类别的收益率优于商业房地产。证券的总收益率为14.3%，债券和上市房地产的收益率分别达到21.1%和36.7%。

在澳洲商业房地产当中，工业地产的投资收益率最佳，增长至12.4%；零售物业的收益率增长至10.9%；写字楼物业的收益率上升至10.2%。

所有领域均显示出地区分化。在零售房地产方面，资本增长最强劲的地区是新州和维州；悉尼和墨尔本的写字楼物业收益率最高；新州的工业房地产收益率最抢眼。

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5月20日晚些时候，位於Point Piper的一套获奖悉尼豪宅Mandalay以超过4000万澳元的价格售出，据澳洲地产新闻网报道，买家是从中国移民澳洲的华裔。

据悉，这豪宅又创造了悉尼非海滨豪宅的记录，盖过了许家印去年年底豪掷3900万澳元购买的Villa del Mare豪宅的风头，两套豪宅隔得很近。 今年2月份，前烟草公司大佬Bill Webb和他妻子Marijke正式将这套豪宅面向市场，指导价为4000万澳元到4500万澳元。

5月20日晚上，来自房产中介Black Diamondz Concierge的Martin Ross和来自LJ Hooker Double Bay的Bill Malouf证实了这套豪宅的售价在指导价的范围之内。

该套豪宅上一次易手是在2004年，当时是由商人Kerry Manolas出售的成交价格为2000万澳元。Kerry Manolas在1978年以44万澳元的价格买了下来。

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该处物业建於1954年，是为通用汽车经销商Bill Stack而建，1994年，该处豪宅由建筑师Michael Suttor进行重新设计，室内装修设计则是由Michael Love完成的。

坐落在Wolseley Road的尖端，这套1900平方米的物业是少见的能看到从海港大桥延伸到Manly全貌的豪宅。

这笔交易是今年到目前为止录得的最高价格，而相隔不远的前非海滨豪宅记录保持者Villa del Mare被财长下令出售，最终许家印在市场外进行了易手，预计售价为4100万澳元。

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购买一处乡村房产并不一定意味着过体力劳动的生活。21世纪的休闲农场较少涉及牲畜和庄稼，更多的是为了生活方式。

据澳洲每日新闻网报导，澳洲大省会城市的人为寻找一个宁静的乡村居所，喜欢购买这类休闲农场。

典型的休闲农场为1至20公顷之间，及省会城市在通勤距离内，养着零星的动物，通常有一条狗、一只猫、也许一些鸡，甚至草地上可能有一只羊或一匹马。

一些人喜欢开辟菜园种菜供给自己吃，但大多数人只想获得一处丛林天堂，让自己与孩子们可以享受一种悠闲的、安全的生活方式。

来自澳洲房地产代理公司（PRDnationwide Ballarat）伦纳德（Chris Leonard）说：“他们为了自己与孩子，想要一个安全的环境，因为大城市里有时是很可怕的地方。”

伦纳德称，那些购买这类小型农场房屋的人希望能有更多的自给自足，所以他们种植果树和蔬菜，并试搞一些更节能、可保持的家园。他说：“每个人都是不同的，有些人想要水箱，有些人想要自来水。”

那些购买维省偏远地区Ballarat的休闲农场的人包括城市职工及当地居民。在大多数情况下，他们购买一块地，然后在上面盖一座新住家房。

伦纳德称，对于休闲农场买家，能快速进入城市并获取服务，如商店、学校和医院等也很重要。靠近市中心的偏远地区房产备受青睐，因为通过公路或铁路与主要城市之间只需短距离的旅行。

他说：“我认为Ballarat的休闲农场与东海岸的其它乡村地区相当类似，只不过某些海岸地区气候更好。”

来自房地产代理公司Harcourts North Geelong戈吉克（Joe Grgic）也认为购买休闲农场有各种各样的人。

戈吉克说：“很多买家从墨尔本来到这儿，他们通常四十多岁，他们希望住在偏远一些的地方，能够看到他们的邻居，但不会听到他们的声音。然而，他们仍然希望能够便利地来往城市。”

“我们的业务中，许多房子距离Geelong市中心仅10分钟的车程，而周日去墨尔本市中心也只有50分钟的车程。”

戈吉克称，Geelong地区的房子从50万澳元开始（约1.5公顷）至200万澳元不等，他说：“很多人希望在草地上养一只羊，再养些鸡来得到鸡蛋，还要有一条狗或一只猫。”

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对潜在的澳洲休闲农场买家的提示：

• 做市场调查并向富有经验的熟悉你感兴趣的地区的澳洲房产代理谘询。伦纳德说：“他们能够告诉你该地区的放牧情况、土壤类型以及地区转售情况。”
• 考虑家庭需要。伦纳德说：“这又回到了两件事情，即承受能力及家庭支持。如果购房者有孩子，他们需要家庭的支持。有一些地区可能相当孤立，因此附近存在家庭联系很重要，要实地考虑家庭的需要。”
• 请注意，美化住房，如修建一条长的车道可能是非常昂贵的。购房者，尤其来自城区小地块住房者，需要记住，换到一处更大的地块，可能是昂贵的。
• 准备对自己的期望值妥协。伦纳德说：“人们应该明白，永远不会有完美的休闲农场。”

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