澳洲房產作為很多海外投資者注重的寶地，卻有很多首次購房者在一些原則問題上做出妥協，比如地段和價格。
澳洲日報報導，隨著悉尼和墨爾本的房價繼續飛漲，其他大多數州府城市的房價繼續穩定增長，可負擔性是入門級首置業者最關心的問題。
聖喬治銀行對1000名首置業者進行調查後發現，爬上房產階梯確實要有所「節制」——四分之一的人稱，為了實現偉大的「澳洲夢」，他們必須做一些妥協。調查顯示，二分之一的首置業者（49%）在簽約買房時必須在位置上作出妥協，必須在價格上做妥協的比例也差不多（46%）。
隨著悉尼和墨爾本的房價繼續飛漲，其他大多數州府城市的房價繼續穩定增長，可負擔性是入門級首置業者最關心的問題聖喬治零售銀行部門總經理Ross Miller表示，這一研究凸顯了許多新借款人在考慮有潛力成為一項投資的房產。
他說，「除了可負擔性之外，在房屋擁有增值潛力的有前景地段買房是首置業者最優先考慮的因素。」
相關資訊：悉尼墨爾本房產市場走勢強勁 房價不降反升
（據鉅亨網）
澳洲房產一直是海外投資者所關注的重點，但最近有消息指出，很多悉尼的投資者把視線轉向了昆洲，致使了資產一定的風險。
最新數據顯示，在新州的投資者中有近25%的人在昆州投資了一套房產，將自己置於潛在的房子供應過剩、房價下降的風險中。
據澳洲Domain房地產網報導，澳洲最大的房東保險公司Terri Scheer所提供的數據顯示，隨著悉尼為期四年的房地產繁榮的減弱，昆州的房地產越來越受歡迎，悉尼人是在這個陽光州跨州買投資房最活躍的人群。
最新數據顯示，在新州的投資者中有近25%的人在昆州投資了一套房產，將自己置於潛在的房子供應過剩、房價下降的風險中。除其它州的投資者外，在與該公司簽訂了保單的房東中，有約2萬客戶來自新州的房東。他們在昆州投資房產的地點最常見的是布里斯本地區。
排在新州之後的另一大跨州投資者人群是來自維州，有近13%的維州投資者在昆州買房。
非銀行貸款機構State Custodians已發現，跨州投資者為了在昆州買房而貸款的情況已大幅增加。
State Custodians的網上銷售經理Anouska Linz說：「在2015年10月之前，幾乎所有在昆州投資房產的買家都住在昆州。但自那以後，跨州買家的比例就在逐漸增加。現在，購買昆州房產的跨州買家幾乎與昆州的買家一樣多了。」
在眾多的於布里斯本投資買房，希望未來能有資本收益的投資者中，來自悉尼Maroubra的Tracey Wakelin就是其中的一個。
最初，她曾想在布里斯本的Kangaroo Point購買公寓樓花。現在Kangaroo Point是布里斯本公寓房空置率最高的十大區之一。不過在準備簽署購買公寓房的合同前，她做了一個12月房市狀況的調查。在發現可能存在供應過剩的情況後，她改變了計劃，以37.5萬澳元的價格在布里斯本外郊買了一套獨立房。6月份，她與一名房客簽了長期租房協議，收益率為5.5%。
她的買家經紀人、wHeregroup公司的主管Todd Hunter認為，市場上有太多的公寓房了，購買獨立房會更安全些。
房地產市場調查公司Propertyology的總經理Simon Pressley也提醒投資者們要小心。 他也擔心布里斯本「創紀錄」的修建公寓樓數量會引發供過於求。他稱，布里斯本公寓房的中位價低於40萬澳元，這個相對可負擔的起的價格對於墨爾本和悉尼的買家來說是一個誘惑。
但也不是所有的人都認為布里斯本蓋了太多的公寓樓。房地產開發公司Metro Property Development昆州市場經營總經理Peter Hobbs表示，對新開發項目來說，強勁的租金收益與持續的需求將繼續下去。該公司全部售出的Newstead Towers開發項目有90%的買家是投資者。該項目在今年5月份已完工。
