Tag: 澳洲房产投资

開發商：亞洲投資客對澳洲房地產熱情不減

一個頂級房地產開發商指出，亞洲投資客對於澳大利亞房地產市場的興趣不減，將會一直待在這裡。

外國對澳洲房產投資的需求將保持強勁趨勢

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Metro房地產集團哈特曼（Luke Hartman）6月11日宣稱，在過去的一個周末，他的公司已經出售了100個“房產和地皮套餐”給中國來的投資人員。

他在澳大利亞都市開發研究院舉行的活動上指出，“我認為外國投資的趨勢會維持下去，我認為澳元目前的彙率位置，以及繼續面臨的下行壓力，將會導致來自亞洲的資本權重進一步升高。”

在今年的《澳大利亞金融評論周刊》評出的年輕富豪名單上，哈特曼以9200萬元的身家上榜。他指出，政府規劃部門的繁文縟節正不斷推動墨爾本的獨幢屋和公寓價格上漲。

他說，在布裡斯班申請修建一個600套公寓的大樓需要等待不到6個月，但同樣的規劃在墨爾本就需要12至18個月，如果維州民事和行政法律仲裁庭介入的話。

他說：“這是我認為新政府應該引以為戒，並試圖改善和放開的政策，這樣做也能幫助更多的人回到房地產市場中。”

同時，墨爾本銀行經濟學家昆恩（Hans Kunnen）質疑了對於房地產市場有泡沫的言論。他說，推動房地產價格上漲的一些基本動力，比如低利率和人口增長速度加快，都不會在短期消失，這就意味著如果有泡沫，也不會很快消失。

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重大投資簽證瞄准中國富人 新政惠澤澳洲小企業

澳洲政府將SIV簽證的投資要求導向了風險較高的領域

澳洲近期對重大投資者簽證（SIV）的調整可能會令流入風險投資市場的資金增加3倍達到5億元，在澳洲證交所（ASX）上市的小公司獲得的投資也會大大增加。

據《澳洲人報》報道，聯邦政府5月底宣布對SIV簽證制度進行調整，強迫希望獲得澳洲居留權及國籍的外國人對新起步的公司進行投資。根據新政策，雖然SIV簽證要求的總投資額維持在500萬元不變，但外國人要至少將50萬元放進對小型私營公司進行投資的風險投資基金或私募股權基金，另外還有150萬元則要放進將自身80%的資產都投資於新興公司的管理基金或上市投資公司。余下的投資則可放進其他的上市公司、公司債券、年金或房地產，但對澳洲房產投資也會有所限制。

高盛投資公司（Goldman Sachs ）的分析師羅斯（Matthew Ross）認為，新的投資要求使得SIV簽證申請者過去對政府債券及住宅市場的投資轉向，並且會擴大澳洲的風險投資基金市場、為ASX上市的新興公司注入資金。

按照現在的SIV簽證申請要求，富裕的外國人需要在澳洲政府認可的投資領域內，要投資500萬元且投資期限至少為4年，然後才能有資格申請澳洲的永久居留權。不過目前大部分的投資都流入了投資風險較低的政府債券以及住房項目，而且有多達91%的SIV簽證申請者都是中國大陸居民。

羅斯認為，即便是澳洲政府將SIV簽證的投資要求導向了那些風險較高的領域，但預計也不會嚇到未來的申請者，而且澳洲政府會保持現在的SIV簽證審批速度，每年為約千人簽發該簽證。

如果按照這一簽證率計算，即風險投資市場每年將能增加5億元的資金。目前澳洲風險投資市場的年資金規模是1.2億元，等於SIV簽證申請者的投資規模將是現有市場規模的4倍。

除了風險投資市場之外，另一個贏家將是ASX上市的小公司。羅斯在一份為客戶撰寫的報告中指出，目前資本額不到5億元的小公司僅占了ASX小型綜合股指數（ASX：SOI）的28%，年營業額估計為260元，而如果外國投資者通過SIV簽證條款變化後的要求，為該領域投入15億元的話，將令該領域的資金流量大為提高。

羅斯還指出，目前淨資產超過500萬美元（約合647萬澳元）的中國富裕居民有350萬之多，澳洲政府目前的SIV簽證發放量與之相比僅是杯水車薪。高盛估計如果申請者對SIV簽證的需求量繼續增加、而且所有的SIV簽證申請者都成功獲批的話，將有多達100億元的資本流入澳洲。

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澳洲賣房遇“不道德交易” 投資者該怎麼辦？

如果在澳洲賣房時，不要太過於輕信所謂“老鄉”或是“朋友”的話。建議業主先對房產市場做一個瞭解。萬一遇上了與本期故事主人公趙亞當一樣的情況，澳洲法律會根據“衡平”原則來衡量買賣成立與否。

