Tag: 澳洲房产投资

澳洲房產投資會有多難呢？如果你有錢能在澳洲市場繁榮的地區買一套公寓房、或一處獨門獨院的宅子，那麼你所要做的就是理所當然地把錢投到一個好的區，靜觀你買的房子升值嗎？

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據每日新聞報報導，澳洲省會城市房地產價格一路飆升，房地產投資看起來似乎是穩操勝券之舉。但這樣的澳洲房價大漲，特別是在過去兩年裡，悉尼房價連續以兩位數的百分點上漲，也導致了對房地產泡沫的擔心加劇。

正如老練的投資者們所知道的那樣，事情並不是那麼簡單。投資者，或即將出手投資者，需要做出的一個最大決定就是，買一棟投資房，是尋求最高的租金回報，還是尋求最大的資產增值？

要找到既能帶來高租金回報又能帶來高資產增值的投資房，這是極其罕見的。為什麼呢？因為高增值的房產通常坐落在藍籌地區，這些地方，拿房價與租金相比，房價方面的付出遠遠高於租金帶來的相應回報。

例如，在墨爾本的Toorak區，一套兩臥室的公寓房平均價格是72.7萬澳元，而平均周租金是451澳元。那麼，年租金回報率，即租金收入占澳洲買房投資總額的比例是3.2%。

相反，澳洲租金回報高的房子，即租金回報率在8%至10%，通常地處大城市外圍或者偏遠的城鎮。這些地方，房價低很多。

比較兩種策略，還是應該首先尋求高增值者。盡管租金收入是立竿見影的，但大多數投資者尋求的是資產增值。房產投資人並在房產投資方面有建樹的贊密卡爾（Stephen Zamykal）贊同這一觀點。

他用數字來佐證。一處高租金低增值的房產，價格50萬澳元，租金回報率8%，增值率4%。20年後，房價為1,053,425澳元，屆時一年的租金收入84,274澳元。而一處低租金高增值的房產，價格也是50萬澳元，租金回報率4%，增值率8%，20年後，房價為2,157,851澳元，年租金收入86,314澳元。那麼後者比前者多收入了110萬澳元。

然而，在一些情況下，尋求租金收益的做法是奏效的。有些投資者負擔不起獲益豐厚的尋求高增值的策略，因為那需要強大的經濟基礎，能夠在很多年的時間裡維持投資帶來的負收益。

實現增值可以需要很長的時間，而且需要懂得市場的周期，把握好投資買房的時機。

那麼，對於那些只能買起價格較低的房產買家來說，到比較邊遠、房價較低的地區買投資房，尋求較高的租金回報，就是比較務實的做法了，不然的話，如果他們一定要買高價房，將遲遲不能進入市場。

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距離悉尼CBD只有10公裡、房價還在100萬以下的城區屈指可數，不過Waterloo和Darlington是其中兩個。

CoreLogic RP Data公布的最新數據列出了五個位於CBD周圍10公裡半徑範圍內、澳大利亞住宅和公寓價格最便宜的城區。悉尼南區的Turrella住宅中位值為839,676澳元，是最低的；Waterloo以936,540澳元中位值排在第五位。

McGrath Edgecliff專門負責Waterloo房產業務的福賽斯（Ben Forsyth）表示，這個城區已經被忽略了很久。“這裡的房價相對比較便宜，而且實際上，找房子的人往往不會一下子就想到這裡。”

他表示，買家在把目光投向Waterloo之前，通常會先看看Redfern和沙利山（Surry Hills）等城區。“在綠色廣場（Green Square）項目的開展下，這個城區也將獲得新生。Waterloo的開發在很長一段時間內都不夠充分，但是現在，我們看到綠色廣場和周邊區域都在開發。”

福賽斯目前投放在市場的一棟Waterloo兩睡房住宅，指導價為80萬澳元。這棟半獨立式住宅位於Elizabeth St 852號，帶有一個時尚的客廳、餐廳、寬敞的廚房和浴室。這棟房子還帶有一個大大的院子，不過沒有停車位。

CoreLogic RP Data的數據還顯示，在悉尼房價最便宜城區排行榜上，Darlington排第四位，公寓中位值為559,638澳元。

Raine & Horne Newtown銷售經紀人哈裡斯（Michael Harris）表示，這些城區房價會比較便宜，是因為城區的面積不大。“Darlington房子不多，只有幾條街道，交易也不多。Darlington是一個小城區，靠近市區，周邊有大學和阿爾弗雷德王子醫院。它離King St和Chippendale都很近。”

哈裡斯表示，這個城區吸引了澳洲房產投資者、為孩子買房的父母還有自住業主。

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去年9月，Raine & Horne Newtown賣出Darlington Abercrombie St 1/245-249號一套兩睡房、兩浴室公寓，成交價為73萬澳元。

去年10月，Ray White Kensington/Mascot賣出Abercrombie St 31/145-161號的一睡房公寓，售價為51萬澳元。

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