然而，擔心布里斯本內城區公寓房供應過剩的機構還包括了澳洲儲備銀行、信貸評級機構標準普爾（S&P Global Ratings），以及房產研究機構BIS Shrapnel等。
澳洲統計局的數據顯示，在2015年1月到2016年4月期間，在布里斯本獲得批准建的公寓房數量超過了2.6萬套。
Domain 房地產集團首席經濟師Andrew Wilson表示，在淨移入的人口數量大幅減少的昆州，建築活動的增加正在擴大供需之間的差距。這可能是公寓房空置率上升的原因。
Domain集團的數據顯示，今年5月，布里斯本的公寓房年空置率是3.2%，上升了0.3%；但獨立房的年空置率仍維持在2.5%。公寓房價自2014年6月已連續七個季度下降，中位房價下降超過2萬澳元。
相關資訊：中國房產投資者視線轉向悉尼西區
（互聯網資訊綜合整理）
莫斯曼（Mossman）位於凱恩斯北面75公里，是一個景色如畫的小鎮，隱藏在大片大片的甘蔗地裡。當你在寬闊的綠樹成蔭的大街上穿梭於各家商店和酒吧，你會感受到當地居民的熱情和友好。Whyanbeel Valley谷從Miallo鎮向西北方向延伸，剛好位於莫斯曼（Mossman）鎮以北，谷內有許多甘蔗農場以及其他農業形態。這塊優質土地位於Whyanbeel Valley谷的心臟地帶，正在出售，為您帶來絕好投資機會。
位置十分優越，擁有獨特開發潛力
這塊土地坐落於一條有多個游泳水域的清澈河流的河岸上，土地面積達數平方公里，佔據得天獨厚的位置。Whyanbeel Road路延伸到河谷之中，這塊土地剛好位於Whyanbeel Road路的盡頭。土地旁Whyanbeel Road路段沿著High Falls Creek河向前延伸，這條河流的水源來自龐大且令人印象深刻的山脈，山脈形成Whyanbeel Valley谷的西部邊界。
該土地的面積約29公頃（71.66英畝），大部分區域位於山坡上，土地上現有一棟簡易房屋，曾作為住宅使用。另外有一條荒蕪的步道，通往丹特裡村（Daintree Village）。這塊土地很適合作為冒險家園，也可作為生態度假勝地，擁有很大的開發潛力。
獨一無二的地理位置，令該土地十分適合開發成度假勝地。這裡距其北部著名的世界遺產——黛恩樹雨林（Daintree Rain Forest）只有1小時路程，而且從距這塊土地20分鐘車程外的道格拉斯港（Port Douglas）市出發，還可前往著名的大堡礁。
經常有投資者問我，他的物業是個舊房子，很多年都沒有申報資產折舊了，是否有必要做個固定資產折舊抵稅報告來抵更多的稅。
我的回答基本上是肯定的。我知道不少的華人朋友以往對固定資產折舊認識不深，往往忽略它。雖然澳洲稅法規定，1985年7月18日前開工建造的房屋，其原始資本（即建築的結構）是忽略不計的。但是，除原始資本外，附加資產（assets）是固定資產折舊重要的組成部分，其價值往往超過了原始資本部分的價值，不容忽視。
即使你的投資房建於1985年7月18日前，只要現在是有租客在裡面居住，它就擁有附加資產，比如空調、風扇、地毯、窗簾、百葉窗、熱水爐、爐具、排風扇、防火警報器等等。這些附加資產，沒有年份的限制，只要它還有使用價值，就可以計入資產折舊抵稅報告中。折舊抵稅報告的制作人或其代表會上門對它們進行檢查，評估它們的現有價值，應用稅法規定的有效壽命值，計算出每一年投資者可申報的資產折舊值。
除此之外，澳洲稅法還規定，對於1992年2月26日後進行的裝修，包括改建、加建和擴建等，都可以按原始的建築成本分40年來進行折舊。建築估算師是唯一被稅法認可，可計算出原始建築或裝修成本的專家。對於投資房購買前發生的改建、加建和擴建，房產現任所有者也可以按年數來申報相關的折舊值。