 

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沈寒冰律師漫談澳洲房產投資

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全澳洲最貴的街道 房價一年漲30多萬澳元！

邦迪海灘（Bondi Beach）附近的一條蜿蜒小路成了澳洲最貴的街道，這條街道兩邊的物業一年平均升值30多萬澳元包括悉尼別墅房價。

據《每日電訊報》報導，根據數據，悉尼東部郊區多佛高地（Dover Heights）的Military Road路上，價值百萬或以上的房屋的數量比澳洲任何一條街都多，連派珀角（Point Piper）這個全澳最昂貴的郊區也比不過它。

其他8條悉尼街道加上1條位於柏斯的街道組成了澳洲10大最昂貴街道，這些街道上99%的房屋價值都在百萬以上。其中Military Road有270所住宅價格在百萬或以上，而排名第二的莫斯曼（Mosman）拉格朗路（Raglan Street）有238所。

分析師歐文（Eliza Owen）稱，悉尼在排名中佔主導地位，這提醒人們：這個城市正在經歷前所未有的地產繁榮期。「悉尼的中間價已經接近100萬元，這意味著很多房屋的價格遠遠高於這個水平，」她說，「很多業主在得知自己的房子已經價值百萬時可能會很驚訝。」

多佛高地地產經紀特利（Deborah Terley）補充稱，Military Road的買房者都是澳洲房產投資客。「現在，很多海外買家都有購買興趣。這條街道是悉尼少有的幾條能飽覽海景、港口和城市的街道。」她說。

去年，Military Road有一所被稱為蝴蝶別墅（butterfly house）的房屋以597萬元的價格售出。今年年初，一位中國買家據說以480萬元的價格賣下了這條路上的一所圓頂豪宅。多佛高地的房價過去一年上漲了15%，目前均價為260萬元。

悉尼多佛高地的一條街道上擁有全澳最多的百萬房產

澳洲10條百萬豪宅最多的街道：

  1. 悉尼多佛高地Military Road
  2. 悉尼莫斯曼拉格朗路
  3. 珀斯科特斯洛（Cottesloe）布魯姆路（Broome St）
  4. 悉尼卡斯爾克萊格（Castlecrag）愛丁堡路（Edinburgh Rd）
  5. 悉尼帕丁頓（Paddington）格倫莫爾路（Glenmore Rd）
  6. 悉尼城堡灣（Castle Cove）深水路（Deepwater Rd）
  7. 悉尼沃克呂斯（Vaucluse）霍普敦大道（Hopetoun Ave）
  8. 悉尼西弗斯（Seaforth）新月街（Seaforth Cres）
  9. 悉尼庫魯努拉（Cronulla）尼科爾森街（Nicholson Pde）
  10. 悉尼馬拉巴（Malabar）愛德華王子街（Prince Edward St）

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澳大利亞稅局盯上外國人悉尼買豪宅

澳大利亞聯邦政府最近對於外國人來澳洲投資房地產的重視，導致價值數百萬元甚至數千萬元的悉尼豪宅遭到稅務局的調查。

在最近的幾個月內，政府強化了澳大利亞外國投資體系，將所有外國人購買居住用房的管理從財政部轉移至稅務局。

澳大利亞稅務局表示，目前大約有150個調查正在進行，主要針對在悉尼通過公司或者信托結構購買豪宅的案例。澳大利亞稅局發言人稱：“目前的調查主要涉及非本地居民是悉尼千萬豪宅所有者的人士。我們將調查那些通過公司或者信托機構在澳洲買房，而公司或者機構的總監雖然是名義買家，但實際買家是和位於海外、是總監親友的個人。”

發言人指出，稅務局還將利用調查過程，調查澳大利亞本土企業顧問在幫助這些機構在澳大利亞設立公司時的角色。

澳大利亞稅務局正在調查約150個針對在悉尼通過公司或者信托結構購買豪宅的案例

不久前，悉尼派珀角（Point Piper）豪宅Villa De Mare以3900萬元被Golden Fast Food公司非法買走。盡管該公司基於悉尼，但中國所有者對於這家公司的控股，意味著他們違反了澳大利亞外國人投資法律。

今年5月份，澳大利亞政府宣布暫時減輕對於豪宅買家的處理。具體條款包括：非法購買的房產給予12個月時間轉讓，不提交給聯邦檢控部門對於違反者提出刑事控罪等。但這樣的條款適用在案例上，也是具體問題具體分析的處理模式。

