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澳洲有意在未来的一年里买房或建房的人有130多万，这相当于50多万套房子将易手或新建，Roy Morgan研究公司的数据如是显示。

澳洲每日新闻报导，尽管西澳的房地产销售不太景气，但珀斯或许会成为下一个新的房地产热点。在2015年3月之前的12个月里，珀斯居民中有9.8%认为他们有意在一年之内买或建独立房或公寓房。

在悉尼和墨尔本，有马上购房意向的人各在30万人以上。按人口比例来说，墨尔本意向买房人数占总人口的8.3%，超过了悉尼的7.8%。布里斯班的意向买房认为占人口比例是6.7%，阿德雷德为5.8%，堪培拉为5.3%，霍巴特为3.5%，低于全国平均数。

就全澳来说，有买房意向的总人数中只有25%居住在上述七大省会城市之外。

这七个省会城市中，全澳有买房意向的总人数中几乎半数居住在悉尼与墨尔本。其次是珀斯，有买房意向的人数是165,790，然后是布里斯本为124,670人。

然而，按意向购买的房产类型来说，悉尼、墨尔本、珀斯有明显差别。这或许能否预测2015年及以后房地产实际销售量的关键。

在悉尼，有买房意向的人中71%打算购买现成的独立房或公寓房，38%打算新建或购买全新的房产。这样的以现房为主的购买意向，或许意味着2015年澳洲房价将继续飙升，众多的寻房者为数量有限的现房互相竞争。墨尔本的情况接近全澳的平均形势，有意购房者中67%的打算买现房，43%的打算买新房。而在珀斯，有购房意向者中50%打算买或建新房，55%的打算买现房。

Roy Morgan调查公司的总裁莱文（Michele Levine）说：“约100万省会城市居民有意在一年内买房或建房，不论是作为投资还是作为首次购房。在利率处于历史最低水平的现在，这无疑令许多人认为已经使过热和不平等的房地产市场上的需求进一步加大。”

他说：“各省有不同的适用于新房或现房的首次购房者补贴计划与印花税减免计划。但这本身并不能解释各省会城市间买房意向的不同。在珀斯有意买新房和买现房者几乎一半一半，而在悉尼七成有意买现房。”

他说，也就是说，今年悉尼约有22万人、墨尔本20.6万人将通过中介在现房议价和拍卖中奔忙，同时进一步抬高房价，而在珀斯，建筑设计师、承建商、开发商的工作将红火。

在悉尼和墨尔本，有马上购房意向的人各在30万人以上

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房价居高不下 如何买房投资

在现今的澳洲房地产市场，投资者要用传统的方法来挑选下一个热门地产区，这比以往都难，但也不是完全不可能。目前澳洲房产投资者常常会盯上市区周边崭露头角的、有高档化趋势的、竞争相对更激烈的区域。比较有效的做法是人们可以去买一个相对破旧，但有升值前途的便宜房子，等待它增值，然后抛售，几年内即可发一笔小财。

在墨尔本的Sunshine 区就是一个很好的例子。去年七月，维州房地产协会（REIV）宣布，蓝领阶层的郊区在去年第二季度的房产增长超过了20％。而这并非是唯一的例子。

REIV 今年第一季度的统计数据显示更惊人：墨尔本的Mount Waverley 区, Bentleigh 区和 Beaumaris 区对应的增长分别是19.7%，18.3% 和 16.4％。

很显然，要能在正确的时间和正确的地区购买房产，你的投资就能有斩获，但要如何才知道某个区域将成为下一个房地产新热门区呢？

高档化

一切都归结到一个区域是否有高档化的趋势上来，根据来自 Where Group Property 的 Todd Hunter 的意见，投资者应该寻找区域周边是否有某个地区有将被焕然一新的迹象。

“最关键的是收入负债比，也就是说，平均而言，与人们在该地区的购房所需的债务水平相比，这一个地区人们的收入水平相对不错，” Hunter 先生说。“然后这额外的现金流，就可以用于房子翻新上。”

一个区的老房子，如果旁边有一个较新的区，通常就是很好的选择，他补充道，基础设施投资的公告可以是一个区域将要开始成为热门区的一个标志。

“更好的情况是，有人口增长快的地区，人群不断汇集的地区，”Hunter 说。

地理位置也关键

从过去的经验上看，最大的收益区为内城区，但那当然不是唯一的热门区，Hunter 先生说：“内城区相对更贵，地产的增值周期往往在内城区开始然后向外围郊区蔓延。交通方便极其重要，因此要注意看是否有良好的公路和铁路交通。也就是说只要有良好的交通条件。你仍然可以住在远郊，而比较容易的来到市区工作。”

Hunter 表示，他倾向于“要找别人都不找的”低价格房产点。

“我会坚持500,000澳元以下的价格范围，避免在城区内的单元（因为往往供过于求），”他说，“并坚持在省会城市区域，或大区域的地区做选择 – 要避免矿业城镇。”

警惕热点区的变籔

Metropole Properties 的 Michael Yardney 敦促购房者在挑选下一个地产热门区时要加倍小心。

“我已经看到太多的追逐热点的投资者得不偿失的例子，如有人只是以基础设施的变化或寻找下一个医院的兴建为基准就可能失败，”他说，“这些因素并不总会导致更大的资产增值。”

Yardney 先生还说，有时把握正确的投资时间不容易。“要么你会过早进入一个热点而错过了黄金机会或是过晚进入，热点已经开始冷却，”他说。

Hunter 先生对此表示赞同，他们认为太专注于寻找一个热点的问题所在是，“时间不对号”。“人们通过报导知道这些热点的时候，为时已晚 ……增长期已经实现，”他说。