根據以往的經驗，我相信95%以上的舊房子都值得做一份資產折舊抵稅報告。對於舊的房子，我們甚至可以在網上搜索一些資料，為投資者在下訂單前，免費提供第一整年折舊額度的大致範圍，供您和報稅的會計參考，為您解除後顧之憂。更何況制作固定資產折舊抵稅報告的費用是可以當年100%抵稅的。投資者們，您還猶豫什麼呢？
對於投資者購買前已完成的建築（含加建、擴建的固定資產），在其壽命期限內，以後的業主依然可以按年申報折舊，不過要減去從建築、加建、擴建完成時到資產擁有前的所有折舊。
案例分享
老李2010年在舊城區買了一套投資房，原始建築建於70年代。根據澳洲稅法規定，1985年前修建的房屋，原始資本上的折舊不計。那麼，老李是否已失去了大部分的資產折舊額度呢？
筆者進行了現場調查，結果發現老李的房屋在2000年左右進行了大規模擴建，原木屋被加高，增加了樓下的祖母屋（Granny Unit），估計當時擴建的費用共計10萬澳元。這樣老李可繼續申報祖母屋（Granny Unit）部分自購買日起剩余的全部折舊額（非老李擁有期間的折舊是不計算在內的）， 每年約有3000澳元。
澳洲稅法規定，資產折舊抵稅報告只能由專業建築估算師（Quantity Surveyor）出具，同時他必須是注冊稅務代理（Registered Tax Agent）。為了保護您的合法利益，請盡快聯系專業估算師，他會最大化您每年的折舊抵稅額度，並提供百萬專業保險保障，讓您投資好回報，無煩惱。
黃旭剛Lawrence專欄全集：
歡迎讀者發郵件至 editorial@juwai.com 提問或發表評論。
本文系居外網度獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任。
關注居外網官方微信：居外資訊（juwai-com），每日閱讀精選海外文章。
世界上很少有自然奇觀能和大堡礁相媲美，它的每一部分都是大自然不可複製的傑作。如果說中部的大堡礁聖靈群島以唯美浪漫為特色，北部的凱恩斯大堡礁以自然探險為特色，南部的大堡礁則可以歸結為低調生態，它的名氣不如聖靈群島和凱恩斯響亮，但是卻為來過這裡的人們提供了壯麗大堡礁的驚鴻一瞥，讓人一見傾心。如今這裡有一個南大堡礁海濱的絕佳開發良機，一塊位置優越的土地正在出售，機會不容錯過！
位置優越盡享美景，獨佔純淨優美海灘
這塊土地獨佔 500 米長大堡礁純淨優美的海灘，盡享無敵海景。土地對面就是素有「南大堡礁珍珠」之稱的 Lady Musgrave 島。Lady Musgrave 島是大堡礁（Great Barrier Reef ）唯一一座帶有可通航瀉湖的珊瑚島。 這座周長超過 8 公里的獨特岩礁無所不有：礁石、島嶼、色彩繽紛的珊瑚、海洋生物、植被、動物群，當然還有海龜。
從這裡30 分鐘可去往 Agnes Waters 和 1770 鎮。Agnes Water 位於 Fraser 北部海岸線旁，Whitsunday’s 和 1770 以南，公路、鐵路和飛機組成了便利的交通網。1770位於Agnes Waters以南5公里，相對更幽靜。這裡有綿綿不斷的海岸線和隨處可見的絕佳觀景台，你可以看到令人難忘的日落美景，也會忘卻塵世的喧囂。大多時遊客就是衝著這一點來的，還可以釣釣魚，劃划船或逛逛附近的國家公園和南大堡礁的珊瑚礁。1770鎮是著名的航海家庫克船長第二次登陸澳大利亞的地方。這個小鎮人口稀少，但這個小鎮擁有美麗的自然景觀，比如沙灘、湛藍的海水和各種色彩斑斕的海洋生物，小鎮也是大堡礁的門戶。1770鎮神秘而富有美麗的特性吸引著很多國內外遊客前去遊覽。
優越的位置使得該物業具有獨一無二的開發潛力，用途靈活，並且能帶來很大的投資收益。南大堡礁的自然美景令這塊土地具有更獨特的價值，如此珍貴的投資機會非常難得。