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西悉尼成為全澳洲房地產投資熱門地

據澳洲新聞網報導，新的調查顯示，西區已成為悉尼、實際上是全澳洲最受投資者歡迎的房地產市場，投資者也發現人口迅速的增長、基礎設施的改善與便宜的房價已經創造了一次千載難逢的賺錢機會。

澳洲房地產信息網站的數據表明，維州黑鎮（Blacktown）、彭裡斯（Penrith）和奧本（Auburn）等地區在網上的房源最受澳洲房產投資者的青睞，帕拉馬塔（Parramatta）是最受歡迎的市區。

帕拉馬塔也是投資者在全澳的首選市區，擊敗了維州的Point Cook和Carlton。

來自澳洲房地產信息網站（Realestate.com.au）的巴拉茲（Toby Balazs）表示，悉尼西區的崛起，成為投資者的中心對賣家是好消息，會有很多投資者前來尋找房產。

西悉尼的帕拉馬塔是澳洲房產投資者的首選市區

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房地產代理LJ胡克（LJ Hooker）沙翁（Nathan Sahyoun）表示，投資者已經意識到，西區的住房可能比內城區的同類房產上漲更多。

沙翁說：“毫無疑問投資者對這些地區很有興趣，比悉尼東區的空間更大，更便宜。”他認為一些項目將使該地區對租房和購房者更具吸引力，包括在巴吉裡斯溪（Badgerys Creek）的第二機場，西北區和西南區的鐵路線及輕軌將穿過帕拉馬塔。

新的基礎設施已經改變大部份地區，由獨立房為主的地區高層公寓慢慢樓變得常見了。

沙翁說：“悉尼西區的高層公寓樓在日益增長。越來越多的生活機會，以及不斷增長的文化藝術中心鞏固著長期資本的增長。”

悉尼西區的房產市場的繁榮帶來賺大錢的機會，鼓勵首次購房者瓦澤查（Steph Warzecha）和艾立遜（Doug Allison）投資了黑鎮的一套公寓房，他們認為此舉很有成效。

瓦澤查說：“我們以317,000元購買的一套公寓房，但類似的公寓房售價約為35萬元。租金也能完全支付房貸，所以沒有影響我們的生活。公寓房也已經增值。我們希望拿出一些資產再購買另一處房產。”

Binvested創始人兼房產投資者伯奇（Nathan Birch）擁有紐省100多處房產，稱西悉尼房價和租金收益率使之成為投資者更好的選擇。

在黑鎮和彭裡斯這類地區，公寓房價格平均約為內城區70萬澳元的一半，5％的租金收益率高於全市平均水平4％。

伯奇表示綜合這些數據顯示出西悉尼的優勢，投資者應避免感情用事來進行決策。很多優秀的投資地區可能不是投資者個人想要居住的地方，但這不應成為購房障礙。投資是一個數字游戲，對待它像一個企業，就能走得很遠。”

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中國投資者在澳洲炒房引軒然大波

近年來大量的中國人投資澳洲房地產，導致房價高漲。圖為華人買家搶購房地產。

近日一條新聞在網上引起軒然大波，特別是在澳洲華人圈。一位名叫佛克斯（Nick Folkes）的悉尼人透過社交媒體發宣傳單，呼吁悉尼人30日去中國駐悉尼領事館集會，抗議近年來大量的中國人進行澳洲房產投資、造成澳洲房價哄抬、澳洲首次購屋者被擠出房產市場的現像。有人譴責他的舉動是種族主義，但他強調，他提出的是一個經濟問題，並且涉及到很多的社會問題。

很多人指責佛克斯的行為是種族歧視，包括澳洲人和中國人，特別是中國留學生。部分澳洲人表示，房價問題必須是通過政策調整來緩解改變，而不是采取過激的言行。但很多的中國學生直接用侮辱性語言對他進行人身攻擊。

佛克斯表示，他的行動完全不針對華裔澳洲人，而是針對外國投資客，不管你是中國公民、美國公民或是什麼人。他並不想冒犯任何人，只是要引發澳洲政府對外國投資問題的關注。

澳洲法律規定，外籍人士不得在澳洲買房，卻沒有人去制止。他抱怨新州政府並不在乎誰買了房子，只在乎稅收的短暫利益。而一旦房市被炒作，恐將面臨接踵而來的社會問題。如果澳洲政府不采取行動，像他這樣的普通澳洲人真的就面臨買不起房的困境。

他還提到受到很多中國留學生的攻擊：“他們發了很多的文，用不堪的肮髒語言謾罵。他們歪曲了我的意思。我不是種族主義者，我也不是要挑起種族事端。這是一個經濟問題，恐將產生嚴重的社會問題。”