关注价格上涨的连锁反应

Yardney 先生说在房产投资时要留意房市的“涟漪效应”，“当某一个地区房市开始火热时，强劲的价格上涨，会让部份购房者因购买力限制因此会希望在热点相邻的区域购买房产，”他说。“这种对热点区域需求的增加，也因此而推高了相邻区域的房产价格。

“当然这种涟漪效应不会永远散布开去，而往往是在主要的地理界线就有阻断现象，如主要的道路或高速公路，所以这是一个要留意的方面。”

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邦迪海滩（Bondi Beach）附近的一条蜿蜒小路成了澳洲最贵的街道，这条街道两边的物业一年平均升值30多万澳元包括悉尼别墅房价。

据《每日电讯报》报道，根据数据，悉尼东部郊区多佛高地（Dover Heights）的Military Road路上，价值百万或以上的房屋的数量比澳洲任何一条街都多，连派珀角（Point Piper）这个全澳最昂贵的郊区也比不过它。

其他8条悉尼街道加上1条位于柏斯的街道组成了澳洲10大最昂贵街道，这些街道上99%的房屋价值都在百万以上。其中Military Road有270所住宅价格在百万或以上，而排名第二的莫斯曼（Mosman）拉格朗路（Raglan Street）有238所。

分析师欧文（Eliza Owen）称，悉尼在排名中占主导地位，这提醒人们：这个城市正在经历前所未有的地产繁荣期。“悉尼的中间价已经接近100万元，这意味着很多房屋的价格远远高于这个水平，”她说，“很多业主在得知自己的房子已经价值百万时可能会很惊讶。”

多佛高地地产经纪特利（Deborah Terley）补充称，Military Road的买房者都是澳洲房产投资客。“现在，很多海外买家都有购买兴趣。这条街道是悉尼少有的几条能饱览海景、港口和城市的街道。”她说。

去年，Military Road有一所被称为蝴蝶别墅（butterfly house）的房屋以597万元的价格售出。今年年初，一位中国买家据说以480万元的价格卖下了这条路上的一所圆顶豪宅。多佛高地的房价过去一年上涨了15%，目前均价为260万元。

悉尼多佛高地的一条街道上拥有全澳最多的百万房产

澳洲10条百万豪宅最多的街道：

1. 悉尼多佛高地Military Road
2. 悉尼莫斯曼拉格朗路
3. 珀斯科特斯洛（Cottesloe）布鲁姆路（Broome St）
4. 悉尼卡斯尔克莱格（Castlecrag）爱丁堡路（Edinburgh Rd）
5. 悉尼帕丁顿（Paddington）格伦莫尔路（Glenmore Rd）
6. 悉尼城堡湾（Castle Cove）深水路（Deepwater Rd）
7. 悉尼沃克吕斯（Vaucluse）霍普敦大道（Hopetoun Ave）
8. 悉尼西弗斯（Seaforth）新月街（Seaforth Cres）
9. 悉尼库鲁努拉（Cronulla）尼科尔森街（Nicholson Pde）
10. 悉尼马拉巴（Malabar）爱德华王子街（Prince Edward St）

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据澳洲新闻网报导，新的调查显示，西区已成为悉尼、实际上是全澳洲最受投资者欢迎的房地产市场，投资者也发现人口迅速的增长、基础设施的改善与便宜的房价已经创造了一次千载难逢的赚钱机会。

澳洲房地产信息网站的数据表明，维州黑镇（Blacktown）、彭里斯（Penrith）和奥本（Auburn）等地区在网上的房源最受澳洲房产投资者的青睐，帕拉马塔（Parramatta）是最受欢迎的市区。

帕拉马塔也是投资者在全澳的首选市区，击败了维州的Point Cook和Carlton。

来自澳洲房地产信息网站（Realestate.com.au）的巴拉兹（Toby Balazs）表示，悉尼西区的崛起，成为投资者的中心对卖家是好消息，会有很多投资者前来寻找房产。

西悉尼的帕拉马塔是澳洲房产投资者的首选市区

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房地产代理LJ胡克（LJ Hooker）沙翁（Nathan Sahyoun）表示，投资者已经意识到，西区的住房可能比内城区的同类房产上涨更多。

沙翁说：“毫无疑问投资者对这些地区很有兴趣，比悉尼东区的空间更大，更便宜。”他认为一些项目将使该地区对租房和购房者更具吸引力，包括在巴吉里斯溪（Badgerys Creek）的第二机场，西北区和西南区的铁路线及轻轨将穿过帕拉马塔。

新的基础设施已经改变大部份地区，由独立房为主的地区高层公寓慢慢楼变得常见了。

沙翁说：“悉尼西区的高层公寓楼在日益增长。越来越多的生活机会，以及不断增长的文化艺术中心巩固着长期资本的增长。”

悉尼西区的房产市场的繁荣带来赚大钱的机会，鼓励首次购房者瓦泽查（Steph Warzecha）和艾立逊（Doug Allison）投资了黑镇的一套公寓房，他们认为此举很有成效。

瓦泽查说：“我们以317,000元购买的一套公寓房，但类似的公寓房售价约为35万元。租金也能完全支付房贷，所以没有影响我们的生活。公寓房也已经增值。我们希望拿出一些资产再购买另一处房产。”

Binvested创始人兼房产投资者伯奇（Nathan Birch）拥有纽省100多处房产，称西悉尼房价和租金收益率使之成为投资者更好的选择。

在黑镇和彭里斯这类地区，公寓房价格平均约为内城区70万澳元的一半，5％的租金收益率高于全市平均水平4％。

伯奇表示综合这些数据显示出西悉尼的优势，投资者应避免感情用事来进行决策。很多优秀的投资地区可能不是投资者个人想要居住的地方，但这不应成为购房障碍。投资是一个数字游戏，对待它像一个企业，就能走得很远。”

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