住宅信貸在5月進行大幅增長，投資者貸款上漲3.9%，創下一年來最大單月漲幅記錄。澳洲統計局（ABS）發佈的最新數據如上顯示。
澳洲日報報導，該月投資者信貸數額從4月的113億元增長至117億元，在三個月裡首次出現增長。
瑞銀（UBS）經濟學家George Tharenou說道，住宅信貸的增速減緩主要是由投資者推動的，因為貸款機構收緊了借貸，但現在投資者藉貸顯示出來穩定跡象。
數據公佈後，Tharenou在研究簡報中寫道，「去年一年住房貸款增速放緩了。也就是說，今天（週一）的數據顯示出了穩定跡象（尤其是投資者貸款），表明接下來一年房價增長可能降溫，但並非預示了房價會崩盤。」
澳洲統計局（ABS）發佈的最新數據顯示，住宅信貸在5月增長，投資者貸款上漲3.9%，創下一年來最大單月漲幅其他專家也贊同該觀點。「這是一個令人鼓舞的結果，說明（住房信貸增長）正在軟著陸，」聯邦證券經濟學家Savanth Sebastian說道。
有人越來越擔心的一個問題是，因公寓供應過剩，尤其是墨爾本和布里斯本，澳洲房市是否會遭遇價格下跌。
5月新發放的房貸數額為323億元，比4月的320億元高出1%。自住業主貸款（排除現有貸款的再融資）上漲0.4%至135億元。
5月初，澳儲行（RBA）將現金利率削減至歷史新低1.75%。
上週發佈的數據顯示，新屋營建許可數在5月下降2.5%，主要是因為公寓、聯排別墅和半獨立住宅的營建許可減少11.3%，這類住宅通常受投資者青睞。
相關資訊：澳洲房價過高的六大推手是誰？
（據鉅亨網）
澳大利亞最新房價走勢
據澳大利亞統計局公佈的數據，2016年第1季度澳大利亞八大城市綜合房價漲幅繼續降緩，同比增長6.8%，較2015年第4季度則下跌0.2%；悉尼與墨爾本同比增幅分別為9.7%與9.8%，但悉尼房價則連續兩個季度出現環比下滑。
第1季度澳大利亞房價地圖
第1季度澳大利亞各大城市中， 珀斯與達爾文房價依然低於去年同期，墨爾本的獨立屋與霍巴特的單元房均價則出現超過10%的同比增幅。同上季度相比，墨爾本與達爾文的單元房，以及布里斯班與珀斯的獨立屋均出現環比下跌，其他城市的房價均有小至中幅環比增長。
第1季度澳大利重點城市表現最好區域
2016年第1季度，獨立屋房價中位數年比增幅最大的區域為布里斯班的South Brisbane、Chandler與悉尼的Dover Heights, 增幅均超3成。單元房方面，悉尼的Rushcutters Bay、Cabarita與墨爾本的Deepdene中位價則有著最高的年比漲幅。
值得一提的是， 布里斯班Dinmore與Basin Pocket的獨立屋，墨爾本Beaumaris與布里斯班的Kenmore的單元房中位價已經連續至少兩個季度名列各城市增幅榜前五位。
如有疑問或需要查詢，歡迎隨時發郵件到 editorial@juwai.com 與我們取得聯繫，我們將盡快幫你解答。
本文系居外網度獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任。
工黨今天在西悉尼舉行了選戰正式啟動儀式。黨魁薛頓（Bill Shorten）在活動中指出，滿懷信心的工黨可以、也必須在7月2日的聯邦大選中獲勝。他還稱僅有工黨才能創建更穩健的經濟以及更公平的社會。
據澳聯社報導，薛頓稱：「僅有工黨能實現一個所有人有工作的繁榮澳洲，且繁榮惠澤所有人的澳洲。」
他還稱工黨希望澳洲能取得巨大成就，希望能和有助於此的所有人分享成功，相信澳洲能有美好的未來。
薛頓還批評總理譚保（Malcolm Turnbull）將贏得大選視為囊中之物，並向對方喊話稱：「我會告訴他，你現在看到的根本不算什麼。」