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澳洲房貸收緊 地產大亨：中國人會接盤本地投資購房

澳洲房地產大亨楚格伯夫（Harry Triguboff）不擔心對本地投資者更嚴格的貸款標准會引起購買力下降，他認為中國投資者會去接盤。 

澳洲地產大亨稱中國投資者不會受銀行收緊放貸影響

據澳洲物業觀察者報導，楚格伯夫說：“如果銀行收緊放貸，是的，這將阻止投資者的需求。但我並不擔心，中國投資者不會停止，我將繼續開發。別擔心，中國人會來。”
楚格伯夫的美利通公司（Meriton）是澳洲最大的酒店式公寓建築商，公司正在加強擴張。

澳洲金融評論報導稱，在悉尼旅游交通論壇會議上，楚格伯夫說：“賣給中國人很容易。他們來這裡，他們想要一個真正的澳洲產品，他們不需要傳統風格的公寓。”楚格伯夫表示喜歡開發酒店式公寓，因為旅游業是澳洲經濟的重要組成部份。

為應對來自澳洲審慎監管局（APRA）的壓力，近期四大銀行紛紛都采取了措施，以減緩澳洲房產投資的快速增長，尤其是在悉尼和墨爾本。

盡管銀行收緊投資貸款，但5月23日悉尼達令港（Darling Harbour）達令廣場（Darling Square）581套公寓樓花不到5個小時售出，房產開發商聯盛（Lend Lease）輕松囊入超過6億澳元的銷售額。澳洲金融評論被告知買方主要是當地人，大約三分之一來自海外。超過一半的買家是自住，其一居室起價80萬澳元，而兩個頂層復式單元售價超過1,000萬澳元。

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澳洲房产投资有利可圖 转售亏损比例持续下降

澳洲房地產數據CoreLogic RP Data今年3月的盈虧報告顯示，第一季度房產銷售虧損比例繼續下降。

全澳轉售虧損的比例為8.6％，是2011年第二季度以來的最低水平。

今年第一季度，房產轉售創了高達171億澳元的利潤，平均毛利達到251,696澳元，售價在原來購買價格兩倍以上的住房高達32.3％。

雖然全澳房產轉售虧損比例下降，但州會城市的表現各不相同。虧損比例持續下降的城市有墨爾本、悉尼、阿德萊德和布裡斯班，而珀斯、堪培拉，霍巴特和達爾文有上升趨勢。

偏遠地區房產轉售虧損的比例大大高於州會城市，偏遠地區為14.8％，州會城市僅5.7％。

全澳轉售虧損的比例為8.6％，是2011年第二季度以來的最低水平。

轉售虧損比例最大的地區如下：

1、Mackay（昆州）（34.7％）
2、Fitzroy（昆州）（29.6％）
3、Townsville（昆州）（29.1％）
4、Wide Bay（昆州）（28.2％）
5、Cairns（昆州）（23.6％）
6、Outback（昆州）（22.9％）
7、South East（塔州）（22.7％）
8、黃金海岸（昆州）（21.4％）
9、Wheat Belt（昆州）（21.4％）
10、Outback（西澳）（21.3％）

昆州偏遠地區房地產市場在該季度裡轉售成績最差，21.5％的澳洲房產轉售出現虧損。Mackay的房產轉售價比原來購買價低於三分之一。該鎮房產市場低迷是因為采礦工人離開及空置率攀升。

上月初，Mackay的一棟房子（12 Hangan Street, Bucasia）僅售33.5萬澳元，比2011年1月購買時的價格減少了5.5萬澳元。這套三臥室住房已經在市場上銷售長達706天，終於在4月8日賣出。

包括Rockhampton和Gladstone在內的Fitzroy地區的房產轉售虧損程度僅次於Mackay，虧損比例達29.6％。

賣家在2009年10月以46.5萬澳元購買的Gladstone的一套四臥室房子（9 Sutherland Court, Telina），上月初的售出價僅為44萬澳元。該鎮的住房與商業房市場一直受到礦業衰落的影響。

昆州地區的表現突顯出全國各地不同的市場情況。

轉售虧損比例最低的地區如下：

1、悉尼（新州）（2.4％）
2、Illawarra（新州）（2.5％）
3、Toowoomba（昆州）（2.7％）
4、Newcastle 和 Lake Macquarie（新州）（3.4％）
5、珀斯（西澳）（5.5％）
6、Geelong（維州）（5.6％）
7、墨爾本（維州）（5.6％）
8、Ballarat（維州）（6.5％）
9、Far West 和 Orana（新州）（6.9％）
10、New England and North West（新州）（7.4％）

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