薛頓承諾，工黨執政的話不會大手大腳地花錢，每年都會降低財政赤字。在未來10年裡，所節約的錢會比花出去的多，而且如聯盟黨所承諾的一樣，工黨也會在2021年中期令財政恢復收支平衡。在此之後，財余會「越來越多，越來越強」。
工黨將保留國民醫保Medicare、承諾建設更好的學校、針對氣候變化採取行動，並且建立行之有效的全國寬帶網絡NBN。
對政府為企業減稅500億元的做法，薛頓嗤之以鼻，將其描述為「給大企業的對外援助」。
他還表示工黨計劃為僱用重返職場的家長、照顧者、25歲以下或55歲以上人士的企業，提供2萬元的減稅，希望有助於每年能創造約3萬個新的工作機會。
薛頓稱：「這是切實的就業方案，也是負責任的減稅。」
薛頓在演講中還提及了昨天與會的前總理吉拉德（Julia Gillard）、基廷（Paul Keating）和霍克（Bob Hawke）。對自己的前任、目前身在海外的陸克文（Kevin Rudd），薛頓也表達了謝意。
在薛頓發言前，工黨副領袖畢芭絲（Tanya Plibersek）也抨擊了譚保。她稱：「過去哪有這樣的領袖，為他們的國家做出如此多的承諾，但卻實施得那麼少？」
影子財長鮑文（Chris Bowen）則承諾，工黨會對聯盟黨的施政「進行補救而非複製」。
相關資訊：居外看點：7月1日起 墨爾本購房稅額飆漲
（據新快網）
根據澳洲稅法規定，房產折舊由原始資本、附加資產和建成後的擴建或改建三部分組成。
1、原始資本（capital works deductions）
原始資本是指1985年7月19日後的建築結構上的折舊，如地基、主體結構、內外牆、門窗、瓷磚、實木地板、各種管路線路、晾衣架、信箱、電視天線等。
原始資本（capital works）：按建房完工日期和建房種類，按年折舊（以建築原始成本的2.5% 或4%）。
根據澳洲的稅法， 1985年後修建的民宅（不含土地），原始資本使用壽命是40年。一部分商業房產，如1979年後修建的酒店、汽車旅店的原始資本使用壽命是25或40年。
各類物業在原始資本上的折舊率2、附加資產（depreciating assets）
附加資產指裝飾上的折舊，如地板、復合地板、地板革、窗簾、百葉窗、空調、電器、家具、防盜報警器、防火滅火裝置、車庫或院門自動開啟裝置、熱水器、雨水桶和水泵、游泳池泵、獨立花園工具屋（garden shed）等。
附加資產以當前市場價值的3.3%到100%來計算。澳洲稅務局（ATO）出版的投資物業報稅指南（最新的版本是《Rental Properties 2015》），它詳細規定了哪些資產是屬於原始資本，哪些資產是屬於附加資產以及它們各自的使用壽命。這是我們制作資產折舊抵稅報告的重要依據。有興趣的讀者不妨在網上搜索並下載一份該投資物業報稅指南，肯定會開卷有益的。
3、建成後的擴建（extension）、改建（renovation, alteration）和外部結構改造（exterior improvement)
建成後的擴建（extension）、改建（renovation, alteration）和1992年2月26日後外部結構上的改造（exterior improvement）如涼棚，泳池，車道，圍牆等按年折舊（以原始擴建，改建成本的2.5% 或4%）。
根據澳洲的稅法，投資人自建、加建、擴建的固定資產，應提供真實的原始成本給資產折舊抵稅報告的制作人並作為報告的依據，其中業主投入的個人時間或勞力不計。比如業主選擇自己粉刷油漆，他只能申報相應的材料費，他個人的時間和勞力是不可以申報的。
在對建築進行擴建或改建的原始成本無法知曉的情況下，稅法規定建築估算師的估算結果是唯一的計算折舊的依據。其它人士，如會計師是無法代勞的。
黃估算師專業分析
正因為這三部分的共同作用，導致95%的投資物業都值得做資產折舊抵稅表。
即使原始資本的折舊額顯示為零的房子，它都存在著其它兩項的折舊額，其數值往往與原始資本上的折舊額相當，不容忽視。
制作資產折舊抵稅報告的目的之一，就是把附加資產（assets）從房屋建築總價中剝離，賦予其最大的價值，利用其使用壽命短的性質，實現投資初期賬面花費的最大化。
明白這一點，如果投資者更換了車庫自動門，他應該讓安裝工人把車庫自動門的遙控器，馬達和車庫門體一一在發票上逐項分開列明。因為遙控器，馬達屬於附加資產，使用壽命是5或10年。而車庫門體屬於原始資本，使用壽命是40年。在計算折舊時，車庫自動門的遙控器與馬達和車庫門體的計算公式顯然是不一樣的。
另外稅法還允許“前人植樹，後人乘涼”的好政策，即在業主出售房產後，相關未申報的折舊額可轉贈給新的業主，這將給後者帶來可觀的稅務利益。
澳洲稅法規定，資產折舊抵稅報告只能由專業建築估算師（Quantity Surveyor）出具，同時他必須是注冊稅務代理（Registered Tax Agent）。為了保護您的合法利益，請盡快聯系專業估算師，他會最大化您每年的折舊抵稅額度，並提供百萬專業保險保障，讓您投資好回報，無煩惱。
黃旭剛Lawrence專欄全集：
歡迎讀者發郵件至 editorial@juwai.com 提問或發表評論，亦可郵件 lhuang@autaxdepreciation.com.au 與Lawrence零距離接觸。
本文系居外網度獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任。
關注居外網官方微信：居外資訊（juwai-com），每日閱讀精選海外文章。
最近一家獨立研究機構SQM分析發現，若工黨贏得了7月2號的聯邦大選，並修改負扣稅，那麼在其上任的4年內，澳洲房價或將下跌15%。
據《澳洲金融評論報》報導，SQM推測，如果工黨上台，並收緊負扣稅，那麼在4年內，澳洲房價將跌15%，不過這一數字是SQM做的最壞的估計。在這段時間裡，若澳聯儲再把現金利率從目前的水平降低0.5個百分點，澳洲房價大約會跌4%左右。
工黨稱若贏得大選，將會從明年7月開始修改負扣稅制度，比如說負扣稅將只適用於新房和樓花，房產銷售的資本所得稅折扣也將減半。SQM認為工黨的計 劃對於澳洲房產市場將會起到積極的作用，不過SQM認為，除了負扣稅需要改革之外，還應該取消印花稅，而改為一種廣義的土地稅。而且這些措施都應該逐步實 行，以免澳洲房產市場消化不來而導致蕭條。
SQM的經理Louis Christopher說，他們非常支持工黨對於負扣稅的改革，長期來看可以讓澳洲房市健康發展，不過還是要提醒工黨注意這些政策，短期內會給澳洲房產市 場造成的衝擊，尤其是負扣稅僅適用於新房和樓花，會不會導致這些資產價格上漲，反而讓首次購房者們望而卻步。
房產中介公司LJ Hooker的CEO——Grant Harrod說，SQM的分析還顯示，如果投資者購買房子並在頭幾年就轉手賣出，反而是虧損的，只有長期持有才能盈利。Harrod還說，這一政策並不利 於那些購房自住，還要還銀行房貸的人。經濟學家 Saul Eslake 和 Richard Holden則說，修改負扣稅的政策，不影響外國投資者，因為他們本身也享受不到目前這些負扣稅的優惠政策。除此之外，澳洲房地產市場買賣中，有76%都 是購房自住，他們也享受不到修改負扣稅的好處。
據悉，若工黨上台後修改負扣稅政策，那麼到2018年，澳洲房產銷售總額將下降20%，印花稅收入將下降31億澳元至38億澳元。對於租房市場的影響是，開始可能只會輕微上漲1%到2%，不過到了2020的時候，由於房產供給的減少，租金可能就會上漲達到6%。
（據今日悉尼）
